【正文】 計階段：根據(jù)市場研究中得到的客戶需求特征確定客戶和產(chǎn)品定位標準，對產(chǎn)品提出最終的設(shè)計要求，并撰寫設(shè)計方案。 土地獲取階段：依據(jù)項目可行性研究報告，按照國家獲取土地的相關(guān)規(guī)定和程序，獲取土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)。通常包括以下幾個程序：房地產(chǎn)投資機會選擇與決策分析，土地獲取、項目前期，項目設(shè)計，項目施工建設(shè)，銷售。但抗震性能差，抗地基變形能力差，出房率低，樓房層數(shù)要求七層以下，不太適合超大開間住宅。以上三種梁可根據(jù)建筑實際情況設(shè)計為上返梁或下返梁。（3）懸臂梁。（八）梁的種類：梁的種類按受力狀態(tài)分為：（1）簡支梁：單跨梁一般為簡支梁，如過梁、托墻梁。 。采光系數(shù)：室內(nèi)為1，窗地面積比1/7；。但應(yīng)注意其發(fā)展。磚混結(jié)構(gòu)以磚砌體和樓板（可分為現(xiàn)澆和預(yù)制）為受力結(jié)構(gòu)，因此在磚厚大于240的磚墻以及樓板上出現(xiàn)的裂縫均屬于結(jié)構(gòu)性裂縫，但如果表面抹灰開裂而磚體及樓板本身并未開裂則不屬于結(jié)構(gòu)性裂縫。裂縫是否有害與裂縫出現(xiàn)的部位、裂縫出現(xiàn)的原因以及裂縫的寬度和長度有關(guān)。③曲面屋頂：一般用在大跨度的大型建筑。屋頂類型：①平屋頂：平屋頂?shù)钠露群苄。话悴捎?%以下，上人屋頂坡度為1%2%。（3） 樓梯的使用性質(zhì)：主要樓梯、輔助樓梯、疏散樓梯、消防樓梯。樓梯：（1） 樓梯組成：由樓梯段、平臺和中間平臺、扶手、欄桿（或欄板）。樓層、地面：（1） 樓層類型：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓層、裝配式鋼筋混凝土樓層 、木樓層。（3） 高層住宅可采用框剪結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用筏板基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)并與樁基礎(chǔ)相結(jié)合。 （5） 樁基礎(chǔ)：預(yù)制樁、灌注樁、鋼樁、組合材料樁☆基礎(chǔ)的應(yīng)用：（1） 多層住宅七層及其層以下可采用磚混結(jié)構(gòu)，可根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要與樁相結(jié)合。（3） 筏板基礎(chǔ)：又叫滿堂紅，一般為50CM厚，對多層和高層建筑，當?shù)鼗临|(zhì)差，采用條形基礎(chǔ)不能滿足地基的容許承載力和建筑物上部結(jié)構(gòu)的容許變形時或當建筑物要求基礎(chǔ)具有足夠的剛度以調(diào)節(jié)不均勻下沉?xí)r，可采用筏板基礎(chǔ)。（2） 柔性基礎(chǔ)：鋼筋混凝土基礎(chǔ)稱為柔性基礎(chǔ)?；A(chǔ)用來承受房屋的全部荷載，并將荷載傳給地基。地基承受荷載的能力是有一定限度的。地基與基礎(chǔ)★地基：地基指基礎(chǔ)底面以下，受到荷載作用影響范圍內(nèi)的部分巖、土體。 （3） 磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用磚、木建造的。（2） 磚混結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和墻體建造 。（四）房屋建筑分類從構(gòu)成房屋建筑結(jié)構(gòu)的材料分：①木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為1——2層建筑）②磚木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為1——3層建筑）③磚混結(jié)構(gòu)（一般為6或7層建筑）④鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（高層建筑，為8層以上的建筑）⑤鋼結(jié)構(gòu)（紐約市貿(mào)大廈）從房屋層數(shù)高度分：①低層 1～3層（木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)）②多層 4～6層（磚混結(jié)構(gòu)）③中高層 7～9層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）④高層 10～30層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）⑤超高層 40層以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：①一級 100年以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）②二級 50～100年以上(磚混)③三級 25～50年（平房）房屋建筑用途分：①生產(chǎn)性建筑；②居住建筑；③公共建筑（五）房屋建筑結(jié)構(gòu)房屋建筑構(gòu)件一幢建筑物一般是由基礎(chǔ)、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。此時房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者、經(jīng)營者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進入流通領(lǐng)域進行交易的市場。4 房地產(chǎn)二級市場:是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場。4 房地產(chǎn)一級市場:又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達到七通一平的熟地。4 土地使用權(quán):是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。4 商品房維修基金：是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）的規(guī)定，新建商品住宅（包括經(jīng)濟適用住房）出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。 樓板面層：又稱樓面或地面。樓板層承受著家具、設(shè)備和人體的荷載以及本身自重，并將這些荷載傳給墻。3 橫墻、山墻、縱墻：凡沿建筑物短軸方向布置的墻稱橫墻，橫向外墻一般稱山墻；而沿建筑物長軸方向布置的墻稱縱墻，縱墻有內(nèi)縱墻與外縱墻之分；在一片墻上，窗與窗或門與窗之間的墻稱窗間墻；窗洞下部的墻稱窗下墻。作為承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋頂或樓板層傳來的荷載，并將這些荷載再傳給基礎(chǔ)。