【正文】 ? 預(yù)期加息頻率和力度加強(qiáng)，新興市場(chǎng)資本流出成潮，美元指數(shù)短期走強(qiáng)? 中國(guó)資本繼續(xù)外流，對(duì)樓市存在降溫的效應(yīng)；中國(guó)企業(yè)美元債務(wù)成本增加 美國(guó)司法部向德意志銀行開出 140億美元罰單 意大利憲法改革被公投否決 美國(guó)美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息 25個(gè)基點(diǎn)?！緡?guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回顧】 2023年整體經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)增速中速長(zhǎng)期化1997—2023年全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 GDP增速 季度走勢(shì)備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于東方財(cái)富網(wǎng)，銳理整理。2023—2023年 11月 全國(guó)消費(fèi)者價(jià)格指數(shù) CPI、工 業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù) PPI月度 走勢(shì)【 國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回顧 】 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)表面下暗流涌動(dòng)， GDP實(shí)際 增速平穩(wěn)但現(xiàn)價(jià)增速逐季提升2023年 前三季度 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增速 走勢(shì)圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 ，銳理整理。10%增長(zhǎng)速度線【國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回顧】 M2與 CPI未呈現(xiàn)理論正相關(guān)關(guān)系，因新增 M2主要流向金融和房地產(chǎn)業(yè)19972023年 M2貨幣供應(yīng)量和 CPI值 走勢(shì)圖【 國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回顧 】 資金嚴(yán)重脫實(shí)趨虛，金融行業(yè)虛胖20232023年第三季度 金融、房地產(chǎn)業(yè)增加值在 GDP中占比 季度走勢(shì)圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 ，銳理整理。過去三次利差倒掛都是處于 周期性經(jīng)濟(jì)下行 ，但是因?yàn)樨泿耪叱掷m(xù)寬松和利率下降，經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期會(huì)回暖。但是因?yàn)槲覀兲幱?經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性下行 ，缺少高收益人民幣資產(chǎn)，未來(lái)匯率貶值和資本外流風(fēng)險(xiǎn)是上升的。沒有中國(guó)利率數(shù)據(jù)【國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回顧】人民幣將進(jìn)入貶值周期2023—2023年 人民幣對(duì)美元匯率 走勢(shì)圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于東方財(cái)富網(wǎng)，銳理整理。Q2Q3“ 因城施策 ” 為 主旋律Q4去杠桿、抑制 資產(chǎn) 泡沫，控一 線 、 穩(wěn)二 線 、搞活三四 線 ? 7月，中央政治局會(huì) 議 首次提出要 “抑制 資產(chǎn) 泡沫 ”，明確房地 產(chǎn) 市 場(chǎng)調(diào) 控的主基 調(diào) 仍 為 去 庫(kù) 存 問題 ，但要區(qū) 別對(duì) 待一城一策930開啟 22城密集 調(diào) 控，城市政策廣度和力度不斷加 碼? “以限 為綱 ”，主要涉及限 購(gòu) 、限 貸 、限價(jià)、限 錢 ， 限 購(gòu) 、限 貸 出 現(xiàn)頻 率最高? 購(gòu) 政策注重有的放矢 ，分是否本地 戶籍、城區(qū)方位、面 積 段限 購(gòu) ，個(gè) 別 城市 還 直接干 預(yù)預(yù) 售 證審 批 環(huán)節(jié) 、 嚴(yán) 控房企拿地 資 金來(lái)源強(qiáng)力整頓市場(chǎng)秩序成為亮點(diǎn)?及時(shí)澄清不實(shí)新聞報(bào)道，打擊房地產(chǎn)虛假?gòu)V告，正確引導(dǎo)輿論；?嚴(yán)查違法違規(guī) 房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)，促使市場(chǎng)健康發(fā)展；?嚴(yán)禁首付貸，規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)眾籌買房行為；?加強(qiáng)土地拍賣資金監(jiān)管，防范違規(guī)資金流入。? 城市 間 的供求 錯(cuò) 配 導(dǎo) 致核心城市房?jī)r(jià)暴 漲 ，廣大三、四 線城市 庫(kù) 存 壓 力大。人民 幣匯 率剛 性 貶值壓 力，人民 幣 無(wú) 視 中國(guó) 經(jīng)濟(jì) 企 穩(wěn) 、人民 銀 行推高 貨幣 市 場(chǎng) 加 權(quán) 平均利率， 對(duì) 美元 連續(xù) 大幅 貶值 ，表明市 場(chǎng) 并不看好國(guó)內(nèi) 經(jīng)濟(jì) 周期性企 穩(wěn) 復(fù) 蘇 的可持 續(xù) 性。企 業(yè)債務(wù)部分幫助企 業(yè) 部 門 修復(fù)了 資產(chǎn)負(fù)債 表非典型房地產(chǎn)周期未找到相關(guān)數(shù)據(jù)備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)人民銀行，銳理整理。u 直到今天很多企業(yè)還在苦苦消化當(dāng)初四萬(wàn)億的后遺癥，而如今居民的瘋狂加杠桿助推房?jī)r(jià)大漲，目前的瘋狂局面又能夠持續(xù)多久？