房地產(chǎn)市場(chǎng)研究教材-全文預(yù)覽
【正文】 產(chǎn)政策預(yù)判】預(yù)期未來(lái)調(diào)控將加碼、信貸更嚴(yán)苛信貸資金監(jiān)管更嚴(yán)苛信貸定向調(diào)控仍將延續(xù)，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房，抑制房地產(chǎn)泡沫，防止出現(xiàn)大起大落。嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性的購(gòu)房。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分化非常嚴(yán)重。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。2 要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。?2023年貨幣政策將在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中保持中立的角色 ， 既不通過(guò)寬松刺激經(jīng)濟(jì)，也不通過(guò)緊縮干預(yù)經(jīng)濟(jì)。貨幣 政策 要保持 穩(wěn) 健中性 ，適 應(yīng)貨幣 供 應(yīng) 方式新 變 化， 調(diào)節(jié) 好 貨幣閘門 ，努力 暢 通 貨幣 政策 傳導(dǎo) 渠道和機(jī)制， 維護(hù) 流 動(dòng) 性基本 穩(wěn) 定。全行業(yè)可能對(duì)本輪調(diào)控的力度以及結(jié)果的估計(jì)不足 。北京深圳深圳上海杭州廈門北京上海廈門杭州三亞南京【各線城市現(xiàn)狀】成交規(guī)模一線城市穩(wěn)定而二三線城市增長(zhǎng)明顯，一線城市二手房市場(chǎng)火爆2023年及 2023年 一二三線城住宅月平局銷售面積 分布圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)指數(shù)研究院，銳理整理。2023年 百億房企各陣營(yíng)銷售額及增長(zhǎng)率平均值 分布圖【 各線城市現(xiàn)狀 】 總體房?jī)r(jià)上升，但 一線 城市 復(fù)蘇 強(qiáng)勁 ，二三線城市表現(xiàn) 較弱 ， 形成城市分化2023年 6月 2023年 11月 百城房地產(chǎn)價(jià)格 月度 走 勢(shì)備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)、中國(guó)指數(shù)研究院，銳理整理。20232023年 111月全國(guó) 房地產(chǎn)土地置地面積及增速 年度 走勢(shì)圖 20232023年 111月全國(guó) 房地產(chǎn)土地成交價(jià)款及均價(jià) 年度 走勢(shì)圖【 全國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀 】 土地置地面積逐年下降，成交價(jià)款總體有所回落，但土地均價(jià)快速上升備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，銳理整理。20232023年 11月全國(guó)商品房 銷售面積及增速 年度 走勢(shì)圖【 全國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀 】 銷售額首破 100萬(wàn)億元大關(guān)備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 ，銳理整理。M1和 M2剪刀差逐漸凸顯 貨幣供給增加未能帶動(dòng)實(shí)業(yè)投資2023年 111月 各項(xiàng)投資同比增速 對(duì)比 圖19972023年 CPI值和一年期存款利率 走勢(shì)圖【 2023年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】近兩年僅出現(xiàn)小幅度的通貨膨脹，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)歷史新高20232023年 全國(guó)百城房?jī)r(jià)指數(shù)和貨幣供應(yīng)量 M2走勢(shì)圖【 2023年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】房?jī)r(jià)和貨幣供應(yīng)呈現(xiàn)正相關(guān)，但近兩年前者增速超后者【 2023年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果 】 5次樓市低潮反思，調(diào)控政策需要改進(jìn)20232023年調(diào)控? 46個(gè)大中城市出臺(tái) “ 限購(gòu)令 ”? 10個(gè)城市出臺(tái)強(qiáng)制 “ 限價(jià)令 ”? 央行 3次加息， 6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率? 傳統(tǒng)渠道的融資均受到嚴(yán)格限制? 調(diào)控效果明顯， 投資投機(jī)消失? “上 海生病，全國(guó)吃藥 ”? 成交量大降，價(jià)格下跌較少? 豪宅大受打擊，四年未漲? 商業(yè)地產(chǎn)供求兩旺，為未來(lái)供大于求窘境埋下伏筆2023年調(diào)控? 出臺(tái)國(guó)八條? 取消貸款優(yōu)惠? 征收營(yíng)業(yè)稅2023年樓市調(diào)整? 金融危機(jī)的影響逐步顯現(xiàn)? 傳統(tǒng)高收入行業(yè)大量裁員2023年樓市調(diào)整三四線城市庫(kù)存高企，表現(xiàn)持續(xù)低迷，銀行主動(dòng)收緊房地產(chǎn)融資? 購(gòu)房需求大幅減少? 