【正文】 、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新） 銷(xiāo)售價(jià)格評(píng)審及監(jiān)控 階段性營(yíng)銷(xiāo)方案和季度營(yíng)銷(xiāo) 方案審批 體驗(yàn)樣板區(qū)設(shè)計(jì)方案評(píng)審 指導(dǎo)并監(jiān)督廣告媒體投放及 營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng) 備案銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)信息和銷(xiāo)售總 結(jié) 負(fù)責(zé)制定整體營(yíng)銷(xiāo)方案（策略 、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新）編制 組織制定銷(xiāo)售價(jià)格 階段性營(yíng)銷(xiāo)方案和季度營(yíng)銷(xiāo)方 案的編寫(xiě) 月度營(yíng)銷(xiāo)方案編制并提交集團(tuán) 備案 組織制定體驗(yàn)樣板區(qū)設(shè)計(jì)方案 每月編制銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)信息和銷(xiāo)售 總結(jié) 組織營(yíng)銷(xiāo)供方的選擇及合同簽 訂 權(quán)限范圍內(nèi)的銷(xiāo)售變更管理 參與整體營(yíng)銷(xiāo)方案（包括策略 、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新）的制定 組織制定銷(xiāo)售價(jià)格 組織編制階段性營(yíng)銷(xiāo)方案和季 度營(yíng)銷(xiāo)方案并進(jìn)行審批 組織編制月度營(yíng)銷(xiāo)方案 組織制定樣板區(qū)設(shè)計(jì)方案 每月編制銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)信息和銷(xiāo)售 總結(jié) 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)組織及管理 權(quán)限范圍內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)供方選擇及合 同簽訂管理 權(quán)限范圍內(nèi)銷(xiāo)售變更管理 集團(tuán)品牌管理 權(quán)限范圍內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)供方的選擇 及合同簽訂審核 權(quán)限內(nèi)銷(xiāo)售變更管理 集團(tuán)品牌管理 9 客服管理階段 集團(tuán)層面客戶(hù)活動(dòng)策劃 重大投訴和危機(jī)事件處理 策劃開(kāi)展客戶(hù)活動(dòng) 權(quán)限范圍內(nèi)維修費(fèi)用和賠償費(fèi) 用的審批 集團(tuán)層面客戶(hù)活動(dòng)策劃 重大投訴和危機(jī)事件處理 策劃開(kāi)展客戶(hù)活動(dòng) 權(quán)限范圍內(nèi)維修費(fèi)用和賠償費(fèi) 用的審批 組織入住管理 客戶(hù)活動(dòng)的實(shí)施管理 客戶(hù)投訴處理 編寫(xiě)投訴處理月度 組織入住管理 客戶(hù)活動(dòng)的實(shí)施管理 客戶(hù)投訴處理 編寫(xiě)投訴處理月度 客戶(hù)投訴月報(bào)匯報(bào)、分析 組織客戶(hù)滿意度調(diào)查 雜志和網(wǎng)站編輯 客戶(hù)投訴月報(bào)匯報(bào)、分析 組織客戶(hù)滿意度調(diào)查 雜志和網(wǎng)站編輯 組織權(quán)限范圍內(nèi)的維修及賠 償管理 協(xié)調(diào)集團(tuán)進(jìn)行滿意度的調(diào)查 組織權(quán)限范圍內(nèi)的維修及賠償管 理 協(xié)調(diào)集團(tuán)進(jìn)行滿意度的調(diào)查 24 小邊界－職能邊界與職能對(duì)應(yīng)（詳細(xì)見(jiàn)部門(mén)職能設(shè)計(jì)） 集團(tuán)成本部職責(zé) 建立房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理體系 建立和完善集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制體系； 建立集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本監(jiān)控預(yù)警機(jī)制。 建立供應(yīng)商的評(píng)價(jià)流程，并定期組織評(píng)價(jià)； 建立和維護(hù)合格供應(yīng)商清單； 對(duì)不合格供應(yīng)商的信息進(jìn)行反饋和督促整改。 負(fù)責(zé)根據(jù)簽訂的采購(gòu)合同按計(jì)劃實(shí)施采購(gòu)； 參與重要材料的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收； 負(fù)責(zé)不合格材料退貨的管理工作。負(fù)責(zé)項(xiàng)目建安成本概算 組織符合大宗采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)的公開(kāi)招標(biāo) 負(fù)責(zé)監(jiān)控項(xiàng)目動(dòng)態(tài)目標(biāo)成本 負(fù)責(zé)收集設(shè)備材料數(shù)據(jù)信息 b） 職業(yè)素質(zhì)：較強(qiáng)的分析、解決問(wèn)題能力，思路清晰，考慮問(wèn)題細(xì)致。 √ √ 8 其他 1） 負(fù)責(zé)編制付款計(jì)劃，建立付款臺(tái)帳。 d） 語(yǔ)言及計(jì)算機(jī)要求：具備一定的英語(yǔ)溝通交流能力；熟練掌握 OFFICE 辦公軟件和相關(guān)成本管 5） 負(fù)責(zé)其他專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)預(yù)算及經(jīng)濟(jì)評(píng)審； √ 理軟件。負(fù)責(zé)設(shè)備材料數(shù)據(jù)庫(kù)的維護(hù)更新 32 1 基于職能分解形成崗位說(shuō)明書(shū) 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1） 經(jīng)理 1. 基本資料 職位名稱(chēng) 所屬部門(mén) 直接上級(jí) 經(jīng)理 成本管理部 運(yùn)營(yíng)總監(jiān) 職位編號(hào) 崗位定員 職務(wù)序列 直接下級(jí) 土建造價(jià)師、裝飾造價(jià)師、安裝造價(jià)師、設(shè)計(jì)限額 管理幅度 直轄 4 崗； 工程師 發(fā)展通道 2. 職位目標(biāo) 在運(yùn)營(yíng)總監(jiān)的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)公司成本管理的工作。負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本后評(píng)估 組織實(shí)施大宗公開(kāi)采購(gòu)合同 負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目建安成本目標(biāo) 25 議標(biāo) 議標(biāo) 建總 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 采購(gòu)方式分類(lèi)表 類(lèi)別 金額 采購(gòu)方式 組織 配合 備注 30萬(wàn)元及以上 招標(biāo) 建總 勞務(wù)班組類(lèi) 5萬(wàn)元及以上 30萬(wàn)元以下 5萬(wàn)元以下 議標(biāo) 直接采購(gòu) 建總 建總 白蟻防治、坑基支護(hù)、人防、電梯供應(yīng)及安裝工程、 50萬(wàn)元及以上 招標(biāo) 集團(tuán)成本管理中心 建總 /開(kāi)發(fā)公司 鋁合金門(mén)窗、屋面天窗、金屬欄桿、外墻涂料、幕墻 （石材、玻璃）、入戶(hù)防火門(mén)、鐵質(zhì)防火門(mén)、會(huì)所 /酒 工程供應(yīng)商類(lèi) 雙包工程類(lèi) 1 20萬(wàn)元及以上 50萬(wàn)元以下 集團(tuán)成本管理中心 建總 /開(kāi)發(fā)公司 店裝飾、木地板、衣柜、櫥柜、淋浴房隔斷、交標(biāo)五 金、外水、外電、消防、空調(diào)、通風(fēng)、電視、電話、 可視對(duì)講、閉路監(jiān)控、寬帶網(wǎng)絡(luò)、車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、瀝 20萬(wàn)元以下 50萬(wàn)元及以上 直接采購(gòu) 招標(biāo) 集團(tuán)成本管理中心 建總 建總 /開(kāi)發(fā)公司 青路面、道路標(biāo)識(shí)、康體、噴泉、游泳設(shè)備、污水處 理、標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 雙包工程類(lèi) 2 20萬(wàn)元及以上 50萬(wàn)元以下 土石方、樁基礎(chǔ)、預(yù)應(yīng)力、外墻腳手架、排煙道、樣 板房裝飾、交樓標(biāo)準(zhǔn)裝飾、 20萬(wàn)元以下 直接采購(gòu) 戰(zhàn)略采購(gòu) 建總 材料、設(shè)備類(lèi) 類(lèi)別 1 50萬(wàn)元及以上 20萬(wàn)元及以上 50萬(wàn)元以下 20萬(wàn)元以下 50萬(wàn)元及以上 招標(biāo) 議標(biāo) 直接采購(gòu) 招標(biāo) 集團(tuán)成本管理中心 集團(tuán)成本管理中心 集團(tuán)成本管理中心 建總 /開(kāi)發(fā)公司 建總 /開(kāi)發(fā)公司 建總 /開(kāi)發(fā)公司 建總 /開(kāi)發(fā)公司 石材、文化石、外墻磚、木花架、墻地磚、潔具、廚 具、開(kāi)關(guān)面板、燈具、排氣扇、配電箱、發(fā)電機(jī)、水 箱、水泵、風(fēng)機(jī)、冷卻塔、戶(hù)內(nèi)中央空調(diào)、戶(hù)內(nèi)中央 熱水器、高爾夫球場(chǎng)設(shè)備 鋼材、水泥、砂石、混凝土、木枋、模版、鋼管、門(mén) 字架及配件、磚、瓦、石灰、陶粒、 GRC構(gòu)件、室內(nèi)給 類(lèi)別 2 20萬(wàn)元及以上 50萬(wàn)元以下 議標(biāo) 建總 /開(kāi)發(fā)公司 排水管件、室外給排水管件、預(yù)埋線管及附件、喬架 、電線電纜、苗木、園林小品、塔吊、人貨電梯、輸 類(lèi)別 3集團(tuán)行 政類(lèi)物資 20萬(wàn)元以下 直接采購(gòu) 議標(biāo) /直接采購(gòu) 建總 /開(kāi)發(fā)公司 集團(tuán)成本管理中心 送泵、砼攪拌車(chē)、攪拌站、砂漿機(jī)、其他施工機(jī)具 車(chē)輛、車(chē)輛保險(xiǎn)、服裝、辦公家具、辦公用品、電腦 及耗材、印刷用品、月餅、軟件、零星用品 26 微邊界－活動(dòng)邊界 一）基于價(jià)值鏈流程進(jìn)行邊界設(shè)計(jì)（項(xiàng)目論證部分） 業(yè)務(wù)權(quán)限劃分一覽 注：○表示參與討論 /評(píng)審、簽署意見(jiàn)或配合完成；①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩表示對(duì)輸出文件的審核順序；加粗并下劃表示審批或確定；▲表示報(bào)備或抄送。 