【文章內容簡介】 居留證件）；有關借款人家庭穩(wěn)定的經濟收入的證明，符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其它批準文件；抵押物或質物清單。權屬證明以及有處分權人同意抵押或質押的證明；有關部門出具的抵押物估價證明；保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明；申請住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明；貸款人要求提供的其它文件或資料。. 個人住房貸款的發(fā)放數量個人住房貸款發(fā)放的數額，不享受住房補貼的，一般按擬購住房價值扣除其不低于房款30％的首期付款后的數量確定；享受住房補貼的一般按個人承擔部分的刀％確定。住房公積金貸款額度不超過借款家庭成員退休年齡內所交納住房公積金數額的2倍。. 個人住房貸款的擔保方式個人住房貸款采用抵押、質押、保證和抵押（質押）加保證四種擔保方式。抵押貸款方式是指貸款銀行以借款或第三人提供的符合規(guī)定條件的財產作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。質押貸款是指借款人或第三人將符合規(guī)定條件的權利憑證交由貸款銀行占有，貸款銀行以該權利作為貸款擔保而向借款人發(fā)放貸款的方式。保證貸款方式是指貸款銀行以借款人提供的具有代為清償能力的法人或個人作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。抵押（質押）加保證貸款方式是指貸款銀行在借款人或第三人提供抵押（質押）的基礎上，同時要求借款人提供符合規(guī)定條件的保證人作為貸款擔保而向借款人發(fā)放貸款的方式。. 可作為個人住房貸款的抵押物l 抵押人所有的房屋和其它地上定著物。l 抵押人依法取得的國有土地使用權。l 貸款銀行認可的其它符合法律規(guī)定的財產。l 憑證式國庫券。l 國家重點建設債券。l 金融債券。l AAA級企業(yè)債券。l 存單等有價證券。. 個人住房貸款的保證法人和個人均可為個人住房貸款提供保證。保證人是法人的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力，且在銀行開立有存款帳戶。保證人是個人的，必須有固定經濟來源，具有足夠代償還能力，并且在銀行存有一定數額保證金。. 申請個人住房貸款需辦理的手續(xù)申請個人住房貸款還需在保險公司。公證部門和當地房地產管理部門辦理保險。公證和房產抵押登記等手續(xù)。. 個人住房貸款的提取貸款的提取主要有以下兩種方式：。借款合同生效后，借款人按照合同約定的用款計劃，將所借款項直接轉入其在貸款行開立的存款戶。借款合同生效后，由借款人委托貸款行按借款合同約定的時間，將借款一次或分次轉入售房單位或開發(fā)商在有關銀行開立的存款戶內。采取專項提款方式的借款人，在提取貸款時，必須向貸款行提供有關合同。協(xié)議付款通知等憑證。用住房公積金發(fā)放的貸款，采取專項提款方式。. 個人住房貸款的償還償還貸款本息的方式由借貸雙方商定，并在借款合同中載明，貸款期限在1年以內（含1年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清；貸款期限在1年以上的，按月歸還貸款本息，一般有：月均還款法。貸款期內每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。累進還款法，貸款期內，逐年或每隔兒年按一、定比率遞增還款額，但每年或某幾年內各月均以相等的額度償還貸款本金和利息。. 辦理個人住房貸款的注意事項按期歸還貸款本息。不提供虛假文件或資料未經貸款銀行同意，不將設定抵押權或質押權財產或權益拆遷、出售、轉讓贈與或重復抵押。不擅自改變貸款用途，挪用貸款。配合貸款銀行對貸款使用情況進行監(jiān)督檢查。不與其它法人或經濟組織簽訂有損貸款銀行權益的合同或協(xié)議。保證人違反保證合同或喪失承擔連帶責任能力，抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息，質物明顯減少影響貸款人實現質權時，借款人要按貸款銀行的要求落實新保證或新抵押（質押）。. 各銀行辦理個人住房貸款的具體手續(xù)各銀行辦理個人住房貸款時，可根據《個人住房貸款管理辦法》制定具體實施細則，具體手續(xù)可以有所不同。例如中國工商銀行廣西區(qū)分行個人住房貸款操作程序如下：開發(fā)商與銀行簽訂個人住房貸款協(xié)議；購房者向開發(fā)商提交借款申請；開發(fā)商列出借款人名單及有關資料交中國工商銀行；中國工商銀行根據清單及有關材料進行貸款前調查核實；銀行認可的借款人先將不低于刀％購房款交到工行指定開發(fā)商的帳戶；借款人將與開發(fā)商簽訂的購房合同及繳款收據辦理評估。保險、登記手續(xù)；借款人與銀行簽訂借款合同，銀行將貸款轉入開發(fā)商的存款帳戶。開發(fā)商將借款人的房產證及他項權證交工行抵押保管；借款人逐月歸還貸款本息，貸款還清后，銀行退回房產證并注銷抵押登記。3. 合同、住宅使用說明書和質量保證書. 購房合同. 住宅使用說明書. 住宅質量保證書4. 名詞解釋及客戶關心問題參考材料. 常用名詞解釋按照國家對進入房地產市場的住宅所實行的政策為標準可分為：房改房、經濟實用房（包括解困房和安居房）、小康住宅、存量房、商品房。房改房：根據國家住房制度改革政策向住戶出售的現居住房屋。房改房是指按照單位的分房原則，如依照工齡、職務或職稱等，已經分配或將要執(zhí)行國家規(guī)定的房改標準出售或出租的住房。經濟適用房：根據國家安居工程政策建造的、向符合購房條件的個人出售的住宅房。經濟適用房是國家或房地產商按照普通住宅標準建設的，實行政府扶持、單位支持、個人負擔的原則，在規(guī)劃建設、土地使用、稅收、金融、建設資金等方面均享受國家特定的優(yōu)惠政策，直接以成本價加微利向中低收入家庭出售，包括“安居房”、解困房”以及北京、成都、煙臺、寧波等城市借助世界銀行貸款支持而建設的住房。