【正文】 該是非搶不可的，如真談不下來，進行人海戰(zhàn)術(shù)。舉事實的例子給客戶聽，告訴他房子可以增值的實際問題，還可舉交通等方面。，讓客戶感覺價格合理，用同地段同類產(chǎn)品比較給客戶看?？蛻舻钠诖酒谕玫降拇蟾庞幸韵聨醉棧?，比如針對價格等等，也許不需要把產(chǎn)品講得太透明，太煩瑣。不要讓客戶感覺到你在賣東西，“生意不在人意在”，讓他感到買你的東西能得到好處。，老客戶非常重要，客戶介紹客戶，房子是不動產(chǎn)，俗話說“有土始有財“，說實話是重要的。，人們通常會請朋友幫忙，基本上都想和朋友做生意，客戶通常對陌生人產(chǎn)生不信任感。這種違心的欺騙隨著時間推移暴露無遺。人在生命的參與中盡享人生的風(fēng)流。敬業(yè)、樂群任何職業(yè)都有其不可磨滅的神圣性；任何工作都有其獨有的可敬處。人是情緒化的產(chǎn)物，感情用事超過理智的抉擇。朋友之間，變得格外小心，稍有不慎，就會引起警覺，加以防備，來避免自身傷害?，F(xiàn)代工商社會，主客觀限制人真實的表現(xiàn)自我，而表現(xiàn)出虛偽。人何曾吝嗇起來了呢？也許是別人不曾露出過笑臉，那你的笑容可掬更顯得難能可貴。它是極為常見的，愈為人所忽略，而愈是這些遺忘的常常散發(fā)出人性的光輝。適當(dāng)把握良機、以逸待勞、對癥下藥、適度點撥，意想不到的結(jié)果便會出現(xiàn)。只要你有耐心善于傾聽，學(xué)會關(guān)注，你會發(fā)現(xiàn)人們大都在毫無選擇渲泄感情，并無確切指明。誠干中，形干外，以自己獨有的坦率、真誠走出一片蔚藍(lán)。不了解人性，不能把握人性，不能知變而應(yīng)變，勢必舉步艱難，動輒得咎。世事洞明皆學(xué)問，人情練達(dá)遍地金。能了解人性的弱點，卻不擊破人性的缺點；明知別人占了便宜，還讓他三分。一個善用機智的人，不但能在任何場合，任何地點，盡量運用他所知道的事物來作為他談話的資料，并且還能夠適當(dāng)?shù)乩盟恢赖氖挛飦硌陲椝臒o知?？鞓纷罹哂懈腥?。把握現(xiàn)實，分享別人快樂。權(quán)力感與影響力：影響周遭的人群滿足自己的需要，使自己成為別人眼中重要人物，而彼此信賴。發(fā)揮自己長處是每個人面臨的最大挑戰(zhàn)。生活架構(gòu)里，找到歸屬感。你我如此平凡，又如此幸運。面對生命謝幕，你不曾真實的活過！實現(xiàn)自我。掌握自己的命運成為自己的主宰。留得青山在，不怕沒柴燒，永遠(yuǎn)保持健康的高峰狀態(tài)，即使有所挫折，也會東山再起。健康、活力盡管你能做出最驚人的偉業(yè)，卻無法創(chuàng)造出第二個自己。許多事正因為你我不善于吃虧而失去了很多。絕對不要怕誠信吃虧！暫時的失去也是為了更多的得到。誠實的面貌是最佳的介紹信；良好的心胸是無上的信用。能夠為別人著想，才有相當(dāng)?shù)挠^察空間，相當(dāng)?shù)纳罱?jīng)驗。成長的過程原本就包含著無限的痛苦。每經(jīng)歷一次挫折，便產(chǎn)生更大的決心和勇氣；即使到達(dá)成功之路的終站，也始終保持住那股不屈不撓的奮斗精神，隨時迎接再一次挑戰(zhàn)的精神。堅忍，誰能夠保有它，誰就可以出人頭地；誰能夠取得它，誰就可以登峰造極。志氣一經(jīng)喚起，仍要不斷注意教育，保持其銳利、新鮮的狀態(tài)。成功不帶絲毫的勉強。內(nèi)外生命的歷程，都必須由內(nèi)心的塑造表現(xiàn)出來。不要怕挑毛病，挑剔是顧客的權(quán)利，有挑剔才有購買的意愿人，是最聰明的動物，卻往往做出一些連自己都難以置信的愚蠢的事情。自信心是比金錢、智慧、家世、朋友更有助于發(fā)展自己事業(yè)的利器。推銷（Selling）： 將產(chǎn)品出處告訴消費者，讓他們買后得到好處與方便，提高生活品質(zhì)，增加生產(chǎn)效率。近年來，隨著全球環(huán)境日益惡化，能源短缺加重，地區(qū)沖突升級，以對全世界以自我為中心無休止地追求市場機會和利潤所造成的糾紛時，帶動產(chǎn)品愈來愈劇烈，出現(xiàn)了“人類觀念”。