【正文】 :33:1501:33Mar2313Mar23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 :33:1501:33:15March 13, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 ? 2） 單價(jià)高時(shí) ， 調(diào)整幅度較大；單價(jià)低時(shí) ，調(diào)幅較小 。其他樓層即可根據(jù)基準(zhǔn)層做正負(fù)差價(jià)的制定。 案例二：積聚價(jià)格勢(shì)能，銷(xiāo)售水到渠成 ? 不料，就在大家沒(méi)有一點(diǎn)思想準(zhǔn)備的情形下，發(fā)展商冷不防拋出一個(gè)每平方米7500元均價(jià)的低價(jià)位，與心理價(jià)格之間的差距達(dá)到 3000元以上。此時(shí)，金碧花園已聚集了很旺的人氣，形成了強(qiáng)大的品牌影響力，并在消費(fèi)者中形成了一個(gè)忠實(shí)的“追捧群”。這個(gè)價(jià)格就是常說(shuō)的心理價(jià)格。 運(yùn)用此方法一般要對(duì)可比性強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)者物業(yè)進(jìn)行周密分析 。 ? 這種定價(jià)策略類(lèi)似撇脂定價(jià)策略 。 ? 在樓盤(pán)銷(xiāo)售中，開(kāi)盤(pán)定價(jià)是最為關(guān)鍵的一步。 一般的企業(yè)應(yīng)更多采用低價(jià)策略 ， 通過(guò)薄利多銷(xiāo)來(lái)吸引顧客 ， 從長(zhǎng)遠(yuǎn)和總體利益看 ， 企業(yè)也有可能獲得最大利潤(rùn) 。 第二節(jié) 房地產(chǎn)定價(jià)目標(biāo) ? 四 、 加速資金周轉(zhuǎn) ? 五 、 其他目標(biāo) ? 在某些特殊時(shí)期，企業(yè)也需要制定其他定價(jià)目標(biāo)，如：當(dāng)市場(chǎng)行情急轉(zhuǎn)直下時(shí)，企業(yè)就要以保本銷(xiāo)售或盡快脫手變現(xiàn)為定價(jià)目標(biāo)；為了應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的挑戰(zhàn)，企業(yè)也可能以犧牲局部利益以遏止對(duì)手為定價(jià)目標(biāo)。 ? 第四 ， 便于加快資金周轉(zhuǎn) 。 ? 第二 ， 先高后低雖然迎合了后期的消費(fèi)者 ， 但無(wú)論如何 ， 對(duì)前期消費(fèi)者是非常不公平的 ， 對(duì)發(fā)展商的品牌有一定的影響 。 ? 認(rèn)知價(jià)值定價(jià)是指在買(mǎi)方市場(chǎng)條件下 ， 根據(jù)購(gòu)買(mǎi)者對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)知價(jià)值來(lái)定價(jià) 。 案例一 ? 在廣州市工業(yè)大道南端有一著名的金碧花園，自 1997年秋推入市場(chǎng)后，聲譽(yù)鵲起，以自己獨(dú)特的價(jià)格策略運(yùn)用，成為廣州市房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略的典范。 ? 其實(shí)，一些高素質(zhì)的樓盤(pán)在進(jìn)入市場(chǎng)后，即便實(shí)際售價(jià)略高于比較價(jià)格或心理價(jià)格，市場(chǎng)仍是可以接受的，但其銷(xiāo)售速度一定會(huì)受到相當(dāng)大的影響。 案例二：積聚價(jià)格勢(shì)能，銷(xiāo)售水到渠成 ? 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范化，發(fā)展商們將不得不面對(duì)“微利時(shí)代”的來(lái)臨，價(jià)格策略運(yùn)用將顯得更為重要。 ? 高層住宅 ， 特別是二 、 三十層的高層 ， 樓層之間價(jià)格差距為 100200元 /平方米 。 二、影響水平價(jià)差的因素 ? 調(diào)幅大小與棟據(jù) 、 道路寬度 、 樓層位置有關(guān)： ? 1） 與鄰樓棟據(jù)大時(shí) ， 調(diào)整幅度大； ? 2） 面前道路寬敞時(shí) ， 調(diào)整幅度大； ? 3） 樓層位置較高者 ， 調(diào)幅較大； ? 4） 日照適中時(shí) ， 調(diào)幅較大 二、影響水平價(jià)差的因素 ? ? 私密性是指私有空間與公共空間或其他戶(hù)別私有空間隔離的程度 。 , March 13, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 3月 上午 1時(shí) 33分 :33March 13, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 上午 1時(shí) 33分 :33March 13, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 三、分期付款 ? 各種分期付款方式的不同之處主要集中在三點(diǎn)上： ? 