【正文】 的預(yù)期原理。由于比較法是最直接體現(xiàn)公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)的一種估價方法，其它估價方法的實質(zhì)也是要確定估價對象的公開市場價值，所以認(rèn)為其它估價方法都是市場比較法的變形和補(bǔ)充。收益法是通過估價對象的正常凈收益來推算估價對象的公開市場價值。經(jīng)過深入分析和研究發(fā)現(xiàn)不僅比較法體現(xiàn)了公開市場價值，其他估價方法也如此。所有這些都告訴我們，應(yīng)用比較法估價終極目的，就是確定估價對象的公開市場價值。從比較法的定義可知，比較法的出發(fā)點，是實際交易的類似房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值，也即是公開市場價值。目前最常用、最容易取得不同估價師共識的價值標(biāo)準(zhǔn)是公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，即在公開市場上最可能形成或成立的價格。房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)要解決的是房地產(chǎn)估價的最根本的問題即“估什么”西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文的問題，同時也是一個影響房地產(chǎn)估價全過程的重要問題。假設(shè)開發(fā)法既應(yīng)用了市場比較法，又應(yīng)用了成本法，而理論依據(jù)又與收益法相同。適用范圍:假設(shè)開發(fā)法主要適用于待開發(fā)土地建成房屋的估價，生地或毛地開發(fā)成熟地的估價，在建工程續(xù)建成房屋的估價，也常用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究中。假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期收益原理。嚴(yán)格說這不是靠計算可以確定的，而要靠市場來確定。西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文難點:相對于求取重置價格或重建價格而言，折舊的求取更難。適用范圍:新開發(fā)土地或新建房地產(chǎn)的估價，那些既沒有或極少有市場比較資料，又沒有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，在房地產(chǎn)市場發(fā)育之初，市場資料較少且透明度不高的情況下，常采用成本法。具體一點講，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建造該房地產(chǎn)已花費的代價，如果低于該代價，他就要虧本。從買方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是替代原理，即買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預(yù)計的重新開發(fā)建造房地產(chǎn)所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發(fā)建造。一、概念與理論依據(jù)成本法(costaPproach)，是以開發(fā)建造房地產(chǎn)所耗費的各項必要費用之和為依據(jù)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金求取估價對象在估價時點的重新構(gòu)建價格，然后通過一定的折舊方法，扣除己記提的折舊來確定估價對象房地產(chǎn)價格的一種。三、估價步驟運用收益法估價一般分為下列幾個步驟:①收集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料②估算潛在毛收入③估算有效毛收入④估算運營費用⑤估算凈收益⑥選用適當(dāng)?shù)倪€原利率西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文⑦選用適宜的計算公式求出收益價格四、實質(zhì)、難點實質(zhì):是以房地產(chǎn)在估價時點之后所能創(chuàng)造的收益確定房地產(chǎn)在估價時點的價值，具體的計算方法是收益逐年折現(xiàn)到估價時點并累加，累加之和即為房地產(chǎn)估價時點的價值。適用范圍:收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，但不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要它所屬的這類房地產(chǎn)有收益即可。當(dāng)我們將這種隨時間的推移不斷取得的純收益，按一定的資本化率折算為現(xiàn)在價值的總額，就可以把它看作是房地產(chǎn)的現(xiàn)實價格。