【正文】 就合肥市景觀設計的價格，根據市場調查，一般只用一些常用植物的景觀設計價格在每平方40元左右，而對于一些較為復雜的景觀設計的價格在100多元，主要是一些噴泉和主題景觀。因此開辦高水平、高質量的幼兒園是勢在必行的大事之一。我們認為住宅最合理的銷售均價為：第二節(jié) 市場不需要雷鋒，更會拋棄玩火者如前文所言：價格是把雙刃劍，有經驗的“劍客”控制它于掌股，殺敵于游戲之間；而對于掌握不了訣竅的人，往往不但制服不了對手，卻有可能傷到了自己。n 一期銷售時，承諾項目二期售價將上漲6%，以吸引購買者早日落訂，將有銷售難度的部分先售出。綜上所述：差異化的、前瞻性的產品+卓越的品質 +優(yōu)越的性價比=該產品的競爭力如前所述，我們將要面對的主力客群對住宅總價的承受力是在一定范圍內的，但他們對產品的性價比較為注重。在有特別的產品的同時，合理的價格是除了產品之外的又一個支點。我們認為，在該項目中，只要價格策略制訂得當，產品價格必將成為保證開發(fā)商規(guī)避風險、保證投資回報的有力法寶。價格是任何產品銷售的法寶，同時又是任何產品的陷阱，過高或過低的售價，帶給商家的都是無法彌補的傷害。所以，在經過一定的調研后，我們認為，區(qū)位將成為影響制定價格策略的重要的因素之一。n 充分利用給項目設計的賣點，實現(xiàn)與同類地區(qū)在售項目的差異化，凸現(xiàn)項目亮點，贏得項目銷售利潤。n 市場是公平的，又是殘酷的！n 成本+利潤=售價不是真正意義上的市場營銷n 市場可售價－成本價=利潤，才是物業(yè)開發(fā)方程式我們?yōu)槭裁床粚r格制定得更低：u 影響開發(fā)商合理利潤的實現(xiàn)；u 市場可以接受現(xiàn)有的定價；u 影響到今后的項目cao作； u 有可能影響到項目的品質；u ……我們?yōu)槭裁床粚r格制定得更高：u 風險過高；u 市場較難接受更高的定價；u 對于中國巨森這樣的開發(fā)商，回避過高的風險顯得尤為重要，因為市場的聲譽對我們很重要；u 從合肥樓市大趨勢來看，2004商品房銷售價格仍有上揚空間，但起幅度很難達到2002001年的水平；u 合肥樓市競爭的加劇是可以預見的；u 無謂的延長銷售周期，影響資金的回籠；u 價格應有根據市場調整的余地；u ……第三節(jié) 低開高走，步步為營在具體的定價策略上，我們建議以“低開高走”為定價原則，在銷售周期內，實現(xiàn)四次左右價格上揚。（參考圖片略）第五部分 撥動價格這根敏感的神經（項目價格策略）第一節(jié) 價格是把鋒利的雙刃劍n 過低的銷售價格是以低利潤為代價的；n 過高的銷售價格是以高風險為代價的。按此價格攤入房價中，約每平方增加20元左右。第七、踏雪尋梅：梅花院落為冬日一片銀白色的景觀增添一種的浪漫氛圍。第三、蓮映江南：在詠荷亭附近建立以荷花為主的綠化帶，營造一種“映日荷花別樣紅”的文化氛圍。八大景觀串成個性項鏈景觀規(guī)劃是社區(qū)的一個重要組成部分。三：生活樂土——自在逍遙■小區(qū)配套設施齊全，能夠滿足不同年齡階層的各種需求。竹林、假山、翠堤楊柳以及高綠化率的綠化帶，讓小區(qū)居民自由呼吸，親近自然。■居住區(qū)硬軟景觀要充分挖掘水的內涵，體現(xiàn)東方水文化，營造出人們親水、觀水、聽水、戲水的場所。我們需要在四季里，花木都是一派欣欣向榮的景象，但每個季節(jié)又是不同的景觀。小品是精致的、小家碧玉的，讓人有無限的親切感?？臻g做為2—5層居民的走廊（位于門面房的樓上），一樓樓道為橫紋型坡式（位于樓兩頭）。關于建筑單體n 小區(qū)臨街商住樓應以明快、現(xiàn)代的色彩橘黃色為主色調；墻角采用天藍色。