3 框剪結(jié)構(gòu)：框架剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。3 磚混結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和墻體建造。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。2 隔斷：指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?2 過道：指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。2 玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。2 公共綠地：公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。2 公共服務(wù)設(shè)施用地：公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。 居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。*1 地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。*1 平臺：平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。1 銷售面積：銷售面積是指商品房按套或單元出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（ 以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤的共有建筑面積之和。1 公用建筑面積：公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。（縱墻間的距離） 公攤面積：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： （1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； （2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。（橫墻間的距離） 開間：即住宅的寬度。* 人口凈密度：每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。 樓間距：東西向樓間距為1：1，南北偏東為1：，南北向為1：。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會越高。建筑用地面積。一、常用名詞基本解釋（一）名詞解釋 建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。（4） 你的名片外觀應(yīng)保持完好，不要破損或折疊。應(yīng)把文字向著對方，雙手遞出，一邊遞交一邊說出自己的姓名。）4 名片的接受與保管（1） 名片應(yīng)先遞給長輩或上級。停留35秒即可，然后松開。（2） 伸出手時稍帶角度，且拇指向上，雙方虎口應(yīng)相互接觸。（5） 你覺得有必要握手時，你會慢慢培養(yǎng)起這種感覺的。（3） 走進某個會場并被介紹給與會者時。3 握手的禮儀握手的時機：（1） 當你被介紹給某人以及跟別人道別時，特別是當你與你的客戶道別時。（3） 男女間的介紹，應(yīng)先把男性介紹給女性。2 介紹和被介紹的禮儀（1） 直接見面介紹時，應(yīng)先把級別低者介紹給級別高者，把年輕的介紹給年長的，把本公司的人介紹給別公司的人。（5） 通話時要簡明扼要，不要在電話中長時間聊天。（3） 對方講話應(yīng)認真聽，必要時要作好記錄，通話要點要問清楚，然后向?qū)Ψ綇?fù)述一遍。（2） 接電話先問好、必要時報單位名稱或項目名稱，如“你好”或“你好、縱橫”不得在開始時使用“喂”、“哎”等語氣詞。（保持辦公區(qū)域的安靜）工作期間員工之間不得閑聊、談笑；在公司總部上班的員工，自進入辦公室內(nèi)不得大聲喧嘩，以免影響他人工作。談及他人或客戶時，千萬不要詆毀別人，尤其當著客戶。不講過分的玩笑。7 業(yè)務(wù)中如出現(xiàn)糾紛，應(yīng)耐心解釋，任何情況下決不允許與客戶發(fā)生口角。6 當為顧客完成一項服務(wù)后應(yīng)主動詢問是否還有其他事要幫助。不宜用手指或筆桿指客人?？人?、打噴嚏時應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說對不起。不要急功近利，要給顧客一種“置業(yè)顧問”的形象。不得流露出厭煩、冷淡等表情。3 和顧客交談時應(yīng)該眼望對方，用心傾聽，不要隨意打斷客戶的談話，做到百聽不厭，百問不煩。未知姓氏之前，要稱呼“先生”“女士”。 2 來訪的客人很多時，應(yīng)按順序接待，不要冷落每一位客戶，做到“接一，問二，照顧三”。迎接和面對客戶時始終保持笑容可掬，必須使用文明禮貌用語。按時出席會議遇特殊情況須提前請假。散會時，依次退場。工作開始后，如需放背景音樂，不得干擾其他人員談話。公司電腦不得儲存與工作無關(guān)的文件（如：游戲等），上班時間不得利用電腦從事與工作無關(guān)的活動（如：上網(wǎng)聊天等）。銷售現(xiàn)場接待臺上不允許擺放水杯、手機等個人用品，凡客戶看得見的地方都應(yīng)保持整潔。2 不準亂丟亂放物品，隨時清理廢棄物品，做到辦公區(qū)域每日清潔不堆積。與客人同時進、出電梯應(yīng)讓客戶后進，先出電梯，并協(xié)助操作電梯門開關(guān)。178。178。（保持規(guī)范的舉止，體現(xiàn)高雅的氣質(zhì)，樹立良好的形象）178。178。178。178。178。178。178。178。178。178。 身體、面部、手部應(yīng)保證清潔，講究良好的個人衛(wèi)生，（養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣）。 新員工上崗后如未配發(fā)公司統(tǒng)一工服的，需穿與工服顏色、款式相近的襯衫、西裝。 女員工著有袖襯衫、西裝裙或西裝褲、有袖套裙，著皮鞋，不準著無帶、無跟涼鞋、皮拖等。 男員工著襯衫、西裝、深色皮鞋（深色短襪）、系領(lǐng)帶。 工作時間內(nèi)所有員工必須著職業(yè)裝。C、 曠工一天以上,直接予以辭退。5. 凡屬曠工者按下列規(guī)定處罰：A、 曠工半天,扣發(fā)當月全部績效，若當月出現(xiàn)同樣情況，予以辭退。F、 請假逾期處理規(guī)定G、 患重病非短期內(nèi)所能恢復(fù)經(jīng)醫(yī)師證明屬實者，可視其病況，報請總經(jīng)理批準延長其病假，最多三個月。D、 員工請假時應(yīng)由部門主管和本人安排好其負責(zé)工作，因請假而耽誤工作時，請假人接手人和其主管均負有責(zé)任，公司將視情況予以追究。B、 員工請假如發(fā)現(xiàn)有弄虛作假，除以曠工論處外，并依情節(jié)輕重予以