【正文】 4 加入綠色供應鏈成為必須？ 中國環(huán)境問題日漸凸顯。城市化率備注：以上數(shù)據(jù)來源于中商產(chǎn)業(yè)研究院，銳理整理。3 未來 房地產(chǎn)市場展望1.2.房地產(chǎn)市場發(fā)展展望房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建議房地產(chǎn)市場發(fā)展展望【房企發(fā)展趨勢】大企業(yè)尚未面臨規(guī)模的邊界對效率的影響，大象也能跳舞，存在馬太效應。? 中國適齡購房人群數(shù)量下降，房地產(chǎn)市場已告別 “ 黃金增長 ” 時代。貨幣政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)健中性鑒于宏觀經(jīng)濟依舊面臨較大下行壓力，央行現(xiàn)有貨幣政策較難發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，但是像 2023年這樣寬松的貨幣政策肯定不復存在。區(qū)別對待，房價上漲壓力大的地方，要增加土地供給。5 要加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。不寬松不代表緊縮， 2023年貨幣供應規(guī)模將保持 適中 增速，貨幣貸款投向更趨均衡。調(diào)控力度超出預期2 2023年房地產(chǎn)市場預期1.2.3.2023年宏觀經(jīng)濟預期2023年房地產(chǎn)政策預期2023年房地產(chǎn)市場預期2023年宏觀經(jīng)濟預期【 2023年中央工作經(jīng)濟會議】堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，把防控金融風險放到更加重要的位置穩(wěn)中求進工作總基調(diào)中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，穩(wěn)中求進工作總基調(diào)是治國理政的重要原則，也是做好經(jīng)濟工作的方法論。2023年及 2023年 111月 住宅價格累計上漲 圖2023年 及 2023年 典型城市銷售套數(shù)標桿樓盤價格檔次 分布圖【各線城市現(xiàn)狀】對比 2023年， 2023年半數(shù)城市高價位、中高價位樓盤數(shù)量有所減少備注：以上數(shù)據(jù)來源于房天下，銳理整理。20232023年 11月全國商品房 銷售額及增速 年度 走勢圖【 全國房地產(chǎn)現(xiàn)狀 】 房地產(chǎn)銷售面積創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)銷售額首破 100萬億元大關(guān)備注：以上數(shù)據(jù)來源于 國家統(tǒng)計局 ，銳理整理?！?2023年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】土地財政依賴度未減少2023年至 2023年 111月 土地出讓金及地方政府財政收入 年度走勢圖40%占比線2023年預計占比 40%備注：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局，銳理整理。? 城市 間 的供求 錯 配 導 致核心城市房價暴 漲 ，廣大三、四 線城市 庫 存 壓 力大。過去三次利差倒掛都是處于 周期性經(jīng)濟下行 ，但是因為貨幣政策持續(xù)寬松和利率下降，經(jīng)濟中長期會回暖。? 美元成為避險港灣，加大中期人民幣兌美元的貶值壓力 特朗普當選美國總統(tǒng)? 特朗普被市場作為不確定因素，其主張加大國內(nèi)基礎(chǔ)設施建設，積極財政政策，適當收緊貨幣政策? 預期加息頻率和力度加強，新興市場資本流出成潮，美元指數(shù)短期走強? 中國資本繼續(xù)外流，對樓市存在降溫的效應；中國企業(yè)美元債務成本增加 美國司法部向德意志銀行開出 140億美元罰單 意大利憲法改革被公投否決 美國美聯(lián)儲宣布加息 25個基點。歐洲繼續(xù)實行量化寬松2023年 11月日本央行宣布維持現(xiàn)有貨幣政策不變，日本央行繼續(xù)維持負利率?！?國際宏觀經(jīng)濟回顧】美國經(jīng)濟一枝獨秀，美元進入升值和加息周期2023年 12月 2023年 11月 美國失業(yè)率 走勢圖5%自然失業(yè)率線 20232023年前三季度 美國 GDP增速 走勢圖備注：以上數(shù)據(jù)來源于 Trading Economics，銳理整理。