【正文】 1)1建筑面積計(jì)算有什么規(guī)則？答：建筑面積有以下計(jì)算規(guī)則：(1) 住宅使用面積是指住宅分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和，包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽(yáng)臺(tái)和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等等。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻面積水平截面計(jì)算。申報(bào)藍(lán)印戶口者的條件：除購(gòu)房者的未成年子女外，其余對(duì)象應(yīng)具備18周歲以上；具有完全民事行為能力；具有高中以上文化程度；有正當(dāng)?shù)木幼±碛?；符合?jì)劃生育政策；未曾勞教或追究刑事責(zé)任。(4) 購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)：購(gòu)買上海浦西地區(qū)和浦東陸家嘴中央商務(wù)區(qū)的新建內(nèi)銷商品住宅每套建筑面積在80平方米以上（含80平方米）、價(jià)值在40萬(wàn)元以上（含40萬(wàn)元）的可申報(bào)1個(gè)藍(lán)印戶口；購(gòu)買除陸家嘴中央商務(wù)區(qū)以外的浦東地區(qū)新建內(nèi)銷商品住宅，建筑面積在120平方米以上（含120平方米）且房屋總價(jià)值在40萬(wàn)元以上（含40萬(wàn)元）的，可申報(bào)2個(gè)藍(lán)印戶口；購(gòu)買除陸家嘴中央商務(wù)區(qū)以外的浦東地區(qū)新建內(nèi)銷商品住宅，建筑面積在160平方米以上（含160平方米）且房屋總價(jià)值在40萬(wàn)元以上（含40萬(wàn)元）的，可申報(bào)3個(gè)藍(lán)印戶口。(2) 購(gòu)買外銷商品房的對(duì)象有哪些規(guī)定？答：外銷商品房可以出售給除法律另有規(guī)定外的中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人。 其建房土地由政府劃撥，配售對(duì)象及配售價(jià)格由政府管理部門審核認(rèn)定。 安居房購(gòu)買后可按有關(guān)職工所購(gòu)公有住房上市出售的規(guī)定上市。但差價(jià)應(yīng)由所在單位承擔(dān)，或由家庭成員各自單位協(xié)商承擔(dān)。安居房成本價(jià)由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（包括50%小區(qū)級(jí)非經(jīng)營(yíng)性公建配套費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金構(gòu)成。什么是安居房？答：根據(jù)《上海市安居工程實(shí)施方案》規(guī)定，安居房是指：“直接以成本價(jià)向中低收入家庭出售而建設(shè)的住房“。什么是使用權(quán)房？答：房屋只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，俗稱使用權(quán)房。什么是單位產(chǎn)權(quán)房？答：?jiǎn)挝划a(chǎn)權(quán)房（或系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房），是產(chǎn)權(quán)屬單位所有的房屋。內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過(guò)政府計(jì)劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港特別行政區(qū)、澳門和臺(tái)灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。什么是商品房？