【正文】 形下，也能形成強大的銷售勢能，創(chuàng)造非凡的銷售業(yè)績。 案例一 ? 基于以上的認(rèn)識，發(fā)展商及策劃者們制訂了一整套的價格策略： ? 首期推出在 1997年 8月初，通過市場調(diào)查獲知，工業(yè)大道南端區(qū)域內(nèi)樓盤均價在4000～ 4500元之間，而消費群對此區(qū)域心理定價在 3600～ 4000元左右。 ? 銷售勢能指消費者對其所購買的商品所感覺到的心理價格與實際價格之間的差距。 由于它僅在“ 知己 ” 的基礎(chǔ)上定價 ， 對交易環(huán)境 、 交易對象 、 交易實現(xiàn)的必要條件缺乏了解 ， 所以只能制定出基于賣方利益的價格 ， 而不容易與市場消費需求相吻合 。 需求導(dǎo)向定價 ? 這是以消費者的認(rèn)知價值 、 需求強度對價格的承受能力為依據(jù) ，按照有效需求來制定房地產(chǎn)價格的方法 。 ? 這種策略一般適用于房地產(chǎn)市場狀況穩(wěn)定 ， 并且房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售量小或項目銷售期短時可采用 。 ? 第二 ， 高價未必高品質(zhì) ， 但高品質(zhì)必然需要高價支撐 ， 因此容易形成先聲奪人的氣勢 ， 給人以樓盤高品質(zhì)的展示 。 ? 在整個營銷過程的不同階段中 ， 應(yīng)始終保持一定數(shù)量的好房源 ， 分時段根據(jù)市場變化情況 ， 按一定比例分期分批面市 ， 這樣可以有效地控制房源 ， 而且后期的好房源面市時 ，正處于價格上升時期 ， 還可以取得好的經(jīng)濟效益 ， 這就是數(shù)量控制 。 ? 低價開盤的優(yōu)點是： ? 第一 ， 便于快速成交 ， 促進良性循環(huán) 。 這就需要高超的樓盤形象和賣場包裝技巧 ， 必須使樓盤從外在形象 、 傳播形象 、 賣場形象都顯得比競爭對手高貴 、 典雅 。一般而言，成長型的公司適宜采用市場占有率目標(biāo)，通過薄利多銷的經(jīng)營方式，達到以量換利，提高市場地位的目的。 房地產(chǎn)價格策略 第一節(jié) 房地產(chǎn)定價的程序和步驟 ? 步驟 ； ? 步驟 ； ? 步驟 ； ? 步驟 ； ? 步驟 ； ? 步驟 ； ? 步驟 ； ? 步驟 。 第二節(jié) 房地產(chǎn)定價目標(biāo) ? 三 、 樹立良好的企業(yè)形象 ? 穩(wěn)定的價格有利于贏得企業(yè)形象，進而在行業(yè)中樹立長期優(yōu)勢。 最后 ， 還必須讓消費者相信樓盤確實具有等同于 “ 金子 ” 的價值 ，這就需要大規(guī)模 、 高規(guī)格 、 高層次的新聞炒作 、 整合推廣去說服消費者 。 ? 第二 ， 每次調(diào)價能使顧客感受到房地產(chǎn)在增值 ， 給前期購房者以信心 ， 從而進一步形成人氣 ， 刺激潛在購房者購房 。 ? 價格控制關(guān)鍵是調(diào)幅要小 ， 調(diào)價頻率要高 。 ? 第三 ， 由于高開低走 ， 價格是先高后低 ，后續(xù)消費者也會感到一定的實惠 。 第四節(jié) 房地產(chǎn)定價方法 ? 房地產(chǎn)的定價方法有成本導(dǎo)向、競爭導(dǎo)向、需求導(dǎo)向三種。 ? 在實際運用中有認(rèn)知價值和需求差異兩種不同的形式 。 幾種定價方法比較 ? 競爭導(dǎo)向定價法以 “ 取得賽跑中的勝利 ”為經(jīng)營理念 ， 注重行業(yè)相對價格 ， 比成本定價更貼近市場供求 。 ? 消費群心理價格比實際價格高得越多，由此引發(fā)的銷售勢能就越大，銷售速度與銷售數(shù)量都會得到很大的提升。金碧花園針對性地以 3000元均價一口氣推出 12萬平方米現(xiàn)樓，造成了市場轟動，吸引了大量買家排隊購買，很快將樓盤銷售一空，而且獲取了極高的市場知名度。 案例一 應(yīng)用之二： 倒著走 ? 提升心理價格，積聚銷售勢能 ? 這同樣是一條通過巧妙價格策略，獲得銷售勢能的妙招，即：通過實際調(diào)查獲取樓盤大致心理定價后，不是急于壓低樓盤實際銷售價，而是通過科學(xué)的小區(qū)規(guī)劃、一流的設(shè)計裝修、完美的管理配套等舉措，以一種主動的姿態(tài)提升樓盤在消費群中的“心理價格”，從而逐漸拉開心理價格與實際售價的差距，積聚起銷售勢能。如果沒有好的營銷方式作指引，一著不慎就可能滿盤皆輸。 案例二：積聚價格勢能，銷售水到渠成 ? 在應(yīng)用這種價格策略的時候，由于發(fā)展商是主動出擊，通過一點一滴的前期投入來積聚價格勢能，創(chuàng)造銷售奇跡，所以在最終利潤的索取和市場主動性的把握上，有更大的控制力度?，F(xiàn)把“御僑居”作為最大假想競爭對手，以樓盤的各項目綜合素質(zhì)作比較，按實際銷售過程中購房者的承受心理尺度為依據(jù)而制定出項目的價格。 二、影響垂直價差幅度的因素 ? 至于各樓層與基準(zhǔn)層的價差也因產(chǎn)品而異 。 ? 、 服務(wù)等行業(yè) ， 則價差的倍數(shù)就大；若附近行業(yè)的結(jié)構(gòu)多為小作坊 ， 則價差的倍數(shù)就小 。 二、影響水平價差的因素 ? ? 采光通常是指房屋所臨接采光面的多少或采光面積的大小 。 三、分期付款 ? 各種分期付款方式的不同之處主要集中在三點上： ? 第一，是否免息分期付款 ? 第二，是否按建筑期分期付款 ? 第三，分期付款的期限 ? 建筑期分期付款、一年免息分期、五年免息分期、 40個月免息分期 ?本章結(jié)束！ 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 3月 13日星期一 1時 33分 15秒 01:33:1513 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023年 3月 上午 1時 33分 :33March 13, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 :33:1501:33:15March 13, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 上午 1時 33分 :33March 13, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 上午 1時 33分 15秒 上午 1時 33分 01:33: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , March 13, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 01:33:1501:33:1501:333/13/2023 1:33:15 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 二、影響水平價差的因素 ? 調(diào)幅大小與棟據(jù) 、 道路寬度 、 樓層位置有關(guān)： ? 1） 與鄰樓棟據(jù)大時 ， 調(diào)整幅度大； ? 2） 面前道路寬敞時 ， 調(diào)整幅度大； ? 3） 樓層位置較高