【正文】 6060406]【答案】B【解析】還原正常成交價(jià)格，設(shè)為X　　X=7000X*3%　　X=　　該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格=*（）^6=7003　　參見教材P190。該地區(qū)買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，%，則該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格是（ ）元／m2?！敬鸢浮緼【解析】參見教材P191?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)的正常成交價(jià)格求取如下：　　　　例題　　某可比實(shí)例賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)由買方承擔(dān)，若買方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時(shí)，該可比實(shí)例的正常成交價(jià)格會(huì)（?。Ｕ?qǐng)求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)的正常成交價(jià)格求取如下：　　　　【例65】　　某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2625元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。請(qǐng)求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格。【解】賣方實(shí)得金額計(jì)算如下：　　賣方實(shí)得金額＝正常成交價(jià)格－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)　?。?500－25007%＝2325（元/m2）　　買方實(shí)付金額計(jì)算如下：　　買方實(shí)付金額＝正常成交價(jià)格＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)　　＝2500＋25005%＝2625（元/m2）　　【例64】　　某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2325元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。請(qǐng)計(jì)算賣方實(shí)得金額和買方實(shí)付金額?！　?duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，具體是將成交價(jià)格修正為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定（沒有規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣），買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。不過，房地產(chǎn)估價(jià)師平常就應(yīng)當(dāng)搜集整理交易實(shí)例，對(duì)其成交價(jià)格進(jìn)行分析、比較，在積累了豐富經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，把握適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)或修正金額也是不難的。但由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，這種測(cè)定有時(shí)非常困難。為此，在交易情況修正中應(yīng)統(tǒng)一采用可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格是高還是低多少的說法。例如，以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，說可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高10%，意即：　　可比實(shí)例成交價(jià)格＝可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格（1＋10%）　　假設(shè)可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格＝1500元/m2，則有：　　可比實(shí)例成交價(jià)格＝1500（1＋10%）　?。?650（元/m2）　　如果以可比實(shí)例成交價(jià)格為基準(zhǔn)，說可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格比其成交價(jià)格低10%，意即：　　可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格（1－10%）　　假設(shè)可比實(shí)例成交價(jià)格＝1650元/m2，則有：　　可比實(shí)例正常價(jià)格＝1650（110%）＝1485（元/m2）　　可見：1485元/m2≠1500元/m2。S%）=可比實(shí)例成交價(jià)格　　因此有　　　　在交易情況修正中之所以要以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，是因?yàn)椴捎檬袌?chǎng)法估價(jià)時(shí)要求選取多個(gè)可比實(shí)例。假設(shè)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高或低的百分率為177?！　〗痤~修正是采用金額對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正，其一般公式為：　　可比實(shí)例成交價(jià)格177?！　∪?、交易情況修正的方法　　交易情況修正的方法主要有：①總價(jià)修正、單價(jià)修正；②金額修正、百分比修正。