【正文】 行評 估 每月編制項目管理月報 權限范圍內(nèi)的簽證管理 材料設備驗收 組織工程設備付款管理 組織制定工程管理作業(yè)指導書 工程質(zhì)量、進度、安全、成本 控制 每月對總包和監(jiān)理方進行評估 每月編制項目管理月報 權限范圍內(nèi)的簽證管理 材料設備驗收 組織工程設備付款管理 保修期內(nèi)的維護修理 保修期內(nèi)的維護修理 制定 24節(jié)點計劃 制定 24節(jié)點計劃 協(xié)助制定 24節(jié)點計劃 協(xié)助制定 24節(jié)點計劃 計劃管理職能 下屬公司的年度經(jīng)營計劃的 評審 備案項目總體開發(fā)計劃 審核下屬公司資金計劃 備案下屬公司月度計劃 集團項目計劃運營分析 下屬公司年度經(jīng)營計劃的 評審 審批項目總體開發(fā)計劃 審核下屬公司資金計劃 編制前期及設計專項計劃 集團項目計劃運營分析 制定年度經(jīng)營計劃 制定項目總體開發(fā)計劃 編制及審批各專項計劃 編寫下屬公司月度計劃 每月編制資金計劃 公司項目計劃運營分析 制定年度經(jīng)營計劃 制定項目總體開發(fā)計劃 編寫及審批專項目計劃 每月編制資金計劃 編寫下屬公司月度計劃 公司項目計劃運營分析 23 集團與下屬成熟公司與非成熟公司權責邊界 集團公司（對應 成熟公司） 集團公司（對應其它 公司） 成熟公司 其它公司 8 營銷管理階段 項目所在區(qū)域市場調(diào)查和研究 客戶細分市場研究及客戶管理 整體營銷方案（策略、營銷費用、 營銷創(chuàng)新等）評審 銷售價格評審及監(jiān)控 階段性營銷方案和季度營銷方案備 案 體驗樣板區(qū)設計方案評審 指導并監(jiān)督營銷廣告媒體投放及營 銷推廣活動 備案銷售動態(tài)信息和銷售總結(jié) 營銷合同備案 權限內(nèi)的銷售變更管理 區(qū)域市場調(diào)查和研究 客戶細分市場研究及客戶管 理 組織編制整體營銷方案（策 略、營銷費用、營銷創(chuàng)新） 銷售價格評審及監(jiān)控 階段性營銷方案和季度營銷 方案審批 體驗樣板區(qū)設計方案評審 指導并監(jiān)督廣告媒體投放及 營銷推廣活動 備案銷售動態(tài)信息和銷售總 結(jié) 負責制定整體營銷方案（策略 、營銷費用、營銷創(chuàng)新）編制 組織制定銷售價格 階段性營銷方案和季度營銷方 案的編寫 月度營銷方案編制并提交集團 備案 組織制定體驗樣板區(qū)設計方案 每月編制銷售動態(tài)信息和銷售 總結(jié) 組織營銷供方的選擇及合同簽 訂 權限范圍內(nèi)的銷售變更管理 參與整體營銷方案（包括策略 、營銷費用、營銷創(chuàng)新）的制定 組織制定銷售價格 組織編制階段性營銷方案和季 度營銷方案并進行審批 組織編制月度營銷方案 組織制定樣板區(qū)設計方案 每月編制銷售動態(tài)信息和銷售 總結(jié) 銷售現(xiàn)場組織及管理 權限范圍內(nèi)營銷供方選擇及合 同簽訂管理 權限范圍內(nèi)銷售變更管理 集團品牌管理 權限范圍內(nèi)營銷供方的選擇 及合同簽訂審核 權限內(nèi)銷售變更管理 集團品牌管理 9 客服管理階段 集團層面客戶活動策劃 重大投訴和危機事件處理 策劃開展客戶活動 權限范圍內(nèi)維修費用和賠償費 用的審批 集團層面客戶活動策劃 重大投訴和危機事件處理 策劃開展客戶活動 權限范圍內(nèi)維修費用和賠償費 用的審批 組織入住管理 客戶活動的實施管理 客戶投訴處理 編寫投訴處理月度 組織入住管理 客戶活動的實施管理 客戶投訴處理 編寫投訴處理月度 客戶投訴月報匯報、分析 組織客戶滿意度調(diào)查 雜志和網(wǎng)站編輯 客戶投訴月報匯報、分析 組織客戶滿意度調(diào)查 雜志和網(wǎng)站編輯 組織權限范圍內(nèi)的維修及賠 償管理 協(xié)調(diào)集團進行滿意度的調(diào)查 組織權限范圍內(nèi)的維修及賠償管 理 協(xié)調(diào)集團進行滿意度的調(diào)查 24 小邊界－職能邊界與職能對應（詳細見部門職能設計） 集團成本部職責 建立房地產(chǎn)項目開發(fā)成本管理體系 建立和完善集團房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制體系； 建立集團房地產(chǎn)項目開發(fā)成本監(jiān)控預警機制。 