【正文】 2個(gè)月已 7個(gè)月銷售面積指標(biāo)領(lǐng)先銷售價(jià)格谷峰【房地產(chǎn)市場預(yù)判】房地產(chǎn)銷售增速預(yù)期下滑，新開工面積、房地產(chǎn)投資增速都將降緩房地產(chǎn)銷售增速預(yù)期下滑 新開工面積、房地產(chǎn)投資增速降緩2023年銷售 “ 大爆發(fā) ” 透支未來購房需求? 2023年前 11個(gè)月，我國商品房銷售面積增速高達(dá) %，全年銷售面積將達(dá)，近 10年來罕見。2023年至今 全國 16個(gè)被嚴(yán)控的城市 商品房成交均價(jià) 走勢圖備注：以上數(shù)據(jù)均為銳理統(tǒng)計(jì)、計(jì)算理論值，數(shù)據(jù)最終解釋權(quán)歸銳理所有。第六次 人口普查數(shù)量 圖（億人）? 80后各年齡段人口呈現(xiàn)斷崖式減少， 90后人口比 80后少 %， 00后比 80后少 %人口老齡化2023年 各國城市化率 圖? 2023年處于城市化加速期，卻因?yàn)槿鄙俪鞘袘艨谏绫?、高房價(jià)導(dǎo)致農(nóng)民工返鄉(xiāng)，首次流動(dòng)人口減少 568萬。 一旦預(yù)售制變更，那么房企的負(fù)債率會(huì)隨之變化。3 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)能否拆分？ 房地產(chǎn)新金融的發(fā)展要求對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的拆分。一線城市香港化城市群核心都市? 高端服務(wù)中心 金融屬性強(qiáng)? 創(chuàng)新發(fā)動(dòng)機(jī) 容器與分化? 離散 由點(diǎn)到塊 ? 軌道 /信息聯(lián)接? 產(chǎn)業(yè)與功能互補(bǔ)? 居住存在時(shí)間規(guī)律兩個(gè)市場需要區(qū)分京津翼長 三角珠三角優(yōu)勢核心都市圈強(qiáng)勢核心都市圈長 江中游【房地產(chǎn)市場預(yù)判】熱點(diǎn)城市聚焦城市人口聚集盤點(diǎn) 城市經(jīng)濟(jì)占比盤點(diǎn)備注：以上數(shù)據(jù)來源于同策咨詢研究部、各城市統(tǒng)計(jì)局，銳理整理。2023—2023年 11月 房地產(chǎn)土地購置面積及成交額 走勢圖備注：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局，銳理整理。以房價(jià)劃分的房地產(chǎn)周期表房價(jià)調(diào)整走向判斷? 當(dāng)前調(diào)控主要是通過限購限貸控制需求，如果土地供給跟不上和長效機(jī)制建立不理想， 2023年底2023年上半年房價(jià)面臨新一輪上漲壓力。調(diào)控力度加碼中央政策延續(xù) “ 空窗期 ”2023年中央層面政策 “ 空窗期 ” 仍將延續(xù)，地方政府將因城施策、分類調(diào)控，或繼續(xù)加碼緊縮政策，或繼續(xù)保持刺激政策。房地產(chǎn)起落成因非常復(fù)雜，必須由地方政府落實(shí)主體責(zé)任。3 要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。金融 監(jiān) 管政策 要把防控金融 風(fēng)險(xiǎn) 放到更加重要的位置 ，下決心 處 置一批 風(fēng)險(xiǎn) 點(diǎn)，著力防控 資產(chǎn) 泡沫，提高和改 進(jìn)監(jiān) 管能力，確保不 發(fā) 生系 統(tǒng) 性金融 風(fēng)險(xiǎn) 。 2023 年 111 月商品房銷售面積 ， 同比增長 %，將 繼續(xù)打破記錄 ?！救珖康禺a(chǎn)現(xiàn)狀】 16年 111月居民新增中長期貸款達(dá)到 ，個(gè)人房貸爆發(fā)式增長20232023年 11月 新增人民幣貸款和居民中長期貸款余額 年度 走勢圖備注：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局，銳理整理。不能迷信行政壓力短期強(qiáng)壓雖然見效快，但基本面不改的情況下，要么 “ 按下葫蘆浮起瓢 ” ，導(dǎo)致其他領(lǐng)域出問題；要么后期出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。2023年 111月 新增人民幣貸款和住房部門中長期貸款余額 月度 走勢圖【 2023年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】新增中長期居民房貸占比連續(xù)超 70%，金融高杠桿風(fēng)險(xiǎn)顯著70%占比線u 2023年 111月份，居民新增中長期貸款已經(jīng)達(dá)到了史無前例的 ，幾乎等同于 2023和 2023兩年之和，超過了當(dāng)初“ 四萬億 ” 時(shí)期企業(yè)新增長期貸款的峰值?！究偨Y(jié)】 2023年宏觀經(jīng)濟(jì)回顧國際宏觀經(jīng)濟(jì)回顧? 全球負(fù)利率時(shí)代： 歐盟繼續(xù)實(shí)行 QE政策、日本延續(xù)負(fù)利率刺激? 