【正文】 ? 估價時點為現(xiàn)在，估價對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。抵押人承諾，一旦發(fā)生估價對象的抵押權(quán)的實現(xiàn)將隨之一并讓渡相應(yīng)的權(quán)利，保證估價對象延續(xù)的合法使用和最高最佳使用。 合法處分 :應(yīng)以法律 、 法規(guī)合同等允許的處分方式為依據(jù) 。求取該在建工程的再次抵押價值。 樓面地價 =總地價 /總建筑面積 =單位地價 /容積率 樓面地價比土地單價更能反映土地價格水平的高低。 價格差異不同：一般物品可以大量制造，價格較一致。而價值是凝結(jié)在商品中的人類抽象勞動，商品的價值量是由社會必要勞動時間決定的。 二、房地產(chǎn)供給 一定時間，一定價格水平下和一定市場上所有所有房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量，是所有供給的總和。 優(yōu)先受償款：拖欠建設(shè)工程價款、已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額和其他法定優(yōu)先受償款。估計年折現(xiàn)率為 10%，風險補償為現(xiàn)房價格的 2%。因此設(shè)定的抵押權(quán)，應(yīng)在評估報告中明確該主廠房設(shè)定抵押權(quán)的界面，以保證一旦權(quán)利讓渡后估價對象的合法使用。 五、估價時點原則 ? 估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。 七、謹慎原則 存在不確定因素的情況下做出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當保持必要的謹慎，充分估計房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 經(jīng)濟學原理，在同一市場上，相同的商品，具有相同的價值。 ? 其二還必須考慮一旦處分抵押物，房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移后的合法使用問題。 現(xiàn)值是指未來收到或付出一定的資金相當于現(xiàn)在的價值 。 保險價值：房地產(chǎn)投保時為確定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。 第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價格 一 .供求 : 供給與需求是影響房地產(chǎn)價格的兩個最終因素，其他因素最終都是通過影響房地產(chǎn)的供給與需求來影響房地產(chǎn)的價格。 二 、 房地產(chǎn)價格的形成條件 有用性 房地產(chǎn)的稀缺性 有效需求 購買力 三、房地產(chǎn)價格決定理論 價值決定論、供求決定論、效用決定論和收益決定論。 市場性質(zhì)不同： 一般物品為較完全市場，而土地市場為不完全市場。 三 、 從價格管理角度劃分 基準地價 、 標定地價和房屋重置價格 ? 城市基準地價：基準地價是政府對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè) 、 住宅 、 工業(yè)等主要土地利用類型分別評估的土地使用權(quán)單位面積的平均價格 ， 是分用途的土地使用權(quán)區(qū)域平均價格 。 其他權(quán)利價格：如部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，設(shè)抵押權(quán)的房地產(chǎn)。 ? 在合法產(chǎn)權(quán)方面：農(nóng)民集體所有的土地不能當做國家所有的土地來估價，行政劃撥的土地不能當做有償出讓的土地來估價，臨時用地不能當做長久用地來估價，違法占地不能當做合法占地來估價，臨時建筑不能當做永久建筑來估價，違法建筑不能當做合法建筑來估價，產(chǎn)權(quán)有爭議的房地產(chǎn)不能當做產(chǎn)權(quán)無爭議的房地產(chǎn)來估價，手續(xù)不完備的房地產(chǎn)不能當做手續(xù)完備的房地產(chǎn)來估價，部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)不能當做完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來估價，共有的房地產(chǎn)不能當做獨有的房地產(chǎn)來估價，等等。 1998年唐山市二手房價格的房價與新建商品房市場相比差距較大； 2023年二手房單價高于同類新建商品房單價。 ? 估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的情形，