【正文】 、營銷費(fèi)用、營銷創(chuàng)新） 銷售價(jià)格評審及監(jiān)控 階段性營銷方案和季度營銷 方案審批 體驗(yàn)樣板區(qū)設(shè)計(jì)方案評審 指導(dǎo)并監(jiān)督廣告媒體投放及 營銷推廣活動(dòng) 備案銷售動(dòng)態(tài)信息和銷售總 結(jié) 負(fù)責(zé)制定整體營銷方案（策略 、營銷費(fèi)用、營銷創(chuàng)新）編制 組織制定銷售價(jià)格 階段性營銷方案和季度營銷方 案的編寫 月度營銷方案編制并提交集團(tuán) 備案 組織制定體驗(yàn)樣板區(qū)設(shè)計(jì)方案 每月編制銷售動(dòng)態(tài)信息和銷售 總結(jié) 組織營銷供方的選擇及合同簽 訂 權(quán)限范圍內(nèi)的銷售變更管理 參與整體營銷方案（包括策略 、營銷費(fèi)用、營銷創(chuàng)新）的制定 組織制定銷售價(jià)格 組織編制階段性營銷方案和季 度營銷方案并進(jìn)行審批 組織編制月度營銷方案 組織制定樣板區(qū)設(shè)計(jì)方案 每月編制銷售動(dòng)態(tài)信息和銷售 總結(jié) 銷售現(xiàn)場組織及管理 權(quán)限范圍內(nèi)營銷供方選擇及合 同簽訂管理 權(quán)限范圍內(nèi)銷售變更管理 集團(tuán)品牌管理 權(quán)限范圍內(nèi)營銷供方的選擇 及合同簽訂審核 權(quán)限內(nèi)銷售變更管理 集團(tuán)品牌管理 9 客服管理階段 集團(tuán)層面客戶活動(dòng)策劃 重大投訴和危機(jī)事件處理 策劃開展客戶活動(dòng) 權(quán)限范圍內(nèi)維修費(fèi)用和賠償費(fèi) 用的審批 集團(tuán)層面客戶活動(dòng)策劃 重大投訴和危機(jī)事件處理 策劃開展客戶活動(dòng) 權(quán)限范圍內(nèi)維修費(fèi)用和賠償費(fèi) 用的審批 組織入住管理 客戶活動(dòng)的實(shí)施管理 客戶投訴處理 編寫投訴處理月度 組織入住管理 客戶活動(dòng)的實(shí)施管理 客戶投訴處理 編寫投訴處理月度 客戶投訴月報(bào)匯報(bào)、分析 組織客戶滿意度調(diào)查 雜志和網(wǎng)站編輯 客戶投訴月報(bào)匯報(bào)、分析 組織客戶滿意度調(diào)查 雜志和網(wǎng)站編輯 組織權(quán)限范圍內(nèi)的維修及賠 償管理 協(xié)調(diào)集團(tuán)進(jìn)行滿意度的調(diào)查 組織權(quán)限范圍內(nèi)的維修及賠償管 理 協(xié)調(diào)集團(tuán)進(jìn)行滿意度的調(diào)查 24 小邊界－職能邊界與職能對應(yīng)（詳細(xì)見部門職能設(shè)計(jì)） 集團(tuán)成本部職責(zé) 建立房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理體系 建立和完善集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制體系； 建立集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本監(jiān)控預(yù)警機(jī)制。 建立供應(yīng)商的評價(jià)流程，并定期組織評價(jià)； 建立和維護(hù)合格供應(yīng)商清單； 對不合格供應(yīng)商的信息進(jìn)行反饋和督促整改。 負(fù)責(zé)根據(jù)簽訂的采購合同按計(jì)劃實(shí)施采購； 參與重要材料的現(xiàn)場驗(yàn)收； 負(fù)責(zé)不合格材料退貨的管理工作。負(fù)責(zé)項(xiàng)目建安成本概算 組織符合大宗采購標(biāo)準(zhǔn)的公開招標(biāo) 負(fù)責(zé)監(jiān)控項(xiàng)目動(dòng)態(tài)目標(biāo)成本 負(fù)責(zé)收集設(shè)備材料數(shù)據(jù)信息 b） 職業(yè)素質(zhì)：較強(qiáng)的分析、解決問題能力，思路清晰，考慮問題細(xì)致。 √ √ 8 其他 1） 負(fù)責(zé)編制付款計(jì)劃，建立付款臺帳。 d） 語言及計(jì)算機(jī)要求：具備一定的英語溝通交流能力；熟練掌握 OFFICE 辦公軟件和相關(guān)成本管 5） 負(fù)責(zé)其他專項(xiàng)設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)預(yù)算及經(jīng)濟(jì)評審； √ 理軟件。負(fù)責(zé)設(shè)備材料數(shù)據(jù)庫的維護(hù)更新 32 1 基于職能分解形成崗位說明書 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1） 經(jīng)理 1. 