【正文】 各配套功能管理規(guī)定文件管理規(guī)定辦公設(shè)備使用制度值班管理制度1消防責(zé)任制1消防管理規(guī)定1對外服務(wù)工作管理規(guī)定1裝修工程隊(duì)孜全責(zé)任書1停車場管理規(guī)定1非機(jī)動車管理規(guī)定1出租屋及暫住人員管理規(guī)定1進(jìn)住（租）協(xié)議書1商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定六 物業(yè)管理操作規(guī)程樓孫本體維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程供配電設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)規(guī)程機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程動力設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程停車場、車庫操作規(guī)程停車場、車庫維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程會所設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)及操作規(guī)程給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程1公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程1保孜設(shè)備操作及維護(hù)規(guī)程1照明系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程1通風(fēng)系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程1管理處內(nèi)部運(yùn)作管理規(guī)程1租賃管理工作規(guī)程操作及維護(hù)規(guī)程七 物業(yè)管理的成本費(fèi)用管理員工支出.薪金及福利.招聘和培訓(xùn).膳食及住宿維護(hù)及保養(yǎng).照明及通風(fēng)系統(tǒng).機(jī)電設(shè)備.動力設(shè)備.保孜及消防設(shè)備.給排水設(shè)備.公共設(shè)備設(shè)施.園藝綠化.工具及器材.冷暖系統(tǒng).雜項(xiàng)維修公共費(fèi)用.公共電費(fèi).公共水費(fèi).排汙費(fèi).垃圾費(fèi).滅蟲行政費(fèi)用.辦公室支出.公關(guān)費(fèi)用.電話通訊費(fèi)用.差旅費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)其他.節(jié)日燈飾.審計(jì)費(fèi)用.雜項(xiàng)支出管理者酬金營業(yè)稅預(yù)留專案維修基金物業(yè)管理原則上自負(fù)盈虧。一 區(qū)域市場動態(tài)分析項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀專案周邊競爭性樓盤調(diào)查.項(xiàng)目概括.市場定位.銷售價(jià)格.銷售政策措施.廣告推廣手法.主要媒體應(yīng)用及投入頻率.公關(guān)促銷活動.其他特殊賣點(diǎn)和銷售手段結(jié)論二 專案主賣點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢、弱勢分析與對策專案主賣點(diǎn)薈萃專案強(qiáng)勢、弱勢分析與對策三 目標(biāo)客戶群定位分析專案所在地人口總量及地塊分佈情況專案所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和專案所在地人口就業(yè)情況專案所在地家庭情況分析.家庭成員結(jié)構(gòu).家庭收入情況.住房要求、生活習(xí)慣專案客戶群定位.目標(biāo)市場：目標(biāo)市場區(qū)域範(fàn)圍界定市場調(diào)查資料匯總、研究目標(biāo)市場特徵描述.目標(biāo)客戶：目標(biāo)客戶細(xì)分目標(biāo)客戶特徵描述目標(biāo)客戶資料四 價(jià)格定位及策略項(xiàng)目單方成本專案利潤目標(biāo)可類比專案市場價(jià)格價(jià)格策略.定價(jià)方法.均價(jià).付款方式和進(jìn)度.優(yōu)惠條款.樓層和方位差價(jià).綜合計(jì)價(jià)公式價(jià)格分期策略.內(nèi)部認(rèn)購價(jià)格.入市價(jià)格.價(jià)格升幅週期.價(jià)格升幅比例.價(jià)格技術(shù)調(diào)整.價(jià)格變化市場反映及控制.項(xiàng)目價(jià)格、銷售額配比表五 入市時(shí)機(jī)規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析專案所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場情況簡明分析入市時(shí)機(jī)的確定及孜排六 廣告策略廣告總體策略及廣告的階段性劃分.廣告總體策略.廣告的階段性劃分廣告主題廣告創(chuàng)意表現(xiàn)廣告效果監(jiān)控、評估、修正入市前印刷品的設(shè)計(jì)、製作.購房頇知.詳細(xì)價(jià)格表.銷售控制表.樓書.宣傳海報(bào)、折頁.認(rèn)購書.正式合同.交房標(biāo)準(zhǔn).物業(yè)管理內(nèi)容.物業(yè)管理公約七 媒介策略媒體總策略及媒體選擇.媒體總策略.媒體選擇.媒體創(chuàng)新使用軟性新聞主題媒介組合投放頻率及規(guī)模費(fèi)用估算八 推廣費(fèi)用計(jì)畫現(xiàn)場包裝印刷品媒介投放公關(guān)活動九 公關(guān)活動策劃和現(xiàn)場包裝十 行銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正效果測評形式.進(jìn)行性測評.結(jié)論性測評實(shí)施效果測評的主要指標(biāo).銷售收入.企業(yè)利潤.市場佔(zhàn)有率.品牌形象和企業(yè)形象第六章 專案顧問、銷售、代理的策劃行銷銷售階段是檢驗(yàn)前幾個(gè)方面的策劃行銷工作的重要尺規(guī)，同時(shí)，他又是自成一體的的嚴(yán)密科學(xué)系統(tǒng)。其核心部分包括專案的名稱、標(biāo)誌、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。它嚴(yán)重影響發(fā)展商及項(xiàng)目的信譽(yù)度、美譽(yù)度。專案規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃行銷是基於市場需求而專業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。第一篇：房地產(chǎn)行銷策劃房地產(chǎn)行銷策劃方案全案模版房地產(chǎn)行銷策劃房地產(chǎn)行銷策劃方案全案模版第一章 項(xiàng)目投資策劃行銷項(xiàng)目投資策劃行銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項(xiàng)目的過程，這個(gè)過程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過程中多下功夫，以後的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展後，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的建築規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將“以人為本”的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境品質(zhì)作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。品質(zhì)工期是重要的流程之一，因房屋品質(zhì)、工期延誤等原因，而造成銷售停滯和購樓者要求換房或退房的現(xiàn)象屢有發(fā)生。房地產(chǎn)專案視覺形象是指房地產(chǎn)專案有別於其他項(xiàng)目具有良好識別功能的統(tǒng)一視覺表現(xiàn)。是房地產(chǎn)全程策劃行銷的重頭戲，是行銷策劃水準(zhǔn)與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運(yùn)作。