房地產(chǎn)開發(fā)流程及業(yè)務(wù)價值鏈解讀-預(yù)覽頁
【正文】 為。 ：配合專業(yè)的任務(wù) 。非業(yè)務(wù)部門的房地產(chǎn)開發(fā)流程 及業(yè)務(wù)價值鏈解讀 營銷系統(tǒng)開發(fā)流程培訓(xùn) 目錄 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)總流程介紹 第三部分 流程各階段輸出成果介紹 第一部分 課程設(shè)計目的及思路 ? 課程設(shè)計目的 ? 本課程旨在讓各位了解以下內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)總流程； 流程各階段主要工作流程及各階段主要負(fù)責(zé)部門； 流程各階段主要輸出成果。 ：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù) ， 即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件 。這些活動一定是體現(xiàn)企業(yè)價值的。 主要內(nèi)容、目的 主要成果 土地市場信息 ? 土地拍賣信息解讀：項目概況、規(guī)劃指標(biāo)、周邊環(huán)境及配套、不利因素； ? 市場研究：區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域市場分析 ； ? 項目定位： SWOT分析、項目定位、產(chǎn)品定位、客戶定位； ? 成本測算及財務(wù)分析：確定拍賣承受價格區(qū)間。 項目關(guān)鍵 節(jié)點(diǎn)計劃 ? 根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計劃，由項目部負(fù)責(zé)牽頭完成； ? 定義了階段內(nèi)主要可交付成果、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和工作交叉結(jié)合部，是項目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計劃各節(jié)點(diǎn)工作的擴(kuò)展和細(xì)化； ? 根據(jù)項目總控計劃，營銷、設(shè)計、招采等部門組織本部門人員編寫各專項計劃。 整體營銷方案 產(chǎn)品定位階段 設(shè)計階段 主要輸出成果 主責(zé)部門 配合部門 主要關(guān)注事項 概念設(shè)計 設(shè)計部 營銷、成本 輸入條件為營銷提供的初步產(chǎn)品建議書 方案設(shè)計 營銷、成本 擴(kuò)初設(shè)計 營銷、成本 開挖圖 無 可以啟動土方招標(biāo) 施工報建圖 項目工程部 可以開始總包招標(biāo) 全套施工圖 項目工程部 可以開始總包招標(biāo) 其他（精裝修、景觀等） 項目工程部 項目拓展階段 定位策劃階段 設(shè)計階段 項目報批報建階段 成本管理階段 招標(biāo)管理階段 項目運(yùn)營策劃階段 項目施工階段 銷售階段 驗收交付階段 后評估階段 成立業(yè)主委員會 ? 根據(jù) 【 初步產(chǎn)品建議書 】 進(jìn)行概念規(guī)劃設(shè)計，其成果將作為營銷部 【 深化產(chǎn)品建議書 】 的一部分； ? 土地獲取后提出的產(chǎn)品的設(shè)計原則和構(gòu)思，包括總平面設(shè)計、市政條件分析、配 套建設(shè)分析、交通路線組織、綠化景觀組織等。 ? 根據(jù)景觀擴(kuò)初設(shè)計并結(jié)合建筑施工圖形成最終景觀施工圖； ? 景觀施工圖完成后，啟動二次深化設(shè)計，主要包括：室外游泳池設(shè)備、綠化水電系統(tǒng)、園建構(gòu)造做法二次設(shè)計、景觀燈光工程、標(biāo)識設(shè)計、水景設(shè)計、景觀小品設(shè)計等； ? 景觀施工圖作為營銷制作沙盤景觀方面的依據(jù)。提供相關(guān)資料及督促收集施工單位的資料，完成相關(guān)合同、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)備案后，開始施工許可證辦理工作； ? 作為建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。 主要成果、內(nèi)容 階段 土地獲取階段 ? 完成建筑方案總平審查和確定人防工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)； ? 進(jìn)行各階段圖紙以及消防、交通、地震等專項審查，取得 【 建筑方案總平面圖 】 、【 房屋建筑工程初步設(shè)計審查批復(fù) 】 、 【 建筑施工圖設(shè)計審查批復(fù) 】 、專項審查論證批復(fù)等成果； ? 申請辦理提前開挖、提前開工等相關(guān)手續(xù)。 竣工驗收階段 ? 項目竣工后，項目銷售部向房管局申請辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)初始登記，取得房屋權(quán)屬證明書后辦理小業(yè)主房產(chǎn)證。 項目竣工 結(jié)算及評估 成本管理階段 招標(biāo)采購階段 主要輸出成果 主責(zé)部門 配合部門 主要關(guān)注事項 土方單位確定 招采部 設(shè)計、項目部、成本 對于快速開發(fā)項目，土方需盡快進(jìn)場 總包單位確定 招采部 設(shè)計、項目部、成本 施工階段各分包工程招標(biāo) 招采部 設(shè)計、項目部、成本 依據(jù)項目施工進(jìn)度，合理安排 項目拓展階段 定位策劃階段 設(shè)計階段 項目報批報建階段 成本管理階段 招標(biāo)管理階段 項目運(yùn)營策劃階段 項目施工階段 銷售階段 驗收交付階段 后評估階段 成立業(yè)主委員會 ? 待開挖圖繪制完成后，可以啟動土方單位招標(biāo)； ? 土方單位確定后，即可開始土方開挖。 主要內(nèi)容、目的 主要成果 正負(fù)零施工 ? 由設(shè)計部負(fù)責(zé)設(shè)計，營銷提供方案建議； ? 銷售展示區(qū)包括售樓部、樣板間、示范區(qū)（含土建、裝飾、景觀等）、銷售通道； ? 售樓部需至少在開盤前兩周到一個月開放，以便于營銷蓄水。 主要任務(wù) 階段 施工前期 準(zhǔn)備階段 ? 項目部完成施工許可證的辦理； ? 當(dāng)項目達(dá)到預(yù)售節(jié)點(diǎn)后，項目部辦理預(yù)售許可證； ? 同時還應(yīng)做好實(shí)景樣板間施工、總分包進(jìn)場、驗槽、竣工測量、專項驗收等工作。 主要內(nèi)容、目的 主要成果 規(guī)劃驗收 許可證 ? 項目部完成人防、環(huán)保、電梯、燃?xì)?、消防、氣象防雷等專項驗收后，項目部組織工程竣工驗收工作，竣工備案表交由項目部進(jìn)行竣工備案工作； ? 所需資料包括：工程竣工驗收報告、質(zhì)量檢查報告、工程質(zhì)量評估報告、工程質(zhì)量保修書、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、電梯扶梯工程驗收安全檢驗合格證、工程決算書、質(zhì)監(jiān)報告等。 ? 由總經(jīng)理根據(jù)項目計劃要求，組織工程、營銷、設(shè)計、成本、客服等部門進(jìn)行后評估。 質(zhì)量保修 1商品房交付后至業(yè)主委員會成立階段 ? 項目營銷部辦理大產(chǎn)權(quán)； ? 營銷部移交銷售合同，繳納產(chǎn)權(quán)稅費(fèi)、維修資金； ? 辦理分戶產(chǎn)
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