只要你投入，就會有相當(dāng)?shù)膱蟪辍ゴ蟮谋ж?fù)，開闊的胸襟，彬彬有禮的風(fēng)度，一瀉千里的辯才，認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度和熱忱、關(guān)懷，給民眾以建議性的咨詢顧問。求婚、謀職、處事、夫妻之間、作家、畫家、政客等。行銷包容了企業(yè)管理學(xué)、社會學(xué)、心理學(xué)、行為科學(xué)、請函學(xué)問，同時生成體系，從實務(wù)開始，在理論上生根，最后演變成科學(xué)，進入藝術(shù)的境界。它包括了：事前：了解四周環(huán)境，調(diào)查市場需求，分析、預(yù)測，規(guī)劃產(chǎn)品，訂出合理價格，選擇適當(dāng)?shù)匿N售網(wǎng)，編出廣告預(yù)算、促銷政策等。全體跟讀：。全體跟讀：我要用全身心的愛來迎接今天，堅持不懈，直到成功。全體跟讀：我選擇的道路充滿機遇，也有辛酸與絕望。失敗不再是我奮斗的代價。我要自然界最偉大的奇跡。目事中：人力推銷，研究推銷技巧（接近、交談、表演、拿訂單、顧客管理等）。運用雙手的人是勞工；運用雙手和頭腦的人是舵工；運用雙手和頭腦與心靈的人是藝術(shù)家；運用雙手和頭腦與心靈及兩條腿的是行銷員。會做行銷，別人才會承認(rèn)你做“好”了人，在蕓蕓眾生中，占有一席之位。提高整個新生活品質(zhì)。抓住機會作最大的利用！行銷業(yè)觀：19世紀(jì)初的三十年里，是生產(chǎn)產(chǎn)品的導(dǎo)向時期，生產(chǎn)供不應(yīng)求。實現(xiàn)真正人類需要力量。行銷包括上面所有名詞，以上任一名詞不能全然包括“行銷”。它是人生最可靠、最可貴的資本。誰都不愿見到自己慢性自殺，誰都不希望自己摧毀自己。一個浪費自己生命力的人，比那些浪費自己家財做敗家子，更令人不可饒恕。黎明前的黑暗，有極大的耐力與勇氣，才足以突破。野心比志氣更使人蠢蠢欲動，它原是人性中未經(jīng)教化的原始欲望。堅忍必須百分之百出自內(nèi)心，必須以自己的意志與毅力來灌溉、培養(yǎng)，一點一滴地琢磨，一點一滴累積，才可以漸漸地匯聚成自己內(nèi)在最雄厚的財富，任何人抱不走，奪不去。堅忍是突破任何困難最有效的武器，是解除一切困難最有用的金鑰匙。只有不向環(huán)境低頭的人，才有征服環(huán)境的一天。凡事能設(shè)身處地想一想，就不會有太多的怨尤，太多的責(zé)難。任何一個人，由于主觀上一些大家知道的原因，本身成多或少，都會有一些“虛”的成份存在?！俺砸粔q，長一智”，你永遠(yuǎn)站在河對岸，總不會生出翅膀來讓你飛到彼岸去?；嫉没际?，刁鉆圓滑對個人品格淘汰，將是致命打擊。努力拓展事業(yè)的同時，更要隨時維護自己最偉大的本錢──身體。若是疏于對健康的重視，一旦壯志未酬，身先瘁，這份含恨不曾明目的悲傷，有誰能給以慰籍？沒有娛樂、沒有消遣、沒有朋友、沒有……孤獨、寂寞、缺乏人情味，生命異常脆弱，稍有不如意，便一蹶不振，消沉下去。一成不變的生活不是我們想要的生活。正視自己的“弱點”，更重視自己的“長處”，這是你所以是你的質(zhì)的所求，更是立世的實力基礎(chǔ)。在生命的每一天，我們都傾注自己的心力，我們擁有最充實、最豐富、有意義的人生。人由一種情境到另一種情境往往不會有原有的能力標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)校也無法教人有什么超常發(fā)揮。擺脫角色的束縛：束縛使人僵化，限制人正常能力發(fā)揮，表現(xiàn)真正的自己，清晰地表達(dá)自己，表現(xiàn)自己沖動與強力。開放心胸：互相依靠，人在相互依靠中，共同追求完美；心要的自主行為只是手段而非目的。把握現(xiàn)實，才會在崛起的的人群中突出自己。發(fā)自心性的怡悅，才會對世界接納和寬容。就像一個卓越的廚師，這依賴經(jīng)驗判斷，更需要自我教育。