房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)法-文庫(kù)吧資料
2025-01-10 21:12本頁(yè)面
【正文】 格 ? 房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格? 直接比較調(diào)整? ■步驟① 確定若干種對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的因素? ② 根據(jù)每種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度確定權(quán)重? ③ 以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（ 100），將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象的狀況逐因素比較并評(píng)分，好于估價(jià)對(duì)象的評(píng)分大于 100，不如估價(jià)對(duì)象的，評(píng)分低于 100? ④ 將累計(jì)所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率? ⑤ 利用該比率對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整? ■公式可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 間接比較調(diào)整? 百分率法可比實(shí)例在 其 房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格? 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來確定? 假設(shè)可比實(shí)例在 其 房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高、低的百分比率為 177。 （ 1+2%7） =3629元 /m2 房地產(chǎn)狀況調(diào)整? 一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格? 可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況應(yīng)是其成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況? 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況通常是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，但根據(jù)不同的估價(jià)目的也有不同的情況? 二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容? 區(qū)位狀況調(diào)整 實(shí)物狀況調(diào)整 權(quán)益狀況調(diào)整? 市場(chǎng)法中實(shí)物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括（ ）。? 3000 價(jià)格變動(dòng)率 期數(shù)）? 注：價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率的分類 全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率 某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率 全國(guó)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率 某地區(qū)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率? [例 ]為評(píng)估某宗房地產(chǎn) 2023年 9月 1日的價(jià)格,選取了成交日期為 2023年 10月 1日、成交價(jià)格為 3000元 /m2， 2023年 10月 1日至 2023年 2月 1日平均每月比上月上漲 %,2023年2月 1日至 9月 1日平均每月比上月上漲 2%。? 『正確答案』 A? （ 二）市場(chǎng)狀況調(diào)整的 價(jià)格變動(dòng)率法 逐期遞增或遞減變動(dòng)率可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 （ 1177。 500元 /m2，已知該類房地產(chǎn) 2023年 3月至 10月的價(jià)格指數(shù)分別為 、 、 、 、 、 、 、 、（均以上個(gè)月為基數(shù) 100），該房地產(chǎn) 2023年 10月的價(jià)格為（ ）元 /m2。已知該類房地產(chǎn) 2023年 3月至 9月的價(jià)格指數(shù)分別為： ， ， ， ， ， （均以上個(gè)月為基數(shù) 100），則該房地產(chǎn) 2023年 9月的價(jià)格為（?。┰?m2。X該宗房地產(chǎn) 2023年 10月的價(jià)格計(jì)算如下：[解 ]試計(jì)算該宗房地產(chǎn) 2023年 10月的價(jià)格?，F(xiàn)需將其調(diào)整到 2023年 10月。某宗房地產(chǎn) 2023年 6月的價(jià)格為 1T% ）＝可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格? （一）市場(chǎng)狀況調(diào)整的 價(jià)格指數(shù)法? 定基價(jià)格指數(shù)（尾首相比） ? 可比實(shí)例估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例成交日期的價(jià)格 ? 環(huán)比價(jià)格指數(shù)（連乘）可比實(shí)例估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格＝可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格 成交日期的下一期的價(jià)格指數(shù) 再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù) … 估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)? [例 ]? 二、市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法（ 掌握 ）? 調(diào)整通用公式 可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格 市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)＝可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格? 如果 從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，可比實(shí)例的市場(chǎng)價(jià)格漲跌的百分率為 177?！≠I方實(shí)際付出的價(jià)格＝正常成交價(jià)格 （1＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）＝ 2559（ 1＋ %）＝ 2659 市場(chǎng)狀況調(diào)整? 一、市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義 可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化?！ ? ? 『正確答案』 D? 第一步，計(jì)算出正常的成交價(jià)格，買方付給賣方 2385，稅費(fèi)由買方負(fù)擔(dān)，因此 2385是賣方實(shí)得： 據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的 %，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的 %。247。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為多少？29賣方實(shí)際得到的價(jià)格 =正常成交價(jià)格 （ 1應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）正常成交價(jià)格 =賣方實(shí)際得到的價(jià)格 247。某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明買方付給賣方 2325元 /m2，買賣中涉及的稅費(fèi)由買方來負(fù)擔(dān)。賣方實(shí)際得到價(jià)格、買方實(shí)際付出的價(jià)格是多少？27賣方實(shí)際得到的價(jià)格 =2500 (17%)=2325(元 /m2)買方實(shí)際付出的價(jià)格 =2500 (1+5%)=2625(元 /m2)28例 2? 交易稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān) 解此類題的關(guān)鍵除了記住公式外，就是確定價(jià)格是由哪一方實(shí)際得到的? 正常成交價(jià)格－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格? 正常成交價(jià)格＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝買方實(shí)際付出的價(jià)格? 買方實(shí)際付出的價(jià)格－賣方實(shí)際得到的價(jià)格＝應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費(fèi)? 應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格 應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率? 應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格 應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率 +26例 2500元 /m2賣方應(yīng)繳納稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的 7%。Ｓ %，則交易情況修正系數(shù)為? 百分率法，可比實(shí)例的成交價(jià)格 交易情況修正系數(shù) =可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格? 差額法，可比實(shí)例的成交價(jià)格 177。建筑面積下的單價(jià)〈套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)〈使用面積下的單價(jià)? 建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤建筑面積? 在某舊城改
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