房地產估價概述-在線瀏覽
2025-02-05 04:15本頁面
【正文】 商品，一種特殊商品。但這種特殊商品，與一般商品有著本質的區(qū)別，這種區(qū)別源于房地產本身所固有的特性，而這種特性又主要取決于土地本身的特性。 1） 空間位置的固定性：自然地理位置 ， 源于土地本身的不可移動 。 空間位置不能移動 ， 但其區(qū)位是相對可變的 ， 事實上 ， 交通條件 、 基礎設施 、 環(huán)境條件等的改善 ， 如某一交通要道的修建 ， 將極大的改變其周圍或沿線土地的利用程度和效率 ， 改善土地的區(qū)位條件 。 土地數(shù)量的有限性以及人口的增長性導致人們對土地的獨占性和壟斷性欲望 。不因為人類的合理或不合理利用而失效或滅失。 使用的持久性，指對土地實體的利用的持久性，但對產權而言，我國的土地所有權和使用權是分離的，出讓土地使用權有一定年限的要求， ? 如居住用地最高出讓年期為 70年 ? 綜合用地最高 50年 ? 商業(yè)用地最高 40年 出讓土地的土地使用者必須在有限的使用年限內將包括購地資本在內的所有投資全部回收，這是我國土地使用制度的特殊性，在土地評估和房地產估價中必須注意這一問題。 4） 異質性 (個別性 )： ? 各宗土地的自然條件 ― 位置 、 形狀 、 面積等； ? 經濟社會條件 ―― 交通條件 、 基礎設施等； ? 人們對土地區(qū)位的心理認知的不同； 決定了任何兩宗土地是不會完全一樣的 。 不同的利用類型和方式 ，所產生的收益水平或對人們的效用是有差異的 ，且一旦采用了某種類型或方式 ， 不易改變 ， 因此選擇時要慎重 ， 充分比較 。為了實現(xiàn)一個城市一個區(qū)域內土地利用的整體最優(yōu)化，遵循土地利用的“最有效使用原則”。 正常市場狀態(tài)下的價格水平 ， 而不是實際的成交價格 ， 盡管在估價實務中往往需要通過實際的成交價格來評估房地產價格 。從需求角度而論，房地產價格則主要由房地產的效用、相對稀缺性和對房地產的有效需求所決定。 由于房地產的諸多方面的不可替代性，生活、居住、學習、工作等均離不開房地產這一基本要素，因此房地產的效用是明顯的且重要的。但不是充分的，例如空氣和陽光。 經濟的發(fā)展 生產力的提高 人口的增長 生活水平的提高 人的欲望本質 自然資源的有限性 自然資源的稀缺 性是絕對的 但在一定的社會經濟發(fā)展時期 ， 這種絕對性表現(xiàn)為一定程度的不足 ， 即相對稀缺性 。 房地產價格的特點 1）具有與一般商品價格相同的特點： 按質論價，房地產價格與房地產質量呈正比，優(yōu)質優(yōu)價。 房地產價格深刻地受區(qū)位影響 房地產價格既可能是交易價格，也可能是租賃價格（租金收益） 房地產的質量不易判斷
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