人人都有發(fā)表欲，人人都有自己主張，不要搶在別人前面發(fā)表自己意見，對任何足以傷感情的話，敢隨時克制；多為別人想想，假如我是會怎樣。有處世的熱心，待人的熱忱。打開人性的灰箱，你我是朋友以良好的風(fēng)度、優(yōu)美的儀態(tài)，亮出你的青春護照；以個人的內(nèi)蘊的美質(zhì)學(xué)識德性，走進人的心里。最沉默的人，都有濃郁的發(fā)表欲。有的不過是在證明一下自己的存在。當(dāng)對方不設(shè)防的時候，他已把你從陌生看成自己的知音。人與人曾經(jīng)熟悉的變得陌生而遙遠(yuǎn)，而陌生的又將成為恒久的缺憾。你確是因為別人而存在，更是因為得到愛而要付出愛，而這絕無任何的勉強與做作，而全然是一種心性的自然流露。人們的談吐變得異常沉重，謹(jǐn)慎。走進對方，最不可思議的是深切擊破人的內(nèi)心，讓人處處感到是利已而非利人。人的感情又永遠(yuǎn)只能發(fā)泄而不能負(fù)載。既然你無法離開工作，那就去熱愛他，熱愛是最好的老師。以誠懇的態(tài)度待人，設(shè)身處地替別人打算；懂得寬容；樂于成人之美，樂聞人之譽。存心不良欺騙是出賣了自己的人格，世間還有比人格更為至高無上的了嗎？只求目的，不擇手段是絕對的錯誤！，聯(lián)手開拓地利協(xié)作誰能夠創(chuàng)新，誰就能領(lǐng)先誰能夠超越，誰就能出人頭地保持尖端的突破力，才會打開新天地創(chuàng)意因素：好奇心──接受問題能力流暢性──思路靈活靈活性──思考彈性，角度跳躍──獨創(chuàng)性重組性恒心與毅力基本要求：行銷的游戲規(guī)則業(yè)務(wù)的概念最基本的早期時，就是花勞力把東西賣掉，因素之一。要讓他相信你，因此，得與他交朋友。要有競爭意識敢去拼，注重低價位盤子，這些客戶會帶來更多的客戶。三要素（行銷成功）：態(tài)度、幽默、行動個人親和力，讓客戶很快接受你，有禮貌行動：決不放棄，要求客戶買下房子。避免講一些讓客戶感到緊張的字眼，做一個道德的業(yè)務(wù)員，給一個理由告訴客戶為什么這房子適合客戶，理由是什么。，例：付款方式如何的輕松，按時交房、證明交通的便捷等。拿實際的東西給客戶作比較，舉出產(chǎn)品的優(yōu)點來說明價格的合理?？蛻舨幌矚g業(yè)務(wù)員與他爭，即使業(yè)務(wù)員贏了，結(jié)果客戶也會失去。有時可以采取演戲的方式，逼客戶“投降”，采取一些技巧。例如：給自己訂一個目標(biāo)，如一個億銷售的案子，給自己定一個四、五千萬業(yè)績的目標(biāo)，鞭策自己去達(dá)到這個目標(biāo)。讓客戶很難殺這價錢，價格絕不能退得太快，盡量一折一折的退。行銷成功二十六招。告訴自己“我能做到，我是一個頂尖的業(yè)務(wù)員”，但不能自我膨脹，鼓勵自己向另一個高峰邁進，維持這種感覺。不是讓客戶感覺，而是要出自真心地幫助客戶，客戶會很感謝你，最終他還是會和你買房子。，客戶絕對不喜歡不守時的業(yè)務(wù)員。開啟客戶的心動鈕如何發(fā)現(xiàn)客戶的瞬間欲望。通過對客戶的理想愿望中了解他，獲得一些他購買的訊息。讓你的客戶掏腰包基本要素?zé)嵝?、?zhǔn)時、友善、專業(yè)熱心與友善比較重要，只要做得透徹，有親和力。，例：文件夾（價格表、房型、交通、消息等），讓客戶明白看到，促使他了解相信你的產(chǎn)品。不經(jīng)意地說出客戶的競爭對手會刺激客戶，會有很大好處。，不要為傭金而行銷。）商品有沒有問題？公司有沒有問題？服務(wù)有沒有問題？價格有沒有問題？總結(jié)：做業(yè)務(wù)一定要有心，“世人無難事，只怕有心人”客戶的訊息不必說太多的話，盡量讓客戶自己表達(dá)，從中獲得訊息?！澳銈冞@個項目是否第一個項目？”等詳細(xì)問題，客戶想從中得到自己是否會上當(dāng)，怕被騙，因此想要進一步去了解。，比如樣板房。，業(yè)務(wù)員一定要仔細(xì)地聽，因從客戶說中了解放棄最想要的東西。確實有少部分的客戶，逼不得的，只有暫時放一下“小狗行銷法”，試用產(chǎn)品。不要過于流露出這種感情。要真誠?？朔约海嘈抛约旱漠a(chǎn)品。