收益還原法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)期原理，是指房地產(chǎn)市場主體對估價對象房地產(chǎn)在未來將要取得的收益做出預(yù)測和估計，并據(jù)此求出在估價時點上的房地產(chǎn)價格。計算出各交易實例的修正價格后，又如何確定待估房地產(chǎn)的價格。三、估價步驟應(yīng)用比較法估價一般按下列步驟進(jìn)行:①收集交易實例②選取可比實例()3個)③建立價格可比基礎(chǔ)④進(jìn)行交易情況修正⑥進(jìn)行交易日期修正⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正⑦進(jìn)行使用年期修正⑧求取比準(zhǔn)價格四、實質(zhì)、難點實質(zhì):比較法是最常用、最能反映房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)的方法，其實質(zhì)也就是房地產(chǎn)估價過程的實質(zhì)，即通過大量已經(jīng)成交的相同或類似房地產(chǎn)的成交價西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文格，來確定待估房地產(chǎn)在公開市場上最可能的成交價。交易案例資料可靠。適用范圍:比較法適合于有豐富交易案例的房地產(chǎn)的估價，以替代原理為理論依據(jù)，利用比較法進(jìn)行估價，必須掌握豐富而可靠的交易案例。(’)需要估價人員具有較高的素質(zhì)。(3)是基礎(chǔ)性的估價方法。價)以替代關(guān)系為原理，以價格求價格。二、方法的特點和適用范圍方法特點:(l)具有現(xiàn)實性，說服力強(qiáng)。因此，在同一市場上，房地產(chǎn)間的相似度與其價格客觀上存在密切的相關(guān)關(guān)系，即房地產(chǎn)的相似度差異越小，它們的價格越接近，房地產(chǎn)的相似度差異越大，價格差異越大。由于房地產(chǎn)不可移動性，具有獨一無二性，在市場上幾乎找不到一模一樣的房地產(chǎn)，所以，要對類似房地產(chǎn)進(jìn)行相關(guān)因素的比較修正，通過比準(zhǔn)價格求得待估房地產(chǎn)的未知價格，這種估價方法稱為市場比較法。這一點是基于“大數(shù)法則”，該法則也稱大數(shù)定律，是隨機(jī)現(xiàn)象中的基本規(guī)律。當(dāng)然，由于在現(xiàn)實交易中交易者的心態(tài)、偏好、對市場的了解程度、討價還價能力等的不同，具體到一宗房地產(chǎn)的交易價格可能會偏離其正常的市場價格。房地產(chǎn)價格也符合這一規(guī)律，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與該地區(qū)相近時間內(nèi)發(fā)生的類似房地產(chǎn)交易價格進(jìn)行比較，任何買者不會接受比市場價格過高的價格成交，同樣，任何賣者也不會接受比市場價格過低的價格成交，最終是該地區(qū)的同類房地產(chǎn)，價格相互牽制，相互接近。比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。對于一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)和一定時點的房地產(chǎn)，在正常市場狀況下，其價值量是客觀存在的，不因估價與否或估價人員的不同而不同。房地產(chǎn)估價的整個過程中，都要伴隨估價人員的推測和判斷。必須選擇科學(xué)、合適的估價方法。必須遵循房地產(chǎn)估價的原則和程序。因此在估價中要對其進(jìn)行充分的實地勘察，不得有半點疏忽。所以在估價時應(yīng)充分考慮政策影響，特別是可遇見政策的影響如規(guī)劃因素、住房政策等。如果政府決定將某一地區(qū)定為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，那這一地區(qū)的地價也會隨之上升。當(dāng)然，建筑物隨著時間的移動也存在折舊問題，我國土地使用權(quán)是有期限的，對于使用權(quán)人而言，土地也存在折!日的問題。一般物品有折舊現(xiàn)象，西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文其價值隨著時間的流逝而降低。而土地由于其個別性，沒有兩宗土地是完全相同的，所以基本上是一宗土地一個價格，且相差較大，因而地價也具有個別性。房地產(chǎn)的個別性也決定了房地產(chǎn)估價的特點。土地供應(yīng)缺乏彈性也決定了房地產(chǎn)估價的特點。.房地產(chǎn)估價不同于其他資產(chǎn)估價，有其自身的特點:土地與房屋位置的固定性、不可移動性決定了房地產(chǎn)估價的特性，而除土地和房屋以外的資產(chǎn)是可移動的。從專業(yè)估價角度來講，房地產(chǎn)估價的核心，是為特定的目的，對特定的房地產(chǎn)(或房地產(chǎn)權(quán)益)在特定時點的客觀合理價格或價值的測算和判定。