【正文】 比較法及其運用要求　??；　　；　　；　　；　?。弧　?；　?。弧　。弧　?；　??；　??；　　；　?。弧　?；　??；　??；　　；　?。弧　。弧　?；　??；　　。　　內(nèi)容講解第一節(jié)　比較法概述　　一、比較法的含義　　簡要地說，比較法是根據(jù)與估價對象相似的房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值或價格的方法。具體的說，它是選取數(shù)宗真實成交且符合一定條件的類似房地產(chǎn)，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)之間的差異對成交價格進行適當處理后得到估價對象價值或價格的方法。與估價對象相似的房地產(chǎn)，也稱為估價對象的類似房地產(chǎn)，簡稱類似房地產(chǎn)，是指與估價對象的區(qū)位、用途、權利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等相同或相近的房地產(chǎn)。真實成交且符合一定條件的類似房地產(chǎn)，簡稱可比實例，是指交易實例中交易方式適合估價目的、成交日期接近價值時點、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的類似房地產(chǎn)?！　”容^法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場價格為導向（簡稱市場導向）來求取房地產(chǎn)的價值或價格。由于該方法是利用實際發(fā)生、經(jīng)過市場“檢驗”的類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象的價值或價格，所以它是一種最直接、較直觀且有說服力的估價方法，其測算結(jié)果易于被人們理解、認可或接受?！　《?、比較法的理論依據(jù)　　比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理，即在同一房地產(chǎn)市場上相似的房地產(chǎn)有相近的價格。該原理已在本書第五章第五節(jié)“替代原則”中作了論述，在此不再重復?！　∫驗榉康禺a(chǎn)價格形成有替代原理，所以估價對象的未知價格（價值）可以通過類似房地產(chǎn)的已知價格來求取。當然也應注意到，在具體一宗房地產(chǎn)交易中，交易雙方可能有利害關系，可能對交易對象不夠了解或?qū)κ袌鲂星椴粔蚴煜さ龋瑢е鲁山粌r格偏離正常價格。但是，只要搜集了較多類似房地產(chǎn)的交易實例，對它們的成交價格進行適當處理所得的結(jié)果，可以作為估價對象價值或價格的最佳測算題。　　三、比較法適用的估價對象　　比較法適用的估價對象是同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是數(shù)量較多、可比性較好的存量成套住宅最適用比較法估價，相對來說也是一種最容易、最簡單的房地產(chǎn)估價。②寫字樓，③商鋪。④標準廠房。⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地?！　∠铝蟹康禺a(chǎn)難以采用比較法估價：①數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等。②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學校、醫(yī)院、行政辦公樓等。③可比性差的房地產(chǎn)，如在建工程等。　　比較法的原理和技術，也可用于收益法、成本法、假設開發(fā)法中市場租金、經(jīng)營收入、運營費用、空置率、入住率、報酬率、重置價格、房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分（如土地取得成本、建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤等），開發(fā)完成后的價值、開發(fā)經(jīng)營期等的求取?！　∷?、比較法估價需要具備的條件　　比較法估價需要在價值時點的近期有較多類似房地產(chǎn)的交易。房地產(chǎn)市場不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)，難以采用比較法估價，房地產(chǎn)市場總體上較活躍的地區(qū)，在某些情況下比較法也可能不適用，如可能由于某些原因?qū)е略谝欢屋^長時期很少發(fā)生房地產(chǎn)交易?！　