【正文】 （二）自用土地和公共配套設(shè)施未完工的，可將其預(yù)算造價(jià)按前條規(guī)定分配至可售成本對(duì)象。 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象建筑面積 247。 ！ （二）對(duì)當(dāng)期應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本。 ！ 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出項(xiàng)目有 6個(gè) : （一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本 ！ 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)土地，建造住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的各項(xiàng)耗費(fèi)。 ◎?qū)儆诔杀緦?duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。 ○ 偽造或高估成本 多列預(yù)提費(fèi)用 混淆成本對(duì)象界限 ○ 利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤(rùn) ○ 企業(yè)之間也存在相互利用 ,共同偷逃稅款問(wèn)題 ○ 稅收征管難度大 稅收制度不完善 地方政府干預(yù)過(guò)多 ！ 針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅征管過(guò)程中存在的上述問(wèn)題 ,國(guó)家稅務(wù)總局在 2023年度出臺(tái)了國(guó)稅發(fā) [2023]83號(hào)文 ,2023年度 ,國(guó)家稅務(wù)總局又對(duì) [2023]83號(hào)文進(jìn)行了進(jìn)一步修訂、完善 ,再次出臺(tái)了稅發(fā) [2023]31號(hào)文。應(yīng)納稅額計(jì)算如下： ?應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅＝ 1200 5%＝ 60（萬(wàn)元） ?應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加＝ 60 （ 7%＋ 3%）＝ 6（萬(wàn)元） ?應(yīng)納印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）＝ 1200 ‰＝ （萬(wàn)元） 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 ！ ?應(yīng)納土地增值稅計(jì)算： ①房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格 =1100 60%=660（萬(wàn)元）； ②扣除項(xiàng)目金額合計(jì) =660＋ 60＋ 6＋ ＋ =730（萬(wàn)元）； ③增值額 =1200730=470（萬(wàn)元）； ④增值率 =470247。如通過(guò)雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除交際應(yīng)酬費(fèi)時(shí)適用較高的扣除率。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的 5％扣除；如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的 10％扣除。如果該企業(yè)和購(gòu)買者簽訂合同時(shí)，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無(wú)疑會(huì)增加 100萬(wàn)元。當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為 10% 。對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 本月購(gòu)進(jìn)原材料或庫(kù)存商品 主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ！ ? 營(yíng)業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ? 房產(chǎn)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ? 土地增值稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ！ ? 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策包括： ① 對(duì)于企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不征營(yíng)業(yè)稅 ② 將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為免征營(yíng)業(yè)稅 ③ 房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物免征營(yíng)業(yè)稅 ！ ? 以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 （ 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% =傭金 247。期初其他應(yīng)付款 100% 單位產(chǎn)品主材耗用率 =本期主要材料領(lǐng)用數(shù)量 247。 ！ ?偷稅：納稅人義務(wù)已經(jīng)發(fā)生并且能夠確定的情況下，采取不合法的手段以逃脫其納稅義務(wù)的行為，應(yīng)付法律責(zé)任。 ！ ? 納稅 籌劃中的變量指影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。 （主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 100% 管理費(fèi)用率 =管理費(fèi)用 247。 2 工資變動(dòng)率 =（本期工資總額 上期工資總額） 247。 ? 屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 ? 轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。 ? 對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 ? 平均費(fèi)用分?jǐn)偸堑咒N增值額、減少納稅的極好選擇。 ！ ? 合作建房方式。 ！ ? 個(gè)人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃 ? 由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人的流動(dòng)愈來(lái)愈頻繁，因而個(gè)人自有住房發(fā)生轉(zhuǎn)移的可能性也越來(lái)越大。銷售甲房取得收入250萬(wàn)元，允許扣除項(xiàng)目金額為 200萬(wàn)元；銷售乙房取得收入 400萬(wàn)元，允許扣除項(xiàng)目金額為 100萬(wàn)元。 ！ ? 設(shè)立一控股子公司“某某大酒店”。 ！ （一）定義 （二）分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （三）分配利潤(rùn)的稅務(wù)處理 ！ （一）定義 開(kāi)發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目 未成立獨(dú)立法人公司 的，為合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。 ！ （二）核定征收 開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其 以往 應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、開(kāi)竣工時(shí)間相近、結(jié)構(gòu)類型相似群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可以作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的為主體建筑物配套服務(wù)的各項(xiàng)輔助設(shè)施而發(fā)生的各項(xiàng)支出。 ！ （五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 一次性開(kāi)發(fā) → 計(jì)算公式 按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總積面的比例進(jìn)行分配。 期內(nèi)全部成本對(duì)預(yù)算造價(jià) 應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 ！ （五）預(yù)定售價(jià)法 指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)定售價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)定售價(jià)總額的比例進(jìn)行分配。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 該該僅適用于一次性開(kāi)發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。 ！ 