因此，當(dāng)相鄰房地產(chǎn)的擁有者欲購(gòu)買該房地產(chǎn)時(shí)，往往愿意出較高的價(jià)格，出售人通常也會(huì)索要高價(jià)，從而相鄰房地產(chǎn)合并交易的成交價(jià)格往往高于單獨(dú)存在或與不相鄰者交易的正常價(jià)格。形狀不規(guī)則或面積、規(guī)模過小的房地產(chǎn)，價(jià)值通常較低?！　。?）相鄰房地產(chǎn)合并的交易。如果出讓人是追求自身利益最大化的“理性經(jīng)濟(jì)人”，就難以出現(xiàn)這種情況。但中國(guó)目前建設(shè)用地使用權(quán)出讓是例外。形成房地產(chǎn)正常成交價(jià)格的交易方式，應(yīng)是買賣雙方根據(jù)市場(chǎng)供求狀況，經(jīng)過充分討價(jià)還價(jià)的協(xié)議方式。被迫出售的成交價(jià)格通常偏低，被迫購(gòu)買的成交價(jià)格通常偏高。　?。?）被迫出售或被迫購(gòu)買的交易。如果買方不了解交易對(duì)象或市場(chǎng)行情，盲目購(gòu)買，成交價(jià)格往往偏高。但也有成交價(jià)格高于正常價(jià)格的，如在上市公司的大股東公司的資產(chǎn)交易中，存在大股東將房地產(chǎn)高價(jià)賣給上市公司的情況。交易中的特殊因素多樣復(fù)雜，歸納起來主要有下列方面：　　（1）利害關(guān)系人之間的交易?！　《⒃斐沙山唤唤o偏離正常價(jià)格的因素　　要把可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格修正為正常價(jià)格，首先要了解有哪些因素可能使成交價(jià)格偏離正常價(jià)格及其是如何偏離的。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正，稱為交易情況修正?！　。剑ㄔ嗣駧?平方米建筑面積）第五節(jié)　交易情況修正　　一、交易情況修正的含義　　可比實(shí)例的成交價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的，可能是正常的，也可能是不正常的。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，則：　　甲單價(jià)＝（元人民幣/平方建筑面積）　　乙單價(jià)＝　?。剑ㄔ嗣駧?平方英尺建筑面積） 　　④統(tǒng)一面積單位。如果以人民幣元為基準(zhǔn)，則需要將乙實(shí)例的美元換算成人民幣元?！　、俳y(tǒng)一價(jià)格表示單位。如果選取該兩個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例，請(qǐng)?jiān)趯?duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行有關(guān)修正和調(diào)整之前，進(jìn)行“建立比較基礎(chǔ)”處理。　　【例65】搜集了甲、乙兩個(gè)交易實(shí)例。　　平方米下的價(jià)格＝平方英尺下的價(jià)格247。由于　　1公頃＝10 000平方米＝15畝　　1畝＝　　1平方英尺＝　　1坪＝　　所以，將公頃、畝、平方英尺、坪下的價(jià)格換算為平方米下的價(jià)格為：　　平方米下的價(jià)格＝公頃下的價(jià)格247?！　。ㄈ┙y(tǒng)一面積內(nèi)涵和計(jì)量單位　　在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計(jì)價(jià)的沒有按套內(nèi)建筑面積或使用面積計(jì)價(jià)的，也有按套計(jì)價(jià)的。匯率的取值，一般采用國(guó)家外匯管理部門公布的外匯牌價(jià)的賣出、買入中間價(jià)?！　。ǘ┙y(tǒng)一幣種和貨幣單位　　在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種（如美元）的價(jià)格換算為另一幣種（如人民幣）的價(jià)格，應(yīng)采用該價(jià)格所應(yīng)對(duì)的日期的匯率，一般采用成交日期的匯率。則宜先將該門窗是完好的可比實(shí)例的成交總價(jià)20萬(wàn)元。例如，估價(jià)對(duì)象時(shí)一套門窗有損壞的商品住宅，選取的可比實(shí)例的某套商品住宅的門窗是完好的，成交總價(jià)為20萬(wàn)元。　　在此還需要說明的是，有些可比實(shí)例宜先對(duì)其總價(jià)進(jìn)行某些修正、調(diào)整后，再轉(zhuǎn)化為單位進(jìn)行其他方面的修正、調(diào)整。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，還可以有其他的比較單位。例如，房地產(chǎn)及建筑物通常為單位建筑面積或單位套內(nèi)建筑面積、單位使用面積的價(jià)格；土地除了單位土地面積的價(jià)格，還可以為單位建筑面積的價(jià)格，即樓面地價(jià)?！　。ㄒ唬┙y(tǒng)一價(jià)格表示單位　　統(tǒng)一價(jià)格表示單位可以是總價(jià)，也可以是單價(jià)，一般采用單價(jià)。已知該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費(fèi)分別為交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格的7%和5%，請(qǐng)求取該房地產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格。已知該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費(fèi)分別為交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格的7%和5%，請(qǐng)求取該房地產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格。