≡谀壳胺康禺a(chǎn)交易和登記等信息不夠公開透明的情況下，獲取房地產(chǎn)真實成交價格及估價所必要的交易房地產(chǎn)狀況等信息，是運用比較法估價的難點。盡管如此，以下情況不能成為不采用比較法估價的理由；估價對象所在地存在較多類似房地產(chǎn)的交易，而由于估價機構(gòu)和估價師沒有努力去搜集交易實例，造成不能采用比較法估價?！　×硗?，運用比較法估價需要把諸如營業(yè)稅、所得稅、契稅、交易手續(xù)費等交易稅費非正常負擔下的價格，處理為正常負擔下的價格；需要把急賣或急買造成的不正常成交價格，處理為正常價格；需要把可比實例在其成交日期的價格，處理為在價值時點的價格；需要把可比實例在自身狀況下的價格，處理為在估價對象狀況下的價格。即運用比較法估價要清除以下四個方面的不同所造成的可比實例成交價格與估價對象價值的差異：　?、俪山粌r格與比較價值的內(nèi)涵和形式不同；②特殊交易情況與正常交易情況不同；③成交日期與價值時點不同（實質(zhì)上是這兩個時間的房地產(chǎn)市場狀況不同）；④可比實例狀況與估價對象狀況不同。上述這些對可比實例成交價格進行的處理，分別簡稱為建立比較基礎、交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整，在進行這些處理時，應盡量分解各種房地產(chǎn)價格影響因素，并盡量采用定量分析來量化這些因素對可比實例成交價格的影響程度，如通過對大量成交價格進行統(tǒng)計分析，得出不同因素對房地產(chǎn)價格的影響程度?！　〉捎谠S多因素對可比實例成交價格的影響程度難以采用定量分析予以量化，主要是估價師憑其估價專業(yè)知識和經(jīng)驗以及對估價對象或可比實例所在地的房地產(chǎn)市場行情、交易習慣等的深入調(diào)研后作出判斷。因此，如果估價師沒有扎實的估價理論知識和豐富的估價實踐經(jīng)驗，對估價對象或可比實例所在地的房地產(chǎn)市場行情和交易習慣等不夠熟悉，則難以運用比較法得出正確的估價對象價值?！　∵€值得指出的是，比較法求得的價值有時并不一定合理、真實，因為在房地產(chǎn)市場參與者群體過于樂觀或過于悲觀的情況下，房地產(chǎn)價格可能被市場所高估或低估，造成了房地產(chǎn)市場價格不合理偏離房地產(chǎn)本身的價值，有時房地產(chǎn)市場價格變化過快，估價報告尚未完成房地產(chǎn)市場價格就發(fā)生了明顯的變化，這也會給比較法估價帶來麻煩，特別是其估價結(jié)果難以讓人接受，如在房價過快上漲時期的房屋征收評估中?！　∥?、比較法估價的操作步驟　　運用比較法估價一般分為4大步驟：①搜集交易實例，即搜集大量真實成交的房地產(chǎn)及其基本狀況、交易雙方基本情況、交易方式、成交日期、成交價格、付款方式、融資條件、交易稅費負擔、交易目的等信息。②選取可比實例，即從搜集的大量交易實例中選取一定數(shù)量符合一定條件的交易實例。③對可比實例成交價格進行處理。根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調(diào)整，價格換算主要是對可比實例成交價格的內(nèi)涵和形式進行處理，使各個可比實例的成交價格之間口徑一致、相互可比。這種處理稱為建立比較基礎，價格修正是把可比實例實際而可能是不正常的成交價格處理成正常價格，即對可比實例實際而可能是不正常的成交價格進行“改正”。這種處理稱為交易情況修正，價格調(diào)整是對價格“參考系”的調(diào)整，即從可比實例“參考系”下的價格調(diào)整為估價對象“參考系”下的價格，“參考系”有市場狀況和房地產(chǎn)狀況兩種。這兩種處理分別稱為市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。因此，該大步驟又分為建立比較基礎、交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整四個小步驟。④計算比較價值，即把多個可比實例的成交價格經(jīng)過處理得到的多個比較價值綜合為一個比較價值。第二節(jié)　搜集交易實例　?。