中介行業(yè)也出現(xiàn)了關(guān)店潮? 二三線城市表現(xiàn)穩(wěn)定，房企加大投資力度， 為高庫(kù)存埋下隱患? 重點(diǎn)城市成交量大幅下降，但價(jià)格跌的不多? 高庫(kù)存 的問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重，施工建設(shè)也出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)2023年樓市調(diào)控? 22個(gè)城市密集調(diào)控? 以限為綱， 限 購(gòu) 、限貸為 主， 輔 之限價(jià)、限 錢? 銷量大幅回調(diào)，房?jī)r(jià)漲幅放緩? 調(diào)控未改變房?jī)r(jià)上漲 UI預(yù)期? 高杠桿風(fēng)險(xiǎn) 仍需緩解? 城市間分化，開始因城施策建立長(zhǎng)效機(jī)制非常重要房地產(chǎn)因?yàn)閺氖┕さ浇ǔ捎兄辽? 2年的間隔存在小周期。u 直到今天很多企業(yè)還在苦苦消化當(dāng)初四萬(wàn)億的后遺癥，而如今居民的瘋狂加杠桿助推房?jī)r(jià)大漲，目前的瘋狂局面又能夠持續(xù)多久？【 2023年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】房地產(chǎn)仍為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎2023年至 2023年 111月 房地產(chǎn)開發(fā)投資額及固定資產(chǎn)投資額 年度走勢(shì)圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，銳理整理。金融 風(fēng)險(xiǎn)? 2023年非金融部 門債務(wù) 率暴增 19個(gè)百分點(diǎn)、房地 產(chǎn) 和地方政府（包括融 資 平臺(tái)）在新增信 貸 中的占比 飆 升至 2/3以上、 銀 行 對(duì) 非 銀 金融機(jī)構(gòu) 債權(quán) 翻倍等金融 風(fēng)險(xiǎn)隱 患? 下半年央行及早啟 動(dòng) 金融體系去杠桿，避免了金融 風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步 積 累。上半年刺激為主，下半年轉(zhuǎn)向抑制 “ 資產(chǎn)泡沫 “ ，整體先揚(yáng)后抑、寬嚴(yán)相濟(jì)【 2023年房地產(chǎn)調(diào)控政策解讀】以 “ 時(shí)間換空間 ” 策略推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中國(guó)經(jīng)濟(jì) “ 三元悖論 ” 示意圖 中國(guó)政府試圖擺脫 “ 三元悖論 ” 的束縛， 以 “ 穩(wěn)中前進(jìn) ” 為總工作基調(diào)， 利用“ 時(shí)間換空間 ” 的策略來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)型三元悖論控制地方債規(guī) 模保持 經(jīng)濟(jì) 增 長(zhǎng)控制房地產(chǎn) 市 場(chǎng) 16年上半年房地產(chǎn)政策寬松原因 ? 房地產(chǎn) “ 去庫(kù)存 ” 化? 挽救對(duì)經(jīng)濟(jì)的信心?防止經(jīng)濟(jì) “ 硬著陸 ” 風(fēng)險(xiǎn) 16年下半年房地產(chǎn)政策收緊原因 ? 防止房地產(chǎn)綁架實(shí)體經(jīng)濟(jì) ? 防止系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)?防止外部潛在經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊 ?防止房地產(chǎn)投機(jī)過(guò)熱【 2023年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】房地產(chǎn)強(qiáng)刺激下的經(jīng)濟(jì)勉強(qiáng)企穩(wěn)不足為喜發(fā) 展任務(wù)政策效果去 庫(kù) 存化 ? 全國(guó) 庫(kù) 存有所減少。未來(lái)利差倒掛 ——存在資本外流風(fēng)險(xiǎn)20232023年 中國(guó)美國(guó) 10年期國(guó)債到期收益率 走勢(shì)圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于 Wind，銳理整理。英美國(guó)家金融一般占比線 7%【國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回顧】經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然存在，市場(chǎng)預(yù)期支持利率下行19972023年 一年期存貸款利率 走勢(shì)圖【國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回顧】 M2快速增長(zhǎng)導(dǎo)致貨幣供給大于需求，進(jìn)一步使存款利率保持低位19972023年 貨幣供應(yīng)量 M2和一年期存款利率 走勢(shì)圖【 國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回顧】中美利差縮小，存在利差倒掛可能，人民幣貶值、加息壓力增大? 中國(guó)歷史的三次利差倒掛時(shí)期資本是凈流入，因?yàn)槿嗣駧刨Y產(chǎn)的高收益消除了利差影響?！緡?guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回顧】 CPI受豬肉下跌和房?jī)r(jià)上漲影響，整體溫和可控；
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