【正文】 32023年第三季度 金融、房地產(chǎn)業(yè)增加值在 GDP中占比 季度走勢(shì)圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 ，銳理整理。2023年 12月 2023年 11月 美國(guó)通貨膨脹率 走勢(shì)圖2%目標(biāo)線美元進(jìn)入加息周期先決條件已達(dá)成?就業(yè)改善：低于美國(guó) 5%的自然失業(yè)率?經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)優(yōu)于預(yù)期? 通脹預(yù)期：未超過(guò)美聯(lián)儲(chǔ) 2%的目標(biāo)數(shù)據(jù)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局【國(guó)際黑天鵝事件回顧】國(guó)際黑天鵝事件頻發(fā) 英國(guó)公投脫歐? 英國(guó)市場(chǎng)不確定性增強(qiáng)，英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)和投資收益率降低。成都銳理數(shù)據(jù)處理技術(shù)股份有限公司 網(wǎng)址： 電話： 02885336302 傳真： 028853358002023年房地產(chǎn)市場(chǎng)研究成都銳理數(shù)據(jù)2023年 12月 31日2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧? 2023年宏觀經(jīng)濟(jì)回顧? 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧? 2023年房地產(chǎn)政策回顧123目 錄2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期? 2023年宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期? 2023年房地產(chǎn)政策預(yù)期? 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展望? 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建議1 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧1.2.3.2023年宏觀經(jīng)濟(jì)回顧2023年房地產(chǎn)政策回顧2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧2023年宏觀經(jīng)濟(jì)回顧【 國(guó)際宏觀經(jīng)濟(jì)回顧】全球負(fù)利率時(shí)代，歐盟繼續(xù)實(shí)行 QE政策、日本延續(xù)負(fù)利率刺激2023年 12月歐洲央行會(huì)議? 決定把歐元區(qū)三大基準(zhǔn)利率維持在今年 3月降息以來(lái)的史上最低利率水平? 宣布延長(zhǎng)量化寬松期限，從 2023年 3月延長(zhǎng)到 12月?從 2023年 4月起將資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃 (APP)每月購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的規(guī)模從目前的 800億歐元減少到 600億歐元。? 人民幣相對(duì)英鎊被動(dòng)升值，但是因?yàn)橹袊?guó)對(duì)英國(guó)投資有限影響較小。歷史利差倒掛 ——仍然 資本凈流入? 近兩年來(lái)中美利差開(kāi)始明顯下降，未來(lái)存在利差倒掛背的可能。拉 動(dòng)經(jīng)濟(jì)? 僅 拉 動(dòng) 核心城市房?jī)r(jià)和大宗商品價(jià)格? 房地 產(chǎn) 的金融 資產(chǎn) 屬性 過(guò) 強(qiáng) ， 經(jīng)濟(jì) 增 長(zhǎng) 引擎作用 銳 減。備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于東方財(cái)富網(wǎng)，銳理整理。20232023年 11月全國(guó)商品房 銷(xiāo)售面積及增速 年度 走勢(shì)圖20232023年 11月全國(guó)商品房 銷(xiāo)售額及增速 年度 走勢(shì)圖20232023年 11月全國(guó) 房地產(chǎn)投資額及其增速 年度 走勢(shì)圖【 全國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀 】 房地產(chǎn)投資增速回落，總投資額趨于穩(wěn)定備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，銳理整理。2023年 及 2023年 典型城市銷(xiāo)售金額標(biāo)桿樓盤(pán)價(jià)格檔次 分布圖【各線城市現(xiàn)狀】部分熱點(diǎn)城市改善和投資性需求明顯釋放，高端樓盤(pán)集中入市且去化較好，成交結(jié)構(gòu)上移備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于房天下，銳理整理。明年貫徹化這個(gè)總基調(diào)具有特別重要的意義穩(wěn)是主基調(diào)，穩(wěn)是大局，在穩(wěn)的前提下要在關(guān)鍵領(lǐng)域有所進(jìn)取，在把握好度的前提下奮力有為。貨幣政策?2023年住房部門(mén)貸款占比不斷增加， 2023年人民幣貸款將向企業(yè)部門(mén)轉(zhuǎn)移?不同城市信貸資源需要平衡， 2023年一二線熱點(diǎn)城市新增貸款比重較高， 2023年三四線城市將通過(guò)補(bǔ)位一二線城市來(lái)平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓，規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、中介等行為。特大城市要加快疏解部分的城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市的發(fā)展。2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期調(diào)整周期判斷? 