第一，是否免息分期付款 ? 第二，是否按建筑期分期付款 ? 第三，分期付款的期限 ? 建筑期分期付款、一年免息分期、五年免息分期、 40個(gè)月免息分期 ?本章結(jié)束！ 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 ? 、 服務(wù)等行業(yè) ， 則價(jià)差的倍數(shù)就大；若附近行業(yè)的結(jié)構(gòu)多為小作坊 ， 則價(jià)差的倍數(shù)就小 ?，F(xiàn)把“御僑居”作為最大假想競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以樓盤(pán)的各項(xiàng)目綜合素質(zhì)作比較，按實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中購(gòu)房者的承受心理尺度為依據(jù)而制定出項(xiàng)目的價(jià)格。如果沒(méi)有好的營(yíng)銷(xiāo)方式作指引，一著不慎就可能滿(mǎn)盤(pán)皆輸。金碧花園針對(duì)性地以 3000元均價(jià)一口氣推出 12萬(wàn)平方米現(xiàn)樓，造成了市場(chǎng)轟動(dòng)，吸引了大量買(mǎi)家排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)，很快將樓盤(pán)銷(xiāo)售一空，而且獲取了極高的市場(chǎng)知名度。 幾種定價(jià)方法比較 ? 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法以 “ 取得賽跑中的勝利 ”為經(jīng)營(yíng)理念 ， 注重行業(yè)相對(duì)價(jià)格 ， 比成本定價(jià)更貼近市場(chǎng)供求 。 第四節(jié) 房地產(chǎn)定價(jià)方法 ? 房地產(chǎn)的定價(jià)方法有成本導(dǎo)向、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向、需求導(dǎo)向三種。 ? 價(jià)格控制關(guān)鍵是調(diào)幅要小 ， 調(diào)價(jià)頻率要高 。 最后 ， 還必須讓消費(fèi)者相信樓盤(pán)確實(shí)具有等同于 “ 金子 ” 的價(jià)值 ，這就需要大規(guī)模 、 高規(guī)格 、 高層次的新聞炒作 、 整合推廣去說(shuō)服消費(fèi)者 。 房地產(chǎn)價(jià)格策略 第一節(jié) 房地產(chǎn)定價(jià)的程序和步驟 ? 步驟 ； ? 步驟 ； ? 步驟 ； ? 步驟 ； ? 步驟 ； ? 步驟 ； ? 步驟 ； ? 步驟 。 這就需要高超的樓盤(pán)形象和賣(mài)場(chǎng)包裝技巧 ， 必須使樓盤(pán)從外在形象 、 傳播形象 、 賣(mài)場(chǎng)形象都顯得比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手高貴 、 典雅 。 ? 在整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程的不同階段中 ， 應(yīng)始終保持一定數(shù)量的好房源 ， 分時(shí)段根據(jù)市場(chǎng)變化情況 ， 按一定比例分期分批面市 ， 這樣可以有效地控制房源 ， 而且后期的好房源面市時(shí) ，正處于價(jià)格上升時(shí)期 ， 還可以取得好的經(jīng)濟(jì)效益 ， 這就是數(shù)量控制 。 ? 這種策略一般適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況穩(wěn)定 ， 并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售量小或項(xiàng)目銷(xiāo)售期短時(shí)可采用 。 由于它僅在“ 知己 ” 的基礎(chǔ)上定價(jià) ， 對(duì)交易環(huán)境 、 交易對(duì)象 、 交易實(shí)現(xiàn)的必要條件缺乏了解 ， 所以只能制定出基于賣(mài)方利益的價(jià)格 ， 而不容易與市場(chǎng)消費(fèi)需求相吻合 。 案例一 ? 基于以上的認(rèn)識(shí)，發(fā)展商及策劃者們制訂了一整套的價(jià)格策略： ? 首期推出在 1997年 8月初，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查獲知，工業(yè)大道南端區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)均價(jià)在4000～ 4500元之間，而消費(fèi)群對(duì)此區(qū)域心理定價(jià)在 3600～ 4000元左右。 ? 錦城花園推入市場(chǎng)的時(shí)侯，別墅豪宅一類(lèi)的樓盤(pán)銷(xiāo)售正處于一片蕭條的困境，偏偏錦城花園又是作為新一代的豪宅推向市場(chǎng)的，其銷(xiāo)售阻力可想而知。在附近競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)中，唯有御僑居地素質(zhì)與檔次最接近瑞心苑項(xiàng)目。