房地產(chǎn)價(jià)格策略教材-免費(fèi)閱讀
【正文】 2023年 3月 13日星期一 上午 1時(shí) 33分 15秒 01:33: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 3月 13日星期一 1時(shí) 33分 15秒 01:33:1513 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 上午 1時(shí) 33分 15秒 上午 1時(shí) 33分 01:33: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , March 13, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 ? 若以單面采光者為零 ， 再以同樓層作比較 ，則無(wú)采光的暗房單價(jià)可減 100200元；兩面采光者可比單面采光多加 100200元；三面采光可由兩面采光價(jià)格加 50150元；四面采光及以上的 ， 每增加一個(gè)采光面 ， 每平方米加 50100元 。 ? ， 則價(jià)差倍數(shù)就大 。 ? 多層住宅 (7層 )高度較低 ， 各樓層的采光 、通風(fēng)等條件基本相同 ， 因此樓層的價(jià)格差距一般在 50100平方米左右 。 比較素質(zhì) 瑞心苑與御僑居的比較差價(jià) （元 /平方米） 地理位置 +50 規(guī) 模 +50 工程形象 150 配套設(shè)施 +50 交通方便程度 +50 生活方便程度 50 空氣環(huán)境情況 0 戶(hù)型面積 +50 間隔設(shè)計(jì) +50 裝修標(biāo)準(zhǔn) 0 綜合素質(zhì) +100 第六節(jié) 房地產(chǎn)的垂直價(jià)差 ? 所謂垂直價(jià)差，是指同一幢建筑物中間同一朝向不同樓層之間的價(jià)格差距，通常以每平方米的單價(jià)差額來(lái)表示。但這對(duì)發(fā)展商的實(shí)力與耐心，也是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)，畢竟，為提升消費(fèi)者心理價(jià)位所做的努力和資源投入，不是每個(gè)發(fā)展商都能承擔(dān)的。 案例二：積聚價(jià)格勢(shì)能，銷(xiāo)售水到渠成 ? 發(fā)展商確定了以上述的價(jià)格策略作為營(yíng)銷(xiāo)指引后，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、規(guī)劃配套和推廣手法上下了很多功夫，力圖由此抬高錦城花園在消費(fèi)者心目中的心理價(jià)位，然后以遠(yuǎn)低于心理價(jià)格的實(shí)際售價(jià)推出，以形成巨大的銷(xiāo)售勢(shì)能，從而使銷(xiāo)售水到渠成。這兩種價(jià)格策略同樣是在實(shí)際售價(jià)與心理價(jià)格之間的差距上做文章，與前面的做法有異曲同工之妙。 案例一 ? 第二期在 1998年 6月初推出，以最低價(jià) 2500元，最高價(jià) 4000元，均價(jià) 3500元推入市場(chǎng)。 應(yīng)用之一： 順著走 ?通過(guò)主動(dòng)降價(jià)，突破心理價(jià)格障礙，創(chuàng)造銷(xiāo)售勢(shì)能。 但交易的實(shí)現(xiàn)取決于交易雙方的利益吻合 ， 只研究如何在供給群體中合理定位 ， 忽視購(gòu)買(mǎi)群體的反應(yīng) ，其定價(jià)往往一廂情愿 。 需求導(dǎo)向定價(jià) ? 認(rèn)知價(jià)值的形成一般基于購(gòu)買(mǎi)者對(duì)有形產(chǎn)品 、 無(wú)形服務(wù)及公司信譽(yù)的綜合評(píng)價(jià) 。 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法 ? 這是以企業(yè)所處的行業(yè)地位和競(jìng)爭(zhēng)定位制定價(jià)格的一種方法 。 ? 高開(kāi)低走的不利之處是： ? 第一 ， 價(jià)格高 ， 難以聚集人氣 ， 難以形成 “ 搶購(gòu)風(fēng) ” 。 ? 一般每次漲幅在 3%~5%之間 ， 調(diào)價(jià)新近幾天 ，可配以適當(dāng)折扣策略 ， 作為價(jià)格局部過(guò)渡 。 ? 第三 ， 便于日后的價(jià)格控制 。 1. 銀子要賣(mài)金子價(jià) ? 但在今天競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，這一策略的難度越來(lái)越大，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)越來(lái)越高，它只適合內(nèi)部管理、控制能力特別強(qiáng)且富有創(chuàng)新精神與創(chuàng)新能力的企業(yè)。擁有較高市場(chǎng)占有率的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)型企業(yè)適宜選用穩(wěn)定的價(jià)格策略。 主要內(nèi)容 ? 