應充分考慮小區(qū)內的人車分流；n 考慮住戶到公共活動區(qū)域人流線路對小區(qū)其他住戶造成的影響，合理安排公共活動區(qū)間及場所；n 另外，設計時要充分考慮到自來水管、電路、煤氣管道、衛(wèi)生管道、寬帶網、電表群、郵箱群n 充分利用現(xiàn)有水源營造小區(qū)環(huán)境；n 使小區(qū)軸心處有水池以增加靈趣；n 小區(qū)四角設四個***房，主干道兩邊設排水暗道，臨泉路邊設公共廁所。作為一個現(xiàn)代商人，他所銷售的往往就是細節(jié)；而作為一個房地產開發(fā)商，蓋房子講究細節(jié)就更不用說了。如前所述，合肥人骨子里是懷舊的、閑散的、寬容的、悠閑的、享受生活的、缺少危機感的、不緊不慢的，只有契合這種心態(tài)的產品才能夠引起他們的共鳴；同時，合肥人永遠喜歡新鮮的東西，所以，產品的創(chuàng)新對這個項目尤其重要，能不能給受眾耳目一新、一見鐘情的感覺，是關鍵之一。（包含在70—85㎡30%的樓群房型配比中，例70—80㎡配比由30%拆為15%，50—80㎡1+1戶型和單身住宅戶型可為15%）普通住宅（多層）：戶型面積；主流戶型90（兩房）及110130（三房）平米，錯層設計，該房型設計采用全明設計，公私、潔污、干濕、動靜分離，陽臺建議設計成大陽臺，客廳與房間的相連。其次，把小套房和大套房建在同一個單元，且兩種房之間可合可分，滿足年輕人想依賴父母的照顧，但又不愿住在一起的需要，真正實現(xiàn)“一碗湯”的距離效應。90110 兩室半或三室 45% 位于詠荷亭以南，幼兒園以北之間，該區(qū)各方面條件比較理想，是本區(qū)主要顧客集中地。通過人工開鑿，引二十里埠河之水，在水明閣與覽明閣之間蜿蜒流淌，水明閣四面環(huán)水，沿河種上柳樹并每間隔一段距離配備休閑座椅（凡于河畔均如此布置），而詠荷亭也位于水明閣與覽明閣之間，水明閣的景觀配置可謂巧奪天工，尤為突出。月明閣：單獨位于臨泉路南側，略顯孤立，可以通過巧妙的設計加以轉變。主要客戶群特征分析：u 主要來自東區(qū)；u 絕大部分為初次置業(yè)；u 對交通依賴性較強；u 對生活品質有一定要求；u 向往生活的舒適；u 外地在合工作的也占有一定的比例；u ……第四部分 產品是創(chuàng)造傳奇故事的唯一途徑（產品策略）我們能在東區(qū)做什么第一節(jié)、規(guī)劃設計建議（一）、規(guī)劃設計要點(略)（二）規(guī)劃目標“以人為本——用人類智慧的結晶培育建筑人性”，保證開發(fā)商與客戶雙方的利益預期值永遠相似，讓“度身定做”的產品在市場產生銷售成交量與成交率的最高綜合值。主要客戶群職業(yè)分析：企業(yè)職工及當地居民是明月港灣的消費主力。（四）“港灣”容易使人聯(lián)想到“居家”，借此來表明居住的真正內涵。（二）從民俗的角度來理解，“港灣”的“明月”字，是“居家團圓”的意思。試問產品差異化對我們的營銷上是否更具保障力呢？。本案周圍又有磚廠和化工廠對環(huán)境空氣的污染，人們現(xiàn)在對健康環(huán)境等看得也重，如果環(huán)境上不下大力氣的話，恐怕就會給了消費者選擇其它樓盤的理由。周邊教育機構較少，現(xiàn)有的學校不具有代表性和知名度，教學質量不能和市內的學校相比，家長對學校教育也不很滿意，這相對現(xiàn)在人們對子女教育的重視，是一個很大的不足。二、競爭項目分析(略)三、本案劣、優(yōu)勢分析 劣勢：本案離長江東路較遠，加之臨泉路尚未開通，居民出行諸多不便，而長江東路道路擁擠，在高峰期經常塞車，交通嚴重不便的情況可想而知。其功能主要是城市對外交通的門戶，以冶金、化工、輕工、機械為主的工業(yè)基地，建設重點是突出新站試驗區(qū)的商貿區(qū)特點，加快綜合開發(fā)和現(xiàn)代物流產業(yè)的發(fā)展。任何違背市場規(guī)律的行為都將在這樣的市場上遭遇挫折。造成旺盛需求的其他原因有舊城改造拉動了城市建設的步伐。