房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)測(cè)算-劉衛(wèi)326(nxpowerlite)-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 以經(jīng)濟(jì)測(cè)算為目的，推廣銷售階段應(yīng)考慮的問(wèn)題： 根據(jù)地塊本身特點(diǎn)、市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展，結(jié)合開(kāi)發(fā)商目標(biāo)、企業(yè)現(xiàn)狀以及項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，確定 各物業(yè)的推售順序、時(shí)間以及消化速度 各產(chǎn)品、各階段銷售價(jià)格 14 課題二：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的應(yīng)用 ?包含哪些內(nèi)容和指標(biāo)？ ?如何進(jìn)行？（基本結(jié)構(gòu)） ?評(píng)價(jià)用在什么地方？ 15 內(nèi)容構(gòu)成 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入 稅金 ?即項(xiàng)目總成本及費(fèi)用，包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。 ?目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有：經(jīng)營(yíng)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅，等。 各期財(cái)務(wù)費(fèi)用 =上期期末貸款額期間利率（或機(jī)會(huì)成本） +當(dāng)期貸款額期間利率（或機(jī)會(huì)成本）247。 n—— 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。 ?項(xiàng)目可行性研究 ?反推地價(jià)，確定拿地成本 ?規(guī)劃方案比較、選擇 ?預(yù)估項(xiàng)目收益情況 26 案例 1 昌樂(lè)某項(xiàng)目 —— 反推地價(jià) 2 臨沂某項(xiàng)目 —— 利潤(rùn)估算 3 濟(jì)南某項(xiàng)目 —— 可行性分析 27 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的常見(jiàn)誤區(qū) 追求精確地說(shuō)明問(wèn)題： 實(shí)際上，就是在施工圖設(shè)計(jì)階段后的工程概預(yù)算，都存在 10%左右的誤差，而項(xiàng)目前期的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)誤差范圍更大。 28 如何成文優(yōu)秀的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告 —— 步驟 1： ?明確基本假設(shè)，取得共識(shí) ?基本假設(shè)的合理性比計(jì)算過(guò)程更加重要 步驟 2： ?提出和決策相關(guān)的核心問(wèn)題 ?切中決策的要害 步驟 3： ?結(jié)合市場(chǎng)分析評(píng)判方案 ?要市場(chǎng)的合理性，而不是數(shù)值上的利潤(rùn)最大化 步驟 4： ?給出指導(dǎo)發(fā)展或規(guī)劃的“方向性建議” ?從經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)背后提煉出規(guī)律，指導(dǎo)和推進(jìn)項(xiàng)目 29 給大家的建議 —— 如何成為經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)高手 ?積累自己的成本數(shù)據(jù) ?建立外部專家?guī)? ?理解開(kāi)發(fā)流程、工程進(jìn)程和各種條件對(duì)成本的影響 ?具體問(wèn)題具體分析，累積分析模型和分析技巧 30 補(bǔ)充：價(jià)格確定 ?參照臨近區(qū)域或者區(qū)域價(jià)值相似的區(qū)域市場(chǎng)上當(dāng)前銷售價(jià)格 ?創(chuàng)新產(chǎn)品參照典型樓盤(pán)定價(jià)、成熟案例定價(jià)原理 ?一般采用市場(chǎng)比較法估價(jià) 31
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