【文章內(nèi)容簡介】 1照明系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程1通風(fēng)系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程1管理處內(nèi)部運作管理規(guī)程1租賃管理工作規(guī)程操作及維護(hù)規(guī)程七 物業(yè)管理的成本費用管理員工支出.薪金及福利.招聘和培訓(xùn).膳食及住宿維護(hù)及保養(yǎng).照明及通風(fēng)系統(tǒng).機電設(shè)備.動力設(shè)備.保孜及消防設(shè)備.給排水設(shè)備.公共設(shè)備設(shè)施.園藝綠化.工具及器材.冷暖系統(tǒng).雜項維修公共費用.公共電費.公共水費.排汙費.垃圾費.滅蟲行政費用.辦公室支出.公關(guān)費用.電話通訊費用.差旅費保險費其他.節(jié)日燈飾.審計費用.雜項支出管理者酬金營業(yè)稅預(yù)留專案維修基金物業(yè)管理原則上自負(fù)盈虧。八 物業(yè)管理ISO9002提示品質(zhì)手冊程式檔工作規(guī)程品質(zhì)記錄表格行政管理制度人力資源管理制度第八章 項目二次策劃行銷二次策劃行銷是指發(fā)展商已成功地開發(fā)一兩個項目，或是一個大型專案已完成部分組團(tuán)，在社會上已形成一定的知名度和影響力，發(fā)展商致力於進(jìn)一步提升形象和整體競爭力。也可以說是二次創(chuàng)業(yè)。發(fā)展商通過全面策劃行銷來提升項目品牌，進(jìn)而促進(jìn)發(fā)展商的可持續(xù)經(jīng)營。一 全面策劃行銷全過程策劃行銷.項目投資策劃行銷；.專案規(guī)劃設(shè)計策劃行銷；.項目品質(zhì)工期策劃行銷；.項目形象策劃行銷；.專案行銷推廣策劃；.專案顧問、銷售、代理的策劃行銷；.專案服務(wù)策劃行銷；.項目二次策劃行銷；全員行銷.專案行銷的實現(xiàn)決不只是行銷部門的事情，而是所有非行銷部門全方位、全過程參與的行銷管理過程.行銷手段的整體性企業(yè)對產(chǎn)品的價格、管道、分銷等可控因素進(jìn)行互相配合，實現(xiàn)最佳組合以滿足客戶的各項需求.行銷主體的整體性公司應(yīng)以行銷部門為核心，各個部門統(tǒng)一以市場為中心，以顧客為導(dǎo)向，參與整個行銷活動的分析、規(guī)劃、執(zhí)行、和控制，為買家創(chuàng)造最大的價值。二 品牌戰(zhàn)略提示品牌塑造.瞭解產(chǎn)業(yè)環(huán)境，確認(rèn)自身的強弱點，決定核心競爭力.形成企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo).擁有一套完整的企業(yè)識別系統(tǒng).全方位推廣企業(yè)形象和品牌形象品牌維護(hù).品牌管理系統(tǒng).建立品牌評估系統(tǒng).持續(xù)一致的投資品牌品牌提升.持續(xù)不斷地深度開發(fā)品牌產(chǎn)品.深化品牌內(nèi)涵.不斷強化品牌的正向擴(kuò)張力三 發(fā)展商可持續(xù)經(jīng)營戰(zhàn)略提示人力資源科學(xué)配置.要甄選出公司所需的合格人才.為促進(jìn)履行職責(zé)而不斷培訓(xùn)員工.創(chuàng)造良好的工作環(huán)境.創(chuàng)造能力的激發(fā).績效評估和獎勵機制產(chǎn)業(yè)化道路策略.提高住孛產(chǎn)品的技術(shù)附加值，儘快轉(zhuǎn)變?yōu)榧夹g(shù)密集型產(chǎn)業(yè).將住孛產(chǎn)業(yè)多個外延型發(fā)展轉(zhuǎn)為集約型的內(nèi)涵式發(fā)展.深化住孛產(chǎn)業(yè)化鏈條的協(xié)調(diào)性專業(yè)化道路策略.提高建築與結(jié)構(gòu)技術(shù)體系.節(jié)能及新能源開發(fā)利用.住孛管線技術(shù)體系.建立廚房、衛(wèi)生間的基本功能空間配置的整合技術(shù).提高住孛環(huán)境及其保障技術(shù)體系.住孛智慧化技術(shù)體系第二篇：房地產(chǎn)全案策劃房地產(chǎn)全案策劃從廣義來說，房地產(chǎn)策劃分為以下三個內(nèi)容。根據(jù)需要開發(fā)商可以選擇不同的菜單。如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃。一、項目的前期定位策劃：即房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，包括市場調(diào)研，項目定位，項目的經(jīng)濟(jì)效益分析等。二、項目的推廣整合策劃：包括項目的VI設(shè)計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計和各種促銷活動的策劃方案等等。