【文章內(nèi)容簡介】 的經(jīng)濟快速發(fā)展以及城市規(guī)劃發(fā)展變化，造成深圳特區(qū)土地稀缺、需求不斷增加，令到深圳特區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)一派繁榮，正因土地稀缺和需求增量，同時帶動了二手樓交易逐年大幅增長，96年至03年增長率為40%。我們可以從下列數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明二手樓的發(fā)展前景：2004年二、三級市場銷售面積對比：二級：820萬㎡ 三級：685萬㎡2005年1月6月銷售面積對比：二級：㎡ 三級：㎡與一手基本持平,%2003年竣工面積5580萬㎡。2004年竣工面積6200萬㎡, 。深圳三級市場的發(fā)展趨勢及因素:2003年羅湖、福田兩區(qū)10年內(nèi)零批地，直接影響兩區(qū)購買力轉(zhuǎn)投二手樓。大量一手樓上市充裕二手樓房源；專業(yè)中介代理被社會接受認同；二手樓按揭開放；二手樓被社會接受；較高房價交易會大幅增長。從以上各因素表明了三級市場在未來置業(yè)中占有了主導作用。三級市場經(jīng)營模式的歷程：96年前房地產(chǎn)在封閉管理模式下，三級市場基本就只是單一的租賃業(yè)務。96年00年間隨著房地產(chǎn)業(yè)的改革開放，三級市場開始活躍，經(jīng)營者普遍選擇租賃寫字樓經(jīng)營：00年后隨著一些外資中介公司進入，地鋪經(jīng)營的模式有如雨后春筍遍地開花；同時三級市場交易競爭進入了白熱化時代。第三部 房地產(chǎn)基礎知識、二手樓買賣手續(xù)辦理程序及費用一、房地產(chǎn)基礎知識房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱，它包括房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)即房產(chǎn)和地產(chǎn)有機結合的統(tǒng)一整體。房地產(chǎn)市場，是房產(chǎn)交換和土地使用權轉(zhuǎn)讓的場所，是房地產(chǎn)業(yè)所聯(lián)系的多種交換關系的總和，是土地和房屋商品化的必要途徑?！胺康禺a(chǎn)”是房屋建筑物與土地的總稱，又稱不動產(chǎn)，即土地、土地上建筑物及附著在其上的各種權益的總和。房產(chǎn)又稱物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋和構筑物。地產(chǎn)是能夠為其權利人帶來受益或滿足其權利人工作、需要的土地資產(chǎn)，即土地的經(jīng)濟形態(tài)。是經(jīng)過人類加工、凝聚了人類勞動的社會資產(chǎn)，是土地所有者的財產(chǎn)和資產(chǎn)。地產(chǎn)特性：供給的稀缺性位置的固定性功能的永久性質(zhì)量的差異性房地產(chǎn)特征：自然特征經(jīng)濟特征自然特征：A、位置的固定性B、使用的耐久性C、資源的有限性D、物業(yè)的差異性經(jīng)濟特征：A、生產(chǎn)周期長B、資金非常密集C、房地產(chǎn)有增值性區(qū)別：房產(chǎn)是建筑產(chǎn)品，地產(chǎn)是經(jīng)過開發(fā)可供建設之用的土地?！胺俊笔巧鐣漠a(chǎn)物，“地”是自然的產(chǎn)物。房地產(chǎn)市場是地產(chǎn)和房產(chǎn)買賣市場，即房屋建筑物商品交換的場所和地產(chǎn)使用權商品轉(zhuǎn)讓交換關系的總和。是土地和房屋商品化的必要途徑。房地產(chǎn)交易活動主要有：房屋的買賣、租賃、抵押、互換、典當?shù)?。一、常用名詞基本解釋（一）名詞解釋建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。建筑容積率：是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率＝總建筑面積247。建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會越高。綠化率：是指規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。樓間距：東西向樓間距為1：1，南北偏東為1：，南北向為1：。建筑層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有個要求，這個高度就叫層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相 鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸?！蹲≌ㄖ?shù)協(xié)調(diào)標準》（GBI10087）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：、。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。人口凈密度：每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。進深：在建筑學上指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。開間：即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，因為就一個自然間的寬度而言，故又稱為開間。公攤面積：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： （1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； （2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。1共有建筑面積：房屋系指各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積。1公用建筑面積：公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積1公用建筑面積分攤系數(shù)：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分攤系數(shù)。1銷售面積：銷售面積是指商品房按”套”或”單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（ 以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。1陽臺：陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。1平臺：平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。1走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。1地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。1半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者。居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。2住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。2公共服務設施用地：公共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。 2道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。2公共綠地：公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。2建筑線：建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。2玄關：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的”領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。