【正文】 、營銷費用、營銷創(chuàng)新） 銷售價格評審及監(jiān)控 階段性營銷方案和季度營銷 方案審批 體驗樣板區(qū)設(shè)計方案評審 指導并監(jiān)督廣告媒體投放及 營銷推廣活動 備案銷售動態(tài)信息和銷售總 結(jié) 負責制定整體營銷方案（策略 、營銷費用、營銷創(chuàng)新）編制 組織制定銷售價格 階段性營銷方案和季度營銷方 案的編寫 月度營銷方案編制并提交集團 備案 組織制定體驗樣板區(qū)設(shè)計方案 每月編制銷售動態(tài)信息和銷售 總結(jié) 組織營銷供方的選擇及合同簽 訂 權(quán)限范圍內(nèi)的銷售變更管理 參與整體營銷方案（包括策略 、營銷費用、營銷創(chuàng)新）的制定 組織制定銷售價格 組織編制階段性營銷方案和季 度營銷方案并進行審批 組織編制月度營銷方案 組織制定樣板區(qū)設(shè)計方案 每月編制銷售動態(tài)信息和銷售 總結(jié) 銷售現(xiàn)場組織及管理 權(quán)限范圍內(nèi)營銷供方選擇及合 同簽訂管理 權(quán)限范圍內(nèi)銷售變更管理 集團品牌管理 權(quán)限范圍內(nèi)營銷供方的選擇 及合同簽訂審核 權(quán)限內(nèi)銷售變更管理 集團品牌管理 9 客服管理階段 集團層面客戶活動策劃 重大投訴和危機事件處理 策劃開展客戶活動 權(quán)限范圍內(nèi)維修費用和賠償費 用的審批 集團層面客戶活動策劃 重大投訴和危機事件處理 策劃開展客戶活動 權(quán)限范圍內(nèi)維修費用和賠償費 用的審批 組織入住管理 客戶活動的實施管理 客戶投訴處理 編寫投訴處理月度 組織入住管理 客戶活動的實施管理 客戶投訴處理 編寫投訴處理月度 客戶投訴月報匯報、分析 組織客戶滿意度調(diào)查 雜志和網(wǎng)站編輯 客戶投訴月報匯報、分析 組織客戶滿意度調(diào)查 雜志和網(wǎng)站編輯 組織權(quán)限范圍內(nèi)的維修及賠 償管理 協(xié)調(diào)集團進行滿意度的調(diào)查 組織權(quán)限范圍內(nèi)的維修及賠償管 理 協(xié)調(diào)集團進行滿意度的調(diào)查 24 小邊界－職能邊界與職能對應（詳細見部門職能設(shè)計） 集團成本部職責 建立房地產(chǎn)項目開發(fā)成本管理體系 建立和完善集團房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制體系； 建立集團房地產(chǎn)項目開發(fā)成本監(jiān)控預警機制。 建立供應商的評價流程，并定期組織評價； 建立和維護合格供應商清單； 對不合格供應商的信息進行反饋和督促整改。 負責根據(jù)簽訂的采購合同按計劃實施采購； 參與重要材料的現(xiàn)場驗收； 負責不合格材料退貨的管理工作。負責項目建安成本概算 組織符合大宗采購標準的公開招標 負責監(jiān)控項目動態(tài)目標成本 負責收集設(shè)備材料數(shù)據(jù)信息 b） 職業(yè)素質(zhì)：較強的分析、解決問題能力，思路清晰，考慮問題細致。 √ √ 8 其他 1） 負責編制付款計劃，建立付款臺帳。 d） 語言及計算機要求：具備一定的英語溝通交流能力；熟練掌握 OFFICE 辦公軟件和相關(guān)成本管 5） 負責其他專項設(shè)計的經(jīng)濟預算及經(jīng)濟評審； √ 理軟件。負責設(shè)備材料數(shù)據(jù)庫的維護更新 32 1 基于職能分解形成崗位說明書 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計 1） 經(jīng)理 1. 基本資料 職位名稱 所屬部門 直接上級 經(jīng)理 成本管理部 運營總監(jiān) 職位編號 崗位定員 職務序列 直接下級 土建造價師、裝飾造價師、安裝造價師、設(shè)計限額 管理幅度 直轄 4 崗； 工程師 發(fā)展通道 2. 職位目標 在運營總監(jiān)的領(lǐng)導下，負責公司成本管理的工作。