財務控制 /戰(zhàn)略； 投資決策 項目定位策劃； 方案設計； 人力資源。 總部的核 心職能 財務控制； 法律； 企業(yè)并購。 各子公司經(jīng)營行為于總 部基本統(tǒng)一； 公司整體協(xié)調(diào)成長； 對關鍵成功因素集中控 制與管理。 管理目標 投資回報； 通過投資業(yè)務組合的結(jié)構(gòu) 優(yōu)化來追求公司價值最 大化。 作進行適當管理。 P P P P P P 財務管理型 戰(zhàn)略管理型 價值鏈管理型 P P P 操作管理型 （管尾） （管頭和尾） （ 管頭尾和中間關鍵環(huán)節(jié)） （管頭尾和中間） 分權 總部與下 以財務指標進行管理和考 以戰(zhàn)略規(guī)劃進行管理和考核， 通過總部業(yè)務管理部門對 集權 通過總部業(yè)務管理部門對 屬分公司 核，總部無業(yè)務管理 總部一般無具體業(yè)務管理部 下屬公司的日常經(jīng)營運 下屬企業(yè)的日常經(jīng)營運 的關系 部門。 財務控制 /戰(zhàn)略； 營銷 /銷售； 項目策劃； 設計開發(fā) /工程管理； 人力資源。 總部的核心 職能 財務控制； 法律； 企業(yè)并購。 公司業(yè)務組合的協(xié)調(diào)發(fā)展； 投資業(yè)務的戰(zhàn)略優(yōu)化與協(xié)調(diào)； 戰(zhàn)略協(xié)同效應的培育。 行管理。房地產(chǎn)企業(yè)組織管控設計 房地產(chǎn)戰(zhàn)略與組織管控設計 目錄： 3P :管控邊界的設計及案例 2 組織管控：管控什么？ 3要素 管理的三要素： 3P 績效 績效管理體系 (Performance) 人 授權（權責）體系 （組織管控） (People) 流程 流程管理體系 (Process) 3 常見的管控模式理論，將集團管控模式分為三 種類型 3要素 分權 投資管控型 （管尾） P 戰(zhàn)略管控型 （管頭和尾） P P P P P 運營管控型 （管頭尾和中間） 集權 總部與下屬分 公司的關系 以財務指標進行管理和考 核，總部無業(yè)務管理部門。 以戰(zhàn)略規(guī)劃進行管理和考核， 總部一般無具體業(yè)務管理部 通過總部業(yè)務管理部門對下 屬企業(yè)的日常經(jīng)營運作進 門。 管理目標 投資回報； 通過投資業(yè)務組合的結(jié)構(gòu)優(yōu) 化來追求公司價值最大化。 各子公司經(jīng)營行為的統(tǒng)一與優(yōu) 化； 公司整體協(xié)調(diào)成長； 對行業(yè)成功因素的集中控制與 管理。 財務控制； 戰(zhàn)略規(guī)劃與控制； 人力資源。 適用范圍 多種不相關產(chǎn)業(yè)的投資 運作 相關型或單一產(chǎn)業(yè)領域 內(nèi)的發(fā)展 單一產(chǎn)業(yè)領域內(nèi)的運作， 但有地域局限性 4 集團管控的四種模式介紹 通常集團對下屬公司的控制方式按管控對象、集分權程度和業(yè)務的相關性，可以分為財 務管理型、戰(zhàn)略管理型、價值鏈管控和操作管控四種。 門。 作進行管理。 公司業(yè)務組合的協(xié)調(diào)發(fā)展； 投資業(yè)務的戰(zhàn)略優(yōu)化與協(xié)調(diào)； 戰(zhàn)略協(xié)同效應的培育。 各子公司經(jīng)營行為的統(tǒng)一與 優(yōu)化； 公司整體協(xié)調(diào)成長； 對行業(yè)成功因素的集中控制 與管理。 財務控制； 戰(zhàn)略規(guī)劃與控制； 人力資源。 財務控制 /戰(zhàn)略； 營銷 /銷售； 項目策劃； 設計開發(fā) /工程管理； 人力資源。 