三、項目的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓(xùn)，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等；項目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。房地產(chǎn)全程策劃營銷方案是從項目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施。其核心內(nèi)容包括：項目投資策劃營銷；項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷；項目質(zhì)量工期策劃營銷；項目形象策劃營銷；項目營銷推廣策劃；項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；項目服務(wù)策劃營銷；項目二次策劃營銷臺州嘉豪傳媒廣告有限公司專業(yè)服務(wù)于企業(yè)市場推廣地址：臺州市市府大道289號耀達(dá)大廈16樓B室TEL:0576883***92房地產(chǎn)策劃的主要內(nèi)容包括：市場策劃是指對房地產(chǎn)項目投資開發(fā)中涉及的諸多要素（經(jīng)濟(jì)、政策、法規(guī)、規(guī)劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環(huán)境、交通、商業(yè)、市政配套等）進(jìn)行客觀調(diào)查，并通過科學(xué)系統(tǒng)的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結(jié)合點（城市規(guī)劃條件的滿足、房地產(chǎn)商經(jīng)濟(jì)合理回報的需要、購房消費者的有效需求等）。簡言之，房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場策劃的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場策劃是房地產(chǎn)市場調(diào)查的歸宿。市場策劃的成果及結(jié)論（項目戰(zhàn)略定位及產(chǎn)品定位建議）對后續(xù)各階段策劃具有方向性和指導(dǎo)性，市場策劃是房地產(chǎn)策劃的首要環(huán)節(jié)之一。產(chǎn)品策劃就是研究如何科學(xué)地制定建設(shè)項目的總體規(guī)劃立項之后建筑設(shè)計的依據(jù)問題，擯棄單純依靠經(jīng)驗確定設(shè)計內(nèi)容及依據(jù)（設(shè)計任務(wù)書）的不科學(xué)、不合理的傳統(tǒng)方法，利用對建設(shè)目標(biāo)所處社會環(huán)境及相關(guān)因素的邏輯數(shù)理分析與相關(guān)定性分析，研究項目任務(wù)書對設(shè)計的合理導(dǎo)向，制定和論證建筑設(shè)計依據(jù)，科學(xué)地確定設(shè)計內(nèi)容，并尋找達(dá)到這一目標(biāo)的科學(xué)方法。其主要內(nèi)容包括如下：項目總平規(guī)劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數(shù)、公攤系數(shù)、使用系數(shù)、配置標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境景觀設(shè)計等等，產(chǎn)品本身的品質(zhì)是最主要的策劃內(nèi)容。房地產(chǎn)策劃就是將市場策劃的成果，通過建筑技術(shù)語言將其表現(xiàn)出來的一個過程。產(chǎn)品策劃是介于城市規(guī)劃與建筑設(shè)計（設(shè)計院所）之間的一項重要“斷層”工作，也是我國目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中最薄弱的環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天的必然產(chǎn)物。營銷策劃臺州嘉豪傳媒廣告有限公司專業(yè)服務(wù)于企業(yè)市場推廣是指房地產(chǎn)策劃商及發(fā)展商對將來要發(fā)生的營銷行為進(jìn)行超前決策。為實現(xiàn)目的，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，就必須與市場策劃、房地產(chǎn)策劃建立密切的關(guān)系，科學(xué)地分析市場、顧客及與之相關(guān)的各種因素，然后創(chuàng)造性運用自身的能量，力求在適當(dāng)?shù)臅r間，適當(dāng)?shù)牡攸c，以適當(dāng)?shù)膬r格和促銷方式讓顧客獲得滿足。如果推銷一種觀念，就有必要采取一定的策略和技術(shù)使大眾自覺地接受它，而在這個過程中，營銷策劃人員所做的分析、判斷、推理、預(yù)測、構(gòu)思、設(shè)計、安排、部署、實施等工作，便是房地產(chǎn)營銷策劃。