房地產(chǎn)估價(jià)概述-文庫(kù)吧
2024-12-25 04:15 本頁(yè)面
【正文】 效或滅失。土地是持久的、永續(xù)的，對(duì)土地的利用是持久的，不同于一般商品，一般商品存在折舊現(xiàn)象，而土地的持久使用 利用過(guò)程中產(chǎn)生相應(yīng)的效用或收益， 導(dǎo)致土地需求量不斷增長(zhǎng) 加劇土地供需矛盾 形成了土地的保值增值性。 使用的持久性，指對(duì)土地實(shí)體的利用的持久性，但對(duì)產(chǎn)權(quán)而言，我國(guó)的土地所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，出讓土地使用權(quán)有一定年限的要求， ? 如居住用地最高出讓年期為 70年 ? 綜合用地最高 50年 ? 商業(yè)用地最高 40年 出讓土地的土地使用者必須在有限的使用年限內(nèi)將包括購(gòu)地資本在內(nèi)的所有投資全部回收，這是我國(guó)土地使用制度的特殊性，在土地評(píng)估和房地產(chǎn)估價(jià)中必須注意這一問(wèn)題。以后的評(píng)估方法中（成本法）會(huì)結(jié)合折舊的概念。 4） 異質(zhì)性 (個(gè)別性 )： ? 各宗土地的自然條件 ― 位置 、 形狀 、 面積等； ? 經(jīng)濟(jì)社會(huì)條件 ―― 交通條件 、 基礎(chǔ)設(shè)施等； ? 人們對(duì)土地區(qū)位的心理認(rèn)知的不同； 決定了任何兩宗土地是不會(huì)完全一樣的 。 5） 利用的多樣性：任何一宗土地 ， 尤其是尚未開(kāi)發(fā)利用的土地 ， 可以用作不同的用途 ， 如農(nóng)業(yè) 、 工業(yè) 、 交通 、 住宅 、 辦公 、 商業(yè)等土地利用類型 ， 而不同的土地利用類型又可以選擇不同的土地利用方式 ， 如住宅用地 ， 既可以建一般平房 ， 也可以建樓房；既可以建多層或高層 ，也可以建花園別墅 。 不同的利用類型和方式 ，所產(chǎn)生的收益水平或?qū)θ藗兊男в檬怯胁町惖?，且一旦采用了某種類型或方式 ， 不易改變 ， 因此選擇時(shí)要慎重 ， 充分比較 。 另外土地可以用作不同的用途，但開(kāi)發(fā)、投的目的是獲取投資回報(bào)，也就是利潤(rùn)，追求利潤(rùn)最大化。為了實(shí)現(xiàn)一個(gè)城市一個(gè)區(qū)域內(nèi)土地利用的整體最優(yōu)化，遵循土地利用的“最有效使用原則”。 房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格概念 房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方協(xié)同競(jìng)爭(zhēng)并達(dá)到動(dòng)態(tài)均衡的結(jié)果 。 正常市場(chǎng)狀態(tài)下的價(jià)格水平 ， 而不是實(shí)際的成交價(jià)格 ， 盡管在估價(jià)實(shí)務(wù)中往往需要通過(guò)實(shí)際的成交價(jià)格來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格 。 供需，房地產(chǎn)價(jià)格，由于其土地的特殊性，土地供給的有限性，其價(jià)格更多的受需方的影響。從需求角度而論，房地產(chǎn)價(jià)格則主要由房地產(chǎn)的效用、相對(duì)稀缺性和對(duì)房地產(chǎn)的有效需求所決定。 1）效用 所謂房地產(chǎn)的效用，是指房地產(chǎn)消費(fèi)者在對(duì)房地產(chǎn)這類資源的消費(fèi)時(shí)所產(chǎn)生的主觀上和心理上的滿足程度。 由于房地產(chǎn)的諸多方面的不可替代性，生活、居住、學(xué)習(xí)、工作等均離不開(kāi)房地產(chǎn)這一基本要素，因此房地產(chǎn)的效用是明顯的且重要的。某類商品或資源的效用
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