房地產估價02(完整版)
【正文】 請計算該期房目前的市場價格。 其他權利價格：如部分產權的房地產，設抵押權的房地產。但不包括拍賣、變賣的費用和稅金。 三 、 從價格管理角度劃分 基準地價 、 標定地價和房屋重置價格 ? 城市基準地價：基準地價是政府對城鎮(zhèn)各級土地或均質地域及其商業(yè) 、 住宅 、 工業(yè)等主要土地利用類型分別評估的土地使用權單位面積的平均價格 ， 是分用途的土地使用權區(qū)域平均價格 。 ?房地產價格水平 ?該種房地產的開發(fā)建設成本 ?該種房地產的開發(fā)技術水平 ?房地產開發(fā)商和擁有者對未來的預期 供給彈性？ 三、房地產均衡價格 供求平衡點所對應的價格和數量是消費者和房地產開發(fā)商或擁有者都愿意接受的價格和數量的組合。 市場性質不同： 一般物品為較完全市場，而土地市場為不完全市場。 （ 2）供求決定論認為商品的價格是由供求雙方決定的。 二 、 房地產價格的形成條件 有用性 房地產的稀缺性 有效需求 購買力 三、房地產價格決定理論 價值決定論、供求決定論、效用決定論和收益決定論。 折舊不同：保值增值性體現(xiàn)在土地上，土地具有永續(xù) 性，本身不存在折舊。 第三節(jié) 房地產供求與價格 一 .供求 : 供給與需求是影響房地產價格的兩個最終因素，其他因素最終都是通過影響房地產的供給與需求來影響房地產的價格。 第四節(jié) 房地產價格的種類 市場價格 理論價格 評估價格 成交價格 公開市場價值 成交價格圍繞市場價格上下波動，市場價格圍繞理論價格上下波動 一個良好的評估價 =正常成交價 =市場價格 公開市場： 正常成交價格形成的條件 （ 7點 ） ： ， 完全出于自愿 ， 了解市場價值 ：力圖以最小的經濟代價去 追逐和獲得自身最大的利益 、 不易急于出售成購買 二、從價格單位來劃分 總價格： 一宗房地產的整體價格，不能反映房地產 價格水平的高低； 單位價格 ：每單位土地、建筑物或房地的價格，可以反映房地產價格水平的高低； 樓面地價 ：每單位建筑面積上的土地價格。 保險價值：房地產投保時為確定保險金額提供參考依據而評估的價值。當地同類在建工程的抵押貸款成數為 65%。 現(xiàn)值是指未來收到或付出一定的資金相當于現(xiàn)在的價值 。 合法使用 :應以城市規(guī)劃 、 土地用途管制等為依據 。 ? 其二還必須考慮一旦處分抵押物，房地產權利轉移后的合法使用問題。 ? 兩人的評估結果差異如何形成？ 案例分析 ? 前者僅僅從房地產作為不動產來評估的，注重的是房地產權利的登記及相應的證書； ? 后者不僅注意到了這些問題，同時認識到浴場作為一種特許經營公共場所，有相應的特許經營許可和證書 。 經濟學原理，在同一市場上，相同的商品，具有相同的價值。 ? 估價時點為過去的情形，多出現(xiàn)在房地產糾紛案件中，特別是對估價結果有爭議而引發(fā)的復核估價。 七、謹慎原則 存在不確定因素的情況下做出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計房地產在抵押權實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估假定未設定法定優(yōu)先受償權下的價值，不低估房地產估
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