答：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)用于市場(chǎng)出售而建造的房屋稱為商品房。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。什么是房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)？答：房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，是土地使用者經(jīng)過(guò)開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。什么是房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)？答：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過(guò)開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。問(wèn)單隨機(jī)抽樣計(jì)劃抽樣法分層抽樣法編輯編號(hào)制表分析與解釋一般而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員所擬寫的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：前言當(dāng)前市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析主要個(gè)案分析與比較本案基地與環(huán)境分析規(guī)劃分析與建議價(jià)格與貸款政策推出時(shí)機(jī)分析結(jié)論踏街表個(gè)案市調(diào)表市調(diào)分析表詳見具體表單房地產(chǎn)基本知識(shí)（含客戶購(gòu)房見識(shí)）由于消費(fèi)者的數(shù)目龐大，如果要調(diào)查全部消費(fèi)者，事實(shí)上是行不通的，在時(shí)間與金錢上不經(jīng)濟(jì)。公司本身有關(guān)的各種資料。各種基金會(huì)所實(shí)行的研究計(jì)劃及報(bào)告。廣告代理商或各種廣告媒體所發(fā)布的資料。市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)。次級(jí)資料的來(lái)源政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)所統(tǒng)計(jì)、公布的資料同業(yè)公會(huì)、商會(huì)及各種職業(yè)團(tuán)體所公布的資料。資料可分為兩類，初級(jí)資料（或原始資料）。確定研究范圍。非正式調(diào)查又稱預(yù)備調(diào)查。在擬訂正式調(diào)查計(jì)劃之前，市場(chǎng)調(diào)查人員必須對(duì)公司的歷史、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)者、分配渠道與方法、消費(fèi)者購(gòu)買習(xí)慣、廣告銷售和促銷方法等情況詳加了解，從中找出問(wèn)題的重點(diǎn)，并深入研究中間的因果關(guān)系。所謂統(tǒng)計(jì)分析法，就是指依據(jù)公司內(nèi)外的現(xiàn)成資料，利用統(tǒng)計(jì)理論，分析市場(chǎng)及銷售變化情況，供決策當(dāng)局參考的調(diào)查方法。事實(shí)的詢問(wèn)意見的詢問(wèn)動(dòng)機(jī)的詢問(wèn)所謂觀察調(diào)查法是指由調(diào)查人員或機(jī)器在調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)從旁邊觀察消費(fèi)者的動(dòng)作，而以該動(dòng)作的聚積作為調(diào)查結(jié)果。指將所要調(diào)查的事項(xiàng)，采取面對(duì)面、電話或書面的形式向被調(diào)查者提出詢問(wèn)并獲得所需資料的過(guò)程。