【正文】 農(nóng)用地和城市用地； 不同城市的地價(jià) ； 城市中心地段地價(jià)和城郊接合部地價(jià) ； 甚至同一街道兩側(cè)地價(jià) ； 都可能存在較大的差別。 但是我國(guó)土地市場(chǎng)中，納入市場(chǎng)的是土地的使用權(quán)，而非所有權(quán)，其存在一定的使用期限限制。 房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn) 1）具有與一般商品價(jià)格相同的特點(diǎn)： 4） 異質(zhì)性 (個(gè)別性 )： ? 各宗土地的自然條件 ― 位置 、 形狀 、 面積等； ? 經(jīng)濟(jì)社會(huì)條件 ―― 交通條件 、 基礎(chǔ)設(shè)施等； ? 人們對(duì)土地區(qū)位的心理認(rèn)知的不同； 決定了任何兩宗土地是不會(huì)完全一樣的 。 基本內(nèi)涵：物質(zhì)內(nèi)涵 產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵 財(cái)產(chǎn)內(nèi)涵 屬性： 自然屬性 法律屬性 經(jīng)濟(jì)屬性 房地產(chǎn)類型 ? 房產(chǎn) ? 地產(chǎn) ? 房地產(chǎn) ? 不動(dòng)產(chǎn) ? 物業(yè) 基本概念是一致的，表現(xiàn)形式不同。 2） 數(shù)量的有限性：資源的稀缺性 。 1）效用 所謂房地產(chǎn)的效用，是指房地產(chǎn)消費(fèi)者在對(duì)房地產(chǎn)這類資源的消費(fèi)時(shí)所產(chǎn)生的主觀上和心理上的滿足程度。 價(jià)格是個(gè)別形式，或較易受個(gè)別因素（消費(fèi)心理、現(xiàn)場(chǎng)氣氛等）的影響 3）土地價(jià)格的特性： ? 無成本性 一般產(chǎn)品：人類勞動(dòng)的產(chǎn)物，具有可見和不可見的生產(chǎn)成本因素，如人工、材料、機(jī)器、管理等等； 土地：大自然賦予的資源，并無凝結(jié)任何人類勞動(dòng)，但是是人類重要的物質(zhì)基礎(chǔ)，因此對(duì)土地具有實(shí)質(zhì)的需求，且需求隨著人口增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生活水平的提高而增加，產(chǎn)生供需關(guān)系，并形成價(jià)格 。 決定了土地的供需不平衡，當(dāng)供給一定或缺乏時(shí)，需求增長(zhǎng)，其價(jià)格必將上升，土地價(jià)值隨之上升，存在較明顯的增值趨勢(shì)。 房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序 1）房地產(chǎn)估價(jià)原則 合法原則 最有效使用原則 替代原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 供求原則 公平原則 預(yù)期原則 2）房地產(chǎn)估價(jià)程序 所謂房地產(chǎn)估價(jià)程序，是指房地產(chǎn)估價(jià)全過程的各個(gè)具體步驟和環(huán)節(jié)，按其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的進(jìn)行順序。進(jìn)一步地，土地不僅不存在折舊問題，反而存在較明顯的增值趨勢(shì)。 房地產(chǎn)商品價(jià)值量大，價(jià)格形成時(shí)間較長(zhǎng)（需慎重考慮與決策） 供需，房地產(chǎn)價(jià)格，由于其土地的特殊性，土地供給的有限性，其價(jià)格更多的受需方的影響。 空間位置的固定性是房地產(chǎn)一切特性的基礎(chǔ) ， 決定了房地產(chǎn)不能象一般商品一樣 ， 任意流動(dòng)或異地搬運(yùn) 。 ? 按用途劃分 住宅房地產(chǎn) 辦公房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn)