【文章內(nèi)容簡介】 算投資總額的25%，并經(jīng)注冊會計師驗資；房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構(gòu)已簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議；土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關系。符合以上條件的，經(jīng)主管機關核準后，發(fā)給《房地產(chǎn)預售許可證》。核定為外銷的商品住宅，還應發(fā)給《商品房住宅外銷許可證》。房地產(chǎn)登記的程序？ 房地產(chǎn)登記應該按以下程序辦理： 1）提出申請；2）受理申請；3）審查申請文件；4）權(quán)屬調(diào)查；5）依法辦公；6）確認房地產(chǎn)權(quán)利；7）將核準登記事項記載在房地產(chǎn)登記冊上；8）計收規(guī)費并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書；9）立卷歸檔。哪些房地產(chǎn)合同必須辦理公證手續(xù)？ 按照有關規(guī)定，房地產(chǎn)合同當事人一方為境外人士或機構(gòu)的，需辦理合同公證手續(xù)申請房地產(chǎn)權(quán)初始登記應提交什么條件？申請房地產(chǎn)權(quán)初始登記應提交下列文件： 1）土地使用權(quán)書證明；2）建筑許可證；3）施工許可證；4）建筑物竣工驗收證；5）經(jīng)市政府指定的機構(gòu)審定的竣工結(jié)算書；6）建筑設計總平面圖、建筑物竣工圖。包括單體建筑平面、立面、剖面、圖等）土地使用年限如何確定？ 凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合用地或者其他用地50年。房地產(chǎn)買賣合同應當具備的條款有哪些？ 房地產(chǎn)買賣合同應當具備以下條款：當事人的姓名或者名稱、地址；房地產(chǎn)權(quán)利證書編號；房地產(chǎn)坐落的位置、面積、四周界線；土地宗號、土地使用權(quán)的性質(zhì)和年限；房地產(chǎn)的用途；買賣價款的支付方式和日期；房地產(chǎn)交付的使用的日期；公益部分的權(quán)益分享及共有人的權(quán)利和義務；違約責任；合同糾紛的解決辦法、合同生效的條件及時間；雙方認為必要的其他事項。什么樣的房地產(chǎn)不予轉(zhuǎn)讓？ 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：根據(jù)城市規(guī)劃、市政府決定收回土地使用權(quán)的；司法機關、行政機關依法裁定的、決定查封的或者以下其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的：共有房地產(chǎn)、未經(jīng)其他共有人書面同意的設定抵押權(quán)的房地產(chǎn)；未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；權(quán)屬有爭議的；法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。辦理房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)移需提交什么文件？1）《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》；2）《房地產(chǎn)證》或其他權(quán)利證書；3）買賣合同；4）行政劃撥或減免地價款的土地，需提交市局同意轉(zhuǎn)讓的批準文件及補足地價款的證明；5）市、區(qū)房改辦的批復及分戶匯總表；6）身份證明；7）非法人單位的，需提供其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)讓的證明。房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱是如何確定的？ 房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱根據(jù)如下辦法確定：1）企業(yè)法人，為該企業(yè)法人的法定名稱；2）國家機關、事業(yè)單位，為該機關、單位的法定名稱或政府確定的名稱；3）非法人組織，為該組織依法登記的名稱或政府批準的名稱；4）個人，為合法身份證明上的姓名；5）共有人，為各權(quán)力人的名稱或姓名。房地產(chǎn)登記是以什么為單位進行登記的？房地產(chǎn)登記是以一宗土地為單位進行的。所謂一宗土地，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。一宗土地存在兩個或兩個以上權(quán)利人的，各權(quán)利人分別對該宗土地上的建筑物、附著物的所有權(quán)和擁有的土地使用權(quán)份額申請登記。1哪些房地產(chǎn)登記需由有關當事人共同申請？房地產(chǎn)買賣、抵押、分割、贈與等房地產(chǎn)登記由有關當事人共同申請。1哪些房地產(chǎn)登記可由當事人單獨申請？下列情形的房地產(chǎn)登記，當事人可單獨申請：1）土地使用權(quán)或建筑物、附著物所有權(quán)的初始登記；2）因繼承或遺贈取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記；3）因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定和調(diào)解而取得房地產(chǎn)權(quán)利的有關登記； 4）變更登記；5）因土地使用年限屆滿的注銷登記；6）因房地產(chǎn)權(quán)利證書丟失、破損、換領房地產(chǎn)權(quán)利證書等其他登記；1法律規(guī)定共同申請的，一方當事人不配合，應承擔什么法律責任？ 根據(jù)《房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定，應由當事人共同申請登記的，一方申請，另一方不申請或雖申請但不提供登記文件的，登記機關可責成不申請登記或不提供登記文件的一方限期辦理登記手續(xù)。限期內(nèi)仍不辦理的，可以處一千元以上五千元以下罰款。登記機關經(jīng)審查認為符合登記條件的，可為其登記。1申請房地產(chǎn)登記，可否委托他人代理？ 申請房地產(chǎn)登記，申請人可以委托他人代理。由代理人辦理申請登記的，應向登記機關提交申請人的委托書。境外申請人的委托書應按規(guī)定經(jīng)過公證或認證。1房地產(chǎn)登記費如何申請？按《各省房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，一般情況下，申請房地產(chǎn)登記，權(quán)利人應按下列規(guī)定繳納登記費： 1）初始登記的：按登記價值千分之一交納。但登記價值超過三千萬元的超過部分按萬分之五交納； 2）轉(zhuǎn)移登記的：按登記價值的千分之一交納。但登記價值超過一千萬元的，超過部分按萬分之五交納； 3）抵押登記的：按抵押價值萬分之一交納，但每項最低不低于一百元； 4）變更登記及其他登記的，每項交納二十元。1哪些情況需要辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記？ 經(jīng)初始登記的房地產(chǎn)，有下列情形之一的，當事人應自合同或其它法律文件生效之日起三十日內(nèi)申請辦理轉(zhuǎn)移登記，買賣、繼承、贈與、共有房地產(chǎn)的分割；交換；人民法院判決、裁定的強制性轉(zhuǎn)移；依照法律、法規(guī)規(guī)定做出的其他強制性轉(zhuǎn)移。1申請房地產(chǎn)抵押登記應提交什么情況？ 1）《房地產(chǎn)抵押登記申請書》； 2）房地產(chǎn)權(quán)利證書；3）身份證明； 4）主合同和抵押合同 非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，應提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵押的批準文件；預購的房地產(chǎn)抵押時，應提交本條第1）、2）、3）項規(guī)定的文件和房地產(chǎn)買賣合同。1預購房地產(chǎn)如何進行抵押登記？ 預購房地產(chǎn)抵押時，應提交《房地產(chǎn)抵押登記申請書》、身份證明、主合同和抵押合同和房地產(chǎn)買賣合同書等文件，登記人員在房地產(chǎn)買賣合同書上加蓋抵押專用章。1已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓？ 根據(jù)《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應由抵押人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關的公證書，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記？ 以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。2貸款期如遇利息調(diào)整，如何處理？ 根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國家調(diào)整利率，貸款期限在一年內(nèi)（含1年）的，實行合同利率，不分段計算，對一年期以上貸款，于下一年初開始，按相應期限檔次利率進行調(diào)整。2如借款人逾期還款，如何處理？ 如借款人逾期還款或存款不足月均還款額造成自動扣劃不成功的，需由借款人到貸款經(jīng)辦銀行會計柜臺辦理還款，在還款期限內(nèi)，借款人未按合同約定的時間償還本息的，在接到貸款經(jīng)辦的行發(fā)出的催交通知書后，必須立即補付欠交的貸款本息及逾期罰息，以逾期額為基數(shù)，每逾期一天，按人民銀行公布的逾期貸款罰息率計收。2貸款人提前償還貸款時，本息如何計算？借款人在提前歸還貸款時，應提前十五日向貸款人提出書面申請，并且該通知一經(jīng)發(fā)出即不可撤銷。經(jīng)貸款行同意，借款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏辉儆浵?，此前已計收貸款利息不作調(diào)整。2等額與等本的區(qū)別2算建筑面積的范圍1）單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計算。單層建筑屋內(nèi)如果帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積。高低聯(lián)跨需分別計算建筑面積時，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線。2）高處建筑物按分層建筑面積總和計算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計算。3）建筑物外墻為預制掛（壁）板的，按掛（壁）板外墻主墻面間的水平面積計算。4）地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建筑屋外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍水平面積計算。人防通道端頭出口部分為樓梯踏步時，按樓梯上口外墻外圍水平面積計算。5）基礎做地下架空層，有圍護結(jié)構(gòu)者，按其維護結(jié)構(gòu)外圍水平計算建筑面積。6）坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)者，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。7）物內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平攝影計算建筑面積。8）書館的書庫，有書架層的按書架層計算建筑面積，無書架層的按自然層計算建筑面積。9） 井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計算建筑面積。10） 臺燈光控制室，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積。