基本資料 職位名稱 所屬部門 直接上級 經(jīng)理 成本管理部 運(yùn)營總監(jiān) 職位編號 崗位定員 職務(wù)序列 直接下級 土建造價(jià)師、裝飾造價(jià)師、安裝造價(jià)師、設(shè)計(jì)限額 管理幅度 直轄 4 崗； 工程師 發(fā)展通道 2. 職位目標(biāo) 在運(yùn)營總監(jiān)的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)公司成本管理的工作。負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本后評估 組織實(shí)施大宗公開采購合同 負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目建安成本目標(biāo) 25 議標(biāo) 議標(biāo) 建總 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 采購方式分類表 類別 金額 采購方式 組織 配合 備注 30萬元及以上 招標(biāo) 建總 勞務(wù)班組類 5萬元及以上 30萬元以下 5萬元以下 議標(biāo) 直接采購 建總 建總 白蟻防治、坑基支護(hù)、人防、電梯供應(yīng)及安裝工程、 50萬元及以上 招標(biāo) 集團(tuán)成本管理中心 建總 /開發(fā)公司 鋁合金門窗、屋面天窗、金屬欄桿、外墻涂料、幕墻 （石材、玻璃）、入戶防火門、鐵質(zhì)防火門、會所 /酒 工程供應(yīng)商類 雙包工程類 1 20萬元及以上 50萬元以下 集團(tuán)成本管理中心 建總 /開發(fā)公司 店裝飾、木地板、衣柜、櫥柜、淋浴房隔斷、交標(biāo)五 金、外水、外電、消防、空調(diào)、通風(fēng)、電視、電話、 可視對講、閉路監(jiān)控、寬帶網(wǎng)絡(luò)、車場管理系統(tǒng)、瀝 20萬元以下 50萬元及以上 直接采購 招標(biāo) 集團(tuán)成本管理中心 建總 建總 /開發(fā)公司 青路面、道路標(biāo)識、康體、噴泉、游泳設(shè)備、污水處 理、標(biāo)識系統(tǒng) 雙包工程類 2 20萬元及以上 50萬元以下 土石方、樁基礎(chǔ)、預(yù)應(yīng)力、外墻腳手架、排煙道、樣 板房裝飾、交樓標(biāo)準(zhǔn)裝飾、 20萬元以下 直接采購 戰(zhàn)略采購 建總 材料、設(shè)備類 類別 1 50萬元及以上 20萬元及以上 50萬元以下 20萬元以下 50萬元及以上 招標(biāo) 議標(biāo) 直接采購 招標(biāo) 集團(tuán)成本管理中心 集團(tuán)成本管理中心 集團(tuán)成本管理中心 建總 /開發(fā)公司 建總 /開發(fā)公司 建總 /開發(fā)公司 建總 /開發(fā)公司 石材、文化石、外墻磚、木花架、墻地磚、潔具、廚 具、開關(guān)面板、燈具、排氣扇、配電箱、發(fā)電機(jī)、水 箱、水泵、風(fēng)機(jī)、冷卻塔、戶內(nèi)中央空調(diào)、戶內(nèi)中央 熱水器、高爾夫球場設(shè)備 鋼材、水泥、砂石、混凝土、木枋、模版、鋼管、門 字架及配件、磚、瓦、石灰、陶粒、 GRC構(gòu)件、室內(nèi)給 類別 2 20萬元及以上 50萬元以下 議標(biāo) 建總 /開發(fā)公司 排水管件、室外給排水管件、預(yù)埋線管及附件、喬架 、電線電纜、苗木、園林小品、塔吊、人貨電梯、輸 類別 3集團(tuán)行 政類物資 20萬元以下 直接采購 議標(biāo) /直接采購 建總 /開發(fā)公司 集團(tuán)成本管理中心 送泵、砼攪拌車、攪拌站、砂漿機(jī)、其他施工機(jī)具 車輛、車輛保險(xiǎn)、服裝、辦公家具、辦公用品、電腦 及耗材、印刷用品、月餅、軟件、零星用品 26 微邊界－活動(dòng)邊界 一）基于價(jià)值鏈流程進(jìn)行邊界設(shè)計(jì)（項(xiàng)目論證部分） 業(yè)務(wù)權(quán)限劃分一覽 注：○表示參與討論 /評審、簽署意見或配合完成；①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩表示對輸出文件的審核順序；加粗并下劃表示審批或確定；▲表示報(bào)備或抄送。 負(fù)責(zé)編制方案設(shè)計(jì)階段的概算、施工設(shè)計(jì)階段的預(yù)算； 參加對建筑方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性評審，按要求編制 《 目標(biāo)成本指導(dǎo)書 》 ； 配合施工圖的經(jīng)濟(jì)評審，確保符合限額設(shè)計(jì)的要求； 編制工程類招標(biāo)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書，并對各投標(biāo)單位的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書進(jìn)行評價(jià)。 負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本估算的審核； 新開發(fā)區(qū)域項(xiàng)目成本估算的編制。 各子公司經(jīng)營行為于總 部基本統(tǒng)一； 公司整體協(xié)調(diào)成長； 對關(guān)鍵成功因素集中控 制與管理。 財(cái)務(wù)控制 /戰(zhàn)略； 營銷 /銷售； 項(xiàng)目策劃； 設(shè)計(jì)開發(fā) /工程管理； 人力資源。房地產(chǎn)企業(yè)組織管控設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)戰(zhàn)略與組織管控設(shè)計(jì) 目錄： 3P :管控邊界的設(shè)計(jì)及案例 2 組織管控：管控什么？ 3要素 管理的三要素： 3P 績效 績效管理體系 (Performance) 人 授權(quán)（權(quán)責(zé)）體系 （組織管控） (People) 流程 流程管理體系 (Process) 3 常見的管控模式理論，將集團(tuán)管控模式分為三 種類型 3要素 分權(quán) 投資管控型 （管尾） P 戰(zhàn)略管控型 （管頭和尾） P P P P P 運(yùn)營管控型 （管頭尾和中間） 集權(quán) 總部與下屬分 公司的關(guān)系 以財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行管理和考 核，總部無業(yè)務(wù)管理部門。 財(cái)務(wù)控制； 戰(zhàn)略規(guī)劃與控制； 人力資源。 公司業(yè)務(wù)組合的協(xié)調(diào)發(fā)展； 投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略優(yōu)化與協(xié)調(diào)； 戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)的培育。 組織房地產(chǎn)項(xiàng)目成本信息的收集，建立成本信息庫。 下屬公司成本部職責(zé) 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目拓展階段的成本估算； 參與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的評審。 負(fù)責(zé)供應(yīng)商（限額內(nèi)采購物資）信息的收集，包括對供應(yīng)商的評價(jià)信息，建立供應(yīng)商信息庫 并上傳集團(tuán)成本管理中心； 建立供應(yīng)商（限額內(nèi)采購物資）的評價(jià)流程，并定期組織評價(jià)； 對不合格供應(yīng)商（限額內(nèi)采購物資）的信息進(jìn)行反饋和督促整改。負(fù)責(zé)對擴(kuò)初設(shè)計(jì)的建安成本進(jìn)行評審 負(fù)責(zé)簽定大宗公開采購合同 負(fù)責(zé)項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整 負(fù)責(zé)建立設(shè)備材料數(shù)據(jù)庫 c） 其他能力：良好的團(tuán)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)能力，優(yōu)秀的溝通、協(xié)調(diào)、組織與開拓能力。 √ 34 房地產(chǎn)戰(zhàn)略與組織管控設(shè)計(jì) 目錄： 3P :管控邊界的設(shè)計(jì)及案例 35 項(xiàng)目公司 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 不同的項(xiàng)目管理模式，需要總部的職能定位 有所區(qū)別，并需要不同的管理系統(tǒng)做為支撐 3要素 職能管理型 矩陣管理型 設(shè) 開 工 銷 項(xiàng)目公司管理型 項(xiàng)目公司 類 型 開 發(fā) 設(shè) 計(jì) 工 程 銷 售 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 發(fā) 計(jì) 程 售 開開 設(shè)設(shè) 工工 銷銷 發(fā)發(fā) 計(jì)計(jì) 程程 售售 職責(zé)分工 實(shí)施條件 ? 項(xiàng)目部只負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場管理 ? 職能部門內(nèi)部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì) ? 對項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需 要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形 成決策堆積 ? 項(xiàng)目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營 ? 客戶定位專一，項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境 不確定性低 ? 公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作 ? 項(xiàng)目公司成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主 體，職能部門成為資源提供、建 議與監(jiān)督主體 ? 對項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的 提升 ? 員工介入雙重職權(quán)之中，需要公 司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) ? 項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共享， 不適用于全國經(jīng)營 ? 公司有專業(yè)技能提升要求 ? 項(xiàng)目公司成為區(qū)域開發(fā)工作 的全權(quán)負(fù)責(zé)主體 ? 對項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰 的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶 的滿意 ? 項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大；不利于 公司職能知識積累和專業(yè)化 發(fā)展 ? 跨多個(gè)地域經(jīng)營或客戶需求 變化大的多項(xiàng)目管理 ? 前期的客戶定位非常準(zhǔn)確 ? 更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品對客戶需求 滿足程度 36 職能管理型 項(xiàng)目管理型 設(shè) 計(jì) 設(shè) 計(jì) 開 發(fā) 項(xiàng)目管理模式可以根據(jù)組織情況采用靈活的形式 3要素 弱矩陣（強(qiáng)職能） 矩陣式管理型 強(qiáng)矩陣（弱職能） 類 型 策劃 設(shè) 計(jì) 工 程 銷售 開 發(fā) 設(shè) 計(jì) 工 程 銷 售 策劃 設(shè) 計(jì) 工 程 銷 售 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 職責(zé)分工 優(yōu)點(diǎn) ? 下派專業(yè)人員在專業(yè)職能 上更多依靠專業(yè)部門 ? 通常項(xiàng)目經(jīng)理更多的履行 現(xiàn)場工程管理職能 ? 發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢 ? 項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé) 主體，職能部門成為資源提 供、建議與監(jiān)督主體 ? 對項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù) ? 項(xiàng)目公司成為開發(fā)工作的 全權(quán)負(fù)責(zé)主體 ? 提高運(yùn)作效率 專業(yè)化的提升 缺點(diǎn) ? 效率降低 ? 單項(xiàng)目或多項(xiàng)目 ? 員工介入雙重職權(quán)之中，需 要公司良好的人際關(guān)系和全 面的培訓(xùn) ? 項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共 ? 專業(yè)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢弱 ? 少項(xiàng)目 項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)力強(qiáng) 實(shí)施條件 ? 良好的團(tuán)隊(duì)意識 享 ? 公司有專業(yè)技能提升要求 37 原則 管理 矩陣模式以“工作和任務(wù)為中心”，項(xiàng)目公司模式以 “成果為中心”，兩種模式達(dá)到的目標(biāo)不同，需要不同 的管理系統(tǒng)做支撐