【正文】 雖然目前加入綠色供應(yīng)鏈的只有 70余家房企，但是我們不能排除 環(huán)保會(huì)從先進(jìn)理念變成強(qiáng)制的要求的可能。 一旦預(yù)售制變更，那么房企的負(fù)債率會(huì)隨之變化。3 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)能否拆分？ 房地產(chǎn)新金融的發(fā)展要求對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的拆分。發(fā)展建議【房企戰(zhàn)略定位】未來(lái)壟斷競(jìng)爭(zhēng)局面，不同體格企業(yè)應(yīng)遵循不同發(fā)展方向企 業(yè)規(guī) 模 戰(zhàn) 略需求 發(fā) 展方向大型企業(yè) 講求戰(zhàn)略導(dǎo)向 多元化、金融化、全球化中型企業(yè)堅(jiān)持機(jī)會(huì)導(dǎo)向規(guī)?；?、資本化、轉(zhuǎn)型、合并小型企業(yè) 提早轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)戰(zhàn)大中小型企業(yè)發(fā)展方向呈現(xiàn)差異化中小型企業(yè)如何生存？? 拓展除開(kāi)發(fā)以外的投資、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)? 關(guān)注市場(chǎng)分化機(jī)會(huì)? 關(guān)注細(xì)分市場(chǎng)機(jī)會(huì)? 關(guān)注客戶需求變化機(jī)會(huì)? 關(guān)注存量市場(chǎng)機(jī)會(huì)房地產(chǎn)行業(yè)由粗放發(fā)展期轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)化發(fā)展期? 行業(yè)利潤(rùn)率不斷下降，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出更高的發(fā)展要求?！痉康禺a(chǎn)需求預(yù)判】存量房時(shí)代，產(chǎn)品需求升級(jí)城市 類 型 購(gòu)買 用途 購(gòu)買 屬性 產(chǎn) 品特征一線 投資 +自住 金融屬性強(qiáng) 改善產(chǎn)品時(shí)代二線 自住 +投資 功能屬性金融屬性三四線 自住 功能屬性房地產(chǎn)產(chǎn)品需求變化? 數(shù)量型到品質(zhì)型轉(zhuǎn)變? 總價(jià)制約 /面積趨小化? 模范家庭式戶型被打破房地產(chǎn)市場(chǎng)類型由增量轉(zhuǎn)向存量中國(guó)二手房交易量超過(guò)新房，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入存量房時(shí)代，一線城市率先進(jìn)入存量房階段。第六次 人口普查數(shù)量 圖（億人）? 80后各年齡段人口呈現(xiàn)斷崖式減少， 90后人口比 80后少 %， 00后比 80后少 %人口老齡化2023年 各國(guó)城市化率 圖? 2023年處于城市化加速期，卻因?yàn)槿鄙俪鞘袘艨谏绫?、高房?jī)r(jià)導(dǎo)致農(nóng)民工返鄉(xiāng)，首次流動(dòng)人口減少 568萬(wàn)。一線城市香港化城市群核心都市? 高端服務(wù)中心 金融屬性強(qiáng)? 創(chuàng)新發(fā)動(dòng)機(jī) 容器與分化? 離散 由點(diǎn)到塊 ? 軌道 /信息聯(lián)接? 產(chǎn)業(yè)與功能互補(bǔ)? 居住存在時(shí)間規(guī)律兩個(gè)市場(chǎng)需要區(qū)分京津翼長(zhǎng) 三角珠三角優(yōu)勢(shì)核心都市圈強(qiáng)勢(shì)核心都市圈長(zhǎng) 江中游【房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判】熱點(diǎn)城市聚焦城市人口聚集盤點(diǎn) 城市經(jīng)濟(jì)占比盤點(diǎn)備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于同策咨詢研究部、各城市統(tǒng)計(jì)局，銳理整理。2023年 111月十大 房企商品住宅銷售額 圖千億房企線【房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判】城市進(jìn)一步分化產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)整決定房地產(chǎn)市場(chǎng)分化? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的布局決定了人口和資金的流向?貨幣是流動(dòng)的，人口是流動(dòng)的，兩個(gè)河流在哪里匯合，哪里的房?jī)r(jià)就會(huì)暴漲各線城市人口流向? 一二線城市為人口流入型，常住人口明顯高于戶籍人口? 三四線城市為人口流出型，常住人口顯著少于戶籍人口2023年北上廣深常住人口變動(dòng)圖 2023年北上廣深戶籍人口比重圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于中商產(chǎn)業(yè)研究院，銳理整理。備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于清科數(shù)據(jù)網(wǎng)，銳理整理。2023年至今 全國(guó) 16個(gè)被嚴(yán)控的城市 商品房成交均價(jià) 走勢(shì)圖備注：以上數(shù)據(jù)均為銳理統(tǒng)計(jì)、計(jì)算理論值，數(shù)據(jù)最終解釋權(quán)歸銳理所有。2023—2023年 11月 房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積及成交額 走勢(shì)圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，銳理整理。? 雖然熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)會(huì)增加，但是信貸政策的收緊將影響房地產(chǎn)投資的增速。2023年至 2023年房地產(chǎn)調(diào)控仍將加碼? 