【文章內(nèi)容簡介】 居留證件）；有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入的證明，符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其它批準(zhǔn)文件；抵押物或質(zhì)物清單。權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明；有關(guān)部門出具的抵押物估價證明；保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明；申請住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明；貸款人要求提供的其它文件或資料。. 個人住房貸款的發(fā)放數(shù)量個人住房貸款發(fā)放的數(shù)額，不享受住房補(bǔ)貼的，一般按擬購住房價值扣除其不低于房款30％的首期付款后的數(shù)量確定；享受住房補(bǔ)貼的一般按個人承擔(dān)部分的刀％確定。住房公積金貸款額度不超過借款家庭成員退休年齡內(nèi)所交納住房公積金數(shù)額的2倍。. 個人住房貸款的擔(dān)保方式個人住房貸款采用抵押、質(zhì)押、保證和抵押（質(zhì)押）加保證四種擔(dān)保方式。抵押貸款方式是指貸款銀行以借款或第三人提供的符合規(guī)定條件的財產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。質(zhì)押貸款是指借款人或第三人將符合規(guī)定條件的權(quán)利憑證交由貸款銀行占有，貸款銀行以該權(quán)利作為貸款擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。保證貸款方式是指貸款銀行以借款人提供的具有代為清償能力的法人或個人作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。抵押（質(zhì)押）加保證貸款方式是指貸款銀行在借款人或第三人提供抵押（質(zhì)押）的基礎(chǔ)上，同時要求借款人提供符合規(guī)定條件的保證人作為貸款擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。. 可作為個人住房貸款的抵押物l 抵押人所有的房屋和其它地上定著物。l 抵押人依法取得的國有土地使用權(quán)。l 貸款銀行認(rèn)可的其它符合法律規(guī)定的財產(chǎn)。l 憑證式國庫券。l 國家重點(diǎn)建設(shè)債券。l 金融債券。l AAA級企業(yè)債券。l 存單等有價證券。. 個人住房貸款的保證法人和個人均可為個人住房貸款提供保證。保證人是法人的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力，且在銀行開立有存款帳戶。保證人是個人的，必須有固定經(jīng)濟(jì)來源，具有足夠代償還能力，并且在銀行存有一定數(shù)額保證金。. 申請個人住房貸款需辦理的手續(xù)申請個人住房貸款還需在保險公司。公證部門和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理保險。公證和房產(chǎn)抵押登記等手續(xù)。. 個人住房貸款的提取貸款的提取主要有以下兩種方式：。借款合同生效后，借款人按照合同約定的用款計劃，將所借款項直接轉(zhuǎn)入其在貸款行開立的存款戶。借款合同生效后，由借款人委托貸款行按借款合同約定的時間，將借款一次或分次轉(zhuǎn)入售房單位或開發(fā)商在有關(guān)銀行開立的存款戶內(nèi)。采取專項提款方式的借款人，在提取貸款時，必須向貸款行提供有關(guān)合同。協(xié)議付款通知等憑證。用住房公積金發(fā)放的貸款，采取專項提款方式。. 個人住房貸款的償還償還貸款本息的方式由借貸雙方商定，并在借款合同中載明，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清；貸款期限在1年以上的，按月歸還貸款本息，一般有：月均還款法。貸款期內(nèi)每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。累進(jìn)還款法，貸款期內(nèi)，逐年或每隔兒年按一、定比率遞增還款額，但每年或某幾年內(nèi)各月均以相等的額度償還貸款本金和利息。. 辦理個人住房貸款的注意事項按期歸還貸款本息。不提供虛假文件或資料未經(jīng)貸款銀行同意，不將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)財產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓贈與或重復(fù)抵押。不擅自改變貸款用途，挪用貸款。配合貸款銀行對貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。不與其它法人或經(jīng)濟(jì)組織簽訂有損貸款銀行權(quán)益的合同或協(xié)議。