但是房地產(chǎn)估價現(xiàn)今己發(fā)展成為一門學(xué)科、一種專門職業(yè)、一個行業(yè)、一種經(jīng)濟(jì)鑒證行為。另一種分類方法是將影響房地產(chǎn)價格的因素分為:供求狀況、物理因素、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、行政因素、心理因素、國際因素和其它因素。一般因素是指對各個地區(qū)、各種類型的房地產(chǎn)價格水平有所影響的因素。西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文.對影響房地產(chǎn)價格的因素可以按兩種方法進(jìn)行分類。在現(xiàn)實生活中，不同房地產(chǎn)的價格之所以有高低之別，同一房地產(chǎn)的價格之所以有所變化，歸納起來也是這三者的程度不同及其變化所引起的。在房地產(chǎn)估價上，房地產(chǎn)價格一般是指房地產(chǎn)市場價格，但有時根據(jù)特殊的估價目的及估價條件也需要估價人員確定房地產(chǎn)的特定價格。從房地產(chǎn)估價和把握房地產(chǎn)價值的角度來看，房地產(chǎn)主要有不可移動、獨一無二、壽命長久、供給有限、價值量大、流動性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值十個特性。建筑物和其它地上定著物為人工建造，它定著在土地上。所以，從事房地產(chǎn)估價對應(yīng)房地產(chǎn)的特性有全面深入的認(rèn)識。房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品，包括房地產(chǎn)市場與其他經(jīng)濟(jì)物品市場，房地產(chǎn)價格與其他經(jīng)濟(jì)物品價格，有許多不同之處。西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文第1章房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)的概念與特點房地產(chǎn)是土地、建筑物及其他地上定著物。盡管不斷有學(xué)者探討引入各種數(shù)學(xué)模型，如模糊數(shù)學(xué)、層次分析法、回歸分析、灰色預(yù)測等，但大多數(shù)缺少全面、系統(tǒng)的分析，尚未引起房地產(chǎn)估價界的轉(zhuǎn)變。目前，己有多所高校設(shè)置相關(guān)專業(yè)以及設(shè)立了專門的研究機(jī)構(gòu)。估價中采用的原理和方法也大多直接照搬國外的方法，結(jié)合中國國情開展的研究工作不多。我國房地產(chǎn)估價研究和實務(wù)工作，大體可分為兩個階段:1994年以前，我國尚未建立估價制度，也沒有經(jīng)權(quán)威機(jī)構(gòu)確認(rèn)的注冊估價師。1995年3月，《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格暫行規(guī)定》頒布。1994年9月12日，成立全國性的房地產(chǎn)估價師專業(yè)團(tuán)體—中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會。西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文1993年12月，中國資產(chǎn)估價協(xié)會成立。1991年，國務(wù)院發(fā)布《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(91號令)。我國的房地產(chǎn)估價開始于80年代末，是伴隨土地使用制度改革和房屋的商品化而逐步發(fā)展起來的，二十年來發(fā)展迅速，得到了政府與社會的高度重視。在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，注重技術(shù)與計量，注重數(shù)學(xué)模型，即從投入產(chǎn)出的角度來計算房地產(chǎn)價值。他們認(rèn)為在市場發(fā)達(dá)的情況下，直接根據(jù)市場信息估價更為可靠。國際上房地產(chǎn)價格估價方法可以分為兩大類，一是以英國為代表的英聯(lián)邦國家，采用五種基本估價方法:市場比較法、收益法、成本法、利潤法、剩余法。該書到目前為止仍然是西方房地產(chǎn)界最具權(quán)威的房地產(chǎn)估價專著。他們分別推廣和發(fā)展了市場比較法、收益法和成本法中的價值估價技術(shù)。他在此書中將價值理論與估價理論緊密結(jié)合起來，指出在完全競爭的均衡條件下，正常價值、長期成本和資本收益價值之間互為等值，這一思想成為房地產(chǎn)價格估價中不同估價方法相互驗證的理論基礎(chǔ)。這一階段的代表著作有:費希爾(伽ingFishing)的《房地產(chǎn)原理》(1923)，巴比科可(FrederickM.BobCOCk)的《房地產(chǎn)估價》(1924)。