【正文】 項目特色 以法式建筑為主要特點，小區(qū)位置較好，以滿足自住客戶為項目定位，打造 40米寬的商業(yè)街。 項目特色 項目距離銀灘僅 1000米； 1200米深層溫泉，準(zhǔn)五星級酒店配套； 4大專業(yè)球場， 2大泳池， 20230平方米大型商業(yè)街區(qū) 項目缺點 設(shè)計風(fēng)格陳舊，外立面缺乏現(xiàn)代感，樓盤展示面不好。開發(fā)商在近期推出多層和小高層產(chǎn)品 銷售價格 高層均價 6200客戶群體 一部分為周邊商人和公務(wù)員全體，另一部分為浙江和東北三省 投資客。252。南北操作陽臺更具便捷性，功能劃分合理，內(nèi)部格局全明設(shè)計！252。樓間距大，建筑互不遮擋，保證景觀的同時，又注重建筑的通透和節(jié)能效果。以環(huán)境建設(shè)為重點，以充分利用規(guī)劃區(qū)塊范圍內(nèi)的自然環(huán)境，深厚的文化內(nèi)涵和較大的開發(fā)規(guī)模，綠帶、組團中心綠地、建筑等內(nèi)容為載體，點、線、面互為串聯(lián)，全方位營造高品位居住環(huán)境！252。252。252。擁 有 北海 銀灘 稀缺海洋 資 源，距 銀灘 度假區(qū) 僅 3公里 車 程252。l項目總用地面積為 ，總建筑面積為 ，其中計入容積率面積為： 。 楓林藍(lán)灣 外地客戶居多，特別是東北，置業(yè)目的大多為投資、度假、養(yǎng)老天賜碧園 投資客和自住客戶各占一半； 客戶分布在本地、東北、廣東、廣西、湖南、四川、貴州、浙江等省市； 投資客戶主要為私營企業(yè)主，企業(yè)中高層管理人員，年齡在 3055歲之間。 萬泉城 一部分為周邊商人和公務(wù)員，另一部分為浙江和東北三省投資客。值得關(guān)注的是已有一些有超前意識的 外地開發(fā)商開始收購這些小地塊，并合圍成較大的地塊進(jìn)行開發(fā)。份 2023年 2023年 2023年 2023年交易價格 15～ 45 20～ 56 30～ 80 45～ 168資料來源：廣西統(tǒng)計年鑒，北海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展公報，北海市房產(chǎn)局北海房地產(chǎn)市場價格走勢分析…… 在二級市場上面轉(zhuǎn)手的都是不成規(guī)模的小地塊，大片的在城區(qū)里面不太多。R 參加競買的大部分是來自福建、浙江、山西、海南和東北地區(qū)的開發(fā)商。）31784 － －－ 2850 202371 售罄北 藝 橄 欖苑新世 紀(jì) 大道與上海路交 匯處27000 50000 －－ 未定 2023630 未售國 際 公社云南路與金海岸大道交 匯處－ － －－ 未定 未定 未售（ 19） 2023年 1月－ 2023年 6月主要樓盤一覽 (銀海區(qū)）項目名稱 項目位置 總占地面積（㎡） 總建面積 （㎡） 主打戶型 均價（元 /㎡） 開盤日期 銷售動態(tài)東 尚 領(lǐng) 域 北海大道交南珠大道西南角 2427 8500 －－ 6000 2023523 在售幸福海岸 廣 東 南路與杭州路交 匯處 － － －－ 5300 －－ 在售赫 爾 新居云南路與新世紀(jì) 大道交 匯處4242 8400 －－ 5700 － 在售麗 水南珠花園 34－ 40平米底商；56— 69平米一房；136平米二房；67平米一房4200 2023930 在售凱昇銀灘假日公寓廣 東 南路以西，金海岸大道北 53平米一房；86平米二房 5000 2023101 售罄雄泰公寓 銀海區(qū)僑港鎮(zhèn) 港口路西 92— 130平米三房；77— 94平米二房4300 2023101 售罄佳宇 蘭 庭 北部灣 東 路以南、南珠大道以西11591 北海大道交湖北 路 東 南角 136— 185平米復(fù)式117— 120平米三房87平米二房4000 20231021 售罄北部灣壹號雅苑 茶亭路 49號 139601 490000全精裝：34— 