開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用其直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象。 ！ （四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 ！ （二）房屋開(kāi)發(fā)成本 3．為安置拆遷居民而開(kāi)發(fā)建造的周轉(zhuǎn)房，其完工后應(yīng)按房屋類固定資產(chǎn)折舊年限攤提的費(fèi)用，直接在稅前扣除 (目前在會(huì)計(jì)核算上是計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 )。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 ！ （一）稅前扣除的管理 開(kāi)發(fā)企業(yè)在年度申報(bào)納稅時(shí)，應(yīng)對(duì)涉及報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批或備案的稅前扣除項(xiàng)目逐筆逐項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)。 ！ 107 轉(zhuǎn)換后的稅務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)： 以是否轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一旦轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，在會(huì)計(jì)上很可能被確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，但無(wú)論是否被確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，均應(yīng)視同銷售并進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)處理。按規(guī)定，此項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅約 （計(jì)算過(guò)程略）。由于高稅率房產(chǎn)的增值額大，這樣會(huì)使整體稅負(fù)下降。但如果當(dāng)事人確實(shí)無(wú)法采用以上兩種方式，則應(yīng)充分考慮稅收因素對(duì)自己及他人的影響。 建房方式籌劃法 ！ ? 為了使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的代建房方式籌劃更加順利，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)性質(zhì)收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。 ！ ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)，不同地方開(kāi)發(fā)成本因?yàn)槲飪r(jià)或其他原因可能不同，容易導(dǎo)致房屋增值率高低不均，該種不均勻的狀態(tài)會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。 ！ ? 對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地 (房地產(chǎn) )作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。 混合項(xiàng)目要分開(kāi)核算 ！ ? 凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。 ！ ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。 2 ！ 25 扣除項(xiàng)目合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 工資、折舊等扣除項(xiàng)目是否合理 固定資產(chǎn)綜合折舊率 =累計(jì)折舊額 247。 （月初預(yù)收賬款 +月初其他應(yīng)付款） 100% ！ 20 視同銷售情況分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 自產(chǎn)產(chǎn)品視同銷售業(yè)務(wù)是否確認(rèn)計(jì)稅收入 名義銷項(xiàng)稅額 =（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 增值稅稅率（ 17%或 13%） 外購(gòu)原材料視同銷售業(yè)務(wù)是否確認(rèn)計(jì)稅收入 名義銷項(xiàng)稅額 =（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 增值稅稅率 ！ 21 成本合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 成本是否合理 銷售毛利率 =（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本）247。 ?納稅籌劃（節(jié)稅）：在遵循稅收法律、法規(guī)的前提下，為實(shí)現(xiàn)最小合理納稅而進(jìn)行的設(shè)計(jì)和運(yùn)算。未單列漏稅條款的法律責(zé)任，限期補(bǔ)繳。 本期產(chǎn)成品數(shù)量 100% 單臺(tái)設(shè)備月產(chǎn)量 =上年產(chǎn)成品數(shù)量 247。 （ 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% 相關(guān)指標(biāo)： 利息費(fèi)用率 =預(yù)提利息 247。 土地增值稅的清算單位 ！ ? 應(yīng)該進(jìn)行 土地增值稅清算的情形： ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的 ?整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的 ?直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 ? 可以進(jìn)行 土地增值稅清算的情形： ?已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過(guò) 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的 ?取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的 ?納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 ?省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況 土地增值稅的清算條件 ！ ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) , 收入按下列方法和順序確認(rèn)： ? 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定 ?由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除成本和費(fèi)用。 關(guān)于土地增值稅的預(yù)征規(guī)定 ！ ? 住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅。 ?允許扣除的稅金＝ 1800 5% （ 1＋ 7%＋ 3%）＝ 99（萬(wàn)元） ?扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝ 200+900+110+220+99＝ 1529（萬(wàn)元） ?增值額＝ 271萬(wàn)元，增值率為 % ?實(shí)際盈利金額＝ 180020090010099=499萬(wàn)元 ！ ? 雖然售價(jià)比原來(lái)降低了 ，但實(shí)際稅后收益反而比原來(lái)增加了 。 ！ ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的代建房方式指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建房報(bào)酬的行為。 ? 如果借款很少，利息費(fèi)用低，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С觯虿惶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明，可多扣除費(fèi)用，減低稅負(fù)。根據(jù)稅法規(guī)定，個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增值稅。假設(shè)乙公司是由股東 A、 B組建的有限責(zé)任公司，股東 A、 B所占股份比例為 60%∶40% 。 ！ （五）實(shí)際征收 內(nèi)稅，對(duì)預(yù)售收入采取的是實(shí)際征收企業(yè)所得稅。 借入方出具開(kāi)發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的 證明文件 ，支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除 ！ ○ 自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的 借入資金金額超過(guò)其注冊(cè)資本 50％的，超過(guò)部分的利息支出，不得在稅前扣除； 未超過(guò)部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。計(jì)稅成本對(duì)象的