【正文】 ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。抵押人承諾，一旦發(fā)生估價(jià)對象的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)將隨之一并讓渡相應(yīng)的權(quán)利，保證估價(jià)對象延續(xù)的合法使用和最高最佳使用。 合法處分 :應(yīng)以法律 、 法規(guī)合同等允許的處分方式為依據(jù) 。求取該在建工程的再次抵押價(jià)值。 樓面地價(jià) =總地價(jià) /總建筑面積 =單位地價(jià) /容積率 樓面地價(jià)比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。 價(jià)格差異不同：一般物品可以大量制造，價(jià)格較一致。而價(jià)值是凝結(jié)在商品中的人類抽象勞動(dòng)，商品的價(jià)值量是由社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的。 二、房地產(chǎn)供給 一定時(shí)間，一定價(jià)格水平下和一定市場上所有所有房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量，是所有供給的總和。 優(yōu)先受償款：拖欠建設(shè)工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額和其他法定優(yōu)先受償款。估計(jì)年折現(xiàn)率為 10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房價(jià)格的 2%。因此設(shè)定的抵押權(quán)，應(yīng)在評估報(bào)告中明確該主廠房設(shè)定抵押權(quán)的界面，以保證一旦權(quán)利讓渡后估價(jià)對象的合法使用。 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 七、謹(jǐn)慎原則 存在不確定因素的情況下做出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一市場上，相同的商品，具有相同的價(jià)值。 ? 其二還必須考慮一旦處分抵押物，房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移后的合法使用問題。 現(xiàn)值是指未來收到或付出一定的資金相當(dāng)于現(xiàn)在的價(jià)值 。 保險(xiǎn)價(jià)值：房地產(chǎn)投保時(shí)為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評估的價(jià)值。 第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價(jià)格 一 .供求 : 供給與需求是影響房地產(chǎn)價(jià)格的兩個(gè)最終因素，其他因素最終都是通過影響房地產(chǎn)的供給與需求來影響房地產(chǎn)的價(jià)格。 二 、 房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件 有用性 房地產(chǎn)的稀缺性 有效需求 購買力 三、房地產(chǎn)價(jià)格決定理論 價(jià)值決定論、供求決定論、效用決定論和收益決定論。 市場性質(zhì)不同： 一般物品為較完全市場，而土地市場為不完全市場。 三 、 從價(jià)格管理角度劃分 基準(zhǔn)地價(jià) 、 標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格 ? 城市基準(zhǔn)地價(jià)：基準(zhǔn)地價(jià)是政府對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè) 、 住宅 、 工業(yè)等主要土地利用類型分別評估的土地使用權(quán)單位面積的平均價(jià)格 ， 是分用途的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格 。 其他權(quán)利價(jià)格：如部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，設(shè)抵押權(quán)的房地產(chǎn)。 ? 在合法產(chǎn)權(quán)方面：農(nóng)民集體所有的土地不能當(dāng)做國家所有的土地來估價(jià)，行政劃撥的土地不能當(dāng)做有償出讓的土地來估價(jià)，臨時(shí)用地不能當(dāng)做長久用地來估價(jià)，違法占地不能當(dāng)做合法占地來估價(jià)，臨時(shí)建筑不能當(dāng)做永久建筑來估價(jià)，違法建筑不能當(dāng)做合法建筑來估價(jià)，產(chǎn)權(quán)有爭議的房地產(chǎn)不能當(dāng)做產(chǎn)權(quán)無爭議的房地產(chǎn)來估價(jià)，手續(xù)不完備的房地產(chǎn)不能當(dāng)做手續(xù)完備的房地產(chǎn)來估價(jià)，部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)不能當(dāng)做完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來估價(jià)，共有的房地產(chǎn)不能當(dāng)做獨(dú)有的房地產(chǎn)來估價(jià)，等等。 1998年唐山市二手房價(jià)格的房價(jià)與新建商品房市場相比差距較大； 2023年二手房單價(jià)高于同類新建商品房單價(jià)。 ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形，