【正文】 ? [例 ]周轉(zhuǎn)房使用 20個(gè)月后 ,公司將其作為商品房對(duì)外銷(xiāo)售 ,取得收入 400萬(wàn)元 ,存入銀行 .? 根據(jù)售房結(jié)算帳單 :? 借 :銀行存款 400萬(wàn)元? 貸 :經(jīng)營(yíng)收入 400萬(wàn)元? 結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本及沖帳 :? 該房累計(jì)攤銷(xiāo)額 =20=10( 萬(wàn)元 )? 借 :經(jīng)營(yíng)成本 290萬(wàn)元? 周轉(zhuǎn)房 — 周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo) 10萬(wàn)元? 貸 :周轉(zhuǎn)房 — 在用周轉(zhuǎn)房 300萬(wàn)元? 三、營(yíng)業(yè)收入的核算 ? 營(yíng)業(yè)收入的核算內(nèi)容? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。? 該房屋已攤銷(xiāo) :125=54(萬(wàn)元 )? 該房屋原值為 :450+=(萬(wàn)元 )? 借 :銀行存款 500萬(wàn)元? 貸 :經(jīng)營(yíng)收入 500萬(wàn)元? 借：經(jīng)營(yíng)成本 ? 累計(jì)攤銷(xiāo) 54萬(wàn)元? 貸 :投資性房地產(chǎn) 二、周轉(zhuǎn)房的核算 ? 概念及內(nèi)容：? 周轉(zhuǎn)房是指用于安置被折遷居民，產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的各種房屋，包括：? ① 在開(kāi)發(fā)過(guò)程中已明確其為安置折遷居民的房屋；? ② 搭建用于安置折遷居民的臨時(shí)性簡(jiǎn)易房；? ③ 開(kāi)發(fā)的商品房在銷(xiāo)售前用于安置折遷居民。借：周轉(zhuǎn)房 500萬(wàn)元 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 500萬(wàn)元（ 4）將配套設(shè)施的商店作為第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng) 用房，實(shí)際成本 58萬(wàn)元。? 借：開(kāi)發(fā)成本 —— 土地開(kāi)發(fā)? —— 土地征用及折遷補(bǔ)償費(fèi) 1000萬(wàn)元? —— 前期工程費(fèi) 200萬(wàn)元? —— 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 500萬(wàn)元? —— 建筑安裝工程費(fèi) 100萬(wàn)元? 貸：銀行存款 1800萬(wàn)元 ? ② 開(kāi)發(fā)場(chǎng)地甲工程已完工，其中 2500平米用于商品房建設(shè)，其成本見(jiàn) “開(kāi)發(fā)成本計(jì)算單 ”? 開(kāi)發(fā)成本計(jì)算單? 類(lèi)型：土地開(kāi)發(fā) —— 甲地 金額單位：萬(wàn)元摘要土地征用及折遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 合計(jì)發(fā)生費(fèi)用1000 200 500 100 1800結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本500 100 250 50 900期末余額500 100 250 50 900 ? 各項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)：? 土地征用及折遷補(bǔ)償費(fèi)? =1000萬(wàn)元 2500/5000=500 萬(wàn)元? 前期工程費(fèi)? =200萬(wàn)元 2500/5000=100 萬(wàn)元? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)? =500萬(wàn)元 2500/5000=250 萬(wàn)元? 建筑安裝工程費(fèi)? =100萬(wàn)元 2500/5000=50 萬(wàn)元? 借：開(kāi)發(fā)成本 —— 房屋開(kāi)發(fā) 900萬(wàn)元? 貸 “ 開(kāi)發(fā)成本 —— 土地開(kāi)發(fā) 900萬(wàn)元 ? ③ 將甲工程商品房建設(shè)工程出包給市建三公司。? ? 核算? 土地開(kāi)發(fā)的直接費(fèi)用，如土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，在費(fèi)用發(fā)生時(shí)，根據(jù)有關(guān)憑證 直接 計(jì)入 “開(kāi)發(fā)成本 —— 土地開(kāi)發(fā) ”賬戶(hù)的借方；發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 先計(jì)入 “開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 ”賬戶(hù)的借方，期末按一定標(biāo)準(zhǔn)分配結(jié)轉(zhuǎn)的應(yīng)由土地開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，借記 “開(kāi)發(fā)成本 —— 土地開(kāi)發(fā) ”賬戶(hù)，貸記 “開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 ”； 結(jié)轉(zhuǎn) 開(kāi)發(fā)完工建設(shè)場(chǎng)地成本時(shí)，貸記 “開(kāi)發(fā)成本 —— 土地開(kāi)發(fā) ”賬戶(hù)，商品性建設(shè)用地，借記 “開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶(hù)，自用建設(shè)場(chǎng)地，借記 “開(kāi)發(fā)成本 —— 房屋開(kāi)發(fā) ”賬戶(hù)；期末 “開(kāi)發(fā)成本 —— 土地開(kāi)發(fā) ”賬戶(hù)的余額，表示正在開(kāi)發(fā)土地的成本。? 指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃的要求，或項(xiàng)目建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃的要求，為滿(mǎn)足居住的需要而與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配套的各種服務(wù)性設(shè)施建設(shè)，所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。因此開(kāi)發(fā)成本的核算， 就顯得非常重要。正確劃分各種成本費(fèi)用的界限 劃分如下幾個(gè)界限： （ 1）正確劃分應(yīng)計(jì)人產(chǎn)品成本費(fèi)用與不應(yīng)計(jì)人產(chǎn)品成本費(fèi)用的界限 如與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的：非常損失、公益救濟(jì)性捐贈(zèng)、固定資產(chǎn)盤(pán)虧、毀損不能計(jì)人產(chǎn)品成本 （ 2）正確劃分各個(gè)會(huì)計(jì)期間的成本費(fèi)用界限 （ 3）正確劃分 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 與期間費(fèi)用的界限 應(yīng)該計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的成本項(xiàng)目： ? 