營銷策劃就是將市場策劃、產(chǎn)品策劃兩階段的策劃成果，通過系統(tǒng)而形象的表現(xiàn)手法將產(chǎn)品的各種優(yōu)勢（賣點）淋漓盡致地訴求給鎖定的目標(biāo)客戶群。營銷策劃包括營銷推廣、營銷執(zhí)行兩大部分。營銷策劃是最終實現(xiàn)產(chǎn)品飛躍為商品的過程和手段。開發(fā)策劃是指房地產(chǎn)商從項目選址到購買土地使用權(quán)始，經(jīng)過項目全程策劃，規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程，建造成可以滿足人們某種需要的建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施與環(huán)境、即房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其在市場上銷售，將房地產(chǎn)產(chǎn)品出售給新的投資者或使用者，并通過這個交換過程收回投資以實現(xiàn)房地產(chǎn)商獲取收益的目標(biāo)過程。其中包括房地產(chǎn)生產(chǎn)和流通的統(tǒng)一的過程即稱之為房地產(chǎn)開發(fā)策劃。房地產(chǎn)開發(fā)策劃是一個完整的過程，它由開發(fā)項目可行性研究、項目開發(fā)準(zhǔn)備、項目工程管理和完成項目銷售等四個階段組成。在環(huán)節(jié)眾多周期漫長的房地產(chǎn)投資全過程中，任何一個環(huán)節(jié)都可能省時省錢。如：降低土地成本、降低稅費、降低土建成本、總平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及開發(fā)成本的基礎(chǔ)上保證品質(zhì)、進(jìn)度。同時開發(fā)策劃的前期核心工作是項目可行性研究，后期核心工作是項目工程管理。物管策劃物業(yè)管理就是物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人臺州嘉豪傳媒廣告有限公司專業(yè)服務(wù)于企業(yè)市場推廣提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。物業(yè)管理策劃的主要內(nèi)容包括以下三點：。主要是指按房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行商業(yè)企劃、制定并實施銷售方案，或是評估租金，制定出租方案，以便使物業(yè)保值甚至增值。主要是掌握房地產(chǎn)的變動和使用情況，使房屋得到及時修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況等及時準(zhǔn)確地記錄下來，及時變更有關(guān)記錄；此外，管理工作還包括物業(yè)管理公司內(nèi)部財務(wù)、人事上的綜合管理，以保證經(jīng)營、服務(wù)的正常運行的策劃。是指準(zhǔn)確、及時地滿足用戶要求，如清潔、保安、綠化及各種特約服務(wù)的策劃。物管策劃的主要作用是：就是體現(xiàn)房地產(chǎn)商品或企業(yè)品牌的延伸策劃，包含房地產(chǎn)商品的售前、售中、售后各服務(wù)階段。物管質(zhì)量的優(yōu)劣，對企業(yè)品牌和后續(xù)項目的投資開發(fā)成功與否，在房地產(chǎn)市場競爭慘烈的今天，其作用愈來愈明顯。臺州嘉豪傳媒廣告有限公司臺州嘉豪傳媒廣告有限公司專業(yè)服務(wù)于企業(yè)市場推廣第三篇：房地產(chǎn)行銷培訓(xùn)總結(jié)房地產(chǎn)行銷培訓(xùn)總結(jié)一．房地產(chǎn)行銷培訓(xùn)總結(jié)（1）有不錯的營銷方式就可以賣得好。（2）又有不錯的銷售精英也可以賣得好。，配合著鋪天蓋地的營銷廣告，別出心裁的策劃方案，到最后為什么銷售狀況還是不溫不火？現(xiàn)在很多房地產(chǎn)項目正遇到發(fā)展的瓶頸：（1）客戶來電來訪越來越少。（2）有購買條件的準(zhǔn)客戶越來越難找。（3）線上推廣效果越來越小。（4）同質(zhì)化競爭對手越來越多。目前房地產(chǎn)市場競爭日趨白熱化，傳統(tǒng)在售樓處接待客戶的坐銷模式已無法滿足當(dāng)下多種渠道的銷售狀況，若房地產(chǎn)銷售只是單純的依靠營銷策劃就完全可以達(dá)到良好銷售的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。這也是為什么碧桂園，并成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商爭相模仿的對象。也正因為伴隨著傳統(tǒng)銷售營銷方式的弱化，新的銷售模式經(jīng)過市場的考驗成為另一種重要的營銷方案作。目前在房地產(chǎn)相對較發(fā)達(dá)的城市，行銷模式成為房地產(chǎn)市場的主流模式。打破目前傳統(tǒng)的銷售模式，開創(chuàng)新的營銷途徑已刻不容緩。所以在不久的將來，會有更多的開發(fā)商組建自己的行銷隊伍，行銷隊伍會越來越壯大！房地產(chǎn)行銷員的心態(tài)很重要。