【文章內容簡介】 每一步驟進行討論情況分析。在擬訂正式調查計劃之前，市場調查人員必須對公司的歷史、產(chǎn)品競爭者、分配渠道與方法、消費者購買習慣、廣告銷售和促銷方法等情況詳加了解，從中找出問題的重點，并深入研究中間的因果關系。非正式調查。非正式調查又稱預備調查。是對日前調查范圍有關的一切資料的分析，如同業(yè)與政府的資料，專家的意見或消費者的意見。確定研究范圍。經(jīng)過情況分析與非正式調查后，可使假設減少到幾個甚至一個，從而確定出研究的計劃與范圍。資料可分為兩類，初級資料（或原始資料）。指專為某項計劃而收集或實驗而得的資料；次級資料（或二手資料），指原始資料經(jīng)過整理后所形成的可為他人利用的資料。次級資料的來源政府機關、金融機構所統(tǒng)計、公布的資料同業(yè)公會、商會及各種職業(yè)團體所公布的資料。如建工集團、房管機構等。市場研究機構。如中信、中行經(jīng)濟研究所、規(guī)劃研究所等。廣告代理商或各種廣告媒體所發(fā)布的資料。國內、外大學的出版物。各種基金會所實行的研究計劃及報告。國內外公共圖書館所公布的資料。公司本身有關的各種資料。原始資料的收集方法調查法：人員調查法；電話調查法；通訊調查法觀察法在調查法中，將調查表設計得周密理想是最為重要的一環(huán)。由于消費者的數(shù)目龐大，如果要調查全部消費者，事實上是行不通的，在時間與金錢上不經(jīng)濟。因此在全部消費者中，選擇一部分具有代表性的進行調查的方法稱為選樣或抽樣。問單隨機抽樣計劃抽樣法分層抽樣法編輯編號制表分析與解釋一般而言，房地產(chǎn)市場調查人員所擬寫的市場調查報告應當包含以下內容：前言當前市場分析區(qū)域市場調查分析主要個案分析與比較本案基地與環(huán)境分析規(guī)劃分析與建議價格與貸款政策推出時機分析結論踏街表個案市調表市調分析表詳見具體表單房地產(chǎn)基本知識（含客戶購房見識） 什么是房地產(chǎn)一級市場？答：房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或將農村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。 什么是房地產(chǎn)二級市場？答：房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規(guī)定可以轉讓的土地，進入流通領域進行交易的市場。 什么是房地產(chǎn)三級市場？答：房地產(chǎn)三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉賣或轉租的市場。也就是房地產(chǎn)再次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產(chǎn)三級市場也包括房屋的交換、抵押、典當?shù)攘魍ㄐ问健? 什么是商品房？答：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)批準用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。商品房按銷售對象可分內銷商品房和外銷商品房。內銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權出讓形式，經(jīng)過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內范圍（目前不包括香港特別行政區(qū)、澳門和臺灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品房是指房開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內、外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。 什么是單位產(chǎn)權房？答：單位產(chǎn)權房（或系統(tǒng)產(chǎn)權房），是產(chǎn)權屬單位所有的房屋。這種房屋一般沒有申報商品房計劃，是單位自建或者參加聯(lián)建，又是自己使用的住宅和其他建筑物。 什么是使用權房？答：房屋只有使用權，沒有產(chǎn)權，俗稱使用權房。嚴格來說，所謂購買使用權只是房屋所有人和使用人之間的一種租賃關系。 什么是安居房？答：根據(jù)《上海市安居工程實施方案》規(guī)定，安居房是指：“直接以成本價向中低收入家庭出售而建設的住房“?，F(xiàn)階段安居房按成本價向中低收入家庭無房、危房戶和住房困難戶出售。安居房成本價由征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費（包括50%小區(qū)級非經(jīng)營性公建配套費）、管理費、貸款利息和稅金構成。根據(jù)上海市房屋土地管理局和上海市住宅發(fā)展局1996年規(guī)定：購房人可按安居房的成本價購買，也可按職工當年配售自住公房的價格購買。但差價應由所在單位承擔，或由家庭成員各自單位協(xié)商承擔。中低收入家庭的標準和住房困難的標準，由市房改辦規(guī)定。 安居房購買后可按有關職工所購公有住房上市出售的規(guī)定上市。 什么叫平價房？答：平價房是根據(jù)國家安居工程實施方案的有關規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住房困難戶為解決對象，通過配售形式供應、具有社會保障性質的經(jīng)濟適用住房。其建房土地由政府劃撥，配售對象及配售價格由政府管理部門審核認定。 購買內銷商品房的對象有哪些規(guī)定？答：上海內銷商品房購買對象已逐步擴大，目前可購買上海內銷商品房的對象為：境內外企業(yè)、事業(yè)單位、機關、團體、其他組織及具備合法身份證明的中國公民、在境外留學或工作未取得長期居留權的中國公民、在境內注冊的“三資“企業(yè)（限于購買新建內銷商品住宅，供本單位員工居住）。購買外銷商品房的對象有哪些規(guī)定？答：外銷商品房可以出售給除法律另有規(guī)定外的中華人民共和國境內外的公司、企業(yè)、其他組織和個人。1購買上海新建內銷商品住宅，申報藍印戶口有什么規(guī)定？答：申報藍印戶口有以下規(guī)定：(1) 購買住宅類型：在上海注冊并具有房地產(chǎn)開發(fā)資質的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在上海行政區(qū)域范圍內投資建造并自主經(jīng)營，依法取得《內銷商品房預售許可證》或《房地產(chǎn)權證》后，首次預售或出售的新建內銷商品住宅。(2) 購買標準：購買上海浦西地區(qū)和浦東陸家嘴中央商務區(qū)的新建內銷商品住宅每套建筑面積在80平方米以上（含80平方米）、價值在40萬元以上（含40萬元）的可申報1個藍印戶口；購買除陸家嘴中央商務區(qū)以外的浦東地區(qū)新建內銷商品住宅，建筑面積在120平方米以上（含120平方米）且房屋總價值在40萬元以上（含40萬元）的，可申報2個藍印戶口；購買除陸家嘴中央商務區(qū)以外的浦東地區(qū)新建內銷商品住宅，建筑面積在160平方米以上（含160平方米）且房屋總價值在40萬元以上（含40萬元）的，可申報3個藍印戶口。