77平米一房111平米二房14000 20231028 在售藍(lán) 色 經(jīng) 典住宅小區(qū)金海岸大道北 華僑 投 資 開 發(fā) 區(qū)內(nèi)24159 80— 86平米二房140— 143平米三房 4200 2023111 售罄項目名稱 項目位置 總占地面積（㎡） 總建面積 （㎡） 主打戶型 均價 (元 /㎡ ) 開盤日期 銷售狀態(tài)（ 6） 2023年 1月－ 2023年 6月主要樓盤一覽 (海城區(qū)）佳美大廈 北海市四川北路 28號 5218 24— 45平米一房74平米二房 5000 20231118 售罄東 峰 錦繡城 廣 東 路以西、杭州路以南 9940 19880 117平米三房77平米二房 3500 202381 售罄榮 顧 金灣花園 西藏路西側(cè)、北部灣路南交匯處8425 35722 39— 62平米一房86— 95平米二房 3500 2023628 售罄秀 業(yè) 小區(qū) 北海市 貴 州開發(fā) 區(qū) C7地 塊 5181 85— 105平米三房；62— 86平米二房；117平米復(fù)式3300 202351 售罄鑫泰花園 u這個板塊外來消費人群和本地消費人群的比例為 6： 4，在外地人群中福建移民人群占相當(dāng)比重。（ 4）u北海城市西部板塊分兩個區(qū)域，西藏路以西區(qū)域和西藏南路與云南南路之間區(qū)域，有工業(yè)園區(qū)及國家級北海出口加工區(qū)，近期規(guī)劃建設(shè)有經(jīng)濟適用房與廉租住房。樓盤單價最高價突破 8000元 /㎡ ，樓層差價一般在 6090元 /㎡ 之間；u由于地處中心地段，人流量較大，較少運用戶外媒體宣傳，甚至樓書及圍墻廣告都是簡單設(shè)計。高潮一般低迷90年 94年 00年 04年 06年泡沫瘋狂期完全停滯期調(diào)整盤活期恢復(fù)蘇醒期穩(wěn)定發(fā)展期高速發(fā)展期09年 2023年二、北海房地 產(chǎn)市場情況分析 從樓盤開發(fā)領(lǐng)域來看，北海房地產(chǎn)可分為五個主要區(qū)域：中心板塊、東部板塊、城西板塊、南部板塊、新城板塊目前北海市房地產(chǎn)市場，存在三個方面的競爭—— 區(qū)域的競爭、資源的競爭和項目的競爭海景、城市資源資源的競爭新城區(qū)、中心區(qū)、東城區(qū)、西城區(qū)、南部區(qū)區(qū)域的競爭未來的主要競爭對手樓盤的競爭（ 1）u新城板塊將啟動開發(fā)馮家江文化、教育、旅游綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)（馮家江新區(qū)），建設(shè)新行政中心，初步形成集行政辦公、商務(wù)會展、旅游觀光于一體的現(xiàn)代化新城區(qū)；u新城近期規(guī)劃新增 居住用地 58公頃。u2023年，受國內(nèi)房地產(chǎn)升溫及北部灣經(jīng)濟圈規(guī)劃影響，北海進(jìn)入新一輪房地產(chǎn)飛速提升階段。 北海房地產(chǎn)發(fā)展軌跡（ 1）u20世紀(jì) 90年代，北海成為廣西房地產(chǎn)投資熱點。u預(yù)計在 “ 十一五計劃 ” 的發(fā)展帶動下，北海市旅游業(yè)將更加興旺，游客數(shù)量將繼續(xù)攀升，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如航空業(yè)，酒店業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 加快旅游景點景區(qū)開發(fā)建設(shè)，繼續(xù)改造和開發(fā)銀灘國家旅游度假區(qū) 。