保證人違反保證合同或喪失承擔(dān)連帶責(zé)任能力，抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息，質(zhì)物明顯減少影響貸款人實現(xiàn)質(zhì)權(quán)時，借款人要按貸款銀行的要求落實新保證或新抵押（質(zhì)押）。. 各銀行辦理個人住房貸款的具體手續(xù)各銀行辦理個人住房貸款時，可根據(jù)《個人住房貸款管理辦法》制定具體實施細(xì)則，具體手續(xù)可以有所不同。例如中國工商銀行廣西區(qū)分行個人住房貸款操作程序如下：開發(fā)商與銀行簽訂個人住房貸款協(xié)議；購房者向開發(fā)商提交借款申請；開發(fā)商列出借款人名單及有關(guān)資料交中國工商銀行；中國工商銀行根據(jù)清單及有關(guān)材料進(jìn)行貸款前調(diào)查核實；銀行認(rèn)可的借款人先將不低于刀％購房款交到工行指定開發(fā)商的帳戶；借款人將與開發(fā)商簽訂的購房合同及繳款收據(jù)辦理評估。保險、登記手續(xù)；借款人與銀行簽訂借款合同，銀行將貸款轉(zhuǎn)入開發(fā)商的存款帳戶。開發(fā)商將借款人的房產(chǎn)證及他項權(quán)證交工行抵押保管；借款人逐月歸還貸款本息，貸款還清后，銀行退回房產(chǎn)證并注銷抵押登記。3. 合同、住宅使用說明書和質(zhì)量保證書. 購房合同. 住宅使用說明書. 住宅質(zhì)量保證書4. 名詞解釋及客戶關(guān)心問題參考材料. 常用名詞解釋按照國家對進(jìn)入房地產(chǎn)市場的住宅所實行的政策為標(biāo)準(zhǔn)可分為：房改房、經(jīng)濟(jì)實用房（包括解困房和安居房）、小康住宅、存量房、商品房。房改房：根據(jù)國家住房制度改革政策向住戶出售的現(xiàn)居住房屋。房改房是指按照單位的分房原則，如依照工齡、職務(wù)或職稱等，已經(jīng)分配或?qū)⒁獔?zhí)行國家規(guī)定的房改標(biāo)準(zhǔn)出售或出租的住房。經(jīng)濟(jì)適用房：根據(jù)國家安居工程政策建造的、向符合購房條件的個人出售的住宅房。經(jīng)濟(jì)適用房是國家或房地產(chǎn)商按照普通住宅標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的，實行政府扶持、單位支持、個人負(fù)擔(dān)的原則，在規(guī)劃建設(shè)、土地使用、稅收、金融、建設(shè)資金等方面均享受國家特定的優(yōu)惠政策，直接以成本價加微利向中低收入家庭出售，包括“安居房”、解困房”以及北京、成都、煙臺、寧波等城市借助世界銀行貸款支持而建設(shè)的住房。這類住房設(shè)計一般都較為實用，大多坐落在城郊區(qū)，開發(fā)成本較低，而且售價剔除了工程建設(shè)中的部分費(fèi)用，因而價格較市場上其它類住房往往要低一些。安居房：為實施國家安居工程而建造的住房，是政府為推動住房制度改革，由國家安排的專項貸款和地方自籌資金興建的面向廣大中低收入家庭的非盈利性住房。安居房在出售方面，堅持以成本價直接向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶。在同等條件下，優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收人家庭。解困房：在實施安居工程之前或未實施安居工程的城鎮(zhèn)，政府為解決當(dāng)?shù)刈》刻乩舻睦щy而專門修建的住房。它只售給經(jīng)審查符合條件的住房困難戶和無房戶。小康住宅：為實施國家重大科技產(chǎn)業(yè)工程“2000年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程”項目，建設(shè)部在各大城市指導(dǎo)建設(shè)的面向下世紀(jì)的住房。它的建設(shè)體現(xiàn)了一定的政府行為，享有政府提供的優(yōu)惠政策。但與經(jīng)濟(jì)適用住房不同，它的銷售對象主要是針對中等或中等偏上收入水平的家庭，因而售價較高。這類住宅通過提高科技含量，大大改善了住房的功能和質(zhì)量，具有一定的超前性，是我國住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的方向。存量房：已經(jīng)建成并投入使用的。私人或單位所有的存量房，公房和私房在房地產(chǎn)交易上有不同之處。存量公房的買賣，國家限制較多，除房改向個人出售住房外，很少有公有住房的買賣。存量私房的買賣也因產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的不同而有較大差異：擁有全部產(chǎn)權(quán)的私房，可以自由買賣，但房屋有拆遷。抵押或訴訟限制等情況的除外。擁有限制產(chǎn)權(quán)的私房，如房改出售的住房、安居房等，在買賣的時間、對象、價格收入分配等方面都有限制。商品房：各房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的面向市場公開銷售的商品房。