序號 因素 比例 % 1 價格 2 交通 3 樓盤質量 4 物業(yè)管理 5 小區(qū)內環(huán)境景觀 6 學區(qū)劃分 7 周邊自然環(huán)境 8 周邊生活配套設施 9 開發(fā)商的形象及信譽 10 小區(qū)內居住人群狀況 11 增值潛力 有五成消費者選擇在東區(qū)購買“兩室型”住宅，另外，有四成消費者選擇“三室型”住宅。在購東區(qū)住房者中，東區(qū)的原市民占了55%從工作地點來看。消費者以區(qū)內企、事業(yè)單位工作人員及工廠的職工、小生意人居多，%。未來隨著貫通南北的懷寧路工程使道路交通有所改善及開發(fā)的區(qū)域的趨于成熟，蜀山區(qū)地塊尚有較大開發(fā)余量。這些特色概括起來，可以歸納為以下兩點：教育為樓盤開發(fā)增光添金；圍繞山水以生態(tài)為題作秀博彩。相對于合肥其他三個行政區(qū)來說，其各項發(fā)展都較為成熟，住宅的價格在四區(qū)中也相對較高。合肥火車站、長途汽車站、旅游汽車站、出租車旅游公司等坐落在區(qū)內，鐵路、公路、水運等交通發(fā)達。◆ 瑤海區(qū)：隨著合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)的不斷發(fā)展，周邊的交通、配套等條件也日臻完善，越來越多的房產開發(fā)商已經被該區(qū)未來的升值潛力所吸引。明月港灣小區(qū)地處臨泉路與郎溪路交匯處，二十埠河東側，臨泉路將小區(qū)一分為二，周邊相鄰肥東二院方廟中心、新安公學、郎溪小學、玻璃總廠、國風塑業(yè)、恒通批發(fā)市場、漕沖批發(fā)市場、長江批發(fā)市場。在項目影響區(qū)域范圍內設立展銷點，擴大項目影響力。在派單過程中如遇到意向較強的客戶，要第一時間將其引導到銷售現(xiàn)場。（無錫五洲國際的行銷團隊目標為500人）可按大組進行分配，例如十幾或二十幾人一大組。好好對待自己的工作，你的工作就會回報你，因此要擁有對事業(yè)執(zhí)著的心態(tài)。所以在不久的將來，會有更多的開發(fā)商組建自己的行銷隊伍，行銷隊伍會越來越壯大！房地產行銷員的心態(tài)很重要。這也是為什么碧桂園，并成為眾多房地產開發(fā)商爭相模仿的對象。（2）有購買條件的準客戶越來越難找。物管質量的優(yōu)劣，對企業(yè)品牌和后續(xù)項目的投資開發(fā)成功與否，在房地產市場競爭慘烈的今天，其作用愈來愈明顯。主要是掌握房地產的變動和使用情況，使房屋得到及時修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數量、產權、建筑形式、完好程度、設備使用情況等及時準確地記錄下來，及時變更有關記錄；此外，管理工作還包括物業(yè)管理公司內部財務、人事上的綜合管理，以保證經營、服務的正常運行的策劃。物管策劃物業(yè)管理就是物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經營的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人臺州嘉豪傳媒廣告有限公司專業(yè)服務于企業(yè)市場推廣提供高效、優(yōu)質和經濟的服務。在環(huán)節(jié)眾多周期漫長的房地產投資全過程中，任何一個環(huán)節(jié)都可能省時省錢。營銷策劃是最終實現(xiàn)產品飛躍為商品的過程和手段。為實現(xiàn)目的，達到預期目標，就必須與市場策劃、房地產策劃建立密切的關系，科學地分析市場、顧客及與之相關的各種因素，然后創(chuàng)造性運用自身的能量，力求在適當的時間，適當的地點，以適當的價格和促銷方式讓顧客獲得滿足。其主要內容包括如下：項目總平規(guī)劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數、公攤系數、使用系數、配置標準、環(huán)境景觀設計等等，產品本身的品質是最主要的策劃內容。