私猓　≈挥袚碛辛斯纼r對象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實例，才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實例，才能把握估價對象所在地的正常的房地產(chǎn)市場價格行情，從而保障評估出的估價對象價值不會超出合理的范圍；才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可不實例，保障根據(jù)這些可比實例的成交價格評估出的估價對象價值更加準確而不會出現(xiàn)較大誤差。因此，估價機構(gòu)和估價師應努力搜集較多的交易實例?！　‰m然搜集交易實例是比較法中的一個步驟，但搜集交易實例無須等到采用比較法估價時，而在平時就應留意搜集和積累，這樣才能保證在采用比較法估價時有足夠多的交易實例可供選用?！　。ㄊ煜ぃ　〗灰讓嵗粫约号艿焦纼r師手中。估價師應視為自己要買賣、租賃房地產(chǎn)那樣用心去調(diào)查估價對象所在地的房地產(chǎn)市場行情和搜集交易實例的途徑，掌握搜集交易實例的技巧，盡力搜集較多的交易實例?！　∷鸭灰讓嵗跋嚓P參考資料的途徑主要有：　　（1）走訪房地產(chǎn)交易當事人，了解其交易的房地產(chǎn)及成交價格等信息。　?。?）訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員、相關律師、房地產(chǎn)交易當事人的鄰居等，了解其促成交易或知悉交易的房地產(chǎn)及成交價格等信息?，F(xiàn)在，越來越多的房地產(chǎn)交易是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員促成的，通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員可以獲得大量及時、真實的交易實例?！　。?）查閱政府和有關部門的房地產(chǎn)價格等資料。例如，房地產(chǎn)權利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時向有關部門申報的成交價格等資料，政府出讓建設用地使用權的價格等資料，政府或其授權的部門確定、公布的基準地價、標定地價、房屋重置價格等資料?！　。?）向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息提供機構(gòu)購買房地產(chǎn)價格等資料?，F(xiàn)在，出現(xiàn)了一些以營利為目的的專門從事房地產(chǎn)價格等信息搜集、整理、分析和提供的機構(gòu)?！　。?）查閱報刊、網(wǎng)站上有關房地產(chǎn)出售、出租的廣告，參加房地產(chǎn)交易展示會，與房地產(chǎn)的業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀人員等房地產(chǎn)出售人或其代理人洽談，獲取房地產(chǎn)的要價、標價、掛牌價、報價等資料，了解房地產(chǎn)市場價格行情。要價、標價、掛牌價、報價等雖然不是成交價格，一般不能反映真實的市場價格行情，不應作為交易實例，但與成交價格之間有一定的關系，在一定程度上可以作為了解市場行情的參考?！　。?）同行之間相互提供。估價機構(gòu)或估價師之間可以建立某種協(xié)作關系，相互提供所搜集的交易實例和經(jīng)手的估價案例資料?！　。ㄕ莆眨　?nèi)容完整、真實的交易實例是提高估價精度的一個基本保證?！　∷鸭灰讓嵗膬?nèi)容：　　交易實例房地產(chǎn)的基本狀況：如名稱、坐落、規(guī)模（面積）、用途、權屬以及土地形狀、土地使用期限、建筑物竣工日期（或建成年份、建成年代）、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境和景觀等?！　〗灰纂p方，如賣方和買方的名稱及之間的關系等　　成交價格，包括總價、單價及計價方式（如是按建筑面積計價還是按套內(nèi)建筑面積、使用面積、套計價）　　成交日期　　付款方式，例如是一次性付款還是分期付款（包括付款期限、每期付款額或付款比例）、貸款方式付款（包括首付款比例、貸款期限）　　交易情況，如交易目的（賣方為何而賣，買方為何而買）、交易方式（如協(xié)議、招標、拍賣、掛牌等）、交易稅費負擔方式（如買賣雙方是依照規(guī)定或者按照當?shù)亓晳T各自繳納自己應繳納的稅費，還是全部稅費由賣方負擔或由買方負擔等），以及有無利害關系人之間的交易和急于出售、急于購買等特殊交易情況。　?。私猓　》康禺a(chǎn)估價機構(gòu)應當建立房地產(chǎn)交易實例庫　　是一項基礎性工作，也是形成估價機構(gòu)核心競爭力的重要手段之一　　判斷　　在房地產(chǎn)交易實例搜集工作中，要了解交易雙方的名稱、關系以及交易目的。