【正文】 沫，提高和改 進監(jiān) 管能力，確保不 發(fā) 生系 統(tǒng) 性金融 風險 。貨幣 政策 要保持 穩(wěn) 健中性 ，適 應貨幣 供 應 方式新 變 化， 調節(jié) 好 貨幣閘門 ，努力 暢 通 貨幣 政策 傳導 渠道和機制， 維護 流 動 性基本 穩(wěn) 定。明年貫徹化這個總基調具有特別重要的意義穩(wěn)是主基調，穩(wěn)是大局，在穩(wěn)的前提下要在關鍵領域有所進取，在把握好度的前提下奮力有為。全行業(yè)可能對本輪調控的力度以及結果的估計不足 。 2023 年 111 月商品房銷售面積 ， 同比增長 %，將 繼續(xù)打破記錄 。北京深圳深圳上海杭州廈門北京上海廈門杭州三亞南京【各線城市現(xiàn)狀】成交規(guī)模一線城市穩(wěn)定而二三線城市增長明顯，一線城市二手房市場火爆2023年及 2023年 一二三線城住宅月平局銷售面積 分布圖備注：以上數(shù)據(jù)來源于中國指數(shù)研究院，銳理整理。2023年 及 2023年 典型城市銷售金額標桿樓盤價格檔次 分布圖【各線城市現(xiàn)狀】部分熱點城市改善和投資性需求明顯釋放，高端樓盤集中入市且去化較好，成交結構上移備注：以上數(shù)據(jù)來源于房天下，銳理整理。2023年 百億房企各陣營銷售額及增長率平均值 分布圖【 各線城市現(xiàn)狀 】 總體房價上升，但 一線 城市 復蘇 強勁 ，二三線城市表現(xiàn) 較弱 ， 形成城市分化2023年 6月 2023年 11月 百城房地產價格 月度 走 勢備注：以上數(shù)據(jù)來源于中國產業(yè)信息網(wǎng)、中國指數(shù)研究院，銳理整理?！救珖康禺a現(xiàn)狀】 16年 111月居民新增中長期貸款達到 ，個人房貸爆發(fā)式增長20232023年 11月 新增人民幣貸款和居民中長期貸款余額 年度 走勢圖備注：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局，銳理整理。20232023年 111月全國 房地產土地置地面積及增速 年度 走勢圖 20232023年 111月全國 房地產土地成交價款及均價 年度 走勢圖【 全國房地產現(xiàn)狀 】 土地置地面積逐年下降，成交價款總體有所回落，但土地均價快速上升備注：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局，銳理整理。20232023年 11月全國商品房 銷售面積及增速 年度 走勢圖20232023年 11月全國商品房 銷售額及增速 年度 走勢圖20232023年 11月全國 房地產投資額及其增速 年度 走勢圖【 全國房地產現(xiàn)狀 】 房地產投資增速回落，總投資額趨于穩(wěn)定備注：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局，銳理整理。20232023年 11月全國商品房 銷售面積及增速 年度 走勢圖【 全國房地產現(xiàn)狀 】 銷售額首破 100萬億元大關備注：以上數(shù)據(jù)來源于 國家統(tǒng)計局 ，銳理整理。不能迷信行政壓力短期強壓雖然見效快，但基本面不改的情況下，要么 “ 按下葫蘆浮起瓢 ” ，導致其他領域出問題；要么后期出現(xiàn)報復性反彈。M1和 M2剪刀差逐漸凸顯 貨幣供給增加未能帶動實業(yè)投資2023年 111月 各項投資同比增速 對比 圖19972023年 CPI值和一年期存款利率 走勢圖【 2023年房地產調控政策效果】近兩年僅出現(xiàn)小幅度的通貨膨脹，雖然房地產市場創(chuàng)歷史新高20232023年 全國百城房價指數(shù)和貨幣供應量 M2走勢圖【 2023年房地產調控政策效果】房價和貨幣供應呈現(xiàn)正相關，但近兩年前者增速超后者【 2023年房地產調控政策效果 】 5次樓市低潮反思，調控政策需要改進20232023年調控? 46個大中城市出臺 “ 限購令 ”? 