11） ，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。，但從中分割出來作為辦公室、倉庫等，應按分隔出來的使用部分外圍水平面積計算建筑面積。12） 有柱雨罩，按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。13） 有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱的獨立車棚、貨棚、站臺等，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。14） 突出屋面的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯電機房等，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。15） 突出墻面的門斗、眺望間，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。16） 封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈空面積（包括陽臺欄板）的一半計算建筑面積。17） 建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計算建筑面積；無柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。18） 兩個建筑物間有圍護結(jié)構(gòu)的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積；沒有圍護結(jié)構(gòu)的架空通廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。19） 建筑物內(nèi)無樓梯，設室外樓梯（包括疏梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；室內(nèi)有樓梯并設室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。20） 各種變形縫，沉降縫，寬在30cm以內(nèi)的抗震縫，均分層計算建筑面積，高低聯(lián)跨時，其建筑面積并入低跨建筑面積內(nèi)。2不計算建筑面積的范圍1）突出墻面的結(jié)構(gòu)、藝術(shù)裝飾以及掛（壁）板突出的藝術(shù)裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨罩等。2）修消防等用的室外爬梯、寬度在60cm以內(nèi)的鋼梯。3）穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺（不包括挑平臺）、。4）深基礎架空層僅預留門窗洞口，不做地面及裝飾的。5） 有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間、舞臺即后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。6） 單層建筑屋內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。7） 地下人防干、支線，人防通道，人防通道端頭為豎向爬梯設置的安全出入口。8） 寬在30cm以上的抗震縫，有伸縮縫的靠墻煙囪，構(gòu)筑物如獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉、園庫等。9） 建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。2公用建筑面積的分攤原則是什么？如有面積分割的文件或協(xié)議，應按其文件或協(xié)議分攤計算，如無分割文件或協(xié)議，按規(guī)定的公用面積分攤原則進行分攤計算。2哪些公用面積應分攤？ 應分攤的公用建筑面積包括：套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出層面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機房、水箱間等。2房屋的銷售面積由哪些組成？ 房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積。即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和?？鐓^(qū)的房地產(chǎn)抵押如何辦理？ 跨區(qū)抵押的，按各區(qū)的順序依次確定辦理抵押登記的部門。即：分屬多個分局轄區(qū)的房地產(chǎn)去同為同一主債權(quán)債務關系抵押擔保的，若其中有前一順序區(qū)域的房地產(chǎn)，則最前一順序的分局為登記部門。該部門到相關性分局備檔，并于抵押登記核準當天書面通知相關分局的產(chǎn)權(quán)科。第四節(jié) 收費標準購房需要繳納哪些費用？購房收費標準收費部門收費名稱收費標準應付資金繳款時間律師事物所律師服務費%簽署購銷合同時公證處購銷合同公證費%簽署購銷合同時貸款合同公證費貸款金額50萬以下:200元/筆貸款金額50萬以下:300元/筆簽署按揭合同時建委房屋他項權(quán)初始登記費100元保險公司保險費%(每5年交1次)銀行辦貸款卡費用80元/戶銀行開戶費10元/戶稅務局印花稅%%辦理房產(chǎn)證時財政局契稅%(單價小于3000元/m2)樓價3%(單價大于3000元/m2)房管所房屋交易費%交易服務費%房地產(chǎn)權(quán)證工本費100元/本勞務費3元/ m2測繪費面積:50~100 m2:120元/套。101~200 m2:10元/戶 201~300 m2:200元/戶 301~400 m2240元/戶有關部門及施工單位水電報裝費車位:2500元/戶辦理入伙手續(xù)時普通住宅:4800元/戶復式\錯層住宅:7200元/戶管道煤氣報裝費2000元/戶防盜門200元/戶可視對講800元/戶電視接收系統(tǒng)住宅:800元/戶 商鋪:1500元/戶電話報裝費800元/戶交樓時物業(yè)管理公司按金水費按金:300元(包括直飲水)