房地產(chǎn)員工培訓手冊(內(nèi)部)(編輯修改稿)
2024-08-23 00:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。 獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。二一、商品房商業(yè)貸款需提供的按揭資料：（1）、定金及首付款收據(jù)復(fù)印件；（2）、身份證原件及復(fù)印件；（3）、戶口本原件及復(fù)印件；（4）、收入證明原件；（5）、婚姻證明：單身證明原件或結(jié)婚證復(fù)印件（夫妻雙方到按揭貸款現(xiàn)場簽字）。二二、商品房政策及組合貸款需提供的按揭資料：（1）、定金及首付款收據(jù)復(fù)印件；（2）、身份證原件及復(fù)印件；（3）、戶口本原件及復(fù)印件；（4）、收入證明原件；（5）、婚姻證明：單身證明原件或結(jié)婚證復(fù)印件（夫妻雙方到按揭貸款現(xiàn)場簽字）；（6）、最近連續(xù)六個月繳存公積金清單；（7）、第二住所產(chǎn)權(quán)證首頁及產(chǎn)權(quán)人頁復(fù)印件，產(chǎn)權(quán)人原則上到按揭貸款現(xiàn)場簽字。二三、何謂“預(yù)售面積”和“竣工面積”？它們有何區(qū)別？ 預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計圖上尺寸計算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預(yù)售時使用；竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實測的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計圖計算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗收、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù)。 二四、拿了房產(chǎn)證，是否還需到房產(chǎn)局登記？購買商品房，則不需要到房產(chǎn)局登記，因為按照正常程序，該證是由開發(fā)商通過房產(chǎn)局辦理的；如果是通過購買二手房轉(zhuǎn)讓取得的房產(chǎn)證，則需要到房產(chǎn)局辦理變更登記。二五、商品房交付程序概述：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人發(fā)出書面的入住通知。（2）買受人持入住通知要求的證件及其相關(guān)資料，在入住通知要求的期限內(nèi)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的地點，查驗房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應(yīng)當取得的書面文件。（3）買受人在房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)工作人員的陪同下實地查驗所購買商品房并填寫驗房單。（a）若商品房存在法定或約定的可以退房的質(zhì)量問題或存在解除購房合同的其他情形，買受人應(yīng)決定是否退房，并在約定的期限內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；（b）若商品房存在未達退房條件的質(zhì)量問題或未達到約定標準，買受人可將商品房存在的質(zhì)量問題或未達到約定標準的內(nèi)容書面遞交房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定期限內(nèi)逐項予以修復(fù)或賠償。（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房存在的質(zhì)量問題逐項予以修復(fù)或做出修復(fù)書面承諾并經(jīng)買受人查驗同意后，雙方根據(jù)商品房面積實測技術(shù)報告結(jié)算房款。（5）買受人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同約定的其他費用。（6）買受人從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的第三方處領(lǐng)取房屋鑰匙。（7）買受人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法選定的前期物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費，并辦理物業(yè)管理的相關(guān)手續(xù)。 二六、居住區(qū)用電容量確定原則：建筑面積120m2以下的，基本配置容量為每戶8KW；建筑面積120m2以上、150m2及以下的住宅，基本配置容量為每戶12KW；建筑面積150m2以上的住宅，基本配置為每戶16KW。二七、銷售工作的特性：（1）、主動性。不斷地去開發(fā)客戶，主動地去和客戶接觸。（2）、靈活性。銷售本身就是一種藝術(shù)，嘗試如何熟能生巧地把你的產(chǎn)品用最短的時間、最快的方式讓客戶了解并讓他們采取購買行動。（3）、服務(wù)性。銷售本身也是一種服務(wù)，過去的銷售只是把產(chǎn)品賣給顧客就完結(jié)了事，但是現(xiàn)在的顧客不僅是買你的產(chǎn)品，也是在買你的服務(wù)。所以說，銷售也是最完善的服務(wù)。要求我們周到而完美地服務(wù)我們的顧客和那些可能會購買我們產(chǎn)品的潛在客戶。（4）、接觸性。在銷售領(lǐng)域有這么一句話，銷售就是要制造跟你的顧客面對面、肩并肩地進行接觸的機會，以把你的商品或周到而完善的服務(wù)介紹給你的顧客。（5）、互通性。銷售講的是服務(wù)，服務(wù)并不僅局限于我們的商品和從事的商品服務(wù)讓客戶滿意就行了，可能還有一些特殊的事情，比如附加價值的服務(wù)。（6）、時效性。銷售是替我們個人、團隊、企業(yè)創(chuàng)造效益，所以你做的每件事情都是具有生產(chǎn)力的，而這種生產(chǎn)力對個人、企業(yè)、銷售組織等三方面來講叫時效。二八、作為銷售人員應(yīng)該具備：（1）、微笑與表達的能力；（2）、行動快速的能力；（3）、聆聽的能力；（4）、自我教育與精進的能力； （5）、服務(wù)顧客的能力信心； （6）、判斷購買的能力；（7）、判斷顧客購買決定的能力； （8）、判斷顧客購買需要的能力（9）、聰明的，精干的；（10）、幽默的；（11）、想象力，創(chuàng)造力，應(yīng)變能力；（12）、專業(yè)知識；同時應(yīng)做到：（1）、相信自己的公司；（2）、相信自己公司的產(chǎn)品；（3）、相信自己；（4）、相信自己的老板；（5）、相信自己的同事。二九、面對各種客戶型應(yīng)怎樣應(yīng)付：任何一個樓盤或任何一套房源都有它的目標客戶。這類客戶具有哪些特征，其需求如何，接待策略如何，都需要我們實現(xiàn)把握，做到有的放矢。 （1）、成熟、理智、穩(wěn)重型：這類客戶往往對市場比較熟悉，有較強的房地產(chǎn)方面的知識，其了解的房地產(chǎn)交易糾紛較多，警惕性高，知識層次比較高，有很強的判斷力。接待這類客戶時要求我們知識結(jié)構(gòu)相當好
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