第二節(jié) 房地產(chǎn)定價(jià)目標(biāo) ? 第三節(jié) 房地產(chǎn)定價(jià)策略 ? 第四節(jié) 房地產(chǎn)定價(jià)方法 ? 第五節(jié) 房地產(chǎn)均價(jià)的確定 ? 第六節(jié) 房地產(chǎn)的垂直價(jià)差 ? 第七節(jié) 房地產(chǎn)水平價(jià)差 第二節(jié) 房地產(chǎn)定價(jià)目標(biāo) ? 定價(jià)目標(biāo)是整個(gè)價(jià)格制定工作的靈魂 。 第二節(jié) 房地產(chǎn)定價(jià)目標(biāo) ? 二 、 市場(chǎng)占有率最大化 ? 市場(chǎng)占有率是指一定時(shí)期內(nèi)某房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售量占當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)銷(xiāo)售總量的份額。 1. 銀子要賣(mài)金子價(jià) ? 其次 ， 還必須使 “ 銀子看起來(lái)像是金子 ” 。房地產(chǎn)價(jià)格是與產(chǎn)品、市場(chǎng)、銷(xiāo)售、形象、宣傳推廣互動(dòng)的策略，需要依階段性營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)不同而調(diào)整，對(duì)新推樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，是低價(jià)開(kāi)盤(pán)，以后逐漸走高好呢？還是高價(jià)開(kāi)盤(pán)待完成初步銷(xiāo)售目標(biāo)后再低價(jià)清貨好？ ? 低開(kāi)高走策略就是隨著施工建筑物的不斷成形和不斷接近竣工，或根據(jù)銷(xiāo)售進(jìn)展情況，每到一定的調(diào)價(jià)時(shí)點(diǎn)，按預(yù)先確定的幅度調(diào)高一次售價(jià)的策略，這是一種較常見(jiàn)的定價(jià)策略。 ? （ 3） 調(diào)價(jià)技巧 ? 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)控制由數(shù)量控制 、 價(jià)格控制 、 時(shí)間控制三方面組成 。 ? （ 1） 優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn) ? 高開(kāi)低走的好處是： ? 第一 ， 便于獲取最大的利潤(rùn) 。 表 51 低開(kāi)高走與高開(kāi)低走比較表 價(jià)格走勢(shì) 低開(kāi)高走 高開(kāi)低走 物業(yè)品牌 影響物業(yè)檔次 展示物業(yè)形象 賣(mài)場(chǎng)人氣 暢旺 一般 升值空間 大 小 發(fā)展商品牌 較易建立 較難建立 銷(xiāo)售進(jìn)度 快 慢 ? 這種價(jià)格策略是指在整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)期間 ，樓盤(pán)的售價(jià)始終保持相對(duì)穩(wěn)定 ， 既不大幅度提價(jià) ， 也不大幅度降價(jià) 。 ? （ 3） 針對(duì)產(chǎn)品特色不強(qiáng) ， 開(kāi)發(fā)者地位一般的樓盤(pán) ， 在新樓盤(pán)推出時(shí) ， 可選擇當(dāng)時(shí)市場(chǎng)同類(lèi)物業(yè)的平均價(jià)格 。 幾種定價(jià)方法比較 ? 成本導(dǎo)向定價(jià)是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的“ 科學(xué)管理方法 ”。 銷(xiāo)售勢(shì)能 ? “勢(shì)能”原本是物理學(xué)中的概念，指物體因處于一定高度而具備的能量。實(shí)際價(jià)格與心理價(jià)格二者之間差距拉得越大，就越有可能創(chuàng)造更大的勢(shì)能，釋放出來(lái)后引起勢(shì)不可擋的銷(xiāo)售風(fēng)暴。此時(shí)， 4000元均價(jià)與周?chē)鷺潜P(pán)價(jià)格雖然相近，但由于品牌影響力、小區(qū)配套的不斷完善已經(jīng)提升了金碧花園的檔次和心理價(jià)位，所以 4000元的均價(jià)仍然形成了相當(dāng)強(qiáng)的價(jià)格勢(shì)能，進(jìn)入市場(chǎng)后，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不凡。而令人津津樂(lè)道的關(guān)鍵成功因素，應(yīng)該是發(fā)展商對(duì)價(jià)格策略的巧妙運(yùn)用，即：“提升心理價(jià)位，積聚銷(xiāo)售勢(shì)能”，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)。一時(shí)間，錦城花園售樓部被潮水般擁來(lái)的買(mǎi)家擠得水泄不通，一連幾次發(fā)售，都在幾天內(nèi)將
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