2隔斷：指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?2過道：指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。2鋼結構：是指承重的主要構件是用鋼材料建造的，包括懸索結構。鋼、鋼筋混凝土結構：是指承重的主要構件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。3鋼筋混凝土結構：是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結構、大模板現(xiàn)澆結構及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結構的建筑物。3混合結構：是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。3框架結構：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。3磚混結構：承重的主要結構采用梁、柱和墻體建造。梁和柱是指磚混結構房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。3框剪結構：框架剪力墻結構也稱框剪結構，這種結構是在框架結構中布置一定數(shù)量的剪力墻，構成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度，框剪結構的受力特點，是由框架和剪力墻結構兩種不同的抗側力結構組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結構中的框架，剪力墻在框剪結構中也不同于剪力墻結構中的剪力墻。3墻：墻是建筑物的承重構件和圍護構件。作為承重構件，承受著建筑物由屋頂或樓板層傳來的荷載，并將這些荷載再傳給基礎。作為圍護構件，外墻起著抵御自然界各種因素對室內(nèi)侵襲的作用，內(nèi)墻起著分隔房間、創(chuàng)造室內(nèi)舒適環(huán)境的作用。3橫墻、山墻、縱墻：凡沿建筑物短軸方向布置的墻稱橫墻，橫向外墻一般稱山墻；而沿建筑物長軸方向布置的墻稱縱墻，縱墻有內(nèi)縱墻與外縱墻之分；在一片墻上，窗與窗或門與窗之間的墻稱窗間墻；窗洞下部的墻稱窗下墻。3樓板層：樓板層是樓房建筑中水平方向的承重構件。樓板層承受著家具、設備和人體的荷載以及本身自重，并將這些荷載傳給墻。3地坪：地坪是底層房間與土層相接觸地部分，它承受底層房間內(nèi)地荷載。樓板面層：又稱樓面或地面。起著保護樓板層、分布荷載和絕緣的作用。4商品房維修基金：是指按建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）的規(guī)定，新建商品住宅（包括經(jīng)濟適用住房）出售后建立的共用部位、共用設施設備維修基金。4確權:是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、權屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準、登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認某一房地產(chǎn)的所有權、使用權的隸屬關系和他項權利。4土地使用權:是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權利。4房屋的他項權利:房屋的他項權利是指由房屋的所有權衍生出來的典權、租賃權、抵押權、繼承權等權利。4房地產(chǎn)一級市場:又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達到”七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。4房地產(chǎn)二級市場:是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進人流通領域進行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進入流通領域進行交易的市場。4房地產(chǎn)三級市場:具有消費性質(zhì)。此時房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者、經(jīng)營者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為。反映的是以效用為價值尺度的市場價格，是調(diào)劑需求條件下的市場行為，如私房出租、出售等就是三級市場行為4土地使用年限：住宅土地70年、商業(yè)用地40年、工業(yè)用地：50年4房地產(chǎn)價格的五個特性： 兩重性：（房價+地價）個別性：個別形成交易性：價格高，賣出比買進高權益性：占有使用、收益、處分趨升性：房地產(chǎn)土地不再生50、房地產(chǎn)價格的影響因素：所處的位置開發(fā)費用經(jīng)濟用途供求狀況經(jīng)濟環(huán)境政策法規(guī)人口因素（二）房地產(chǎn)“五證二書一計劃”包括：《建設用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》和《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》及《建設工程投資計劃》（三）現(xiàn)行的土地獲取方式（來源）：劃撥出讓：分為招標、拍賣、掛牌三種（四）房屋建筑分類從構成房屋建筑結構的材料分：①木結構（老樓，一般為1——2層建筑）②磚木結構（老樓，一般為1——3層建筑）③磚混結構（一般為6或7層建筑）④鋼筋混凝土結構（高層建筑，為8層以上的建筑）⑤鋼結構（賽格廣場）從房屋層數(shù)高度分：①低層 1～3層（木結構、磚木結構）②多層 4～6層（磚混結構）③小高層 7～9層（鋼筋混凝土結構）④高層 10～30層（鋼筋混凝土結構）⑤超高層 40層以上（鋼筋混凝土結構、鋼結構）按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：①一級 100年以上（鋼筋混凝土結構、鋼結構）②二級 50～100年以上(磚混)③三級 25～50年（平房）房屋建筑用途分：①生產(chǎn)性建筑；②居住建筑；③公共建筑（五）房屋建筑結構房屋建筑構件一幢建筑物一般是由基礎、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。房屋承重結構的基本構件類型（1）鋼筋混凝土結構（還包括鋼結構、鋼和鋼筋混凝土結構）：承重的主要結構構件全部采用鋼筋混凝土建造（主要承重部件為梁和柱）。（2）磚混結構：承重的主要結構采用梁、柱和墻體建造 。梁和柱是指磚混結構房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。 （3）磚木結構：承重的主要結構采用磚、木建造的。（4）其他結構（簡易結構）：承重的主要結構采用竹、磚石、等材料建造的簡易房屋。地基與基礎（1）地基：地基指基礎底面以下，受到荷載作用影響范圍內(nèi)的部分巖、土體。整個建筑物的全部荷載都通過基礎傳給地基來承受。地基承受荷載的能力是有一定限度的。（2）基礎：基礎是房屋的重要組成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墻或柱埋入地下的擴大部分，稱為基礎?；A用來承受房屋的全部荷載，并將荷載傳給地基?；A的類型：按基礎的材料及受力特點分類（1）剛性基礎：剛性基礎是指由磚石、素混凝土、灰土等剛性材料制作的基礎，這種基礎抗壓強度高而抗拉、抗剪強度低。（2）柔性基礎：鋼筋混凝土基礎稱為柔性基礎?；A按構造形式分：（1）條形基礎：（2）獨立基礎：呈獨立柱墩形式的基礎，是鋼筋混凝土排架結構柱下基礎的主要形式之一。（3）筏板基礎：又叫滿堂紅，一般為50CM厚，對多層和高層建筑，當?shù)鼗临|(zhì)差，采用條形基礎不能滿足地基的容許承載力和建筑物上部結構的容許變形時或當建筑物要求基礎具有足夠的剛度以調(diào)節(jié)不均勻下沉時，可采用筏板基礎。（4）箱型基礎：用于高層建筑。（5）樁基礎：預制樁、灌注樁、鋼樁、組合材料樁A、多層住宅七層及其層以下可采用磚混結構