英美國家金融一般占比線 7%【國內(nèi)宏觀經(jīng)濟回顧】經(jīng)濟下行壓力仍然存在，市場預期支持利率下行19972023年 一年期存貸款利率 走勢圖【國內(nèi)宏觀經(jīng)濟回顧】 M2快速增長導致貨幣供給大于需求，進一步使存款利率保持低位19972023年 貨幣供應量 M2和一年期存款利率 走勢圖【 國內(nèi)宏觀經(jīng)濟回顧】中美利差縮小，存在利差倒掛可能，人民幣貶值、加息壓力增大? 中國歷史的三次利差倒掛時期資本是凈流入，因為人民幣資產(chǎn)的高收益消除了利差影響。上半年刺激為主，下半年轉(zhuǎn)向抑制 “ 資產(chǎn)泡沫 “ ，整體先揚后抑、寬嚴相濟【 2023年房地產(chǎn)調(diào)控政策解讀】以 “ 時間換空間 ” 策略推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中國經(jīng)濟 “ 三元悖論 ” 示意圖 中國政府試圖擺脫 “ 三元悖論 ” 的束縛， 以 “ 穩(wěn)中前進 ” 為總工作基調(diào)， 利用“ 時間換空間 ” 的策略來實現(xiàn)經(jīng)濟增長轉(zhuǎn)型三元悖論控制地方債規(guī) 模保持 經(jīng)濟 增 長控制房地產(chǎn) 市 場 16年上半年房地產(chǎn)政策寬松原因 ? 房地產(chǎn) “ 去庫存 ” 化? 挽救對經(jīng)濟的信心?防止經(jīng)濟 “ 硬著陸 ” 風險 16年下半年房地產(chǎn)政策收緊原因 ? 防止房地產(chǎn)綁架實體經(jīng)濟 ? 防止系統(tǒng)性金融風險?防止外部潛在經(jīng)濟危機沖擊 ?防止房地產(chǎn)投機過熱【 2023年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】房地產(chǎn)強刺激下的經(jīng)濟勉強企穩(wěn)不足為喜發(fā) 展任務政策效果去 庫 存化 ? 全國 庫 存有所減少。u 直到今天很多企業(yè)還在苦苦消化當初四萬億的后遺癥，而如今居民的瘋狂加杠桿助推房價大漲，目前的瘋狂局面又能夠持續(xù)多久？【 2023年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果】房地產(chǎn)仍為經(jīng)濟增長引擎2023年至 2023年 111月 房地產(chǎn)開發(fā)投資額及固定資產(chǎn)投資額 年度走勢圖備注：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局，銳理整理。20232023年 11月全國商品房 銷售面積及增速 年度 走勢圖【 全國房地產(chǎn)現(xiàn)狀 】 銷售額首破 100萬億元大關(guān)備注：以上數(shù)據(jù)來源于 國家統(tǒng)計局 ，銳理整理。2023年 百億房企各陣營銷售額及增長率平均值 分布圖【 各線城市現(xiàn)狀 】 總體房價上升，但 一線 城市 復蘇 強勁 ，二三線城市表現(xiàn) 較弱 ， 形成城市分化2023年 6月 2023年 11月 百城房地產(chǎn)價格 月度 走 勢備注：以上數(shù)據(jù)來源于中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)、中國指數(shù)研究院，銳理整理。全行業(yè)可能對本輪調(diào)控的力度以及結(jié)果的估計不足 。?2023年貨幣政策將在經(jīng)濟運行中保持中立的角色 ， 既不通過寬松刺激經(jīng)濟，也不通過緊縮干預經(jīng)濟。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。嚴格限制信貸流向投資投機性的購房。? 熱點城市通過調(diào)整規(guī)劃或者盤活存量低效建設用地，增加住宅土地供應；? 庫存過高的三、四線城市 “ 有供有限 ” 政策仍需從緊執(zhí)行，逐步調(diào)降乃至暫停土地供應；?深入推進新型城鎮(zhèn)化建設，加快中小城鎮(zhèn)交通、醫(yī)療、教育等市政工程建設，實現(xiàn)樓市庫存去化與新型城鎮(zhèn)化建設現(xiàn)結(jié)合。10個月2個月20個月3個月15個月