近幾輪房?jī)r(jià)周期上漲時(shí)間長(zhǎng)、調(diào)整時(shí)間短，平均36個(gè)月為一輪房?jī)r(jià)周期，上漲 24個(gè)月，調(diào)整 12個(gè)月。2023年至 2023年房地產(chǎn)調(diào)控仍將加碼? 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議反復(fù)強(qiáng)調(diào)抑制房?jī)r(jià)上漲? 十一期間多城市密集出臺(tái)調(diào)控政策，之后各熱點(diǎn)城市調(diào)控不斷加碼2023—2023年 11月全國(guó) 商品房銷(xiāo)售、新開(kāi)工面積增長(zhǎng) 月度走勢(shì)圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于前瞻網(wǎng)、中原地產(chǎn)中心，銳理整理。備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于清科數(shù)據(jù)網(wǎng)，銳理整理?！痉康禺a(chǎn)需求預(yù)判】存量房時(shí)代，產(chǎn)品需求升級(jí)城市 類(lèi) 型 購(gòu)買(mǎi) 用途 購(gòu)買(mǎi) 屬性 產(chǎn) 品特征一線 投資 +自住 金融屬性強(qiáng) 改善產(chǎn)品時(shí)代二線 自住 +投資 功能屬性金融屬性三四線 自住 功能屬性房地產(chǎn)產(chǎn)品需求變化? 數(shù)量型到品質(zhì)型轉(zhuǎn)變? 總價(jià)制約 /面積趨小化? 模范家庭式戶型被打破房地產(chǎn)市場(chǎng)類(lèi)型由增量轉(zhuǎn)向存量中國(guó)二手房交易量超過(guò)新房，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入存量房時(shí)代，一線城市率先進(jìn)入存量房階段。 雖然目前加入綠色供應(yīng)鏈的只有 70余家房企，但是我們不能排除 環(huán)保會(huì)從先進(jìn)理念變成強(qiáng)制的要求的可能。發(fā)展建議【房企戰(zhàn)略定位】未來(lái)壟斷競(jìng)爭(zhēng)局面，不同體格企業(yè)應(yīng)遵循不同發(fā)展方向企 業(yè)規(guī) 模 戰(zhàn) 略需求 發(fā) 展方向大型企業(yè) 講求戰(zhàn)略導(dǎo)向 多元化、金融化、全球化中型企業(yè)堅(jiān)持機(jī)會(huì)導(dǎo)向規(guī)?；①Y本化、轉(zhuǎn)型、合并小型企業(yè) 提早轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)戰(zhàn)大中小型企業(yè)發(fā)展方向呈現(xiàn)差異化中小型企業(yè)如何生存？? 拓展除開(kāi)發(fā)以外的投資、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)? 關(guān)注市場(chǎng)分化機(jī)會(huì)? 關(guān)注細(xì)分市場(chǎng)機(jī)會(huì)? 關(guān)注客戶需求變化機(jī)會(huì)? 關(guān)注存量市場(chǎng)機(jī)會(huì)房地產(chǎn)行業(yè)由粗放發(fā)展期轉(zhuǎn)變?yōu)閷?zhuān)業(yè)化發(fā)展期? 行業(yè)利潤(rùn)率不斷下降，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出更高的發(fā)展要求。2023年 111月十大 房企商品住宅銷(xiāo)售額 圖千億房企線【房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判】城市進(jìn)一步分化產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)整決定房地產(chǎn)市場(chǎng)分化? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的布局決定了人口和資金的流向?貨幣是流動(dòng)的，人口是流動(dòng)的，兩個(gè)河流在哪里匯合，哪里的房?jī)r(jià)就會(huì)暴漲各線城市人口流向? 一二線城市為人口流入型，常住人口明顯高于戶籍人口? 三四線城市為人口流出型，常住人口顯著少于戶籍人口2023年北上廣深常住人口變動(dòng)圖 2023年北上廣深戶籍人口比重圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于中商產(chǎn)業(yè)研究院，銳理整理。? 雖然熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)會(huì)增加，但是信貸政策的收緊將影響房地產(chǎn)投資的增速?！痉康禺a(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判】任澤平表示本輪房?jī)r(jià)調(diào)整可能持續(xù)到 2023年底 2023年上半年周期 時(shí) 期 月數(shù) 上行周期 上行月數(shù)第一 輪 45 38第二 輪 40 29第三 輪 34 22第四 輪 先行指標(biāo)判斷? 量在價(jià)先，銷(xiāo)售面積是判斷房?jī)r(jià)變化的先行指標(biāo)。 ? 本輪調(diào)控政策將跨越較長(zhǎng)的時(shí)間周期，短期內(nèi) “ 四限 ” 政策（限購(gòu)、限貸、限價(jià)和限錢(qián)）不會(huì)快速退出?限購(gòu)、限貸城市數(shù)量進(jìn)一步擴(kuò)容?熱點(diǎn)城市調(diào)控力度加碼【房地產(chǎn)政策預(yù)判】預(yù)期未來(lái)調(diào)控將加碼、信貸更嚴(yán)苛信貸資金監(jiān)管更嚴(yán)苛信貸定向調(diào)控仍將延續(xù)，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房，抑制房地產(chǎn)泡沫，防止出現(xiàn)大起大落。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分化非常嚴(yán)重。2 要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。貨幣 政策 要保持 穩(wěn) 健中性 ，適 應(yīng)貨幣 供 應(yīng) 方