負(fù)責(zé)編制方案設(shè)計(jì)階段的概算、施工設(shè)計(jì)階段的預(yù)算； 參加對(duì)建筑方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性評(píng)審，按要求編制 《 目標(biāo)成本指導(dǎo)書(shū) 》 ； 配合施工圖的經(jīng)濟(jì)評(píng)審，確保符合限額設(shè)計(jì)的要求； 編制工程類(lèi)招標(biāo)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū)，并對(duì)各投標(biāo)單位的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū)進(jìn)行評(píng)價(jià)。 負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本估算的審核； 新開(kāi)發(fā)區(qū)域項(xiàng)目成本估算的編制。 各子公司經(jīng)營(yíng)行為于總 部基本統(tǒng)一； 公司整體協(xié)調(diào)成長(zhǎng)； 對(duì)關(guān)鍵成功因素集中控 制與管理。 財(cái)務(wù)控制 /戰(zhàn)略； 營(yíng)銷(xiāo) /銷(xiāo)售； 項(xiàng)目策劃； 設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā) /工程管理； 人力資源。房地產(chǎn)企業(yè)組織管控設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)戰(zhàn)略與組織管控設(shè)計(jì) 目錄： 3P :管控邊界的設(shè)計(jì)及案例 2 組織管控：管控什么？ 3要素 管理的三要素： 3P 績(jī)效 績(jī)效管理體系 (Performance) 人 授權(quán)（權(quán)責(zé)）體系 （組織管控） (People) 流程 流程管理體系 (Process) 3 常見(jiàn)的管控模式理論，將集團(tuán)管控模式分為三 種類(lèi)型 3要素 分權(quán) 投資管控型 （管尾） P 戰(zhàn)略管控型 （管頭和尾） P P P P P 運(yùn)營(yíng)管控型 （管頭尾和中間） 集權(quán) 總部與下屬分 公司的關(guān)系 以財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行管理和考 核，總部無(wú)業(yè)務(wù)管理部門(mén)。 財(cái)務(wù)控制； 戰(zhàn)略規(guī)劃與控制； 人力資源。 公司業(yè)務(wù)組合的協(xié)調(diào)發(fā)展； 投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略?xún)?yōu)化與協(xié)調(diào)； 戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)的培育。 組織房地產(chǎn)項(xiàng)目成本信息的收集，建立成本信息庫(kù)。 下屬公司成本部職責(zé) 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目拓展階段的成本估算； 參與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的評(píng)審。 負(fù)責(zé)供應(yīng)商（限額內(nèi)采購(gòu)物資）信息的收集，包括對(duì)供應(yīng)商的評(píng)價(jià)信息，建立供應(yīng)商信息庫(kù) 并上傳集團(tuán)成本管理中心； 建立供應(yīng)商（限額內(nèi)采購(gòu)物資）的評(píng)價(jià)流程，并定期組織評(píng)價(jià)； 對(duì)不合格供應(yīng)商（限額內(nèi)采購(gòu)物資）的信息進(jìn)行反饋和督促整改。負(fù)責(zé)對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)的建安成本進(jìn)行評(píng)審 負(fù)責(zé)簽定大宗公開(kāi)采購(gòu)合同 負(fù)責(zé)項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整 負(fù)責(zé)建立設(shè)備材料數(shù)據(jù)庫(kù) c） 其他能力：良好的團(tuán)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)能力，優(yōu)秀的溝通、協(xié)調(diào)、組織與開(kāi)拓能力。 √ 34 房地產(chǎn)戰(zhàn)略與組織管控設(shè)計(jì) 目錄： 3P :管控邊界的設(shè)計(jì)及案例 35 項(xiàng)目公司 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 不同的項(xiàng)目管理模式，需要總部的職能定位 有所區(qū)別，并需要不同的管理系統(tǒng)做為支撐 3要素 職能管理型 矩陣管理型 設(shè) 開(kāi) 工 銷(xiāo) 項(xiàng)目公司管理型 項(xiàng)目公司 類(lèi) 型 開(kāi) 發(fā) 設(shè) 計(jì) 工 程 銷(xiāo) 售 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 發(fā) 計(jì) 程 售 開(kāi)開(kāi) 設(shè)設(shè) 工工 銷(xiāo)銷(xiāo) 發(fā)發(fā) 計(jì)計(jì) 程程 售售 職責(zé)分工 實(shí)施條件 ? 項(xiàng)目部只負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)管理 ? 職能部門(mén)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì) ? 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需 要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形 成決策堆積 ? 項(xiàng)目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營(yíng) ? 客戶(hù)定位專(zhuān)一，項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境 不確定性低 ? 公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作 ? 項(xiàng)目公司成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主 體，職能部門(mén)成為資源提供、建 議與監(jiān)督主體 ? 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專(zhuān)業(yè)化的 提升 ? 員工介入雙重職權(quán)之中，需要公 司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) ? 項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共享， 不適用于全國(guó)經(jīng)營(yíng) ? 公司有專(zhuān)業(yè)技能提升要求 ? 項(xiàng)目公司成為區(qū)域開(kāi)發(fā)工作 的全權(quán)負(fù)責(zé)主體 ? 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰 的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶(hù) 的滿意 ? 項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大；不利于 公司職能知識(shí)積累和專(zhuān)業(yè)化 發(fā)展 ? 跨多個(gè)地域經(jīng)營(yíng)或客戶(hù)需求 變化大的多項(xiàng)目管理 ? 前期的客戶(hù)定位非常準(zhǔn)確 ? 更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)客戶(hù)需求 滿足程度 36 職能管理型 項(xiàng)目管理型 設(shè) 計(jì) 設(shè) 計(jì) 開(kāi) 發(fā) 項(xiàng)目管理模式可以根據(jù)組織情況采用靈活的形式 3要素 弱矩陣（強(qiáng)職能） 矩陣式管理型 強(qiáng)矩陣（弱職能） 類(lèi) 型 策劃 設(shè) 計(jì) 工 程 銷(xiāo)售 開(kāi) 發(fā) 設(shè) 計(jì) 工 程 銷(xiāo) 售 策劃 設(shè) 計(jì) 工 程 銷(xiāo) 售 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 職責(zé)分工 優(yōu)點(diǎn) ? 下派專(zhuān)業(yè)人員在專(zhuān)業(yè)職能 上更多依靠專(zhuān)業(yè)部門(mén) ? 通常項(xiàng)目經(jīng)理更多的履行 現(xiàn)場(chǎng)工程管理職能 ? 發(fā)揮專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé) 主體，職能部門(mén)成為資源提 供、建議與監(jiān)督主體 ? 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù) ? 項(xiàng)目公司成為開(kāi)發(fā)工作的 全權(quán)負(fù)責(zé)主體 ? 提高運(yùn)作效率 專(zhuān)業(yè)化的提升 缺點(diǎn) ? 效率降低 ? 單項(xiàng)目或多項(xiàng)目 ? 員工介入雙重職權(quán)之中，需 要公司良好的人際關(guān)系和全 面的培訓(xùn) ? 項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共 ? 專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)弱 ? 少項(xiàng)目 項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)力強(qiáng) 實(shí)施條件 ? 良好的團(tuán)隊(duì)意識(shí) 享 ? 公司有專(zhuān)業(yè)技能提升要求 37 原則 管理 矩陣模式以“工作和任務(wù)為中心”，項(xiàng)目公司模式以 “成果為中心”，兩種模式達(dá)到的目標(biāo)不同，需要不同 的管理系統(tǒng)做支撐