（　）【2011年真題】　　[答疑編號950276060201]【答案】正確【解析】據(jù)以判斷交易價格是否是正常交易價格。參見教材P177。第三節(jié)　選取可比實例　　（了解）　　交易實例庫中實例雖多，但針對某一具體的估價對象及估價目的、價值時點的實例必須進行選擇。符合一定條件，可以作為參照比較的交易實例簡稱可比實例　?。ㄕ莆眨　?shù)量要求：310個　　從理論上講，只要對可比實例的成交價格進行了“適當”的處理，通過一個可比實例的成交價格就可以得出估價對象的價值。但在實際估價中，因信息不完全等，對可比實例成交價格的處理不可能做到完全“適當”。因此，為了減小估價誤差，增加估價的可信度，要求選取多個可比實例，并且從理論上講，選取的可比實例越多越好?！　〉绻筮x取的可比實例過多，一是可能由于交易實例的數(shù)量有限而難以做到，二是會造成后續(xù)處理的工作量很大，因此從某種意義上講，選取可比實例主要在于精而不在于多，一般選取3個至10個可比實例即可?！　≠|(zhì)量要求（四要求）（掌握）　　可比實例選得是否合適，直接關系到市場法測算結(jié)果的準確性，因此應特別慎重。選取的可比實例應符合下列要求：　　■要求一：類似　　■要求二：可比實例的交易類型應與估價目的吻合　　■要求三：可比實例的成交日期應盡量接近價值時點（一年以上的不采用）　　■要求四：可比實例的成交價格應盡量為（或可修正為）正常市場價格，（對照教材P94）　　（1）可比實例房地產(chǎn)應是估價對象的類似房地產(chǎn)　　□區(qū)位相近。可比實例與估價對象應在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的相似地區(qū)。所謂同一供求范圍，也稱為同一供求圈、同一市場，是指與估價對象有一定的替代關系，價格會相互影響的房地產(chǎn)區(qū)域范圍。以北京市為例，如果估價對象是位于王府井地區(qū)的一個商場，則選取的可比實例最好也位于王府井地區(qū)；而如果在王府井地區(qū)內(nèi)可供選取的交易實例不多，則應選取東單這類近鄰地區(qū)或西單這類同等級別商業(yè)區(qū)中的交易實例。如果估價對象是位于北京市區(qū)某個住宅小區(qū)內(nèi)的一套住房，則選取的可比實例最好也位于同一住宅小區(qū)；而如果在同一住宅小區(qū)內(nèi)沒有合適的交易實例可供選取，則應選取北京市區(qū)內(nèi)在區(qū)位、規(guī)模、檔次等方面與估價對象小區(qū)相當?shù)淖≌^(qū)內(nèi)的交易實例?！　　跤猛鞠嗤?。這里的用途相同主要指大類用途相同，如果能做到小類用途相同則更好。大類用途一般分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等。小類用途可參見本書第二章第三節(jié)“房地產(chǎn)的種類”?！　　鯔嗬再|(zhì)相同。當不相同時，一般不能作為可比實例。例如，國有土地與集體土地的權利性質(zhì)不同；出讓的建設用地使用權與劃撥的建設用地使用權的權利性質(zhì)不同；商品住房與經(jīng)濟適用住房、房改所購住房的權利性質(zhì)不同。因此，如果估價對象是出讓的建設用地使用權或出讓的建設用地使用權土地上的房地產(chǎn)，則應選取出讓的建設用地使用權或出讓的建設用地使用權土地上的房地產(chǎn)的交易實例，不宜選取劃撥的建設用地使用權或劃撥的建設用地使用權土地上的房地產(chǎn)的交易實例?！　　鯔n次相當。檔次是指按一定標準分成的不同等級。例如，賓館劃分的五星級、四星級、三星級等；寫字樓劃分的甲級、乙級等。這里的檔次相當主要指在設施設備（如電梯、空凋、智能化等）、裝飾裝修、周圍環(huán)境等方面的齊全、優(yōu)劣程度應相當?！　　跻?guī)模相當，　　例如，估價對象為一宗土地，則選取的可比實例的土地面積應與該土地的面積大小差不多，既不能過大也不能過小。～2倍范圍內(nèi)，即：≤可比實例規(guī)模/估價實例規(guī)?！??！　　踅ㄖY(jié)構(gòu)相同，這里的建筑結(jié)構(gòu)相同主要指大類建筑結(jié)構(gòu)相同，如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)相同則更好。大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)。　　判斷　　在市場法中，如果可比實例的土地等級與估價對象土地的等級不相同，則應該