房地產(chǎn)估價(jià)02-文庫(kù)吧
2024-12-25 04:11 本頁(yè)面
【正文】 所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量，是所有供給的總和。 ?房地產(chǎn)價(jià)格水平 ?該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本 ?該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平 ?房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對(duì)未來的預(yù)期 供給彈性？ 三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格 供求平衡點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的價(jià)格和數(shù)量是消費(fèi)者和房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者都愿意接受的價(jià)格和數(shù)量的組合。 一、 根據(jù)形成基礎(chǔ)不同的分類 成交價(jià)格：簡(jiǎn)稱成交價(jià)，使交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。 市場(chǎng)價(jià)格：是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格。 理論價(jià)格：在合理的市場(chǎng)上交易應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)格 公開市場(chǎng)價(jià)值：在公開市場(chǎng)上最有可能形成的價(jià)格。 評(píng)估價(jià)格：是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格或價(jià)值估算和判定的結(jié)果。 第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的種類 市場(chǎng)價(jià)格 理論價(jià)格 評(píng)估價(jià)格 成交價(jià)格 公開市場(chǎng)價(jià)值 成交價(jià)格圍繞市場(chǎng)價(jià)格上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格圍繞理論價(jià)格上下波動(dòng) 一個(gè)良好的評(píng)估價(jià) =正常成交價(jià) =市場(chǎng)價(jià)格 公開市場(chǎng)： 正常成交價(jià)格形成的條件 （ 7點(diǎn) ） ： ， 完全出于自愿 ， 了解市場(chǎng)價(jià)值 ：力圖以最小的經(jīng)濟(jì)代價(jià)去 追逐和獲得自身最大的利益 、 不易急于出售成購(gòu)買 二、從價(jià)格單位來劃分 總價(jià)格： 一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格，不能反映房地產(chǎn) 價(jià)格水平的高低； 單位價(jià)格 ：每單位土地、建筑物或房地的價(jià)格，可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低； 樓面地價(jià) ：每單位建筑面積上的土地價(jià)格。 樓面地價(jià) =總地價(jià) /總建筑面積 =單位地價(jià) /容積率 樓面地價(jià)比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。 如：甲土地單價(jià) 700元 /平米（容積率 5），乙 510元 /平米（容積率 3），如房?jī)r(jià) 1200元 /平米，造價(jià) 900元 /平米，試比較利潤(rùn)。 三 、 從價(jià)格管理角度劃分 基準(zhǔn)地價(jià) 、 標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格 ? 城市基準(zhǔn)地價(jià)：基準(zhǔn)地價(jià)是政府對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè) 、 住宅 、 工業(yè)等主要土地利用類型分別評(píng)估的土地使用權(quán)單位面積的平均價(jià)格 ， 是分用途的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格 。 ? 標(biāo)定地價(jià)：標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)土地管理的需要 ， 在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基礎(chǔ)上 ， 修訂評(píng)估出一定時(shí)期 、 一定條件下 ， 能代表不同區(qū)位 、 不同用途的標(biāo)志性宗地的價(jià)格 。 ? 房屋重置價(jià)格：是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造同類建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、功能的新房物所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金加上應(yīng)得的利潤(rùn)。 四、 從不同目的和狀態(tài)劃分 買賣價(jià)格 租賃價(jià)格：租金 抵押價(jià)值：以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值。 計(jì)稅價(jià)值：為政府課稅目的，由估價(jià)人員估定的作為房地產(chǎn)課稅依據(jù)的價(jià)值 征用價(jià)值：政府強(qiáng)制征用房地產(chǎn)時(shí)給予的補(bǔ)償金額。 保險(xiǎn)價(jià)值：房地產(chǎn)投保時(shí)為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評(píng)估的價(jià)值。 舉例說明 ? 抵押價(jià)格 房地產(chǎn)抵押價(jià)值是在抵押期間的各個(gè)時(shí)點(diǎn)，特別是債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，將抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。 優(yōu)先受償款：拖欠建設(shè)工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額和其他法定優(yōu)先
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