調(diào)整的公式為：　　正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=賣方實(shí)得金額　　正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)付金額　　買方實(shí)付金額賣方實(shí)得金額=應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費(fèi)　　如果賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的一定比率，即：　　應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率　　應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率　　則：　　　　【例62】某宗房地產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格為2500元/㎡，賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格的7%和5%，請(qǐng)計(jì)算賣方實(shí)得金額和買方實(shí)付金額。這些代收代辦收費(fèi)也可能存在類似的轉(zhuǎn)嫁問題?！　±?，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅本應(yīng)由賣方繳納，卻協(xié)議有買方繳納；契稅、補(bǔ)繳出讓金本應(yīng)由買方繳納，卻協(xié)議由賣方繳納；交易手續(xù)費(fèi)本應(yīng)由買賣雙方各負(fù)擔(dān)一部分，卻協(xié)議由其中某一方全部負(fù)擔(dān)。需要評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格，一般是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)值或價(jià)格。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，有的稅費(fèi)應(yīng)由賣方繳納，如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、土地增值稅；有的稅費(fèi)應(yīng)由買方繳納，如契稅、補(bǔ)繳出讓金；有的稅費(fèi)則買賣雙方都應(yīng)繳納或各負(fù)擔(dān)一部分，如印花稅、交易手續(xù)費(fèi)?！　　窘狻吭摲康禺a(chǎn)在其成交日期一次性付清的價(jià)格計(jì)算如下：　　　　在例61中，如果已知的不是月利率，而是：①年利率r，則算式中的（1+%）6就變?yōu)椋?+r）；②半年利率r，則算式中的（1+%）6就變?yōu)椋?+r）；③季度利率r，則算式中的（1+%）6就變?yōu)椋?+r）2。具體方法是通過折現(xiàn)計(jì)算。估價(jià)中為便于比較，價(jià)格一般以在成交日期一次性付清所需支付的金額為基準(zhǔn)?！　≡谏鲜龅谌N情況下，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到估價(jià)對(duì)象的實(shí)物范圍，補(bǔ)充可比實(shí)例缺少的實(shí)物范圍，扣除可比實(shí)例多出的實(shí)物范圍，相應(yīng)地對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加價(jià)或減價(jià)處理。　　在上述第一種情況下，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對(duì)價(jià)格進(jìn)行換算處理：　　房地產(chǎn)價(jià)格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格—非房地產(chǎn)成分的價(jià)值　　如果是估價(jià)對(duì)象含有非房地產(chǎn)成分的，則一般是在比較法最后步驟求出了不含非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)值后，再加上非房地產(chǎn)成分的價(jià)值，就可以得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。估價(jià)對(duì)象是一套封陽(yáng)臺(tái)的住宅，選取的可比實(shí)例是未封陽(yáng)臺(tái)的住宅；或者相反。③房地產(chǎn)的實(shí)物范圍不同。②帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。因此，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍即是進(jìn)行“有無(wú)對(duì)比”，并消除由此造成的價(jià)格差異?！　〗⒈容^基礎(chǔ)一般要做以下工作：①統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍；②統(tǒng)一付款方式；③統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；④統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。參見教材P180181。甲間隔時(shí)間在1年以上，也可以排除?！敬鸢浮緽【解析】適用排除法。交易實(shí)例建筑面積（m2）用途價(jià)格（元/m2）成交日期區(qū)位正常情況甲120居住58002007年8月同一供需圈正常交易乙105居住60002008年6月同一供需圈正常交易丙140辦公65002008年9月同一供需圈正常交易丁115旅館61002008年7月不同供需圈正常交易　　　　　　　　　　參見教材P180。參見教材P182。（ ）　　[答疑編號(hào)950276060206]參見教材P180。【2011年真題】　　　　　　　　　　　　　　[答疑編號(hào)950276060205]為此，在估價(jià)報(bào)告中至少要說明可比實(shí)例的來源、名稱、位置，并附外觀照片。