負責項目成本后評估 組織實施大宗公開采購合同 負責制定項目建安成本目標 25 議標 議標 建總 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計 采購方式分類表 類別 金額 采購方式 組織 配合 備注 30萬元及以上 招標 建總 勞務班組類 5萬元及以上 30萬元以下 5萬元以下 議標 直接采購 建總 建總 白蟻防治、坑基支護、人防、電梯供應及安裝工程、 50萬元及以上 招標 集團成本管理中心 建總 /開發(fā)公司 鋁合金門窗、屋面天窗、金屬欄桿、外墻涂料、幕墻 （石材、玻璃）、入戶防火門、鐵質(zhì)防火門、會所 /酒 工程供應商類 雙包工程類 1 20萬元及以上 50萬元以下 集團成本管理中心 建總 /開發(fā)公司 店裝飾、木地板、衣柜、櫥柜、淋浴房隔斷、交標五 金、外水、外電、消防、空調(diào)、通風、電視、電話、 可視對講、閉路監(jiān)控、寬帶網(wǎng)絡、車場管理系統(tǒng)、瀝 20萬元以下 50萬元及以上 直接采購 招標 集團成本管理中心 建總 建總 /開發(fā)公司 青路面、道路標識、康體、噴泉、游泳設(shè)備、污水處 理、標識系統(tǒng) 雙包工程類 2 20萬元及以上 50萬元以下 土石方、樁基礎(chǔ)、預應力、外墻腳手架、排煙道、樣 板房裝飾、交樓標準裝飾、 20萬元以下 直接采購 戰(zhàn)略采購 建總 材料、設(shè)備類 類別 1 50萬元及以上 20萬元及以上 50萬元以下 20萬元以下 50萬元及以上 招標 議標 直接采購 招標 集團成本管理中心 集團成本管理中心 集團成本管理中心 建總 /開發(fā)公司 建總 /開發(fā)公司 建總 /開發(fā)公司 建總 /開發(fā)公司 石材、文化石、外墻磚、木花架、墻地磚、潔具、廚 具、開關(guān)面板、燈具、排氣扇、配電箱、發(fā)電機、水 箱、水泵、風機、冷卻塔、戶內(nèi)中央空調(diào)、戶內(nèi)中央 熱水器、高爾夫球場設(shè)備 鋼材、水泥、砂石、混凝土、木枋、模版、鋼管、門 字架及配件、磚、瓦、石灰、陶粒、 GRC構(gòu)件、室內(nèi)給 類別 2 20萬元及以上 50萬元以下 議標 建總 /開發(fā)公司 排水管件、室外給排水管件、預埋線管及附件、喬架 、電線電纜、苗木、園林小品、塔吊、人貨電梯、輸 類別 3集團行 政類物資 20萬元以下 直接采購 議標 /直接采購 建總 /開發(fā)公司 集團成本管理中心 送泵、砼攪拌車、攪拌站、砂漿機、其他施工機具 車輛、車輛保險、服裝、辦公家具、辦公用品、電腦 及耗材、印刷用品、月餅、軟件、零星用品 26 微邊界－活動邊界 一）基于價值鏈流程進行邊界設(shè)計（項目論證部分） 業(yè)務權(quán)限劃分一覽 注：○表示參與討論 /評審、簽署意見或配合完成；①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩表示對輸出文件的審核順序；加粗并下劃表示審批或確定；▲表示報備或抄送。 負責編制方案設(shè)計階段的概算、施工設(shè)計階段的預算； 參加對建筑方案設(shè)計、初步設(shè)計的經(jīng)濟性評審，按要求編制 《 目標成本指導書 》 ； 配合施工圖的經(jīng)濟評審，確保符合限額設(shè)計的要求； 編制工程類招標經(jīng)濟標書，并對各投標單位的經(jīng)濟標書進行評價。 負責房地產(chǎn)開發(fā)項目成本估算的審核； 新開發(fā)區(qū)域項目成本估算的編制。 各子公司經(jīng)營行為于總 部基本統(tǒng)一； 公司整體協(xié)調(diào)成長； 對關(guān)鍵成功因素集中控 制與管理。 財務控制 /戰(zhàn)略； 營銷 /銷售； 項目策劃； 設(shè)計開發(fā) /工程管理； 人力資源。房地產(chǎn)企業(yè)組織管控設(shè)計 房地產(chǎn)戰(zhàn)略與組織管控設(shè)計 目錄： 3P :管控邊界的設(shè)計及案例 2 組織管控：管控什么？ 3要素 管理的三要素： 3P 績效 績效管理體系 (Performance) 人 授權(quán)（權(quán)責）體系 （組織管控） (People) 流程 流程管理體系 (Process) 3 常見的管控模式理論，將集團管控模式分為三 種類型 3要素 分權(quán) 投資管控型 （管尾） P 戰(zhàn)略管控型 （管頭和尾） P P P P P 運營管控型 （管頭尾和中間） 集權(quán) 總部與下屬分 公司的關(guān)系 以財務指標進行管理和考 核，總部無業(yè)務管理部門。 財務控制； 戰(zhàn)略規(guī)劃與控制； 人力資源。 公司業(yè)務組合的協(xié)調(diào)發(fā)展； 投資業(yè)務的戰(zhàn)略優(yōu)化與協(xié)調(diào)； 戰(zhàn)略協(xié)同效應的培育。 組織房地產(chǎn)項目成本信息的收集，建立成本信息庫。 下屬公司成本部職責 負責編制項目拓展階段的成本估算； 參與項目可行性研究報告的評審。 