房地產(chǎn)估價02-文庫吧資料
2025-01-08 04:11本頁面
【正文】 年折現(xiàn)率為 10%，風險補償為現(xiàn)房價格的 2%。 現(xiàn)值是指未來收到或付出一定的資金相當于現(xiàn)在的價值 。 ? 第二，如果放棄資金的使用權(quán)力，相當于付出一定的代價。 六 、 實際價格和名義價格 實際價格：是指成交日期時一次付清的價格 名義價格：是在成交日期時講明 ， 并不是一次付清 ? 如一套住宅 100m2，單價 3000元 / m2，總價三十萬元的住房，在買賣中的付款方式可能有以下不同情況： （ 1）成交日期一次付清； （ 2）分期支付，第一期于成交日期支付 10萬元，第二期于半年內(nèi)支付 10萬元，第三期于一年內(nèi)支付 10萬元。 ?再次抵押價值 =2023 （ 5000010000）/50000260/65%200=1000(萬元） 五 、從產(chǎn)權(quán)進行劃分 所有權(quán)價格：所有權(quán)是最完整最重要的權(quán)利，設(shè)有其他權(quán)利會降低其價格； 使用權(quán)價格：大陸目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價格都是使用權(quán)價格。當?shù)赝愒诮üこ痰牡盅嘿J款成數(shù)為 65%。開發(fā)商拖欠施工單位建設(shè)款 200萬元。 抵押貸款額度 =抵押價值 貸款成數(shù) 抵押價值 =未設(shè)立 法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值 法定優(yōu)先受償款 再次抵押價值 =未設(shè)立 法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值 — 法定優(yōu)先受償款 — 已貸款余額 /社會一般貸款成數(shù) 例題： ? 某商品住宅在建工程建設(shè)用地總面積 25000m2，擬建 500套住宅，總建筑面積 50000m2，已完成總投資的 80％，開發(fā)商以 5000元／ m2的價格預(yù)售了其中 100套，建筑面積共計 10000m2 ，預(yù)購人按房價的 70%辦理了個人住房抵押貸款。 優(yōu)先受償款：拖欠建設(shè)工程價款、已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額和其他法定優(yōu)先受償款。 保險價值：房地產(chǎn)投保時為確定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。 四、 從不同目的和狀態(tài)劃分 買賣價格 租賃價格：租金 抵押價值：以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔保時的價值。 ? 標定地價：標定地價是政府根據(jù)土地管理的需要 ， 在基準地價評估基礎(chǔ)上 ， 修訂評估出一定時期 、 一定條件下 ， 能代表不同區(qū)位 、 不同用途的標志性宗地的價格 。 如：甲土地單價 700元 /平米（容積率 5），乙 510元 /平米（容積率 3），如房價 1200元 /平米，造價 900元 /平米，試比較利潤。 第四節(jié) 房地產(chǎn)價格的種類 市場價格 理論價格 評估價格 成交價格 公開市場價值 成交價格圍繞市場價格上下波動，市場價格圍繞理論價格上下波動 一個良好的評估價 =正常成交價 =市場價格 公開市場： 正常成交價格形成的條件 （ 7點 ） ： ， 完全出于自愿 ， 了解市場價值 ：力圖以最小的經(jīng)濟代價去 追逐和獲得自身最大的利益 、 不易急于出售成購買 二、從價格單位來劃分 總價格： 一宗房地產(chǎn)的整體價格，不能反映房地產(chǎn) 價格水平的高低； 單位價格 ：每單位土地、建筑物或房地的價格，可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低； 樓面地價 ：每單位建筑面積上的土地價格。 理論價格：在合理的市場上交易應(yīng)該實現(xiàn)的價格 公開市場價值：在公開市場上最有可能形成的價格。
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