【正文】 標準狀況價格對象狀況價格實例狀況價格標準狀況價格成交日期價格估價時點價格實際成交價格正常價格成交價格可比實例整調(diào)房地產(chǎn)狀況修正標準化）（整調(diào)市場狀況）（正修交易情況成交價格可比實例比準價值??????????1 0 0)()(1 0 01 0 01 0 0課題 四 求取比準價格 ? 二 、 求取最終比準價值 ? 每個可比實例的成交價格經(jīng)過上述各種修正和調(diào)整之后 ， 都會相應(yīng)地得到一個比準價格 。 課題 三 可比實例價格的修正與調(diào)整 ? 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般步驟： ? 首先，確定對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的各種房地產(chǎn)狀況因素，包括實物因素、權(quán)益因素和區(qū)位因素。進行實物狀況調(diào)整，是將可比實例在其實物狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象實物狀況下的價格。 ? 市場狀況調(diào)整的 關(guān)鍵 是把握估價對象或可比實例這類房地產(chǎn)的市場價格自某個時期以來的 漲落變化 情況，具體是調(diào)查過去不同時間的數(shù)宗類似房地產(chǎn)的價格， 找出該類房地產(chǎn)市場價格隨時間變化而變化的規(guī)律 ，再據(jù)此對可比實例成交價格進行市場狀況調(diào)整。 課題 三 可比實例價格的修正與調(diào)整 ? 對于交易稅費非正常負擔的價格修正 ? 正常成交價格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格。 ? 經(jīng)過交易情況修正之后，就將可比實例實際而可能是不正常的成交價格變成了正常價格。 統(tǒng)一貨幣單位： 按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等通常都采用 “ 元 ” 。 （ 1） 帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn) 。如交易目的、交易方式、交易稅費負擔方式以及有無利害關(guān)系人之間的交易和急買急賣等特殊交易情況。 ? 上述對可比實例成交價格進行的修正與調(diào)整 ， 分別簡稱為 交易情況修正 、 市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整 。 ? 市場比較法是一種 最直接、較直觀且有說服力 的估價方法，其測算結(jié)果易于被人們理解、認可或接受。 ? 【 能力目標 】 ? （ 1）能夠迅速、準確的選擇市場比較法所需要的可比實例。 ? 經(jīng)過詳細調(diào)查，估價師選取了與估價對象同一小區(qū)近三個月交易的兩宗住宅和臨近小區(qū)兩個月前交易的一套類似住宅作為可比實例，對其成交價格分別經(jīng)過有關(guān)因素的修正和調(diào)整計算后，采用算術(shù)平均數(shù)法確定估價對象住宅的市場價值。 ? ④標準廠房。 把多個可比實例成交價格經(jīng)過處理得到的多個比準價值綜合為一個比準價值 。 課題 二 交易實例搜集與可比實例篩選 ? 3. 建立交易實例庫 ? 房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)建立房地產(chǎn)交易（包括買賣、租賃）實例庫。如房地及建筑物通常為單位建筑面積或單位使用面積的價格；土地為單位土地面積價格，或者單位建筑面積土地價格，即樓面地價。 ①統(tǒng)一價格表示單位。 ? 采用比率法進行的修正一般公式為： ? 可比實例成交價格 交易情況修正系數(shù) =正常價格 ? 采用差額法進行修正的一般公式為： ? 可比實例成交價格 交易情況修正數(shù)額 =正常價格 ??課題 三 可比實例價格的修正與調(diào)整 ? 在比率法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng) 以正常價格為基準 來確定。 房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整一般采用比率法，一般公式為： ? 可比實例在成交日期時的價格 市場狀況調(diào)整系數(shù) =可比實例在估價時點時的價格。 價格變動率 期數(shù) ) =可比實例在估價時點的價格 價格可比實例在估價時點的價格變動率）（價格可比實例在成交日期的 期數(shù)??? 1課題 三 可比實例價格的修正與調(diào)整 ? 用于市場狀況調(diào)整的價格指數(shù)或價格變動率，應(yīng)為能 全面反映房地產(chǎn)價格變化 的房地產(chǎn)價格指數(shù)或價格變動率。 ? 區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容： ? 位置 ，包括所處的方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層。 ? (1)直接比較法是以估價對象狀況為基準，將可比實例狀況與估價對象狀況直接進行比較，然后根據(jù)兩者的差異情況對可比實例進行調(diào)整。 ? 簡單算術(shù)平均數(shù)的計算式為： ? 加權(quán)算術(shù)平均數(shù)依下列公式求?。? ?????????? niin VnnVVVV121 1??????????? ???????niiiniinnn ffVffffVfVfVV11212211 /演講完畢，謝謝觀看！ 。 假設(shè)可比實例在自身狀況下的價格比在估價對象狀況下的價格高或低的百分率為 177。 課題 三 可比實例價格的修正與調(diào)整 ? （ 3） 區(qū)位狀況調(diào)整 。 ? 采用環(huán)比價格指數(shù)進行市場狀況調(diào)整的公式為： ? 可比實例在成交日期的價格 成交日期的下一期的環(huán)比價格指數(shù) 再下一期的環(huán)比價格指數(shù) … 估價時點的環(huán)比價格指數(shù) =可比實例在估價時點的價格 估價時點的價格可比實例在數(shù)成交日期的定基價格指數(shù)估價時點的定基價格指成交日期的價格可比實例在 ??課題 三 可比實例價格的修正與調(diào)整 ? （ 2）價格變動率法 ? 房地產(chǎn)價格變動率有 逐期遞增或遞減的價格變動率 和 期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率 。 課題 三 可比實例價格的修正與調(diào)整 ? ? 在可比實例的成交日期至估價時點期間，當房地產(chǎn)價格為平穩(wěn)發(fā)展時，可不進行 市場狀況 調(diào)整。 ? （ 6）相鄰房地產(chǎn)的合并交易。 平方米下的價格＝坪下的價格 247。 課題 二 交易實例搜集與可比實例篩選 ? 3．統(tǒng)一價格單位