房地產價格策略教材-免費閱讀
【正文】 2023年 3月 13日星期一 上午 1時 33分 15秒 01:33: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 13日星期一 1時 33分 15秒 01:33:1513 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 1時 33分 15秒 上午 1時 33分 01:33: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , March 13, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ? 若以單面采光者為零 ， 再以同樓層作比較 ，則無采光的暗房單價可減 100200元；兩面采光者可比單面采光多加 100200元；三面采光可由兩面采光價格加 50150元；四面采光及以上的 ， 每增加一個采光面 ， 每平方米加 50100元 。 ? ， 則價差倍數就大 。 ? 多層住宅 (7層 )高度較低 ， 各樓層的采光 、通風等條件基本相同 ， 因此樓層的價格差距一般在 50100平方米左右 。 比較素質 瑞心苑與御僑居的比較差價 （元 /平方米） 地理位置 +50 規(guī) 模 +50 工程形象 150 配套設施 +50 交通方便程度 +50 生活方便程度 50 空氣環(huán)境情況 0 戶型面積 +50 間隔設計 +50 裝修標準 0 綜合素質 +100 第六節(jié) 房地產的垂直價差 ? 所謂垂直價差，是指同一幢建筑物中間同一朝向不同樓層之間的價格差距，通常以每平方米的單價差額來表示。但這對發(fā)展商的實力與耐心，也是一個嚴峻的考驗，畢竟，為提升消費者心理價位所做的努力和資源投入，不是每個發(fā)展商都能承擔的。 案例二：積聚價格勢能，銷售水到渠成 ? 發(fā)展商確定了以上述的價格策略作為營銷指引后，在項目設計、規(guī)劃配套和推廣手法上下了很多功夫，力圖由此抬高錦城花園在消費者心目中的心理價位，然后以遠低于心理價格的實際售價推出，以形成巨大的銷售勢能，從而使銷售水到渠成。這兩種價格策略同樣是在實際售價與心理價格之間的差距上做文章，與前面的做法有異曲同工之妙。 案例一 ? 第二期在 1998年 6月初推出，以最低價 2500元，最高價 4000元，均價 3500元推入市場。 應用之一： 順著走 ?通過主動降價，突破心理價格障礙，創(chuàng)造銷售勢能。 但交易的實現取決于交易雙方的利益吻合 ， 只研究如何在供給群體中合理定位 ， 忽視購買群體的反應 ，其定價往往一廂情愿 。 需求導向定價 ? 認知價值的形成一般基于購買者對有形產品 、 無形服務及公司信譽的綜合評價 。 競爭導向定價法 ? 這是以企業(yè)所處的行業(yè)地位和競爭定位制定價格的一種方法 。 ? 高開低走的不利之處是： ? 第一 ， 價格高 ， 難以聚集人氣 ， 難以形成 “ 搶購風 ” 。 ? 一般每次漲幅在 3%~5%之間 ， 調價新近幾天 ，可配以適當折扣策略 ， 作為價格局部過渡 。 ? 第三 ， 便于日后的價格控制 。 1. 銀子要賣金子價 ? 但在今天競爭日趨激烈的市場環(huán)境下，這一策略的難度越來越大，風險系數越來越高，它只適合內部管理、控制能力特別強且富有創(chuàng)新精神與創(chuàng)新能力的企業(yè)。擁有較高市場占有率的行業(yè)領導型企業(yè)適宜選用穩(wěn)定的價格策略。 主要內容 ? 第二節(jié) 房地產定價目標 ? 第三節(jié) 房地產定價策略 ? 第四節(jié) 房地產定價方法 ? 第五節(jié) 房地產均價的確定 ? 第六節(jié) 房地產的垂直價差 ? 第七節(jié) 房地產水平價差 第二節(jié) 房地產定價目標 ? 定價目標是整個價格制定工作的靈魂 。 第二節(jié) 房地產定價目標 ? 二 、 市場占有率最大化 ? 市場占有率是指一定時期內某房地產企業(yè)的銷售量占當地市場銷售總量的份額。 1. 銀子要賣金子價 ? 其次 ， 還必須使 “ 銀子看起來像是金子 ” 。房地產價格是與產品、市場、銷售、形象、宣傳推廣互動的策略，需要依階段性營銷目標不同而調整，對新推樓盤來說，是低價開盤，以后逐漸走高好呢？還是高價開盤待完成初步銷售目標后再低價清貨好？ ? 低開高走策略就是隨著施工建筑物的不斷成形和不斷接近竣工，或根據銷售進展情況，每到一定的調價時點，按預先確定的幅度調高一次售價的策略，這是一種較常見的定價策略。 ? （ 3） 調價技巧 ? 房地產營銷控制由數量控制 、 價格控制 、 時間控制三方面組成 。 ? （ 1） 優(yōu)點與缺點 ? 高開低走的好處是： ? 第一 ， 便于獲取最大的利潤 。 表 51 低開高走與高開低走比較表 價格走勢 低開高走 高開低走 物業(yè)品牌 影響物業(yè)檔次 展示物業(yè)形象 賣場人氣 暢旺 一般 升值空間 大 小 發(fā)展商品牌 較易建立 較難建立 銷售進度 快 慢 ? 這種價格策略是指在整個營銷期間 ，樓盤的售價始終保持相對穩(wěn)定 ， 既不大幅度提價 ， 也不大幅度降價 。 ? （ 3） 針對產品特色不強 ， 開發(fā)者地位一般的樓盤 ， 在新樓盤推出時 ， 可選擇當時市場同類物業(yè)的平均價格 。 幾種定價方法比較 ? 成本導向定價是計劃經濟時代的“ 科學管理方法 ”。 銷售勢能 ? “勢能”原本是物理學中的概念，指物體因處于一定高度而具備的能量。實際價格與心理價格二者之間差距拉得越大，就越有可能創(chuàng)造更大的勢能，釋放出來后引起勢不可擋的銷售風暴。此時， 4000元均價與周圍樓盤價格雖然相近，但由于品牌影響力、小區(qū)配套的不斷完善已經提升了金碧花園的檔次和心理價位，所以 4000元的均價仍然形成了相當強的價格勢能，進入市場后，銷售業(yè)績不凡。而令人津津樂道的關鍵成功因素，應該是發(fā)展商對價格策略的巧妙運用，即：“提升心理價位，積聚銷售勢能”，迅速占領市場制高點。一時間，錦城花園售樓部被潮水般擁來的買家擠得水泄不通，一連幾次發(fā)售，都在幾天內將
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