房地產(chǎn)投融資方法及風(fēng)險(xiǎn)管理（ppt39頁）-預(yù)覽頁
【正文】 售 CFt)/(1+irr)t ? 可使用稅前或者稅后現(xiàn)金流分別計(jì)算稅前或者稅后內(nèi)部回報(bào)率 ? 測量預(yù)定投資期總體回報(bào)最常使用的方法，常與投資者要求的回報(bào)率相比較 ? 通常 IRR大到在 12%至 15%的范圍內(nèi)，對于新的或投機(jī)性的投資可超過20%以上 ? 房地產(chǎn)投資與現(xiàn)代投資組合理論及資產(chǎn)定價(jià)模型 ? 投資組合回報(bào)是各資產(chǎn)回報(bào)的加權(quán)平均（線性代數(shù)）；而投資組合風(fēng)險(xiǎn)并非各資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的回權(quán)平均 ? 房地產(chǎn)投資信托（ REIT）公司，通常在市場上公開地買賣，是為股東賺取利潤為目的的擁有和經(jīng)營包括房地產(chǎn)和（或）抵押貸款的投資組合。 目前我國房地產(chǎn)企業(yè)有 3萬多家，但是以單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)公司為主，規(guī)模小且缺乏持續(xù)開發(fā)能力，資產(chǎn)負(fù)債率大多在 70%以上，自有資金所占的比重相當(dāng)小，主要依靠銀行貸款和項(xiàng)目銷售回款來周轉(zhuǎn)。 ? 銀行貸款 ? 121文件后，盡管各種不同的房地產(chǎn)融資渠道都有所增強(qiáng)，比如全國房地產(chǎn)信托的數(shù)量增長很快，但 2023全年募集的資金不超過 100億元。同時(shí)，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前被普遍視為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。 ? 在國際商業(yè)銀行領(lǐng)域有兩個(gè)所謂“三七開”的慣例，一個(gè)是給房地產(chǎn)業(yè)貸款占全部貸款余額的 30%，其余行業(yè)占 70%；二是發(fā)放給開發(fā)商開發(fā)性貸款占給房地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的 30%，住房抵押貸款及其他業(yè)務(wù)占 70%。發(fā)展到一定規(guī)模之后，為了保持公司的平衡，增加資產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，才選擇做一部分收租物業(yè)。有些房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)而采取“借殼上市”的方式，而這些借殼上市的公司，較難獲得再融資。 ? 上市集資 ? 買殼上市與 IPO的比較 ? 上市后的再融資：配股，可轉(zhuǎn)債 就目前的市場情況而言，資本市場也并不過于看好房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身具體的投資回收期長，現(xiàn)金流不均勻，業(yè)務(wù)變化大等特征，在股市上往往表現(xiàn)為劣勢。到目前為止用于房地產(chǎn)投資的信托計(jì)劃可歸納為下列四種方式：債權(quán)、股權(quán)、準(zhǔn) REIT、財(cái)產(chǎn)信托。 ? 國內(nèi)房地產(chǎn)基金按資金類型分類 ? 投資方式 ? 國外房地產(chǎn)基金 ? 中國成立房地產(chǎn)信托基金的障礙 ? 債券 ? 可轉(zhuǎn)債：優(yōu)勢，風(fēng)險(xiǎn)控制 目前還不會有很多房地產(chǎn)上市公司支發(fā)行可轉(zhuǎn)債，主要是因?yàn)樗鼈兊馁Y產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高。 ? 常見評估方法 ? 成本法 ? 比較法 ? 收益法（還原法） ? 剩余法 ? 實(shí)際應(yīng)用 ? 主要考慮因素： ? 項(xiàng)目，有關(guān)各方，投資環(huán)境，投資過程 ? 主要投資形式： ? 土地，開發(fā)，運(yùn)營物業(yè) ? 投資策略 ? 從投資量來說，以美國 90年代的投資價(jià)值為例主要有四類資產(chǎn)形式： ? 現(xiàn)金、股票、債券、不動產(chǎn) 024681012Return Tbills Muni MBS Bonds RE Stocks Rish ? 每一類資產(chǎn)都有其各自不同的特點(diǎn)，包括不同的優(yōu)
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