組織房地產(chǎn)項目成本信息的收集，建立成本信息庫。 負責編制房地產(chǎn)開發(fā)項目成本概算； 組織編制項目 《 目標成本指導書 》 ； 負責房地產(chǎn)開發(fā)項目成本預算的審核。 項目結(jié)算管理 負責項目結(jié)算的審核。 組織集團戰(zhàn)略采購； 按照責權體系手冊組織進行戰(zhàn)略采購招標工作。 下屬公司成本部職責 負責編制項目拓展階段的成本估算； 參與項目可行性研究報告的評審。 負責外判分包工程的簽證審核； 負責建筑總公司外判工程簽證信息的收集，審核超出建總目標成本部分的成本變更； 負責對設計變更的經(jīng)濟評審； 建立動態(tài)成本信息臺帳，負責項目動態(tài)成本的錄入與分析，定期對項目成本進行監(jiān)控，超出 期成本變動范圍的情況啟動預警程序； 負責項目工程進度付款的審核。 負責已完成項目的工程成本分析，積累經(jīng)驗型數(shù)據(jù)，完善公司成本信息庫； 負責組織項目后成本分析評估，項目概預算超支分析形成工程造價后評估報告。 負責本公司立項的項目招標標底的編制； 負責組織權限內(nèi)的采購工作。 負責供應商（限額內(nèi)采購物資）信息的收集，包括對供應商的評價信息，建立供應商信息庫 并上傳集團成本管理中心； 建立供應商（限額內(nèi)采購物資）的評價流程，并定期組織評價； 對不合格供應商（限額內(nèi)采購物資）的信息進行反饋和督促整改。 組織結(jié)構(gòu)設計 一線公司 公司本部各中心 決策層 關鍵事項 項目 部 經(jīng)營 綜合 開發(fā) 管理 部 部 財務 部 設計 工程 合約 管理 管理 采購 部 部 部 營銷 部 客戶 服務 部 主管 總經(jīng) 領導 理 戰(zhàn)略 投資 財務 人力 總裁 產(chǎn)品 技術 運營 成本 招標 品牌 風險 發(fā)展 管理 運營 資本 辦公 策劃 管理 管理 管理 采購 營銷 管控 中心 中心 中心 中心 室 中心 中心 中心 中心 中心 中心 中心 管理 副總 決策 裁級 委員 會 投資 決策 委員 會 產(chǎn)品 決策 委員 會 總裁 董事 會 弱管控模式 年度項目投資計劃 ① ② ③ ○ ④ ○ ⑤ ⑥ ⑦ 行業(yè)及城市研究 ○ ① ② ③ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ 項目立項建議書（立項申請） 本部提出 一線公司提出 ○ ① ○ ○ ② ③ ① ④ ② ⑤ ③ ⑥ 項目可行性研究論證 ① ② ③ ④ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ⑤ ⑥ ⑦ 項目投資決策 ① ② ③ 競買策略及競買預案 ① ② ③ ④ ○ ⑤ ⑥ ⑦ 項目取得或獲取中的相關合同、協(xié)議 ① ○ ○ ② ③ ○ ④ ⑤ ⑥ 項目投資指導意見書 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ① ○ ○ ○ ② ③ 27 集 團 中 心 組 織 ） 戰(zhàn) 略 招 標 采 購 （ 由 集 團 成 本 管 理 招 標 采 購 （ 由 開 發(fā) 司 組 織 ） 組織結(jié)構(gòu)設計 基業(yè)責權體系 采購管理 集團總部 項目公司 采購管理 總 裁 主管 副總 裁 預算 委員 會 成本管 理中心 開發(fā)管 理中心 工程技 術管理 中心 營銷管 風險管 理中心 理中心 開發(fā)公 司總經(jīng) 理 開發(fā)公司 工程管理 部 開發(fā)公 司營銷 中心 開發(fā)公 司成本 部 備注 工程供應商采購管理 項目總包及主要分包工程承包方式建議 審核 審批 審議 提案 工程采購包括工程供 應商和設備材料供應 商；采購方式選擇按照 項目主要材料（設備）采購方式建議 審核 審批 審議 提案 《 采購方式分類表 》 執(zhí) 行 材料設備采購作業(yè)計劃 招標計劃 審批 備案 提案 備案 備案 審批 提案 招標的供