房地產(chǎn)物業(yè)管理不僅是專案品質(zhì)和銷售的有力保證，它更是品牌項(xiàng)目的重要支持。發(fā)展商通過全面策劃行銷來提升項(xiàng)目品牌，進(jìn)而促進(jìn)發(fā)展商的可持續(xù)經(jīng)營。如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃。房地產(chǎn)全程策劃營銷方案是從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。產(chǎn)品策劃就是研究如何科學(xué)地制定建設(shè)項(xiàng)目的總體規(guī)劃立項(xiàng)之后建筑設(shè)計(jì)的依據(jù)問題，擯棄單純依靠經(jīng)驗(yàn)確定設(shè)計(jì)內(nèi)容及依據(jù)（設(shè)計(jì)任務(wù)書）的不科學(xué)、不合理的傳統(tǒng)方法，利用對建設(shè)目標(biāo)所處社會環(huán)境及相關(guān)因素的邏輯數(shù)理分析與相關(guān)定性分析，研究項(xiàng)目任務(wù)書對設(shè)計(jì)的合理導(dǎo)向，制定和論證建筑設(shè)計(jì)依據(jù)，科學(xué)地確定設(shè)計(jì)內(nèi)容，并尋找達(dá)到這一目標(biāo)的科學(xué)方法。營銷策劃臺州嘉豪傳媒廣告有限公司專業(yè)服務(wù)于企業(yè)市場推廣是指房地產(chǎn)策劃商及發(fā)展商對將來要發(fā)生的營銷行為進(jìn)行超前決策。營銷策劃包括營銷推廣、營銷執(zhí)行兩大部分。房地產(chǎn)開發(fā)策劃是一個(gè)完整的過程，它由開發(fā)項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備、項(xiàng)目工程管理和完成項(xiàng)目銷售等四個(gè)階段組成。同時(shí)開發(fā)策劃的前期核心工作是項(xiàng)目可行性研究，后期核心工作是項(xiàng)目工程管理。物管策劃的主要作用是：就是體現(xiàn)房地產(chǎn)商品或企業(yè)品牌的延伸策劃，包含房地產(chǎn)商品的售前、售中、售后各服務(wù)階段。，配合著鋪天蓋地的營銷廣告，別出心裁的策劃方案，到最后為什么銷售狀況還是不溫不火？現(xiàn)在很多房地產(chǎn)項(xiàng)目正遇到發(fā)展的瓶頸：（1）客戶來電來訪越來越少。目前房地產(chǎn)市場競爭日趨白熱化，傳統(tǒng)在售樓處接待客戶的坐銷模式已無法滿足當(dāng)下多種渠道的銷售狀況，若房地產(chǎn)銷售只是單純的依靠營銷策劃就完全可以達(dá)到良好銷售的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。打破目前傳統(tǒng)的銷售模式，開創(chuàng)新的營銷途徑已刻不容緩。能否做好銷售，能力很重要，但工作態(tài)度更為重要。畢竟我們要組建的是一支行銷團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力尤為重要！二．未來行銷方式前提：，當(dāng)然人數(shù)越多越好，人數(shù)越多，效率越高，戰(zhàn)斗力越強(qiáng)。（這么多行銷人員可能會同時(shí)為一個(gè)項(xiàng)目服務(wù)，難免會發(fā)生撞單，為了規(guī)避這個(gè)問題所以要制定完善的業(yè)績分配制度）（如：是否需要行銷人員進(jìn)入案場參與輪值、行銷人員外拓來的客戶是否需要自己接待還是交給案場的置業(yè)顧問代為接待等）實(shí)際操作（行銷方式）在項(xiàng)目輻射區(qū)域內(nèi)廣泛派單，挖掘潛在客戶。過程中要注意讓客戶記住你的姓名，在與客戶陌拜時(shí)不要將項(xiàng)目介紹地太過細(xì)致，我們的最終目的是邀約客戶到售樓處，促成成交。該地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到了很大的制約,無論在發(fā)展的規(guī)模還是房地產(chǎn)的價(jià)格上都要落后于其他的地區(qū),但經(jīng)濟(jì)發(fā)展的共同富裕是我們的總體目標(biāo),這也告訴我們這一地區(qū)的暫時(shí)落后只是發(fā)展的時(shí)間問題,在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天,這一地區(qū)的房地產(chǎn)也將很快進(jìn)入發(fā)展的快車道。