宏觀經(jīng)濟增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于 4% 萎縮45% 停滯58% 穩(wěn)定發(fā)展大于 8% 進(jìn)入高速發(fā)展期年份 GDP GDP漲幅 固定資產(chǎn)投資人均收入 人均收入漲幅2023 244億 % 12334元 %2023 % 13989元 %2023 335億 16% 330億 15200元 % 北海經(jīng)濟概況（ 2） 北海宏觀經(jīng)濟中的不利因素u北?？傮w經(jīng)濟總量低，支柱產(chǎn)業(yè)效益下滑，整體經(jīng)濟實力有限。（ 3）“ 南進(jìn)、東擴、北聯(lián) ” 的城市發(fā)展思路，將是影響 房地產(chǎn)市場發(fā)展方向的最大的因素。據(jù)公安局統(tǒng)計， 2023年年末總?cè)丝?。北海是中國古?“海上絲綢之路 ”始發(fā)港，是中國西部唯一具備空港、海港、高速公路和鐵路的城市。北海市房地產(chǎn)市場研究2023年 6月一、北海城市概況及分析二、北海房地 產(chǎn)市場情況分析三、北海市場客戶需求研究四、產(chǎn)品分析－－項目分析 整理一、北海城市概況及分析（ 1） 北海位于廣西南部，是具有海濱特色的地級市 。北海 ,“北部灣 ”經(jīng)濟區(qū)窗口全國十大宜居城市之一廣西南端，北部灣東北岸為大西南海南東南亞中樞位置西距南寧206公里東距湛江198公里東南距?？谑?147公里【 行政區(qū)劃 （ 2） 中國 — 東盟 “ 一軸兩翼 ” 區(qū)域經(jīng)濟合作帶來的歷史性機遇由于泛北部灣經(jīng)濟合作區(qū)包括了大部分東盟國家和中國多個沿海省區(qū)，經(jīng)濟互補性強，雖然直接層面的地區(qū)發(fā)展水平還不高，但周邊有發(fā)達(dá)的珠三角、臺灣地區(qū)、新加坡，輻射能力較強，而且 21世紀(jì)是海洋經(jīng)濟的世紀(jì)，所以在“一軸兩翼 ”格局中，泛北部灣經(jīng)濟合作區(qū)作為中國－東盟海上次區(qū)域合作，合作空間廣闊、發(fā)展?jié)摿薮?，是東亞乃至亞太地區(qū)層面的一個區(qū)域合作。 隨著市政府 “南進(jìn)、東擴、北聯(lián) ”的城市發(fā)展思路，新區(qū)道路等基礎(chǔ)設(shè)施逐漸完善，對于北海市的房地產(chǎn)發(fā)展起到推波助瀾的作用；新行政中心的南移，將是目前影響北海市房地產(chǎn)市場發(fā)展方向的最大的因素，北海市東面及城市南面新區(qū)逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。u中心區(qū)受資金等因素影響，其改造力度較弱，環(huán)境改善不明顯 北海旅游市場分析（ 1）旅游業(yè)在北海城市發(fā)展中的定位旅游業(yè)指標(biāo) 到 2023年 到 2023年國內(nèi)游客接待量 800萬人次 1600萬人次入境游客接待量 10萬人次 30萬人次旅游總收入 50億元 150億元旅游外匯收入 3000萬美元 2億美元u北海市 “ 十一五 ” 規(guī)劃提出 北海旅游業(yè)為重點發(fā)展行業(yè)，為北海市旅游業(yè)發(fā)展提供有力的產(chǎn)經(jīng)政策支持。u提出了 “ 北海在北部灣經(jīng)濟區(qū)中率先崛起 ” 的戰(zhàn)略目標(biāo)，把旅游產(chǎn)業(yè)作為北海四大支柱產(chǎn)業(yè)之一和新的經(jīng)濟增長點。 北海旅游市場分析（ 3） 北海旅游創(chuàng)匯及旅游總收入u北海旅游業(yè)的收入呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，截至 2023年，旅游業(yè)總收入已經(jīng)達(dá)到了，占當(dāng)年 GDP的%，繼續(xù)保持了較高的水平。u199 1993年成為廣西房地產(chǎn)投資高峰，投資增長率高達(dá) %興起 衰退u由于炒地成風(fēng)，投資過度，有效需求不足，北海出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。u 07至 2023