這類住房設計一般都較為實用，大多坐落在城郊區(qū)，開發(fā)成本較低，而且售價剔除了工程建設中的部分費用，因而價格較市場上其它類住房往往要低一些。安居房：為實施國家安居工程而建造的住房，是政府為推動住房制度改革，由國家安排的專項貸款和地方自籌資金興建的面向廣大中低收入家庭的非盈利性住房。安居房在出售方面，堅持以成本價直接向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶。在同等條件下，優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收人家庭。解困房：在實施安居工程之前或未實施安居工程的城鎮(zhèn)，政府為解決當地住房特困戶的困難而專門修建的住房。它只售給經審查符合條件的住房困難戶和無房戶。小康住宅：為實施國家重大科技產業(yè)工程“2000年小康型城鄉(xiāng)住宅產業(yè)工程”項目，建設部在各大城市指導建設的面向下世紀的住房。它的建設體現了一定的政府行為，享有政府提供的優(yōu)惠政策。但與經濟適用住房不同，它的銷售對象主要是針對中等或中等偏上收入水平的家庭，因而售價較高。這類住宅通過提高科技含量，大大改善了住房的功能和質量，具有一定的超前性，是我國住宅產業(yè)未來發(fā)展的方向。存量房：已經建成并投入使用的。私人或單位所有的存量房，公房和私房在房地產交易上有不同之處。存量公房的買賣，國家限制較多，除房改向個人出售住房外，很少有公有住房的買賣。存量私房的買賣也因產權性質的不同而有較大差異：擁有全部產權的私房，可以自由買賣，但房屋有拆遷。抵押或訴訟限制等情況的除外。擁有限制產權的私房，如房改出售的住房、安居房等，在買賣的時間、對象、價格收入分配等方面都有限制。商品房：各房地產開發(fā)商開發(fā)建設的面向市場公開銷售的商品房。商品房是以出售為目的而建造的居住用房。與存量房不同，它首先應當是新建的居住用房，由房地產開發(fā)商自籌資金建造，專供出售，而存量房則是已經投入使用的住房，是舊房而非新房。其次，商品房只在住宅建設經營單位與新房購買者之間買賣，也稱為在一級市場上買賣。如果新房購買者再度轉賣原住宅，無論原住宅新舊程度如何，也無論是否投入使用，都不再稱為商品房。商品房既包括普通商品住宅，也包括了微利房、高級公寓、別墅等。其中，微利房也叫廉價房，是房地產開發(fā)商修建的利潤較低的一類商品房。與經濟適用住房不同，這類住房的開發(fā)建設并不帶有政府行為，只是房地產商對在城市遠郊或交通不便地段修建的住房實行低價銷售。這類住房價格低廉，適合于中等或中等偏上收入水平的家庭購買。高級公寓，指在城區(qū)內黃金地段修建的高層和多層電梯公寓，也包括各種組合復式或高層住房。這類住房地價昂貴，設計超前，面積寬大，配套設施齊備，物業(yè)管理水平較高，因而房價不菲，適合于高收人家庭購買。商品房由于是房地產開發(fā)商自籌資金建造的，因此它可以在房地產市場上公開銷售，購房者可以取得房屋的所有權及所占土地的使用權，購房者還可以在以后對房屋進行轉讓、出租、抵押或贈予等。從嚴格意義上講，前四種房屋并不具備商品房的完全屬性，只有第五種才是純粹意義上的典型的商品房。. 客戶關心問題參考材料（1） 商品房的銷售面積：商品房按整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積。商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（即套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。（2） 套內建筑面積的組成：套內建筑面積由套（單元）內的使用面積，套內墻體面積，陽臺建筑面積之和所組成。（3） 應分攤的公用建筑面積的組成：l 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其它功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積。l 套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體中心線外側的水平投影面積。（4） 山墻：指上部砌成三角形（即山尖）的墻?，F平屋頂房屋的內外承重橫墻亦稱“山墻”。（5） 套（單元）內的使用面積：指套（單元）內各房間、廚房、衛(wèi)生間、過廳、貯藏室等分戶門內的面積之和。（6） 套內墻體面積：商品房各套（單元）內使用空間周圍。的維護或承重墻墻體面積，有共享墻和非共享墻兩種。（7） 共享墻：商品房各套（單元）之間的分隔墻，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共享墻。（8） 共享墻的面積計算：套（單元）之間的分隔墻由相連兩套（單元）平均分攤墻體水平投影面積，并計入套內墻體面積，其余共享墻按墻體中心線劃分，內側的水平投影面積計入套內墻體面積，外側的水平投影面積計入應分攤的公用建筑面積。（9） 非共享墻：商品房各套（單元）內部各房間、廚房、衛(wèi)生間、過廳等的分隔墻。（10） 非共享墻的面積計算：墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。（11） 凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應作為公用建筑面積參予分攤。（12） 做為人防工程的地下室不作為公用建筑面積參予分攤。（13） 公用建筑面積分攤系數：建筑物的公用建筑面積分攤系數等于整棟（層）建筑的公用建筑面積除以整棟（層）建筑物的各套套內建筑面積之和。公用建筑面積分攤系數。（14） 計算各套（層）的公用建筑面積：各套（層）的公用建筑面積等于公用建筑面積分攤系數乘各套（層）的套內建筑面積。（15） 住宅的層數劃分的規(guī)定：