充分準(zhǔn)備基本資料。最好每星期花一二天看看書，增加知識，并加以實踐。，理念，工作態(tài)度，目標(biāo)與欲望。，努力去達(dá)成。l樂觀、達(dá)觀的態(tài)度，盡心盡責(zé)。，這個世界是不理智的。，跟對人，用你的實力掌握你的收入。三、接待來人，由各組輪流坐；，除個人用文件夾，銷平，銷海外不能有其他雜物；，不宜高聲喧嘩或與其他同事聊天或打鬧，也不宜頻繁走動，銷售桌不能抽煙；，銷售桌值班人員需大聲告知其他同事“客戶到”并帶領(lǐng)致“歡迎參觀”，同時迎上前去，引導(dǎo)來者入座；（首次），需先問是否與工地哪位同事有聯(lián)絡(luò)或約定？對來過之客戶，引導(dǎo)入座后找以前聯(lián)絡(luò)之同事，自己重返銷售桌；；，或告知柜臺安排人員接待；，桌椅歸位，并填寫來人登記表，表格填寫需切實準(zhǔn)確，來人資料留檔詳細(xì)填后放入指定地點檔案夾中；:00（或個案自定）收集當(dāng)天來人表；；，同組或其他同事配合倒水，拿印刷品及煙灰缸；，不得給客戶造隨意翻動之機會。，上班必須身穿制服，男士必須佩戴領(lǐng)帶，女士必須化淡妝。，并將工作日記呈組長批閱。，貼上姓名標(biāo)簽，自我保管。即以科學(xué)的方法收集商品從生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消費者的一切與市場營銷有關(guān)的問題的資料，并予以分析研究的方法。事實的詢問意見的詢問動機的詢問所謂觀察調(diào)查法是指由調(diào)查人員或機器在調(diào)查現(xiàn)場從旁邊觀察消費者的動作，而以該動作的聚積作為調(diào)查結(jié)果。在擬訂正式調(diào)查計劃之前，市場調(diào)查人員必須對公司的歷史、產(chǎn)品競爭者、分配渠道與方法、消費者購買習(xí)慣、廣告銷售和促銷方法等情況詳加了解，從中找出問題的重點，并深入研究中間的因果關(guān)系。確定研究范圍。次級資料的來源政府機關(guān)、金融機構(gòu)所統(tǒng)計、公布的資料同業(yè)公會、商會及各種職業(yè)團體所公布的資料。廣告代理商或各種廣告媒體所發(fā)布的資料。公司本身有關(guān)的各種資料。問單隨機抽樣計劃抽樣法分層抽樣法編輯編號制表分析與解釋一般而言，房地產(chǎn)市場調(diào)查人員所擬寫的市場調(diào)查報告應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：前言當(dāng)前市場分析區(qū)域市場調(diào)查分析主要個案分析與比較本案基地與環(huán)境分析規(guī)劃分析與建議價格與貸款政策推出時機分析結(jié)論踏街表個案市調(diào)表市調(diào)分析表詳見具體表單房地產(chǎn)基本知識（含客戶購房見識）房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進入流通領(lǐng)域進行交易的市場。 也就是房地產(chǎn)再次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場。什么是商品房？答：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。安居房成本價由征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（包括50%小區(qū)級非經(jīng)營性公建配套費）、管理費、貸款利息和稅金構(gòu)成。 購買標(biāo)準(zhǔn)：購買上海浦西地區(qū)和浦東陸家嘴中央商務(wù)區(qū)的新建內(nèi)銷商品住宅每套建筑面積在80平方米以上（含80平方米）、價值在40萬元以上（含40萬元）的可申報1個藍(lán)印戶口；購買除陸家嘴中央商務(wù)區(qū)以外的浦東地區(qū)新建內(nèi)銷商品住宅，建筑面積在120平方米以上（含120平方米）且房屋