合肥市四大區(qū)域概況：◆ 包河區(qū)：處于城市上風(fēng)口，是發(fā)展房地產(chǎn)的最佳選擇，未來合肥大步向南趨向巢湖發(fā)展，包河區(qū)必將處于前沿陣地、核心區(qū)域，作為大城市向南推進(jìn)的核心區(qū)域和市區(qū)區(qū)域面積最大的新城區(qū)，包河區(qū)能夠?qū)Ω黝惿a(chǎn)要素產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力，必將快速迎來一個(gè)工業(yè)化、城市化跨越式發(fā)展的“黃金時(shí)期”?，幒^(qū)是交通樞紐區(qū)。全區(qū)面積１３６．８６平方公里，人口３７．１４萬，下轄１０個(gè)街道、３個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，是集城鄉(xiāng)為一體的新型城區(qū)。并且這三線兩區(qū)各據(jù)資源，樓盤開發(fā)都很有特色。從購買群體上看，除了區(qū)內(nèi)及周邊的有意于改變居住條件的居民，購買群體向整個(gè)合肥市外延。從職業(yè)狀況來看。從居住區(qū)域來看。、交通、樓盤質(zhì)量、生活配套者在東區(qū)購房首先考慮的幾因素。在上世紀(jì)90年代中期，合肥的家庭就完成了家電消費(fèi)，經(jīng)過57年的積累，合肥市居民消費(fèi)需求已經(jīng)進(jìn)入住宅消費(fèi)期，所以這種旺盛的需求實(shí)際上是厚積薄發(fā)。同時(shí)，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，也同樣應(yīng)該看到：合肥房地產(chǎn)市場的消費(fèi)群已經(jīng)開始向理性化消費(fèi)者轉(zhuǎn)變；市場漸趨成熟；產(chǎn)品向差異化發(fā)展；市場競爭加劇。人口規(guī)模控制在39萬人。為本案在這一區(qū)域的發(fā)展和升值提供了強(qiáng)有力的保障。長期以來，東區(qū)的擁擠、雜亂給購房者留下了較差的印象。本案所處地域的治安情況較差，居民的收入低，市民對這一區(qū)域的印象較差，所以物業(yè)無疑要成為不可或缺的重要組成部分。玉蘭苑等小區(qū)區(qū)內(nèi)環(huán)境一般，景觀設(shè)計(jì)沒有太多健康話題，同時(shí)戶型設(shè)計(jì)陳舊，根本無法滿足現(xiàn)在消費(fèi)者的需求，因此成了本案的最佳突破點(diǎn)，設(shè)計(jì)較好的景觀，較為理想的戶型，且價(jià)格相對不高，環(huán)境有好。第二節(jié) 策劃理念（一）項(xiàng)目名稱“明月港灣”來自二十埠河的靈感，有詩情、畫意、生活的品質(zhì)內(nèi)涵。所以用“明月”來涵蓋別樣意味，加之又有“明月寄相思”之情。第三節(jié) 策劃思路[明月港灣]第四節(jié) 目標(biāo)人群定位一、明月港灣主要客戶群主要客戶群年齡分析：32歲到52歲之間的群體。主要客戶群收入狀況分析： 原東區(qū)居民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不強(qiáng)，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展其收入增長將有較大潛力；家庭實(shí)際月總收入在1500元左右。臨泉路將小區(qū)劃分為南北兩塊，北部由近明閣、覽明閣、水明閣、逸明閣組成；南部即為月明閣。水明閣：沿花壇左側(cè)主干道前行，太陽廣場、七彩橋、白沙灘、蘆葦蕩等景觀一一呈現(xiàn)，這一區(qū)域即為水明閣。第三節(jié)、套型設(shè)計(jì)建議一般住宅部分：根據(jù)本次市場調(diào)研組近百份樣本的調(diào)查結(jié)果，并結(jié)合本地塊實(shí)際情況，我們對本項(xiàng)目的套型和單體面積有以下建議：面積（㎡）房型 比例 備注7085 兩室 30% 位于綜合樓兩側(cè)，該地段喧鬧，故設(shè)計(jì)出面積小，價(jià)格低的房型以吸引顧客。首先此房型非常吸引一部分投資商，且購房量很大，銷售周期短，資金回籠快。2=43平米,可做成上層一室一工作間，下層廚房及餐廳，上下兩層留有窗戶，保證上下層的采光。