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議反復(fù)強(qiáng)調(diào)抑制房?jī)r(jià)上漲? 十一期間多城市密集出臺(tái)調(diào)控政策，之后各熱點(diǎn)城市調(diào)控不斷加碼2023—2023年 11月全國(guó) 商品房銷售、新開(kāi)工面積增長(zhǎng) 月度走勢(shì)圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于前瞻網(wǎng)、中原地產(chǎn)中心，銳理整理。10個(gè)月2個(gè)月20個(gè)月3個(gè)月15個(gè)月2個(gè)月已 7個(gè)月銷售面積指標(biāo)領(lǐng)先銷售價(jià)格谷峰【房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判】房地產(chǎn)銷售增速預(yù)期下滑，新開(kāi)工面積、房地產(chǎn)投資增速都將降緩房地產(chǎn)銷售增速預(yù)期下滑 新開(kāi)工面積、房地產(chǎn)投資增速降緩2023年銷售 “ 大爆發(fā) ” 透支未來(lái)購(gòu)房需求? 2023年前 11個(gè)月，我國(guó)商品房銷售面積增速高達(dá) %，全年銷售面積將達(dá)，近 10年來(lái)罕見(jiàn)。以房?jī)r(jià)劃分的房地產(chǎn)周期表房?jī)r(jià)調(diào)整走向判斷? 當(dāng)前調(diào)控主要是通過(guò)限購(gòu)限貸控制需求，如果土地供給跟不上和長(zhǎng)效機(jī)制建立不理想， 2023年底2023年上半年房?jī)r(jià)面臨新一輪上漲壓力?！痉康禺a(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判】任澤平表示本輪房?jī)r(jià)調(diào)整可能持續(xù)到 2023年底 2023年上半年周期 時(shí) 期 月數(shù) 上行周期 上行月數(shù)第一 輪 45 38第二 輪 40 29第三 輪 34 22第四 輪 先行指標(biāo)判斷? 量在價(jià)先，銷售面積是判斷房?jī)r(jià)變化的先行指標(biāo)。2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期調(diào)整周期判斷? 近幾輪房?jī)r(jià)周期上漲時(shí)間長(zhǎng)、調(diào)整時(shí)間短，平均36個(gè)月為一輪房?jī)r(jià)周期，上漲 24個(gè)月，調(diào)整 12個(gè)月。? 熱點(diǎn)城市通過(guò)調(diào)整規(guī)劃或者盤活存量低效建設(shè)用地，增加住宅土地供應(yīng)；? 庫(kù)存過(guò)高的三、四線城市 “ 有供有限 ” 政策仍需從緊執(zhí)行，逐步調(diào)降乃至?xí)和Ｍ恋毓?yīng)；?深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，加快中小城鎮(zhèn)交通、醫(yī)療、教育等市政工程建設(shè)，實(shí)現(xiàn)樓市庫(kù)存去化與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)現(xiàn)結(jié)合。調(diào)控力度加碼中央政策延續(xù) “ 空窗期 ”2023年中央層面政策 “ 空窗期 ” 仍將延續(xù)，地方政府將因城施策、分類調(diào)控，或繼續(xù)加碼緊縮政策，或繼續(xù)保持刺激政策。 ? 本輪調(diào)控政策將跨越較長(zhǎng)的時(shí)間周期，短期內(nèi) “ 四限 ” 政策（限購(gòu)、限貸、限價(jià)和限錢）不會(huì)快速退出?限購(gòu)、限貸城市數(shù)量進(jìn)一步擴(kuò)容?熱點(diǎn)城市調(diào)控力度加碼【房地產(chǎn)政策預(yù)判】預(yù)期未來(lái)調(diào)控將加碼、信貸更嚴(yán)苛信貸資金監(jiān)管更嚴(yán)苛信貸定向調(diào)控仍將延續(xù)，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房，抑制房地產(chǎn)泡沫，防止出現(xiàn)大起大落。特大城市要加快疏解部分的城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市的發(fā)展。嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性的購(gòu)房。房地產(chǎn)起落成因非常復(fù)雜，必須由地方政府落實(shí)主體責(zé)任。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分化非常嚴(yán)重。加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓，規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷售、中介等行為。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。3 要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。2 要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。貨幣政策?2023年住房部門貸款占比不斷增加， 2023年人民幣貸款將向企業(yè)部門轉(zhuǎn)移?不同城市信貸資源需要平衡， 2023年一二線熱點(diǎn)城市新增貸款比重較高， 2023年三四線城市將通過(guò)補(bǔ)位一二線城市來(lái)平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。?2023年貨幣政策將在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中保持中立的角色 ， 既不通過(guò)寬松刺激經(jīng)濟(jì)，也不通過(guò)緊縮干預(yù)經(jīng)濟(jì)。金融 監(jiān) 管政策 要把防控金融 風(fēng)險(xiǎn) 放到更加重要的位置 ，下決心 處 置一批 風(fēng)險(xiǎn) 點(diǎn)，著力防控 資產(chǎn) 泡