商品房是以出售為目的而建造的居住用房。與存量房不同，它首先應(yīng)當(dāng)是新建的居住用房，由房地產(chǎn)開發(fā)商自籌資金建造，專供出售，而存量房則是已經(jīng)投入使用的住房，是舊房而非新房。其次，商品房只在住宅建設(shè)經(jīng)營單位與新房購買者之間買賣，也稱為在一級市場上買賣。如果新房購買者再度轉(zhuǎn)賣原住宅，無論原住宅新舊程度如何，也無論是否投入使用，都不再稱為商品房。商品房既包括普通商品住宅，也包括了微利房、高級公寓、別墅等。其中，微利房也叫廉價房，是房地產(chǎn)開發(fā)商修建的利潤較低的一類商品房。與經(jīng)濟(jì)適用住房不同，這類住房的開發(fā)建設(shè)并不帶有政府行為，只是房地產(chǎn)商對在城市遠(yuǎn)郊或交通不便地段修建的住房實行低價銷售。這類住房價格低廉，適合于中等或中等偏上收入水平的家庭購買。高級公寓，指在城區(qū)內(nèi)黃金地段修建的高層和多層電梯公寓，也包括各種組合復(fù)式或高層住房。這類住房地價昂貴，設(shè)計超前，面積寬大，配套設(shè)施齊備，物業(yè)管理水平較高，因而房價不菲，適合于高收人家庭購買。商品房由于是房地產(chǎn)開發(fā)商自籌資金建造的，因此它可以在房地產(chǎn)市場上公開銷售，購房者可以取得房屋的所有權(quán)及所占土地的使用權(quán)，購房者還可以在以后對房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或贈予等。從嚴(yán)格意義上講，前四種房屋并不具備商品房的完全屬性，只有第五種才是純粹意義上的典型的商品房。. 客戶關(guān)心問題參考材料（1） 商品房的銷售面積：商品房按整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積。商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（即套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。（2） 套內(nèi)建筑面積的組成：套內(nèi)建筑面積由套（單元）內(nèi)的使用面積，套內(nèi)墻體面積，陽臺建筑面積之和所組成。（3） 應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的組成：l 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其它功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。l 套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體中心線外側(cè)的水平投影面積。（4） 山墻：指上部砌成三角形（即山尖）的墻。現(xiàn)平屋頂房屋的內(nèi)外承重橫墻亦稱“山墻”。（5） 套（單元）內(nèi)的使用面積：指套（單元）內(nèi)各房間、廚房、衛(wèi)生間、過廳、貯藏室等分戶門內(nèi)的面積之和。（6） 套內(nèi)墻體面積：商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍。的維護(hù)或承重墻墻體面積，有共享墻和非共享墻兩種。（7） 共享墻：商品房各套（單元）之間的分隔墻，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共享墻。（8） 共享墻的面積計算：套（單元）之間的分隔墻由相連兩套（單元）平均分?jǐn)倝w水平投影面積，并計入套內(nèi)墻體面積，其余共享墻按墻體中心線劃分，內(nèi)側(cè)的水平投影面積計入套內(nèi)墻體面積，外側(cè)的水平投影面積計入應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。（9） 非共享墻：商品房各套（單元）內(nèi)部各房間、廚房、衛(wèi)生間、過廳等的分隔墻。（10） 非共享墻的面積計算：墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。（11） 凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)作為公用建筑面積參予分?jǐn)?。?2） 做為人防工程的地下室不作為公用建筑面積參予分?jǐn)?。?3） 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)等于整棟（層）建筑的公用建筑面積除以整棟（層）建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。（14） 計算各套（層）的公用建筑面積：各套（層）的公用建筑面積等于公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)乘各套（層）的套內(nèi)建筑面積。（15） 住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：