即以科學(xué)的方法收集商品從生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者的一切與市場(chǎng)營(yíng)銷有關(guān)的問(wèn)題的資料，并予以分析研究的方法。房地產(chǎn)市場(chǎng)一、市場(chǎng)調(diào)查定義就是指以本身商品的消費(fèi)者為對(duì)象，用科學(xué)方法收集消費(fèi)者購(gòu)買以及使用商品的事實(shí)、意見、動(dòng)機(jī)等有關(guān)資料，并予以分析研究的手段。，貼上姓名標(biāo)簽，自我保管。，一把由專案助理保管，一把分由專案和副專交接保管，一把流動(dòng)在業(yè)務(wù)員處。，應(yīng)保持桌面整齊，椅子必須緊靠桌面放好。，并將工作日記呈組長(zhǎng)批閱。，售樓處任何先見到者都必須前往接待，業(yè)務(wù)員對(duì)待客戶須謙恭有禮、精神飽滿、態(tài)度積極。，上班必須身穿制服，男士必須佩戴領(lǐng)帶，女士必須化淡妝。人員不坐柜臺(tái)時(shí)，自用資料（文件夾，筆記本，A、B級(jí)卡等）不得留于桌面上，否則若被沒收需“拿錢來(lái)取”，繳錢全部充入個(gè)案工地基金；，專案助理，副專案三個(gè)人可察看，其他人不得翻看；，不得撕毀或私自留存，特別情況經(jīng)專案授權(quán)的人員可察看；，副專案，專案助理同意，不得翻閱任何銷售資料（售足簽文件夾，已購(gòu)，未購(gòu)，日?qǐng)?bào)表等）；，足，簽，退公證需填寫及提供柜臺(tái)留存之資料需及時(shí)辦理，以免給柜臺(tái)作業(yè)造成困難；；客戶抵押物一律當(dāng)客戶面封存于信封內(nèi)，于預(yù)約單中注明后交給柜臺(tái)；退戶一律憑白單辦理，并由退者本人親筆簽收，本人不能到現(xiàn)場(chǎng)，則代理人需持白單及本人，代理人身份證辦理，必要時(shí)請(qǐng)代理人出示買方來(lái)人的委托書；五、介紹客戶作業(yè)，業(yè)務(wù)員需向?qū)０?，副?；驅(qū)０钢泶蛘泻舨⒏嬷榻B人與被介紹人相互關(guān)系；，首期款全部到位后，由業(yè)務(wù)員填寫介紹費(fèi)明細(xì)表交專案助理審核；業(yè)務(wù)員（經(jīng)手人）及專案助理需簽名；，填寫請(qǐng)款單，附介紹費(fèi)明細(xì)表及介紹人身份證復(fù)印件，電話及被介紹成交戶合同復(fù)印本簽字后交專案審核；，若本公司發(fā)放，送管理部審核；若屬業(yè)主發(fā)放，則需由業(yè)主財(cái)務(wù)或其他人員發(fā)放給介紹人，業(yè)務(wù)員不得代領(lǐng)；，個(gè)案由專案助理建檔備查。三、接待來(lái)人，由各組輪流坐；，除個(gè)人用文件夾，銷平，銷海外不能有其他雜物；，不宜高聲喧嘩或與其他同事聊天或打鬧，也不宜頻繁走動(dòng)，銷售桌不能抽煙；，銷售桌值班人員需大聲告知其他同事“客戶到”并帶領(lǐng)致“歡迎參觀”，同時(shí)迎上前去，引導(dǎo)來(lái)者入座；（首次），需先問(wèn)是否與工地哪位同事有聯(lián)絡(luò)或約定？對(duì)來(lái)過(guò)之客戶，引導(dǎo)入座后找以前聯(lián)絡(luò)之同事，自己重返銷售桌；；，或告知柜臺(tái)安排人員接待；，桌椅歸位，并填寫來(lái)人登記表，表格填寫需切實(shí)準(zhǔn)確，來(lái)人資料留檔詳細(xì)填后放入指定地點(diǎn)檔案夾中；:00（或個(gè)案自定）收集當(dāng)天來(lái)人表；；，同組或其他同事配合倒水，拿印刷品及煙灰缸；，不得給客戶造隨意翻動(dòng)之機(jī)會(huì)。（不要與別人相比，關(guān)鍵在于突破自己）一、儀容儀表，著裝整齊，清潔得體；，鞋面隨時(shí)保證干凈無(wú)塵，女同事著皮鞋，顏色不宜過(guò)于艷麗；，盡量不留長(zhǎng)指甲；；，服務(wù)周到細(xì)致。，跟對(duì)人，用你的實(shí)力掌握你的收入。，只有離開的業(yè)務(wù)員。，不服輸，不能輸，不怕輸。，這個(gè)世界是不理智的。──理財(cái)觀念。l樂觀、達(dá)觀的態(tài)度，盡心盡責(zé)。l對(duì)行業(yè)的認(rèn)識(shí)，最動(dòng)蕩的最穩(wěn)定，親和力認(rèn)識(shí)更多的人。