負責供應商（限額內(nèi)采購物資）信息的收集，包括對供應商的評價信息，建立供應商信息庫 并上傳集團成本管理中心； 建立供應商（限額內(nèi)采購物資）的評價流程，并定期組織評價； 對不合格供應商（限額內(nèi)采購物資）的信息進行反饋和督促整改。負責對擴初設(shè)計的建安成本進行評審 負責簽定大宗公開采購合同 負責項目目標成本調(diào)整 負責建立設(shè)備材料數(shù)據(jù)庫 c） 其他能力：良好的團隊領(lǐng)導能力，優(yōu)秀的溝通、協(xié)調(diào)、組織與開拓能力。 √ 34 房地產(chǎn)戰(zhàn)略與組織管控設(shè)計 目錄： 3P :管控邊界的設(shè)計及案例 35 項目公司 優(yōu)點 缺點 不同的項目管理模式，需要總部的職能定位 有所區(qū)別，并需要不同的管理系統(tǒng)做為支撐 3要素 職能管理型 矩陣管理型 設(shè) 開 工 銷 項目公司管理型 項目公司 類 型 開 發(fā) 設(shè) 計 工 程 銷 售 項目部 項目部 發(fā) 計 程 售 開開 設(shè)設(shè) 工工 銷銷 發(fā)發(fā) 計計 程程 售售 職責分工 實施條件 ? 項目部只負責施工現(xiàn)場管理 ? 職能部門內(nèi)部實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟 ? 對項目環(huán)境的反應較慢；需 要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形 成決策堆積 ? 項目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營 ? 客戶定位專一，項目實施環(huán)境 不確定性低 ? 公司高層介入項目協(xié)調(diào)工作 ? 項目公司成為項目執(zhí)行的負責主 體，職能部門成為資源提供、建 議與監(jiān)督主體 ? 對項目環(huán)境反應迅速，便于實現(xiàn) 項目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的 提升 ? 員工介入雙重職權(quán)之中，需要公 司良好的人際關(guān)系和全面的培訓 ? 項目數(shù)量較多，需要人才共享， 不適用于全國經(jīng)營 ? 公司有專業(yè)技能提升要求 ? 項目公司成為區(qū)域開發(fā)工作 的全權(quán)負責主體 ? 對項目環(huán)境反應靈敏，清晰 的產(chǎn)品責任，容易達到客戶 的滿意 ? 項目執(zhí)行風險較大；不利于 公司職能知識積累和專業(yè)化 發(fā)展 ? 跨多個地域經(jīng)營或客戶需求 變化大的多項目管理 ? 前期的客戶定位非常準確 ? 更強調(diào)項目產(chǎn)品對客戶需求 滿足程度 36 職能管理型 項目管理型 設(shè) 計 設(shè) 計 開 發(fā) 項目管理模式可以根據(jù)組織情況采用靈活的形式 3要素 弱矩陣（強職能） 矩陣式管理型 強矩陣（弱職能） 類 型 策劃 設(shè) 計 工 程 銷售 開 發(fā) 設(shè) 計 工 程 銷 售 策劃 設(shè) 計 工 程 銷 售 項目部 項目部 項目部 項目部 項目部 項目部 職責分工 優(yōu)點 ? 下派專業(yè)人員在專業(yè)職能 上更多依靠專業(yè)部門 ? 通常項目經(jīng)理更多的履行 現(xiàn)場工程管理職能 ? 發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢 ? 項目部成為項目執(zhí)行的負責 主體，職能部門成為資源提 供、建議與監(jiān)督主體 ? 對項目環(huán)境反應迅速，便于 實現(xiàn)項目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù) ? 項目公司成為開發(fā)工作的 全權(quán)負責主體 ? 提高運作效率 專業(yè)化的提升 缺點 ? 效率降低 ? 單項目或多項目 ? 員工介入雙重職權(quán)之中，需 要公司良好的人際關(guān)系和全 面的培訓 ? 項目數(shù)量較多，需要人才共 ? 專業(yè)團隊優(yōu)勢弱 ? 少項目 項目經(jīng)理協(xié)調(diào)力強 實施條件 ? 良好的團隊意識 享 ? 公司有專業(yè)技能提升要求 37 原則 管理 矩陣模式以“工作和任務為中心”，項目公司模式以 “成果為中心”，兩種模式達到的目標不同，需要不同 的管理系統(tǒng)做支撐