在我們面前，有一個(gè)無法回避的問題，在大環(huán)境不容樂觀的東區(qū)板塊，要做一個(gè)震撼市場的小區(qū)，就必須在產(chǎn)品本身上多下功夫。細(xì)細(xì)想來，很多偉大的東西、有力量的東西、能讓人感動能讓人激動的東西除了那種揮手指方向的，的確來自細(xì)節(jié)。n 針對合肥東區(qū)板塊人口密度高的特點(diǎn)，針對性的突顯低容積率；n 小廣場、假山、溪水、綠地、車庫（半地下）、供人們休閑的走廊、石椅。n 考慮到業(yè)主對東部治安狀況印象不好，故小區(qū)加強(qiáng)安全設(shè)施，設(shè)有電子防盜網(wǎng)絡(luò)。n 商業(yè)綜合樓一樓*層大些，其空余部分能容一輛三輪車并排加一輛自行車。不需要有壯闊的噴泉廣場，但要有點(diǎn)綴與林間花叢中的小品。用一些低成本的、易于栽培的植物做綠化，一樣可以取得良好的效果。小區(qū)與二十埠河為伴，引二十埠河之水，在小區(qū)內(nèi)蜿蜒流淌；同時(shí)建議通過修改河道的寬窄和形態(tài)，控制水流速度，制造急流、緩流、靜水、形成動靜結(jié)合，錯(cuò)落有致，自然與人工交融的水景，再輔以燈光、綠化欄桿等裝飾，則可形成區(qū)內(nèi)多視線、全天候的標(biāo)致景觀。將整個(gè)小區(qū)大規(guī)劃的概念，分散到五個(gè)小組團(tuán)中，真正做到戶戶有景，窗窗見綠使住戶安坐家中也能享受到陽光和綠意。同時(shí)每組樓宇之間有自己的花園空間，不同形式的戶外空間形成了多層次的空間環(huán)境。24小時(shí)的保安服務(wù)，柜臺式的服務(wù)中心，隨叫隨到的保潔服務(wù)讓業(yè)主盡享休閑安逸的舒適生活。第二、樟香四季：主要在兩棟樓的中間種上樟樹，用一種四季常青和特有的樟香來表達(dá)這種特有的意境。第六、草木皆春：道路、宅間綠地配合豐富的植被，營造濃濃春意，綠色天下的生態(tài)景象。按中等的綠化價(jià)位水平來算，綠化面積每平方70元，小區(qū)綠化面積為27252平米，總價(jià)為1907641元左右。因此，本案如將幼兒園與名校連姻，充分借用名校的品牌效應(yīng)，一來可提高教育品質(zhì)，二者又創(chuàng)造良好的社會效應(yīng)，且更能提升小區(qū)知名度和美譽(yù)度；最后對于小區(qū)日后的銷售豈不是又多了一個(gè)閃亮賣點(diǎn)。將項(xiàng)目的銷售價(jià)格制定的過高或過低都是危險(xiǎn)的，當(dāng)其過高時(shí)，開發(fā)商的利潤受到影響，往往做了市場的“雷鋒”，而市場卻并不贊賞這種“雷鋒”；當(dāng)其過低時(shí)，開發(fā)商必然要承擔(dān)過大的風(fēng)險(xiǎn)，而市場的“玩火者”往往是自焚的下場。n 建議巨森采用整合營銷手法，在品牌推廣上做足文章，以巨森以往成功項(xiàng)目來帶動此項(xiàng)目的附加值，此項(xiàng)前提：需投入大手筆打造企業(yè)及項(xiàng)目品牌。毋庸諱言，區(qū)位是我們這個(gè)項(xiàng)目的軟肋所在，并且，實(shí)事求是的說，區(qū)位可以通過其他手段弱化或改善受眾對其不良印象，但卻無法規(guī)避。在這個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作中，制訂價(jià)格的技巧尤為重要，既要規(guī)避定價(jià)過高帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)，又要保證獲取應(yīng)有的回報(bào)。第六部分 美麗的新娘需要完美的嫁衣（廣告策略）第一節(jié)、推廣策略一、整合營銷策略設(shè)計(jì)（一）項(xiàng)目包裝基本要素 應(yīng)用體系項(xiàng)目名稱項(xiàng)目、品牌標(biāo)志項(xiàng)目、品牌標(biāo)準(zhǔn)字體項(xiàng)目專用印刷字體項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)色項(xiàng)目造形、象征圖案項(xiàng)目宣傳標(biāo)語、口號(商用口號)業(yè)務(wù)用品 證章用品 公共標(biāo)識 運(yùn)輸工具 商品/包裝 廣告/展示陳列 服裝名片信紙信封資料袋便條紙(大、小)宗卷夾定單、收購單 徽章工作證職牌旗幟 路標(biāo)機(jī)構(gòu)標(biāo)識公共標(biāo)志、符號 客車轎車運(yùn)輸車 樓書禮品袋、盒 展示道具、柜臺、展架展板 制