，努力去達(dá)成。，又可以作為終生的事業(yè)。，理念，工作態(tài)度，目標(biāo)與欲望。最好每星期花一二天看看書，增加知識(shí)，并加以實(shí)踐。充分準(zhǔn)備基本資料。應(yīng)設(shè)定目標(biāo)生涯規(guī)劃，該怎么做需要怎么做。克服自己，相信自己的產(chǎn)品。覺得自己無(wú)能才賣高價(jià)位產(chǎn)品。要真誠(chéng)。不能不理客戶。不要過(guò)于流露出這種感情。不了解客戶的需求。確實(shí)有少部分的客戶，逼不得的，只有暫時(shí)放一下“小狗行銷法”，試用產(chǎn)品。不能感到高高在上，客戶會(huì)感到受不了。，業(yè)務(wù)員一定要仔細(xì)地聽，因從客戶說(shuō)中了解放棄最想要的東西。應(yīng)用感覺，發(fā)揮想象力。，比如樣板房。，例房屋水管的問(wèn)題等等，客戶想從中得到保障，現(xiàn)在房子的基本結(jié)構(gòu)業(yè)務(wù)員應(yīng)充分掌握，高層一鋼骨，多層一磚頭，剪力墻：簡(jiǎn)于磚頭與鋼筋之間?！澳銈冞@個(gè)項(xiàng)目是否第一個(gè)項(xiàng)目？”等詳細(xì)問(wèn)題，客戶想從中得到自己是否會(huì)上當(dāng)，怕被騙，因此想要進(jìn)一步去了解。，客戶如果很關(guān)心問(wèn)地很細(xì)，或客戶之間對(duì)于價(jià)格互相討論，這表現(xiàn)出了客戶強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望，此時(shí)業(yè)務(wù)員就應(yīng)該考慮如何來(lái)回答與解決客戶的要求，并要善于觀察思考對(duì)策。）商品有沒有問(wèn)題？公司有沒有問(wèn)題？服務(wù)有沒有問(wèn)題？?jī)r(jià)格有沒有問(wèn)題？總結(jié)：做業(yè)務(wù)一定要有心，“世人無(wú)難事，只怕有心人”客戶的訊息不必說(shuō)太多的話，盡量讓客戶自己表達(dá)，從中獲得訊息?？蛻魹楹我芙^購(gòu)買？，不想告訴你（找到老總），太貴了，對(duì)你的商品沒有信心，不信任你（你可以反同客戶）預(yù)算單位買房或公司買房（如錢有差距的話就想辦法兩邊都有拉進(jìn)）想買可是價(jià)太貴了，想壓低你的價(jià)格：想辦法幫他解決付款方式（有沒有帶錢？要引導(dǎo)他買房子。，不要為傭金而行銷。給客戶看一看小訂、大訂的單子，讓客戶感到緊張、害怕，客戶會(huì)很快做決定。不經(jīng)意地說(shuō)出客戶的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手會(huì)刺激客戶，會(huì)有很大好處。曾經(jīng)怎樣幫助解決買房的問(wèn)題，如付款方式方面等，客戶會(huì)感到很放心。，例：文件夾（價(jià)格表、房型、交通、消息等），讓客戶明白看到，促使他了解相信你的產(chǎn)品。——談話的話速，談話要流暢，表現(xiàn)出專業(yè)水平，應(yīng)與客戶對(duì)答如流，了解周邊個(gè)案情況。讓你的客戶掏腰包基本要素?zé)嵝?、?zhǔn)時(shí)、友善、專業(yè)熱心與友善比較重要，只要做得透徹，有親和力。通過(guò)對(duì)客戶的理想愿望中了解他，獲得一些他購(gòu)買的訊息。賣房子應(yīng)速戰(zhàn)速?zèng)Q，速度快會(huì)比較安全。開啟客戶的心動(dòng)鈕如何發(fā)現(xiàn)客戶的瞬間欲望。對(duì)市場(chǎng)了解，各個(gè)樓盤地段的情況。，客戶絕對(duì)不喜歡不守時(shí)的業(yè)務(wù)員。不是讓客戶感覺，而是要出自真心地幫助客戶，客戶會(huì)很感謝你，最終他還是會(huì)和你買房子。一定要不斷地看書，有空就看各類書籍，增加自己的知識(shí)面，不要什么都不懂。做到在案前訂計(jì)劃與目標(biāo)的習(xí)慣。告訴自己“我能做到，我是一個(gè)頂尖的業(yè)務(wù)員”，但不能自我膨脹，鼓勵(lì)自己向另一個(gè)高峰邁進(jìn)，維持這種感覺。