(3) 申報藍印戶口對象：購房者如是單位可為其職工申報，購房者如為個人可為其本人或配偶或其他直系親屬申報藍印戶口（如為其配偶或其他直系親屬申報藍印戶口，須提供與購房人本人關系的公證書）。(4) 申報藍印戶口者的條件：除購房者的未成年子女外，其余對象應具備18周歲以上；具有完全民事行為能力；具有高中以上文化程度；有正當?shù)木幼±碛桑环嫌媱澤?；未曾勞教或追究刑事責任?什么是房屋建筑面積、住宅使用面積和居住面積？答：房屋建筑面積是房屋各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻面積水平截面計算。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結構面積三部分。住宅使用面積是指住宅分戶門內全部可供使用的凈面積的總和，包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺和室內走道、室內樓梯等等。 住宅居住面積是指住宅分戶門內的臥室和起居室等的凈面積的總和。1建筑面積計算有什么規(guī)則？答：建筑面積有以下計算規(guī)則：(1) 計算建筑面積的范圍：1) 單層建筑物不論其層高均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒角以上的外圍水平面積計算。單層建筑物內如帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積。2) 多層建筑物的建筑面積按已建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒角以上外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。3) 、半地下室、地下車庫、倉庫、商店、地下指揮部等及相應出入口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算。4) 用深基礎做架空層加以利用，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。5) ，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。6) 穿過建筑物的通道和建筑物內的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。7) 電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。8) 舞臺燈光控制室按圍護結構外圍水平面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積。9) 建筑物內的技術層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，按其墻外圍水平面積計算建筑面積。10) 與建筑物連接的有柱雨篷按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨篷按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。11) 有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。12) 突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。13) 突出墻外的門斗按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。14) 封閉陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。15) 建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一增計算建筑面積。16) 兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。17) 室外樓梯作為主要通道和用于疏散的，按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。18) 跨越其他建筑物、構筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積，多層者按多層計算。19) 室內體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，（多層按多層計算）。20) 原始設計為假層（含頂層閣）屋面全部翻高后，按實際計算建筑面積。(2) 不計算建筑面積的范圍：1) 突出墻面的構件和藝術裝飾，如：柱、垛、勒角、臺階、無柱雨篷等。2) 檢修、消防等用的室外爬梯。3) 、夾層。4) 構筑物，如：獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲油（水）池、儲倉、地下人防干、支線等。5) 建筑物內外的操作平臺、上料平臺，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。6) 沒有圍護結構的屋頂水箱，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。7) 單層建筑物內分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間。8) 、半地下室深基礎地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。9) 崗亭、警亭、書報亭等。10) 里弄房屋后天井內的天棚。11) 利用馬路、通道及隙地所搭棚架。12) 閣樓。13) 房屋的平臺、曬臺、花臺、屋頂平臺等。(3) 其他：在計算建筑物面積時，如遇上述以外的情況，可參照上述規(guī)則精神辦理。1公用建筑面積分攤有什么規(guī)則？答：公用建筑面積按以下規(guī)則分攤：(1) 分攤原則：1) 房屋公用建筑面積分攤以幢為單位。公用建筑面積分攤僅限于本幢內的公用建筑面積。與幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)房等）不得分攤到本幢房屋內。2) 房屋公用建筑面積按各戶套內建筑面積乘以房屋內相關面積的比例進行分攤。公用建筑面積分攤后，不劃分各戶攤得面積的具體部位。公用建筑面積部位一經(jīng)分攤，任何人不得侵占或改變其原始設計的使用功能。3) 商、住、辦綜合樓，其房屋內各部位使用功能，房型分隔差異較大，應根據(jù)其用途或房型分隔的不同，按相關面積比例先行分攤全幢公用建筑面積（此次分攤的最小單位為層），然后再分攤各自公用建筑面積。4) 商品房按“套”或“單元”出售。商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（以下稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積。套（單元）建筑面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積(2) 計算方法：1) 套內建筑面積由以下三部分組成：A、 套（單元）內的使用面積；套內使用面積的計算應符合下列規(guī)定：a、 160