房地產(chǎn)市場研究教材-全文預覽
【正文】 產(chǎn)政策預判】預期未來調(diào)控將加碼、信貸更嚴苛信貸資金監(jiān)管更嚴苛信貸定向調(diào)控仍將延續(xù)，嚴格限制信貸流向投資投機性購房，抑制房地產(chǎn)泡沫，防止出現(xiàn)大起大落。嚴格限制信貸流向投資投機性的購房。目前房地產(chǎn)市場分化非常嚴重。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。2 要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。?2023年貨幣政策將在經(jīng)濟運行中保持中立的角色 ， 既不通過寬松刺激經(jīng)濟，也不通過緊縮干預經(jīng)濟。貨幣 政策 要保持 穩(wěn) 健中性 ，適 應貨幣 供 應 方式新 變 化， 調(diào)節(jié) 好 貨幣閘門 ，努力 暢 通 貨幣 政策 傳導 渠道和機制， 維護 流 動 性基本 穩(wěn) 定。全行業(yè)可能對本輪調(diào)控的力度以及結(jié)果的估計不足 。北京深圳深圳上海杭州廈門北京上海廈門杭州三亞南京【各線城市現(xiàn)狀】成交規(guī)模一線城市穩(wěn)定而二三線城市增長明顯，一線城市二手房市場火爆2023年及 2023年 一二三線城住宅月平局銷售面積 分布圖備注：以上數(shù)據(jù)來源于中國指數(shù)研究院，銳理整理。2023年 百億房企各陣營銷售額及增長率平均值 分布圖【 各線城市現(xiàn)狀 】 總體房價上升，但 一線 城市 復蘇 強勁 ，二三線城市表現(xiàn) 較弱 ， 形成城市分化2023年 6月 2023年 11月 百城房地產(chǎn)價格 月度 走 勢備注：以上數(shù)據(jù)來源于中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)、中國指數(shù)研究院，銳理整理。20232023年 111月全國 房地產(chǎn)土地置地面積及增速 年度 走勢圖 20232023年 111月全國 房地產(chǎn)土地成交價款及均價 年度 走勢圖【 全國房地產(chǎn)現(xiàn)狀 】 土地置地面積逐年下降，成交價款總體有所回落，但土地均價快速上升備注：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局，銳理整理。20232023年 11月全國商品房 銷售面積及增速 年度 走勢圖【 全國房地產(chǎn)現(xiàn)狀 】 銷售額首破 100萬億元大關備注：以上數(shù)據(jù)來源于 國家統(tǒng)計局 ，銳理整理。M1和 M2剪刀差逐漸凸顯 貨幣供給增加未能帶動實業(yè)投資2023年 111月 各項投資同比增速 對比 圖19972023年 CPI值和一年期存款利率 走勢圖【 2023年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】近兩年僅出現(xiàn)小幅度的通貨膨脹，雖然房地產(chǎn)市場創(chuàng)歷史新高20232023年 全國百城房價指數(shù)和貨幣供應量 M2走勢圖【 2023年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】房價和貨幣供應呈現(xiàn)正相關，但近兩年前者增速超后者【 2023年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果 】 5次樓市低潮反思，調(diào)控政策需要改進20232023年調(diào)控? 46個大中城市出臺 “ 限購令 ”? 10個城市出臺強制 “ 限價令 ”? 央行 3次加息， 6次上調(diào)存款準備金率? 傳統(tǒng)渠道的融資均受到嚴格限制? 調(diào)控效果明顯， 投資投機消失? “上 海生病，全國吃藥 ”? 成交量大降，價格下跌較少? 豪宅大受打擊，四年未漲? 商業(yè)地產(chǎn)供求兩旺，為未來供大于求窘境埋下伏筆2023年調(diào)控? 出臺國八條? 取消貸款優(yōu)惠? 征收營業(yè)稅2023年樓市調(diào)整? 金融危機的影響逐步顯現(xiàn)? 