【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 看到模型的中央位置，沙盤高度約6075cm，模型越大，高度可再調(diào)底。如由于有樓的外立面令視線受阻，可考慮最南面的樓用透明塑料，但不涂上其外立面顏色或甚至除去部分樓座，只在沙盤上顯示其占地位置即可。如有必要，可另外設(shè)置區(qū)內(nèi)園林模型；若項(xiàng)目分有一、二期，而其他規(guī)劃有待落實(shí)，但又不想影響整體小區(qū)效果，可參看朝陽(yáng) 無(wú)限的模型設(shè)計(jì)；規(guī)劃模型一般擺放于售樓處的中央位置，以保證模型四周都可給客戶觀看；除圓形設(shè)計(jì)模型沙盤外，模型沙盤四個(gè)角位必須修圓，以免令小朋友受傷；模型底部可充分利用，設(shè)計(jì)為推拉柜，尤其帶往展會(huì)時(shí)，便可將雜物放于其底部，可減少物件堆放在展位內(nèi)，影響其形象；規(guī)劃模式最好設(shè)有燈光；如有需要，可增加區(qū)外配套指示，例如地鐵站、公園等；樓座頂部需有樓號(hào)指示牌；必需有座標(biāo)、案名、模型比例值。:不建議設(shè)置整層的模型，因?yàn)槊娣e太大，難于參看，而且容易產(chǎn)生大量客戶集中看此模型，所以把戶型模型分開(kāi)做，有利于在售樓處分散人流及對(duì)戶型的介紹更有針對(duì)性；戶型模型一般比例為1：30，視乎面積而定(但不會(huì)小于1：50)；由于戶型模型是以突出其內(nèi)部分布，所以一般底盤的高度為8090cm以方便觀看，內(nèi)部必須有家俱配備及裝修，以顯示居住的舒適性，增強(qiáng)其真實(shí)感。別墅的戶型模型建議側(cè)面其中一面不裝墻，以便能清楚看清內(nèi)部的格局，而且每層需拉開(kāi)其距離，距離為1015cm。別墅的底層花園、陽(yáng)臺(tái)或空中花園等必須配有精致的綠化配合，而且需要有人物；需要設(shè)有透明塑膠蓋著。:樓座模型為突出其外立面及出入口大堂的裝璜，所以比例可以較大及可做高些，以突出其氣派；除別墅類的模型外，底盤高度控制約90cm，比例約為1：100（塔樓/小高層），1：50（多層/別墅類）；別墅/townhouse等模型的底盤高度可調(diào)高至1米；最好設(shè)有燈光；需要設(shè)有透明塑膠蓋著；園林設(shè)計(jì)的部分最好做的較為夸張。:目前客戶一般比較注重小區(qū)綠化，要注意模型制作公司對(duì)綠化處理的水平；如售樓處面積夠大，方可單獨(dú)設(shè)置園林規(guī)劃模型；比例一般為1：150；不用有樓體，但要顯示各樓座占地位置及面積；園林布局可以較為夸張，例如采用真的流水，不同顏色的燈光搭配；可適當(dāng)增加周邊環(huán)境的配套設(shè)施的位置。展板的制作是為了方便銷售人員向客戶介紹項(xiàng)目，資料應(yīng)該實(shí)在，毋需太多的花俏形容詞；另一方面，展板亦是售樓處的裝飾之一，色彩、圖片、構(gòu)圖都要悅目；展板內(nèi)容可分兩種：一是產(chǎn)品自身介紹（硬性），二是感性的介紹（軟性）。硬性和軟性展板可同時(shí)配合使用。硬性展板內(nèi)容:（豎向）；一般會(huì)釘在墻上，或可按售樓處布局而改變，（參看朝陽(yáng) 無(wú)限懸掛式展板）。內(nèi)容：編號(hào) 內(nèi)容 低檔樓盤 中檔樓盤 高檔樓盤 投資性樓盤1 地理位置及交通 √ √ √ √2 規(guī)劃設(shè)計(jì) √ √ √ О3 園林設(shè)計(jì)（小區(qū)內(nèi)） О О √ О4 景觀資源（小區(qū)外） О О О О5 片區(qū)配套介紹 О О О √6 片區(qū)發(fā)展介紹 О О О √7 升值潛力/租金回報(bào) О О О √8 主力戶型 √ √ √ О9 發(fā)展商介紹 О О О О10 智能化介紹 О О О √11 會(huì)所配套 О √ √ √12 物業(yè)管理 О О О √13 裝修用料 О О О √14 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手 О О О О注：“√”為必須有的內(nèi)容；“О”為視乎產(chǎn)品是否具備這些條件，如果有便需介紹，如果沒(méi)有便可不包含這些內(nèi)容。