10個城市出臺強制 “ 限價令 ”? 央行 3次加息， 6次上調存款準備金率? 傳統(tǒng)渠道的融資均受到嚴格限制? 調控效果明顯， 投資投機消失? “上 海生病，全國吃藥 ”? 成交量大降，價格下跌較少? 豪宅大受打擊，四年未漲? 商業(yè)地產供求兩旺，為未來供大于求窘境埋下伏筆2023年調控? 出臺國八條? 取消貸款優(yōu)惠? 征收營業(yè)稅2023年樓市調整? 金融危機的影響逐步顯現(xiàn)? 傳統(tǒng)高收入行業(yè)大量裁員2023年樓市調整三四線城市庫存高企，表現(xiàn)持續(xù)低迷，銀行主動收緊房地產融資? 購房需求大幅減少? 中介行業(yè)也出現(xiàn)了關店潮? 二三線城市表現(xiàn)穩(wěn)定，房企加大投資力度， 為高庫存埋下隱患? 重點城市成交量大幅下降，但價格跌的不多? 高庫存 的問題越來越嚴重，施工建設也出現(xiàn)負增長2023年樓市調控? 22個城市密集調控? 以限為綱， 限 購 、限貸為 主， 輔 之限價、限 錢? 銷量大幅回調，房價漲幅放緩? 調控未改變房價上漲 UI預期? 高杠桿風險 仍需緩解? 城市間分化，開始因城施策建立長效機制非常重要房地產因為從施工到建成有至少 2年的間隔存在小周期。備注：以上數(shù)據(jù)來源于東方財富網(wǎng)，銳理整理。u 直到今天很多企業(yè)還在苦苦消化當初四萬億的后遺癥，而如今居民的瘋狂加杠桿助推房價大漲，目前的瘋狂局面又能夠持續(xù)多久？【 2023年房地產調控政策效果】房地產仍為經(jīng)濟增長引擎2023年至 2023年 111月 房地產開發(fā)投資額及固定資產投資額 年度走勢圖備注：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局，銳理整理。2023年 111月 新增人民幣貸款和住房部門中長期貸款余額 月度 走勢圖【 2023年房地產調控政策效果】新增中長期居民房貸占比連續(xù)超 70%，金融高杠桿風險顯著70%占比線u 2023年 111月份，居民新增中長期貸款已經(jīng)達到了史無前例的 ，幾乎等同于 2023和 2023兩年之和，超過了當初“ 四萬億 ” 時期企業(yè)新增長期貸款的峰值。金融 風險? 2023年非金融部 門債務 率暴增 19個百分點、房地 產 和地方政府（包括融 資 平臺）在新增信 貸 中的占比 飆 升至 2/3以上、 銀 行 對 非 銀 金融機構 債權 翻倍等金融 風險隱 患? 下半年央行及早啟 動 金融體系去杠桿，避免了金融 風險進一步 積 累。拉 動經(jīng)濟? 僅 拉 動 核心城市房價和大宗商品價格? 房地 產 的金融 資產 屬性 過 強 ， 經(jīng)濟 增 長 引擎作用 銳 減。上半年刺激為主，下半年轉向抑制 “ 資產泡沫 “ ，整體先揚后抑、寬嚴相濟【 2023年房地產調控政策解讀】以 “ 時間換空間 ” 策略推動經(jīng)濟轉型中國經(jīng)濟 “ 三元悖論 ” 示意圖 中國政府試圖擺脫 “ 三元悖論 ” 的束縛， 以 “ 穩(wěn)中前進 ” 為總工作基調， 利用“ 時間換空間 ” 的策略來實現(xiàn)經(jīng)濟增長轉型三元悖論控制地方債規(guī) 模保持 經(jīng)濟 增 長控制房地產 市 場 16年上半年房地產政策寬松原因 ? 房地產 “ 去庫存 ” 化? 挽救對經(jīng)濟的信心?防止經(jīng)濟 “ 硬著陸 ” 風險 16年下半年房地產政策收緊原因 ? 防止房地產綁架實體經(jīng)濟