【正文】 特別是價值較高的商品以前，都會有意無意地通過種種信息渠道得到有關此類商品的一些信息（包括價格、規(guī)格、質量等），然后根據(jù)這些信息及對于這件商品的直觀了解，在心里先衡量這個東西到底值多少錢。 需求導向定價 ? 差異需求定價是指某一產品可根據(jù)不同的需求強度 、 不同的購買力 、 不同的購買地點和不同的購買時間 ， 采取不同的售價 。 這樣可以促進銷售 ， 擴大市場占有率 。 ? （ 2） 適用范圍 。以時間為基礎根據(jù)不同的時間段 ， 確定對應的銷售價格 ， 這就是時間控制 。 ? 第二 ， 樓盤形象難以提升 ? （ 2） 適用范圍 ? 第一 ， 產品均好性不強 ， 又沒有什么特色； ? 第二 ， 樓盤的開發(fā)量相對較大 。 二、房地產動態(tài)定價策略 ? 動態(tài)定價策略是指開發(fā)的樓盤從開始預售到全部售完為止全過程采取的策略。 1. 銀子要賣金子價 ? 這是多數(shù)開發(fā)商的夢想 。 當該樓盤獨特性較強 ， 不易被其他樓盤替代時 ， 可采取高價定價方法 。 第二節(jié) 房地產定價目標 ? 一 、 利潤最大化 ? 這是許多企業(yè)的定價目標 。 第三節(jié) 房地產定價策略 ? 一、房地產靜態(tài)定價策略 ? 二、房地產動態(tài)定價策略 一、房地產靜態(tài)定價策略 ? 根據(jù)溢價水平的高低 ， 可以將房地產定價策略簡單地分為三類：銀子要賣金子價 、 金子只賣銀子價 、 金是金銀是銀一定要賣個“ 實價 ” 。 “實價” ? 這一夾在中間的策略也有其不利的方面 ， 銷售周期較長容易導致銷售過程失控因而風險較大 ， 價格不高不僅獲利平淡 ， 而且不利于樹立公司形象 ， 價格不低較難聚集人氣迅速完成銷售 。 ? 低價開盤的缺點是： ? 第一 ， 首期利潤不高 。 ? 樓盤銷售期一般有四個階段：開盤前準備期 、 開盤初期 、 銷售中期 、 收盤期 。 ? 第三 ， 日后的價格直接調空余地少 。 競爭導向定價法 ? （ 2） 對于具有向領導者挑戰(zhàn)的實力但缺乏品牌認知度的企業(yè) ， 適宜以更好的性能 、 更低的價格將看得見的優(yōu)惠讓利于買方 。 只要實際定價低于購房者的認知價值 ， 即物超所值 ， 購買行為就容易發(fā)生 。 專題： 房地產價格的 心理策略 ? 在形形色色的價格策略應用中，利用樓盤本身的條件，結合消費者的心理定價作組合，并根據(jù)銷售進程的變化巧妙地對價格進行調整，這樣的價格策略可稱之為心理定價突破法，是房地產價格策略組合中比較常用而且殺傷力較強的一種方法。 ? 從進入市場的最初期開始，發(fā)展商及策劃者們對于樓盤價格競爭的特殊性就有了一個清醒的認識。 案例一 ? 第二期售價雖然比第一期稍貴，但仍低于比較價格與心理價格，加上第一期銷售勢能尚未完全釋放完畢，因此第二期推出后，再次產生強烈的市場效應，不但在正式發(fā)售日一口氣將 256套現(xiàn)樓售賣一空，而且使金碧花園的市場地位空前牢固、強大。 ? 競爭激烈的狀態(tài)下，巧妙運用價格策略，提升銷售速度，以快打慢，做好資金回籠工作便成為地產項目成敗的關鍵因素之一。小區(qū)內商場、小學、生活娛樂設施一應俱全； 案例二：積聚價格勢能，銷售水到渠成 ? 第三，現(xiàn)代化的物業(yè)管理，使小區(qū)內不但提供完備的硬件保障設施，而且擁有一支現(xiàn)代化、高水準的物業(yè)管理隊伍，為業(yè)主提供全方位、全天侯服務； ? 第四，品牌形象包裝上，力圖使小區(qū)成為 21世紀都市家居生活的典范，在買家心中形成良好的印象。消費群對于房地產價格的心理定位，是一道發(fā)展商們必須要突破的障礙。 頂樓之所以價格最高 ，主要在于私密性 、 采光 、 通風 、 視野等較佳 ，而且樓層越多 ， 頂樓的價格也越高 。 二、影響垂直價差幅度的因素 ? 除了樓層之外 ， 市場狀況以及目標客戶的購房習性也會影響價差幅度的大?。? ? ， 價差幅度大；當時狀況不佳時 ， 價差幅度小 。 二、影響水平價差的因素 ? ? 朝向通常是指客廳的朝向 ， 一般住宅朝向“ 東南向最好 ， 西北向最差 ” 。 ? 1） 同一樓層戶數(shù)較少時 ， 調整幅度較大； ? 2） 大樓管理品質較佳者 ， 調整幅度較大 ，大樓較復雜難以管理的 ， 調幅較??； ? 3） 大門距電梯口距離較大的 ， 調整幅度較大 。 :33:1501:33Mar2313Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 01:33:1501:33:1501:333/13/2023 1:33:15 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 , March 13, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 13日星期一 1時 33分 15秒 01:33:1513 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 13日星期一 上午 1時 33分 15秒 01:33: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 上午 1時 33分 :33March 13, 2023 1行動出成果，工作出財富。 二、銀行按揭 ?銀行按揭最高為八成，即首期購樓者至少須付足二成。 ? 4)風向與朝向不同時 ， 調整幅度大；風向與朝向相同時 ， 調幅較小 。 倍數(shù)的大小受以下因素影響： ? ， 商業(yè)氣氛已經(jīng)形成 ，則價差的倍數(shù)大；開店率低 ， 商業(yè)氣氛還未形成 ， 則價差的倍數(shù)就小 。如 14層的小高層可選擇 7樓或 8樓作為基準層等。在附近競爭樓盤中，唯有御僑居地素質與檔次最接近瑞心苑項目。盡管后來錦城花園幾次提價，但銷售業(yè)績一直獨占鰲頭。 ? 錦城花園推入市場的時侯，別墅豪宅一類的樓盤銷售正處于一片蕭條的困境，偏偏錦城花園又是作為新一代的豪宅推向市場的，其銷售阻力可想而知。 案例一 ? 由這個案例可以分析出，系統(tǒng)地有節(jié)奏地規(guī)劃價格策略，特別是以“突破心理價位”障礙為主導的策略運用，即便是在大市看跌、競爭激烈的情