不能報(bào)有無(wú)所謂的態(tài)度。行銷成功二十六招。——未必客戶買一套就是一套，引導(dǎo)他多買幾套。讓客戶很難殺這價(jià)錢，價(jià)格絕不能退得太快，盡量一折一折的退?！谧疃虝r(shí)間內(nèi)讓客戶有第一印象，介紹模型非常重要，有一定流程。例如：給自己訂一個(gè)目標(biāo)，如一個(gè)億銷售的案子，給自己定一個(gè)四、五千萬(wàn)業(yè)績(jī)的目標(biāo)，鞭策自己去達(dá)到這個(gè)目標(biāo)?？蛻舯銜?huì)覺得你對(duì)他說(shuō)的話很感興趣，他便會(huì)滔滔不絕地講下去，讓你更深層了解他的底細(xì)，偶爾提些問(wèn)題，時(shí)機(jī)成熟時(shí)，便點(diǎn)到為止。有時(shí)可以采取演戲的方式，逼客戶“投降”，采取一些技巧。有的客戶對(duì)買房不懂，不要很無(wú)禮地找出他的錯(cuò)誤，應(yīng)慢慢地講解給這些客戶聽?？蛻舨幌矚g業(yè)務(wù)員與他爭(zhēng)，即使業(yè)務(wù)員贏了，結(jié)果客戶也會(huì)失去?？蛻粢呀?jīng)有點(diǎn)動(dòng)搖，業(yè)務(wù)員要把優(yōu)點(diǎn)說(shuō)給客戶聽，幫助他做決定。拿實(shí)際的東西給客戶作比較，舉出產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)來(lái)說(shuō)明價(jià)格的合理。找一個(gè)與客戶相似的例子，舉給客戶聽。，例：付款方式如何的輕松，按時(shí)交房、證明交通的便捷等。這樣做會(huì)讓客戶更快決定買下你的房子。避免講一些讓客戶感到緊張的字眼，做一個(gè)道德的業(yè)務(wù)員，給一個(gè)理由告訴客戶為什么這房子適合客戶，理由是什么。收集客戶的問(wèn)題點(diǎn)，不能死記某一樣?xùn)|西，應(yīng)該視具體情況與人來(lái)決定。三要素（行銷成功）：態(tài)度、幽默、行動(dòng)個(gè)人親和力，讓客戶很快接受你，有禮貌行動(dòng)：決不放棄，要求客戶買下房子。要有競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)敢去拼，注重低價(jià)位盤子，這些客戶會(huì)帶來(lái)更多的客戶。累計(jì)無(wú)形資產(chǎn)，即使賣完房子也要保持朋友的關(guān)系。要讓他相信你，因此，得與他交朋友。、需要的、了解的，應(yīng)替客戶想一想，了解之后知道他的需要，了解他的能力，有助于了解，應(yīng)旁敲側(cè)擊展開了解。存心不良欺騙是出賣了自己的人格，世間還有比人格更為至高無(wú)上的了嗎？只求目的，不擇手段是絕對(duì)的錯(cuò)誤！，聯(lián)手開拓地利協(xié)作誰(shuí)能夠創(chuàng)新，誰(shuí)就能領(lǐng)先誰(shuí)能夠超越，誰(shuí)就能出人頭地保持尖端的突破力，才會(huì)打開新天地創(chuàng)意因素：好奇心──接受問(wèn)題能力流暢性──思路靈活靈活性──思考彈性，角度跳躍──獨(dú)創(chuàng)性重組性恒心與毅力基本要求：行銷的游戲規(guī)則業(yè)務(wù)的概念最基本的早期時(shí)，就是花勞力把東西賣掉，因素之一。欺騙──走向自我毀滅欺騙了人一次，為了硬頭皮撐下去，不得不欺騙第二次。以誠(chéng)懇的態(tài)度待人，設(shè)身處地替別人打算；懂得寬容；樂于成人之美，樂聞人之譽(yù)。用自己的能力掌握自己的待遇，是最公平的。既然你無(wú)法離開工作，那就去熱愛他，熱愛是最好的老師。人最容易涌陷入習(xí)慣性的網(wǎng)中不知自拔，因而它舒適又安全。人的感情又永遠(yuǎn)只能發(fā)泄而不能負(fù)載。基于誠(chéng)懇的交談，使對(duì)方得到真實(shí)的實(shí)惠，正是語(yǔ)言的妙處。走進(jìn)對(duì)方，最不可思議的是深切擊破人的內(nèi)心，讓人處處感到是利已而非利人。個(gè)性在挑戰(zhàn)之間樹起一道心墻。人們的談吐變得異常沉重，謹(jǐn)慎。言語(yǔ)──人性的誘惑人，最大的特性是最善于保護(hù)自