其核心內容包括：項目投資策劃營銷；項目規(guī)劃設計策劃營銷；項目質量工期策劃營銷；項目形象策劃營銷；項目營銷推廣策劃；項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；項目服務策劃營銷；項目二次策劃營銷臺州嘉豪傳媒廣告有限公司專業(yè)服務于企業(yè)市場推廣地址：臺州市市府大道289號耀達大廈16樓B室TEL:0576883***92房地產策劃的主要內容包括：市場策劃是指對房地產項目投資開發(fā)中涉及的諸多要素（經濟、政策、法規(guī)、規(guī)劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環(huán)境、交通、商業(yè)、市政配套等）進行客觀調查，并通過科學系統(tǒng)的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結合點（城市規(guī)劃條件的滿足、房地產商經濟合理回報的需要、購房消費者的有效需求等）。一、項目的前期定位策劃：即房地產開發(fā)項目的可行性研究，包括市場調研，項目定位，項目的經濟效益分析等。一 全面策劃行銷全過程策劃行銷.項目投資策劃行銷；.專案規(guī)劃設計策劃行銷；.項目品質工期策劃行銷；.項目形象策劃行銷；.專案行銷推廣策劃；.專案顧問、銷售、代理的策劃行銷；.專案服務策劃行銷；.項目二次策劃行銷；全員行銷.專案行銷的實現(xiàn)決不只是行銷部門的事情，而是所有非行銷部門全方位、全過程參與的行銷管理過程.行銷手段的整體性企業(yè)對產品的價格、管道、分銷等可控因素進行互相配合，實現(xiàn)最佳組合以滿足客戶的各項需求.行銷主體的整體性公司應以行銷部門為核心，各個部門統(tǒng)一以市場為中心，以顧客為導向，參與整個行銷活動的分析、規(guī)劃、執(zhí)行、和控制，為買家創(chuàng)造最大的價值。一 專案銷售過程所需物業(yè)管理資料樓孫品質保證書樓孫使用說明書業(yè)主公約用戶手冊樓孫交收流程入夥通知書入夥手續(xù)書收樓書承諾書業(yè)主/用戶聯(lián)繫表1遺漏工程使用鑰匙授權書1遺漏工程和水、電、汽表底數記錄表1裝修手冊和裝修申請表二 物業(yè)管理內容策劃工程、設計、管理的提前介入保潔服務綠化養(yǎng)護孜全及交通管理三車及場地管理設備養(yǎng)護房屋及公用設備設施養(yǎng)護房屋事務管理檔案及資料的管理智慧化的服務1家政服務1多種經營和服務的開通1與業(yè)主的日常溝通1社區(qū)文化服務三 物業(yè)管理組織及人員架構物業(yè)公司人力資源的管理，包括招聘、培訓、考核、調配、述職、工資、福利、晉級等物業(yè)管理公司應遵循以下原則建立各級組織機構，明確各部門職能、責任、許可權、隸屬關係及資訊溝通管道.遵孚國家有關規(guī)定.在經營範圍允許下.結合不同的工作重點.把品質責任作為各環(huán)節(jié)的重點.遵循職責分明、線條清晰、資訊暢通和高效的原則.各崗位的人員設置應遵循精簡、高效的原則四 物業(yè)管理培訓在物業(yè)交付使用前，培訓內容：.為員工提供公司架構、人員制度及管理職責的瞭解.提供物業(yè)管理的理論基礎.物業(yè)及物業(yè)管理的的概念.建築物種類及管理.物業(yè)管理在國內的發(fā)展.業(yè)主公約、公共面積及用戶權責.裝修管理.綠化管理.管理人員的操孚及工作態(tài)度.房屋設備的構成及維修.財務管理.物業(yè)管理法規(guī).人事管理制度.探討一些常見個案在物業(yè)交付使用後，培訓內容：.現(xiàn)場實際操作.對公司早期工作進行一次鑒定.各部門的管理、工作程式及規(guī)章制度五 物業(yè)管理規(guī)章制度員工孚則崗位職責及工作流程財務制度採購及招標程式員工考核標準業(yè)主委員會章程