成本項(xiàng)目土地征用及折遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)? a、 土地征用及折遷補(bǔ)償費(fèi)? 指 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯纯鄢疬w舊建筑物回收的殘值）、安置動(dòng)遷用房支出等? b、前期工程費(fèi)? 它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工程所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、 “三通一平支出 ”（即通水、通電、通道路和平整場(chǎng)地）等支出。? 借：開(kāi)發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 67000? 貸：銀行存款 67000 ? （ 2）商店和自行車(chē)棚工程完工，實(shí)際成本分別為 12萬(wàn)元和 。 ? 一、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品增加的核算 ? 企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，應(yīng)于竣工驗(yàn)收時(shí)，借記 “開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶(hù)，貸記 “開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶(hù)。 ? 例：出租的上述樓房規(guī)定攤銷(xiāo)期限為 40年，假設(shè)每月攤銷(xiāo)為 %，按月攤銷(xiāo)時(shí)：? 每月攤銷(xiāo)額 =450%=(萬(wàn)元 )? 借 :經(jīng)營(yíng)成本 ? 貸 :累計(jì)攤銷(xiāo) ? （三）出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品修理的核算 ? 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理費(fèi)用，應(yīng)列為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，數(shù)額不大的可直接計(jì)入 “經(jīng)營(yíng)成本”賬戶(hù)，借記 “經(jīng)營(yíng)成本 ”賬戶(hù)，貸記 “銀行存款 ”、 “應(yīng)付職工薪酬 ”等賬戶(hù)；如果數(shù)額較大，可先在 “待攤費(fèi)用 ”賬戶(hù)歸集后，分期攤?cè)?“經(jīng)營(yíng)成本 ”賬戶(hù)。每月計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)額，對(duì)能確定其為某項(xiàng)土地或房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的，應(yīng)計(jì)入該土地或房屋的開(kāi)發(fā)成本，借記 “開(kāi)發(fā)成本 —— 土地開(kāi)發(fā) ”或 “開(kāi)發(fā)成本 —— 房屋開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)，貸記 “周轉(zhuǎn)房 —— 周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo) ”賬戶(hù)。? 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅額 =（ 670+50+240） 5%? =48（萬(wàn)元）? 應(yīng)交城建稅額 =487%=( 萬(wàn)元 )? 應(yīng)交教育費(fèi)附加額 =48 2%=( 萬(wàn)元 )? 借 :經(jīng)營(yíng)稅金及附加 ? 貸 :應(yīng)交稅費(fèi) — 營(yíng)業(yè)稅 48萬(wàn)元? — 城建稅 ? — 教育費(fèi)附加 ? (6)本期其他業(yè)務(wù)收入按規(guī)定應(yīng)交納 3%的營(yíng)業(yè)稅、 7%的城市維護(hù)建設(shè)稅、 2%的教育費(fèi)附加。周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)額的基本計(jì)算公式如下：? 月攤銷(xiāo)率＝（ 1估計(jì)凈殘值率） 247。攤銷(xiāo)年限 247。? 借：開(kāi)發(fā)成本 — 代建工程開(kāi)發(fā)（折遷補(bǔ)償費(fèi)） 30萬(wàn)元? — 代建工程開(kāi)發(fā)（前期工程費(fèi)） 15萬(wàn)元? — 代建工程開(kāi)發(fā)（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)） 20萬(wàn)元? — 代建工程開(kāi)發(fā)（開(kāi)發(fā)間接費(fèi)） 2萬(wàn)元? 貸：銀行存款 65萬(wàn)元? 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 2萬(wàn)元 ? ② 完工驗(yàn)收合格，結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際成本。? 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算配套設(shè)施 能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大型配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的水、電、氣、交通道路等居委會(huì) .幼兒園 .消防設(shè)施 .鍋爐房 .水塔 .自行車(chē)棚 .公廁等商店、銀行、郵局等中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等給排水 .供電 .供氣的增容 .增壓 .交通道路等 有關(guān)賬戶(hù) 開(kāi)發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)成本 —— 房屋開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 —— 配套設(shè)施 完工結(jié)轉(zhuǎn)不能有償轉(zhuǎn)讓的能有償轉(zhuǎn)讓的 余額 注 : 按照財(cái)務(wù)制度規(guī)定 ,城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項(xiàng)目 ,不得計(jì)入商品房成本 。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 )? （二）、成本核算的基本要求合理確定成本核算對(duì)象 ? 成本核算對(duì)象是指房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中為了歸集和分配費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者 .成本核算對(duì)象可根據(jù)具體情況 ,按如下原則確定 :? （ 1）、一般的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)