推動了房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)估價也發(fā)揮著越來越重要的作用。西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文但當(dāng)時各國自成體系，尚無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)與模式，至1981年國際資產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)委員會伽ehitemationalvaluationstandardsCommittee簡稱Tlvsq成立，才開始統(tǒng)一估價標(biāo)準(zhǔn)。至今天，資產(chǎn)估價業(yè)發(fā)展的全部歷史己有100多年。同時，它將帶來房地產(chǎn)估價方法的新思路、新方法，對科學(xué)確定房地產(chǎn)價格，完善房地產(chǎn)交易市場管理具有較好的理論意義和實際應(yīng)用價值。中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會對這些問題非常重視，多次對房地產(chǎn)估價方法做出深層次研究。市場比較法中對類似房地產(chǎn)交易案例的選擇及因素修正，不同可比案例影響權(quán)重等參數(shù)的確定需要估價人員的主觀判斷。由于房地產(chǎn)價格影響因素的復(fù)雜，估價實踐中可比實例修正系數(shù)確定的主觀隨意性大，即使是經(jīng)驗豐富的估價人員，也難以保證估價結(jié)果的客觀、科學(xué)、公正。房地產(chǎn)的不可移動性特征，造成了房地產(chǎn)市場大多是不完全市場，其價格往往受一些特殊行為的影響，為此估價時必須將比較實例的個別特殊性排除，使其正?；??？杀葘嵗x擇的恰當(dāng)與否，將直接影響應(yīng)用市場比較法的估價精度，但是由于房地產(chǎn)商品的特殊性、獨一無二性、使得市場上沒有完全相同的兩個房地產(chǎn)商品，甚至非常相似的房地產(chǎn)亦難找到。經(jīng)調(diào)查凡是上市交易的房地產(chǎn)幾乎都是采用市場比較法，除了拆遷及一些無法采用市場比較法的，其它都采用市場比較法。市場比較法的理論依據(jù)主要是替代原理，成本法的理論依據(jù)是勞動價值論，收益還原法的依據(jù)是收益價值論，而房地產(chǎn)價格形成的供求理論是采用任何方法，確定任何商品價格都必須考慮的重要因素。這些原則是人們在房地產(chǎn)估價的實踐中反復(fù)摸索、總結(jié)出來的，具有普遍的指導(dǎo)意義。房地產(chǎn)價格的形成有其客觀性，并不以個人的主觀意志的改變而轉(zhuǎn)移，因此，房地產(chǎn)估價也就必須遵循一定的原則，并采用適當(dāng)?shù)墓纼r方法將待估房地產(chǎn)的客觀價值反映出來。房地產(chǎn)估價，毫無疑問應(yīng)當(dāng)做到客觀公正、科學(xué)合理。我國從1993年開始建立了房地產(chǎn)估價師制度。隨著土地使用權(quán)制度改革和住房制度改革，住房商品化，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)運而生，房，房地產(chǎn)估價已成為房地產(chǎn)市場中不可缺少的一項專業(yè)性、技術(shù)性工作。顯然，穩(wěn)定房價是核心內(nèi)容。房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)業(yè)的核心內(nèi)容，保持市場平衡、穩(wěn)定、較快發(fā)展，并與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)是一條基本原則。......……19..............................................................……1433市場比較法中新思路的引入.......................................................................……17第4章市場比較法建模的工程數(shù)學(xué)理論…””“”“””“”““”..””““”““““““..”“””.19.........................................................……12.......................................……12第3章市場比較法研究的必要性.”””..”””“”二”“““”“..””.““”“..””.””””“.”..“.…14..................................................……8..............................................................................……7第2章房地產(chǎn)主要估