展板園地：軟性展板內(nèi)容（即售樓處內(nèi)大型海報(bào)）：由于是形象的展示，所以多會(huì)采用大型圖片或效果圖；會(huì)盡量利用售樓處內(nèi)能用的墻壁，所以尺寸視乎售樓處墻壁大小而定；展板內(nèi)容會(huì)很強(qiáng)烈反映出如客戶住在這小區(qū)，可以得到怎樣的生活感受/享受；一般會(huì)用于以環(huán)境為主賣點(diǎn)的樓盤，其次是該樓盤能代表身份的象征，例如錦秋知春，文字的介紹說(shuō)明很少，甚至是沒(méi)有；建議這種包裝的售樓處為封閉式售樓處，少利用落地玻璃窗，除非其玻璃窗外的景色能與售樓處內(nèi)部的設(shè)計(jì)統(tǒng)一。封閉式售樓處可利用軟性展板有效地營(yíng)造樓盤的個(gè)性及形象，令客戶在踏進(jìn)或離開(kāi)售樓處之時(shí)產(chǎn)生強(qiáng)烈對(duì)比，從而感受到該樓盤與眾不同之處。一般圖片會(huì)有園林效果圖或?qū)嵕爸甘緢D；各有關(guān)著名設(shè)計(jì)師的相片；各大城市繁華的相片；各項(xiàng)設(shè)施帶來(lái)享受的相片；區(qū)外景觀實(shí)景相片等；軟性展板的視覺(jué)沖擊力會(huì)很強(qiáng)。、樣板房、POP及其他注意事項(xiàng)售樓處最好在工地或可以看到工地的地方，與樣板房一同搭建（若未能在實(shí)地裝修樣板房）；售樓處與樣板房為客戶對(duì)項(xiàng)目施工標(biāo)準(zhǔn)、檔次評(píng)估的第一印象，不能馬虎，應(yīng)有專業(yè)室內(nèi)設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)；樣板房一般為戶數(shù)最多或布局最好的單位，但也有采用最難銷的房型的；售樓處應(yīng)在大路旁，縮進(jìn)里邊的除了失去廣告作用外，亦令客戶產(chǎn)生局促的感覺(jué)；設(shè)計(jì)舒適的樣板房可以讓客戶產(chǎn)生代入感，引發(fā)購(gòu)買欲；售樓處燈光要足夠，采用泛白燈光可以令客戶精神振奮；樣板房采用泛黃燈光可以提升家的感覺(jué)；售樓處外或連接樣板房的綠化帶可以提醒客戶小區(qū)花園的重要性；售樓處外應(yīng)有空間方便客戶泊車；談判桌不宜分散布置，應(yīng)集中一角，較易形成客戶人氣旺的感覺(jué)；一般客戶逗留樣板房時(shí)間較長(zhǎng)，樣板房與售樓處連在一起有助保持售樓處的人氣；滾動(dòng)播放項(xiàng)目介紹錄像帶（若有）或輕音樂(lè)可以避免售樓處呈現(xiàn)冷清清的感覺(jué)；若項(xiàng)目所在地與目標(biāo)客戶群的所在區(qū)域有所不同，應(yīng)有目標(biāo)客戶群較為集中或方便到達(dá)的地點(diǎn)設(shè)立次售樓處作為接待用途，并安排車輛接送客戶；工地圍墻是項(xiàng)目最大的一塊廣告牌，同時(shí)可以用作顯示項(xiàng)目的建筑風(fēng)格，要適當(dāng)利用；人流、車流匆匆過(guò)，路邊的廣告牌、指示牌不宜有太多文字，以項(xiàng)目名稱、商標(biāo)或彩圖作為主要注目點(diǎn)就可。8．價(jià)格表的制作合理地反映不同單位之條件；令物業(yè)以最好的價(jià)格在合理的時(shí)間內(nèi)售出；引導(dǎo)客戶選擇單位，盡量做到戶型銷售的均衡性。對(duì)準(zhǔn)備出售的樓盤進(jìn)行徹底的分析；對(duì)周邊同類型物業(yè)進(jìn)行分析，特別針對(duì)一些與我們樓盤的單位有競(jìng)爭(zhēng)性的。盤量將同一類型樓體所有單位一起打分，不要人為定下每幢樓的均價(jià)；定出需要考慮的因素（客戶關(guān)注的因素）及整體項(xiàng)目均價(jià)；對(duì)考慮的因素做出分析及說(shuō)明，定立每個(gè)因素所占的權(quán)重；設(shè)定系數(shù)表及價(jià)格表的形式及樓層差的差距；進(jìn)行對(duì)同一樓層不同單位的打分，然后檢討；對(duì)不同單位做出抽樣比較；對(duì)整個(gè)系數(shù)表及價(jià)格表做出最后檢討及更正；制作對(duì)外的價(jià)格表。附平臺(tái)、天臺(tái)或花園等單位；對(duì)目標(biāo)客戶群的喜好加以考慮；銷售策略對(duì)價(jià)格表的影響；開(kāi)售后對(duì)價(jià)格表的調(diào)整；一般會(huì)按其希望均價(jià)加35%，為的是預(yù)留付款辦法的折扣及促銷時(shí)可能發(fā)生的費(fèi)用，盡量制造最大利潤(rùn)。a. 因素：必須具備的因素 選擇性具備的因素：戶型、景觀、面積、噪音、朝向位置、建筑類型、外立面特色b. 