房地產(chǎn)估價(jià)02-在線瀏覽
2025-02-05 04:11本頁(yè)面
【正文】 一、房地產(chǎn)需求 一定時(shí)間，一定價(jià)格水平下和一定市場(chǎng)上所有消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)愿意并且能夠購(gòu)買的數(shù)量，是所有消費(fèi)者需求的總和。 ?房地產(chǎn)價(jià)格水平 ?該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本 ?該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)期 供給彈性？ 三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格 供求平衡點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的價(jià)格和數(shù)量是消費(fèi)者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或擁有者都愿意接受的價(jià)格和數(shù)量的組合。 市場(chǎng)價(jià)格：是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格。 評(píng)估價(jià)格：是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格或價(jià)值估算和判定的結(jié)果。 樓面地價(jià) =總地價(jià) /總建筑面積 =單位地價(jià) /容積率 樓面地價(jià)比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。 三 、 從價(jià)格管理角度劃分 基準(zhǔn)地價(jià) 、 標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格 ? 城市基準(zhǔn)地價(jià)：基準(zhǔn)地價(jià)是政府對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè) 、 住宅 、 工業(yè)等主要土地利用類型分別評(píng)估的土地使用權(quán)單位面積的平均價(jià)格 ， 是分用途的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格 。 ? 房屋重置價(jià)格：是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造同類建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、功能的新房物所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金加上應(yīng)得的利潤(rùn)。 計(jì)稅價(jià)值：為政府課稅目的，由估價(jià)人員估定的作為房地產(chǎn)課稅依據(jù)的價(jià)值 征用價(jià)值：政府強(qiáng)制征用房地產(chǎn)時(shí)給予的補(bǔ)償金額。 舉例說(shuō)明 ? 抵押價(jià)格 房地產(chǎn)抵押價(jià)值是在抵押期間的各個(gè)時(shí)點(diǎn)，特別是債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，將抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。但不包括拍賣、變賣的費(fèi)用和稅金。開(kāi)發(fā)商曾將該在建工程抵押貸款，目前該筆貸款余額為 260萬(wàn)元?，F(xiàn)評(píng)估該在建工程不存在預(yù)售期房且未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為 2023萬(wàn)元。求取該在建工程的再次抵押價(jià)值。 其他權(quán)利價(jià)格：如部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，設(shè)抵押權(quán)的房地產(chǎn)。 七 、 現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格 現(xiàn)貨價(jià)格：是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)進(jìn)行商品交割的價(jià)格 期貨價(jià)格：是指在交易達(dá)成后按約定在未來(lái)某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格 房地產(chǎn)現(xiàn)貨價(jià)格 房地產(chǎn)期貨價(jià)格：是指以未來(lái)狀況的房地產(chǎn)為交易對(duì)象的價(jià)格 資金的時(shí)間價(jià)值 資金的時(shí)間價(jià)值是指資金隨著時(shí)間的推移而形成的增值 資金的時(shí)間價(jià)值可以從兩方面來(lái)理解： ? 第一，將資金用作某項(xiàng)投資，由于資金的運(yùn)動(dòng)，可獲得一定的收益或利潤(rùn)。 ? 資金時(shí)間價(jià)值的大小取決于本金的數(shù)量多少，占用時(shí)間的長(zhǎng)短及利息率（或收益率）的高低等因素。 ? 期房?jī)r(jià)格 =現(xiàn)房?jī)r(jià)格 — 期變現(xiàn)期間現(xiàn)房出租凈收益的折現(xiàn)值 — 風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 例：某套商品住宅期房的面積為 90m2，需 10個(gè)月才能入住，類似商品住宅現(xiàn)房的市場(chǎng)價(jià)格為 4500元 / m2，每月末的租賃凈收益為 2500元 / 套。請(qǐng)計(jì)算該期房目前的市場(chǎng)價(jià)格。每一位估價(jià)人員都應(yīng)正確地理解房地產(chǎn)估價(jià)原則，以此作為估價(jià)時(shí)的指南。 合法產(chǎn)權(quán) :房地產(chǎn)所有的產(chǎn)權(quán)必須的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和有關(guān)證件為依據(jù) 。 合法處分 :應(yīng)以法律 、 法規(guī)合同等允許的處分方式為依據(jù) 。 ? 在合法產(chǎn)權(quán)方面：農(nóng)民集體所有的土地不能當(dāng)做國(guó)家所有的土地來(lái)估價(jià)，行政劃撥的土地不能當(dāng)做有償出讓的土地來(lái)估價(jià)，臨時(shí)用地不能當(dāng)做長(zhǎng)久用地來(lái)估價(jià)，違法占地不
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