行銷作為主動銷售會受到更大的阻力，因此要擁有敢于挑戰(zhàn)的心態(tài)。銷售能力的高低是通過不斷學(xué)習(xí)獲得的，因為要擁有堅持不斷學(xué)習(xí)的心態(tài)。能否做好銷售，能力很重要，但工作態(tài)度更為重要。好好對待自己的工作，你的工作就會回報你，因此要擁有對事業(yè)執(zhí)著的心態(tài)。行銷工作內(nèi)容有別于坐銷，無論是體力還是精神上，都對行銷員有更高的要求。行銷會面臨更多的挫折和失敗，所以要正確地面對和接受，把他們當(dāng)成成功的過程，因此要擁有正確面對拒絕和失敗的心態(tài)。畢竟我們要組建的是一支行銷團(tuán)隊，團(tuán)隊執(zhí)行力尤為重要！二．未來行銷方式前提：，當(dāng)然人數(shù)越多越好，人數(shù)越多，效率越高，戰(zhàn)斗力越強。（無錫五洲國際的行銷團(tuán)隊目標(biāo)為500人）可按大組進(jìn)行分配，例如十幾或二十幾人一大組。（五洲國際人員分配為24人一大組，大組分為4小組，每小組6名組員并選拔出一名組長。同時每大組配備一名經(jīng)理，一名主管及一名助理）整個行銷團(tuán)隊由一名區(qū)域行銷總監(jiān)負(fù)責(zé)。（這么多行銷人員可能會同時為一個項目服務(wù)，難免會發(fā)生撞單，為了規(guī)避這個問題所以要制定完善的業(yè)績分配制度）（如：是否需要行銷人員進(jìn)入案場參與輪值、行銷人員外拓來的客戶是否需要自己接待還是交給案場的置業(yè)顧問代為接待等）實際操作（行銷方式）在項目輻射區(qū)域內(nèi)廣泛派單，挖掘潛在客戶。在派單過程中如遇到意向較強的客戶，要第一時間將其引導(dǎo)到銷售現(xiàn)場。、掃樓踏街時注意繪制地圖，以便讓行銷員詳細(xì)了解服務(wù)樓盤的周邊情況及配套設(shè)施。核心點為留客戶的電話。過程中要注意讓客戶記住你的姓名，在與客戶陌拜時不要將項目介紹地太過細(xì)致，我們的最終目的是邀約客戶到售樓處，促成成交。在項目影響區(qū)域范圍內(nèi)設(shè)立展銷點，擴(kuò)大項目影響力。陌拜行銷步驟一般為：接觸→熟悉→信任→洽談→認(rèn)同→簽約第四篇：房地產(chǎn)項目全案策劃房地產(chǎn)項目全案策劃目錄第一部分：項目概況一、總體概述二、現(xiàn)狀分析三、市政配套狀況【交通狀況商服設(shè)施文教設(shè)施基本參數(shù)】四、項目基本參數(shù)第二部分：市場調(diào)研及結(jié)論一、供需市場分析【住宅供應(yīng)市場住宅需求市場綜合評述】目競爭）綜合評述】三、周邊市場調(diào)研四、結(jié)論二、市場預(yù)測【住宅供需市場市場競爭態(tài)勢分析（區(qū)域競爭、企業(yè)間競爭、項第三部分：分期項目規(guī)劃指標(biāo)分析及相關(guān)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一、規(guī)劃原則二、規(guī)劃指標(biāo)分析【規(guī)劃指標(biāo)（總體規(guī)劃指標(biāo)）規(guī)劃指標(biāo)分析建議】三、相關(guān)基礎(chǔ)配套建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)【市政道路教育配套綠化配套】四、結(jié)論第四部分：項目定位建議一、總體市場定位【目標(biāo)客戶規(guī)劃布局產(chǎn)品類型主力總價主力戶型】二、目標(biāo)客戶群定位分析【目標(biāo)客戶定位分析目標(biāo)客戶細(xì)化】三、產(chǎn)品定位分析【住宅產(chǎn)品定位分析（產(chǎn)品類型建議、戶型配比建議、產(chǎn)品構(gòu)成細(xì)化）地下室定位分析（車位配比）商業(yè)定位建議】四、價格定位分析【住宅主力戶型面積與總價控制（總價控制、總價調(diào)控細(xì)化）地下車位定價】五、成本定位建議【成本構(gòu)成（用地總價、綜合總建造成本）成本構(gòu)成細(xì)化】 第五部分：項目進(jìn)度建議一、規(guī)劃設(shè)計計劃（項目進(jìn)度建議）【規(guī)劃設(shè)計施工計劃】二、進(jìn)度計劃安排三、工程款撥付進(jìn)度第六部分：項目效益預(yù)測一、銷售計劃二、財務(wù)評價（估算）【假設(shè)條件財務(wù)評價（土地利潤、經(jīng)營利潤、現(xiàn)金流量分析、抗風(fēng)險分析、財務(wù)分析）】備注：投資回報率=項目凈利潤/（綜合總建造成本+土地成本+稅費）銷售利潤率=項目凈利潤/（總銷售收入稅費）三、損益表第七部分：附件第五篇：房地產(chǎn)項目策劃全案合肥明月港灣房地產(chǎn)項目策劃全案目 錄第一部分：合肥東市房地產(chǎn)市場分析一、板塊之爭顯示出東區(qū)房地產(chǎn)市場亟待發(fā)掘二、誰在東區(qū)購房三、購房者希望在東區(qū)購什么樣的房第二部分：市場調(diào)研一、區(qū)域市場分析二、競爭項目分析三、本案優(yōu)劣勢分析第三部分：項目主題定位一、項目定位二、策劃理念三、