【 個(gè)人房貸爆發(fā)式增長(zhǎng)暗藏的風(fēng)險(xiǎn) 】u 2023年，居民新增中長(zhǎng)期貸款已經(jīng)達(dá)到了史無(wú)前例的 ，超過 2023和2023兩年之和，超過了當(dāng)初 “ 四萬(wàn)億 ”時(shí)期企業(yè)新增長(zhǎng)期貸款的峰值?！?2023年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】土地財(cái)政依賴度未減少2023年至 2023年 111月 土地出讓金及地方政府財(cái)政收入 年度走勢(shì)圖40%占比線2023年預(yù)計(jì)占比 40%備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，銳理整理。20232023年 11月 M1和 M2同比增幅 月度 走勢(shì)圖【 2023年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】貨幣政策刺激效果越來(lái)越弱 歷史上 M1的高速增長(zhǎng)都伴隨著經(jīng)濟(jì)上行，但是現(xiàn)在無(wú)論貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)多快，企業(yè)投資卻增長(zhǎng)放慢，這是我國(guó) 20年來(lái)的首次。決策不能只看眼前，否則很容易和行業(yè)小周期疊加，加劇負(fù)面效果政策推出要注重時(shí)機(jī)注重行業(yè)發(fā)展情況，在適當(dāng)時(shí)機(jī)推出政策，避免造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落。2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧【 全國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀 】 房地產(chǎn)銷售面積創(chuàng)歷史新高備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 ，銳理整理。20232023年 11月全國(guó)商品房 銷售額及增速 年度 走勢(shì)圖【 全國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀 】 房地產(chǎn)銷售面積創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)銷售額首破 100萬(wàn)億元大關(guān)備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 ，銳理整理。20232023年 11月全國(guó) 商品住宅新開工施工面積及增速 年度 走勢(shì)圖【 全國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀 】 商品住宅新開工施工面積近幾年持續(xù)下降備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，銳理整理。房地產(chǎn)需求? 銷售面積： 房地產(chǎn)銷售面積創(chuàng)歷史新高? 銷售額： 房地產(chǎn)銷售額首破 100萬(wàn)億元大關(guān)房地產(chǎn)供給? 投資： 房地產(chǎn)投資增速回落，總投資額趨于穩(wěn)定? 新開工： 商品住宅新開工施工面積近幾年持續(xù)下降? 土地成交： 土地置地面積逐年下降【 全國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀 】 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存有所減少2023年 6月 2023年 11月全國(guó) 百城價(jià)格指數(shù) 月度 走勢(shì)圖【 全國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀 】 16年房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)迅速 ，下半年政策收緊增長(zhǎng)趨緩但依然強(qiáng)勁備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于房天下網(wǎng)，銳理整理?！救珖?guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀】房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)占有率不斷提升， 3000億以上超級(jí)陣營(yíng)脫穎而出2023年 2023年 百億房企各陣營(yíng)數(shù)量 分布圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，銳理整理。2023年及 2023年 111月 住宅價(jià)格累計(jì)上漲 圖2023年 及 2023年 典型城市銷售套數(shù)標(biāo)桿樓盤價(jià)格檔次 分布圖【各線城市現(xiàn)狀】對(duì)比 2023年， 2023年半數(shù)城市高價(jià)位、中高價(jià)位樓盤數(shù)量有所減少備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于房天下，銳理整理?！靖骶€城市現(xiàn)狀】深圳上海均價(jià)較高、戶型緊湊，北京、廈門等剛需外溢，改善型客戶為主導(dǎo)2023年 熱點(diǎn)城市成交均價(jià)和套均面積 分布圖2023年 熱點(diǎn)城市成交均價(jià)和套均面積 分布圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)指數(shù)研究院，銳理整理。2023年 部分城市二手房、商品房銷售套數(shù) 月度分布圖數(shù)據(jù)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局【房地產(chǎn)黑天鵝事件回顧】房地產(chǎn)持續(xù)巨量增長(zhǎng)，下半年調(diào)控力度超出預(yù)期? 2023年市場(chǎng)普遍預(yù)期房地產(chǎn)已到了階段性高點(diǎn)，但 2023年突破了 14年的記錄。房地產(chǎn)持續(xù)巨量增長(zhǎng)? 今年上半年房地產(chǎn)還一路高歌猛進(jìn)，結(jié)果 9月份“930” 黑天鵝事件突然出現(xiàn)， 21城密集出臺(tái)調(diào)控政策 。調(diào)控