美元加息周期： 美國經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀，美元進(jìn)入升值和加息周期? 黑天鵝事件頻發(fā)： 英國脫歐、特朗普當(dāng)選美國總統(tǒng)、美元加息都在改變市場預(yù)期，轉(zhuǎn)變國際資本的流向國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回顧? 經(jīng)濟(jì)增速： 中國經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)定，但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)下暗流涌動(dòng)? 貨幣供應(yīng)： 貨幣供應(yīng)量持續(xù)寬松，但新增 M2主要流向金融和房地產(chǎn)業(yè)，資金嚴(yán)重脫實(shí)趨虛? 利率水平： 經(jīng)濟(jì)下行壓力和貨幣供應(yīng)使得利率處于低位? 人民幣匯率： 中美利差縮小，存在利差倒掛可能，人民幣貶值、加息壓力增大，進(jìn)入貶值周期2023年房地產(chǎn)政策回顧【 2023房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧】? 40個(gè)限購城市取消限購? “930”新政出臺(tái)? “五次降息、三次降準(zhǔn) ”? “330政策 ”? “新 930新政 ”? “一次降息、兩次降準(zhǔn) ”? 減免房地產(chǎn)契稅、營業(yè)稅（不含一線）? 重點(diǎn)城市集中出臺(tái)調(diào)控政策20232023年房地產(chǎn)政策走勢政策收緊政策寬松【 2023年房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧】房地產(chǎn)行業(yè) “ 刺激與抑制 ” 兩條主線貫穿始終“去 庫 存 ”為 主基 調(diào)Q1中央出臺(tái)多 項(xiàng) 刺激性政策? 下 調(diào) 不限 購 城市首付比例 ， 首套房首付最低至 20%，? 多部委 聯(lián) 合 發(fā) 文 調(diào) 整契稅、 營業(yè)稅，以及 5月全面 實(shí) 行 “營 改增 ”，交易稅 負(fù)較 之前再降 央行 維 持 穩(wěn) 健偏 寬 松 貨幣 政策? 前三季度全國人民 幣貸 款增加 億 元，其中大部分流向房地 產(chǎn) 市 場30多個(gè)省市先后出臺(tái)刺激方案? 鼓勵(lì) 農(nóng) 民 進(jìn) 城 買 房? 調(diào) 減乃至 暫 停土地供 應(yīng)? 多數(shù)城市 給 予 購 房 貨幣補(bǔ)貼熱 點(diǎn)一、二 線 城市相 繼調(diào) 控 ， 政策力度相較 溫和 ，收效甚微? 3月上海、深圳率先 調(diào) 整限 購 、限 貸， 蘇 州、南京依次落地 “限房價(jià)、限地價(jià) ”新政? 8月份， 蘇 州、南京、杭州、廈 門 、武漢 、 鄭 州等 熱 點(diǎn)二 線 城市重啟限 購 。【國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回顧】 2023年貨幣供應(yīng)量持續(xù)寬松，增速保持 10%左右2023—2023年 9月 M2供應(yīng)量同比增長 (%)情況月度走勢圖備注：以上數(shù)據(jù)來源于東方財(cái)富網(wǎng)，銳理整理。?2023年加息兩次是合理預(yù)期，如果經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)更加強(qiáng)勁，則加息三次也 “ 并非難以置信 ” 。這是美國一年來首次加息、十年來第二次加息?！緡鴥?nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回顧】 2023年整體經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)增速中速長期化1997—2023年全國國內(nèi)生產(chǎn)總值 GDP增速 季度走勢備注：以上數(shù)據(jù)來源于東方財(cái)富網(wǎng)，銳理整理。但是因?yàn)槲覀兲幱?經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性下行 ，缺少高收益人民幣資產(chǎn)，未來匯率貶值和資本外流風(fēng)險(xiǎn)是上升的。人民 幣匯 率剛 性 貶值壓 力，人民 幣 無 視 中國 經(jīng)濟(jì) 企 穩(wěn) 、人民 銀 行推高 貨幣 市 場 加 權(quán) 平均利率， 對(duì) 美元 連續(xù) 大幅 貶值 ，表明市 場 并不看好國內(nèi) 經(jīng)濟(jì) 周期性企 穩(wěn) 復(fù) 蘇 的可持 續(xù) 性。20232023年 11月 M1和 M2同比增幅 月度 走勢圖【 2023年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】貨幣政策刺激效果越來越弱 歷史上 M1的高速增長都伴隨著經(jīng)濟(jì)上行，但是現(xiàn)在無論貨幣供應(yīng)增長多快，企業(yè)投資卻增長放慢，這是我國 20年