各因素的系數(shù)(5份制)因素\系數(shù)設(shè)定原則朝向：(這部分已包含采光因素) 只考慮朝向，但可能要再細(xì)化為客廳朝向?yàn)闇?zhǔn)，如臥室朝南，但客廳朝東，這個(gè)情況與臥室朝東，客廳朝南有區(qū)別。戶型：(已考慮通風(fēng)問(wèn)題) 只考慮戶型間隔因素，例：A戶型5分，C戶型4分，H戶型3分，B戶型2分，D戶型1分，F(xiàn)戶型3分，；噪音：先確定會(huì)影響項(xiàng)目的噪音因素，例:面向中心庭園5分，面向?qū)W校3分，面向會(huì)所4分，面向停車場(chǎng)出入口2分，面向?qū)γ鏄亲?分，面向主馬路1分，面向小區(qū)內(nèi)的行車路3分，面向立交橋1分；面積：先確定不同戶型的最佳面積，然后+、范圍：面積考慮是要符合目標(biāo)客戶需求為標(biāo)準(zhǔn)：例：，，105m或以上1分；，140145m1分；每種戶型不一定需要有1分及5分，但總體所有的戶型里，必須有1分及5分。景觀：先確定會(huì)影響項(xiàng)目的景觀因素，如果高層有景觀，但低層有遮檔看不到，可先按有景觀的打分，然后從樓層差作調(diào)整。例：面向森林公園5分，面向小區(qū)內(nèi)園4分，面向護(hù)城河及綠化帶3分，面向CBD遠(yuǎn)景，但空曠2分，面向?qū)γ鏄亲?分。人為調(diào)整位置：如同一項(xiàng)目但內(nèi)部分隔開(kāi)的，例：紫宸園：A地塊欠配套，減1分，B地塊有會(huì)所，不做人為調(diào)整位置；例：嘉銘園：建筑類型，例：多層（帶電梯，由于密度低）加1分；高層（帶電梯，由于密度高）減1分；小高層，不再調(diào)整；，所以額外加2分或單位單價(jià)40%。外立面特色：同一幢樓同一戶型但會(huì)出現(xiàn)多種外立面的，但其外立面會(huì)影響戶型的因素。例：東?；▓@：平玻璃減1分，外飄窗加1分，陽(yáng)臺(tái)不調(diào)整。c. 一般情況因素權(quán)重因素類型 戶型 景觀 面積 噪音 朝向 倍增塔樓 15 10 15 10 50 300板樓(純南北向) 20 40 20 10 10 150板樓(有東西向) 10 20 10 10 50 200* 以上權(quán)重按項(xiàng)目具體情況而定，可作適當(dāng)調(diào)整，例如項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)是園林設(shè)計(jì),所以其景觀因素會(huì)相對(duì)提高；另外例如戶型都是很好，沒(méi)有很大的差異及缺點(diǎn)，戶型的比重相對(duì)可降低。其他例子： 因素: 比重: 平層系數(shù)加權(quán)表例子：樓層 1層 朝向 戶型 景觀 面積 噪聲 單元戶數(shù) 5級(jí)加權(quán) 倍增房間號(hào) 加權(quán)數(shù) 45% 14% 14% 15% 10% 2% 加權(quán)值 均值差 2206102 1 2 1 7102 2 2 2 1 1 2317103 3 4 2 1 8101 5 2 1 8102 2 2 2 1 1 2319101 1 3 2 1 9102 4 2 1 4 3 1 9103 4 3 4 4 1 5級(jí)加權(quán)值 將各因素的分?jǐn)?shù)其比重，相加均值差 加權(quán)值總和減3,得出均值差,是反映平層單位之間系數(shù)差異倍增 為均值差的倍數(shù)，用來(lái)將系數(shù)轉(zhuǎn)成價(jià)格倍增的結(jié)果 代表平層中單位的實(shí)際價(jià)格差異a. 單位價(jià)格表例子：樓層 單位號(hào) 銷售面積 平均售價(jià) 樓層調(diào)整系數(shù) 單位調(diào)整系數(shù) 單價(jià) 總價(jià) 1層 6102 5700 300 5093 881191 7102 5700 300 231 5169 403440 7103 5700 300 5410 516439 8101 5700 300 5393 521827 8102 5700 300 231 5169 400701 9101 5700 300 5146 601259 9102 5700 300 5431 800312 9103 5700 300 5538 799521 10101 5700 300 5731 817355 10102 5700 300 5776 829953 11101 5700 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