傳統(tǒng)高收入行業(yè)大量裁員2023年樓市調(diào)整三四線城市庫存高企，表現(xiàn)持續(xù)低迷，銀行主動收緊房地產(chǎn)融資? 購房需求大幅減少? 中介行業(yè)也出現(xiàn)了關店潮? 二三線城市表現(xiàn)穩(wěn)定，房企加大投資力度， 為高庫存埋下隱患? 重點城市成交量大幅下降，但價格跌的不多? 高庫存 的問題越來越嚴重，施工建設也出現(xiàn)負增長2023年樓市調(diào)控? 22個城市密集調(diào)控? 以限為綱， 限 購 、限貸為 主， 輔 之限價、限 錢? 銷量大幅回調(diào)，房價漲幅放緩? 調(diào)控未改變房價上漲 UI預期? 高杠桿風險 仍需緩解? 城市間分化，開始因城施策建立長效機制非常重要房地產(chǎn)因為從施工到建成有至少 2年的間隔存在小周期。u 直到今天很多企業(yè)還在苦苦消化當初四萬億的后遺癥，而如今居民的瘋狂加杠桿助推房價大漲，目前的瘋狂局面又能夠持續(xù)多久？【 2023年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】房地產(chǎn)仍為經(jīng)濟增長引擎2023年至 2023年 111月 房地產(chǎn)開發(fā)投資額及固定資產(chǎn)投資額 年度走勢圖備注：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局，銳理整理。金融 風險? 2023年非金融部 門債務 率暴增 19個百分點、房地 產(chǎn) 和地方政府（包括融 資 平臺）在新增信 貸 中的占比 飆 升至 2/3以上、 銀 行 對 非 銀 金融機構(gòu) 債權 翻倍等金融 風險隱 患? 下半年央行及早啟 動 金融體系去杠桿，避免了金融 風險進一步 積 累。上半年刺激為主，下半年轉(zhuǎn)向抑制 “ 資產(chǎn)泡沫 “ ，整體先揚后抑、寬嚴相濟【 2023年房地產(chǎn)調(diào)控政策解讀】以 “ 時間換空間 ” 策略推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中國經(jīng)濟 “ 三元悖論 ” 示意圖 中國政府試圖擺脫 “ 三元悖論 ” 的束縛， 以 “ 穩(wěn)中前進 ” 為總工作基調(diào)， 利用“ 時間換空間 ” 的策略來實現(xiàn)經(jīng)濟增長轉(zhuǎn)型三元悖論控制地方債規(guī) 模保持 經(jīng)濟 增 長控制房地產(chǎn) 市 場 16年上半年房地產(chǎn)政策寬松原因 ? 房地產(chǎn) “ 去庫存 ” 化? 挽救對經(jīng)濟的信心?防止經(jīng)濟 “ 硬著陸 ” 風險 16年下半年房地產(chǎn)政策收緊原因 ? 防止房地產(chǎn)綁架實體經(jīng)濟 ? 防止系統(tǒng)性金融風險?防止外部潛在經(jīng)濟危機沖擊 ?防止房地產(chǎn)投機過熱【 2023年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】房地產(chǎn)強刺激下的經(jīng)濟勉強企穩(wěn)不足為喜發(fā) 展任務政策效果去 庫 存化 ? 全國 庫 存有所減少。未來利差倒掛 ——存在資本外流風險20232023年 中國美國 10年期國債到期收益率 走勢圖備注：以上數(shù)據(jù)來源于 Wind，銳理整理。英美國家金融一般占比線 7%【國內(nèi)宏觀經(jīng)濟回顧】經(jīng)濟下行壓力仍然存在，市場預期支持利率下行19972023年 一年期存貸款利率 走勢圖【國內(nèi)宏觀經(jīng)濟回顧】 M2快速增長導致貨幣供給大于需求，進一步使存款利率保持低位19972023年 貨幣供應量 M2和一年期存款利率 走勢圖【 國內(nèi)宏觀經(jīng)濟回顧】中美利差縮小，存在利差倒掛可能，人民幣貶值、加息壓力增大? 中國歷史的三次利差倒掛時期資本是凈流入，因為人民幣資產(chǎn)的高收益消除了利差影響?！緡鴥?nèi)宏觀經(jīng)濟回顧】 CPI受豬肉下跌和房價上漲影響，整體溫和可控；
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