例如，不得在區(qū)位上或成交日期上“舍近求遠(yuǎn)”，不得為了迎合委托人的高估或低估要求而普遍選取那些成交價(jià)格明顯偏高或明顯偏低的交易實(shí)例，更不得有符合可比實(shí)例要求的交易實(shí)例不選取，而選取那些不符合可比實(shí)例要求的交易實(shí)例，尤其要嚴(yán)禁虛構(gòu)、編造可比實(shí)例?！　±纾枰u(píng)估某宗居住用地的價(jià)值，在附近有一幢住宅買賣，成交總價(jià)為100萬(wàn)元，其中建筑物價(jià)格為60萬(wàn)元，則土地價(jià)格為40萬(wàn)元，再以此40萬(wàn)元的地價(jià)為基礎(chǔ)，經(jīng)過處理后便可得出該居住用地的價(jià)值?！　±纾纼r(jià)對(duì)象為土地，而在同一供求范圍內(nèi)沒有類似土地的交易實(shí)例，但有包含類似土地的房地交易實(shí)例且其他條件也符合采用市場(chǎng)法估價(jià)的條件時(shí)，則可從該房地成交價(jià)格中扣除建筑物價(jià)格（通常采用成本法求?。?，剩余部分即為土地價(jià)格，此土地便可作為可比實(shí)例?！　。ㄕ莆眨　　龉纼r(jià)具體對(duì)象應(yīng)一致　　■不一致時(shí)可采用分配法　　■交易實(shí)例較多時(shí)一定要選與估價(jià)對(duì)象最為類似的　　在選取可比實(shí)例時(shí)，估價(jià)對(duì)象為房地的，應(yīng)選取類似房地的交易實(shí)例；估價(jià)對(duì)象為土地的，一般應(yīng)選取類似土地的交易實(shí)例；估價(jià)對(duì)象為建筑物的，一般應(yīng)選取類似建筑物的交易實(shí)例（中國(guó)目前沒有單獨(dú)建筑物的交易實(shí)例）。答案：BCDE解析：可比實(shí)例只要與估價(jià)對(duì)象在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)即可?！　±}　　選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括（　）等?！　　斗康禺a(chǎn)規(guī)范》規(guī)定 “如果房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較穩(wěn)定，可適當(dāng)延長(zhǎng)間隔時(shí)間，但最長(zhǎng)時(shí)效不宜超過2年”。一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，因?yàn)樵谶@種情況下難以進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。但當(dāng)選取建設(shè)用地使用權(quán)出讓實(shí)例為可比實(shí)例時(shí)，目前一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實(shí)例。如果是為買賣目的估價(jià)，則應(yīng)選取買賣實(shí)例為可比實(shí)例；如果是為租賃目的估價(jià)，則應(yīng)選取租賃實(shí)例為可比實(shí)例。答案：√解析：參見教材P181?！　∵\(yùn)用市場(chǎng)法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，～2范圍內(nèi)。答案：√解析：交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象不在同一供求范圍內(nèi)，不能作為可比實(shí)例?！　∨袛唷　≡谑袌?chǎng)法中，如果可比實(shí)例的土地等級(jí)與估價(jià)對(duì)象土地的等級(jí)不相同，則應(yīng)該是不能作為可比實(shí)例的?！　　踅ㄖY(jié)構(gòu)相同，這里的建筑結(jié)構(gòu)相同主要指大類建筑結(jié)構(gòu)相同，如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)相同則更好?！　　跻?guī)模相當(dāng)，　　例如，估價(jià)對(duì)象為一宗土地，則選取的可比實(shí)例的土地面積應(yīng)與該土地的面積大小差不多，既不能過大也不能過小。例如，賓館劃分的五星級(jí)、四星級(jí)、三星級(jí)等；寫字樓劃分的甲級(jí)、乙級(jí)等。　　□檔次相當(dāng)。例如，國(guó)有土地與集體土地的權(quán)利性質(zhì)不同；出讓的建設(shè)用地使用權(quán)與劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不同；商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房、房改所購(gòu)住房的權(quán)利性質(zhì)不同。　　□權(quán)利性質(zhì)相同。大類用途一般分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等。　　□用途相同。以北京市為例，如果估價(jià)對(duì)象是位于王府井地區(qū)的一個(gè)商場(chǎng)，則選取的可比實(shí)例最好也位于王府井地區(qū)；而如果在王府井地區(qū)內(nèi)可供選取的交易實(shí)例不多，則應(yīng)選取東單這類近鄰地區(qū)或西單這類同等級(jí)別商業(yè)區(qū)中的交易實(shí)例?？杀葘?shí)例與估價(jià)對(duì)象應(yīng)在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的相似地區(qū)?！　≠|(zhì)量要求（四要求）（掌握）　　可比實(shí)例選得是否合適，直接關(guān)系到市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。因此，為了減小估價(jià)誤差，增加估價(jià)的可信度，要求選取多個(gè)可比實(shí)例，并且從理論上講，選取的可比實(shí)例越多越好。符合一定條件，可以作為參照比較的交易實(shí)例簡(jiǎn)稱可比實(shí)例　　（掌握）　　數(shù)量要求：310個(gè)　　從理論上講，只要對(duì)可比實(shí)例的