【正文】 THE END演講完畢，謝謝觀看！。未來是否可以在不改變所有權前提下，還能改變使用權，照樣抵押、上市流通？2 預售制度是否會被取消？ 目前開發(fā)商已經不缺錢了，預售作為融資手段 已經失去了立足點。2023年 19月 北京新房及二手房成交套數(shù) 圖備注：以上數(shù)據(jù)來源于中商產業(yè)研究院，銳理整理。2023年 重要經濟圈城市 GDP、常住人口占比 圖20232023年 一二線城市年均新增常駐人口 分布 圖溫州、長春、哈爾濱昆明、西安、南京、寧波呼和浩特、沈陽、海口、銀川蘇州、無錫、太原、西寧、蘭州烏魯木齊、長沙、福州青島、合肥、廈門、南寧濟南、杭州、貴陽、大連、南昌鄭州、武漢廣州、成都、石家莊天津北京、重慶上海、深圳20萬1020萬510萬15萬0萬【房地產需求預判】房地產消費主力轉變房地產消費主力轉變85后將成為新的消費主力， 60后將推動養(yǎng)老地產的發(fā)展。2023年部分發(fā)債 房地產 企業(yè)營業(yè)數(shù)據(jù) 圖【房企發(fā)展趨勢】品牌房地產企業(yè) 規(guī)模增長期 ，市場集中度將不斷提高，迎來兼并收購浪潮2023年至今 全國 房地產行業(yè) 并購事件數(shù)量 走勢圖備注：以上數(shù)據(jù)來源于清科數(shù)據(jù)網(wǎng)、同策咨詢，銳理整理。【房地產市場預判】各線城市情況一二線城市 三四線城市銷售面積下降，二線城市降幅更明顯? 2023年房地產調控政策針對熱點城市將進一步收緊，一二線城市銷售面積會下降? 二線城市潛在購買力沒有一線城市充足，2023年透支需求， 2023年嚴格調控，銷售回落更加明顯新開工面積回調? 一二線城市銷售面積回落? 土地成交連續(xù)下降房地產投資增速不如 2023年? 土地供應增加帶動房地產投資? 新開工面積回調給投資帶來下降壓力價格面臨結構性調整? 調控政策抑制各類需求? 供應結構轉向自住型銷售面積、新開工面積、房地產投資保持平穩(wěn)? 2023年三四線城市去庫存政策繼續(xù)發(fā)力? 信貸資源有望向三四線城市傾斜? 新開工面積帶動投資回溫價格上漲缺乏動力? 2023年三四線城市庫存壓力仍存，無法支撐房地產價格上漲【房地產市場預判】未來總體看多，前途光明但道路曲折，呈 波浪上升、 短周期波動特點。? 開發(fā)商對市場反應日益靈敏，新開工和房地產銷售逐漸同步，房地產銷售下滑將給新開工面積下降壓力。如果長效機制能夠建立，尚有轉機。 故預計本輪房價調整將到 2023年底 2023年上半年。?房產稅短期內出臺的可能性微乎其微。多渠道解決三四線城市的庫存問題。交代辦法中央層面出臺一個符合國情的，促進房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制?！?2023年中央經濟工作會議】五項房地產市場調控措施五項房地產市場調控措施【 2023年中央工作經濟會議房地產政策總結】著重促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展?當前房地產主要的問題就是金融風險找準問題?房地產定位在我們國家應該是居住，房地產的調控，應該服務于防控資產性泡沫，而不是穩(wěn)增長或者保增長明確定位?既要遏制房地產泡沫，又要防止大起大落；?既要降低大城市的房地產的杠桿，又要關注三四線城市的去庫存提出原則落實責任 落實了地方政府的主體責任。4 要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。信貸政策2023年房地產政策預期1 要堅持 “ 房子是用來住的、不是用來炒的 ” 的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。2023—2023年 一二線城市新增貸款占比 走勢圖【 2023年宏觀經濟預期】貨幣政策將保持中立，信貸政策向實體經濟轉移、向三四線城市傾斜備注：以上數(shù)據(jù)來源于央行，銳理整理。政策 施行方 針財 政政策 要更加 積 極有效 ， 預 算安排要適 應 推 進 供 給側結 構性改革、降低企 業(yè) 稅 費負 擔、保障民生兜底的需要。房地產持續(xù)巨量增長? 今年上半年房地產還一路高歌猛進，結果 9月份“930” 黑天鵝事件突然出現(xiàn)， 21城密集出臺調控政策 ?！靖骶€城市現(xiàn)狀】深圳上海均價較高、戶型緊湊，北京、廈門等剛需外溢，改善型客戶為主導2023年 熱點城市成交均價和套均面積 分布圖2023年 熱點城市成交均價和套均面積 分布圖備注：以上數(shù)據(jù)來源于中國指數(shù)研究院，銳理整理?！救珖康禺a現(xiàn)狀】房地產企業(yè)市場占有率不斷提升， 3000億以上超級陣營脫穎而出2023年 2023年 百億房企各陣營數(shù)量 分布圖備注：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局，銳理整理。20232023年 11月全國 商品住宅新開工施工面積及增速 年度 走勢圖【 全國房地產現(xiàn)狀 】 商品住宅新開工施工面積近幾年持續(xù)下降備注：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局，銳理整理。2023年房地產市場回顧【 全國房地產現(xiàn)狀 】 房地產銷售面積創(chuàng)歷史新高備注：以上數(shù)據(jù)來源于 國家統(tǒng)計局 ，銳理整理。20232023年 11月 M1和 M2同比增幅 月度 走勢圖【 2023年房地產調控政策效果】貨幣政策刺激效果越來越弱 歷史上 M1的高速增長都伴隨著經濟上行，但是現(xiàn)在無論貨幣供應增長多快，企業(yè)投資卻增長放慢，這是我國 20年來的首次。u 直到今天很多企業(yè)還在苦苦消化當初四萬億的后遺癥，而如今居民的瘋狂加杠桿助推房價大漲，目前的瘋狂局面又能夠持續(xù)多久？【 個人房貸爆發(fā)式增長暗藏的風險 】u 2023年，居民新增中長期貸款已經達到了史無前例的 ，超過 2023和2023兩年之和，超過了當初 “ 四萬億 ”時期企業(yè)新增長期貸款的峰值。人民 幣匯 率剛 性 貶值壓 力，人民 幣 無 視 中國 經濟 企 穩(wěn) 、人民 銀 行推高 貨幣 市 場 加 權 平均利率， 對 美元 連續(xù) 大幅 貶值 ，表明市 場 并不看好國內 經濟 周期性企 穩(wěn) 復 蘇 的可持 續(xù) 性。Q2Q3“ 因城施策 ” 為 主旋律Q4去杠桿、抑制 資產 泡沫，控一 線 、 穩(wěn)二 線 、搞活三四 線 ? 7月，中央政治局會 議 首次提出要 “抑制 資產 泡沫 ”，明確房地 產 市 場調 控的主基 調 仍 為 去 庫 存 問題 ，但要區(qū) 別對 待一城一策930開啟 22城密集 調 控，城市政策廣度和力度不斷加 碼? “以限 為綱 ”，主要涉及限 購 、限 貸 、限價、限 錢 ， 限 購 、限 貸 出 現(xiàn)頻 率最高? 購 政策注重有的放矢 ，分是否本地 戶籍、城區(qū)方位、面 積 段限 購 ，個 別 城市 還 直接干 預預 售 證審 批 環(huán)節(jié) 、 嚴 控房企拿地 資 金來源強力整頓市場秩序成