【正文】 比較法及其運(yùn)用要求　　；　　；　??；　??；　??；　??；　?。弧　。弧　?；　??；　??；　??；　??；　?。弧　?；　?。弧　。弧　?；　　；　　；　??；　　?！　?nèi)容講解第一節(jié)　比較法概述　　一、比較法的含義　　簡(jiǎn)要地說(shuō)，比較法是根據(jù)與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。具體的說(shuō)，它是選取數(shù)宗真實(shí)成交且符合一定條件的類(lèi)似房地產(chǎn)，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)之間的差異對(duì)成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)，也稱(chēng)為估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)，簡(jiǎn)稱(chēng)類(lèi)似房地產(chǎn)，是指與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等相同或相近的房地產(chǎn)。真實(shí)成交且符合一定條件的類(lèi)似房地產(chǎn)，簡(jiǎn)稱(chēng)可比實(shí)例，是指交易實(shí)例中交易方式適合估價(jià)目的、成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)。　　比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為導(dǎo)向（簡(jiǎn)稱(chēng)市場(chǎng)導(dǎo)向）來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。由于該方法是利用實(shí)際發(fā)生、經(jīng)過(guò)市場(chǎng)“檢驗(yàn)”的類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格，所以它是一種最直接、較直觀且有說(shuō)服力的估價(jià)方法，其測(cè)算結(jié)果易于被人們理解、認(rèn)可或接受?！　《⒈容^法的理論依據(jù)　　比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，即在同一房地產(chǎn)市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)有相近的價(jià)格。該原理已在本書(shū)第五章第五節(jié)“替代原則”中作了論述，在此不再重復(fù)。　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格形成有替代原理，所以估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格（價(jià)值）可以通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格來(lái)求取。當(dāng)然也應(yīng)注意到，在具體一宗房地產(chǎn)交易中，交易雙方可能有利害關(guān)系，可能對(duì)交易對(duì)象不夠了解或?qū)κ袌?chǎng)行情不夠熟悉等，導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格。但是，只要搜集了較多類(lèi)似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理所得的結(jié)果，可以作為估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的最佳測(cè)算題?！　∪?、比較法適用的估價(jià)對(duì)象　　比較法適用的估價(jià)對(duì)象是同類(lèi)房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是數(shù)量較多、可比性較好的存量成套住宅最適用比較法估價(jià)，相對(duì)來(lái)說(shuō)也是一種最容易、最簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)估價(jià)。②寫(xiě)字樓，③商鋪。④標(biāo)準(zhǔn)廠房。⑤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地?！　∠铝蟹康禺a(chǎn)難以采用比較法估價(jià)：①數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等。②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等。③可比性差的房地產(chǎn)，如在建工程等。　　比較法的原理和技術(shù)，也可用于收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中市場(chǎng)租金、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率、入住率、報(bào)酬率、重置價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分（如土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等），開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期等的求取。　　四、比較法估價(jià)需要具備的條件　　比較法估價(jià)需要在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多類(lèi)似房地產(chǎn)的交易。房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍或者類(lèi)似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)，難以采用比較法估價(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上較活躍的地區(qū)，在某些情況下比較法也可能不適用，如可能由于某些原因?qū)е略谝欢屋^長(zhǎng)時(shí)期很少發(fā)生房地產(chǎn)交易。　　在目前房地產(chǎn)交易和登記等信息不夠公開(kāi)透明的情況下，獲取房地產(chǎn)真實(shí)成交價(jià)格及估價(jià)所必要的交易房地產(chǎn)狀況等信息，是運(yùn)用比較法估價(jià)的難點(diǎn)。盡管如此，以下情況不能成為不采用比較法估價(jià)的理由；估價(jià)對(duì)象所在地存在較多類(lèi)似房地產(chǎn)的交易，而由于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師沒(méi)有努力去搜集交易實(shí)例，造成不能采用比較法估價(jià)?！　×硗?，運(yùn)用比較法估價(jià)需要把諸如營(yíng)業(yè)稅、所得稅、契稅、交易手續(xù)費(fèi)等交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格，處理為正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格；需要把急賣(mài)或急買(mǎi)造成的不正常成交價(jià)格，處理為正常價(jià)格；需要把可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格，處理為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格；需要把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格，處理為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。即運(yùn)用比較法估價(jià)要清除以下四個(gè)方面的不同所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格與估價(jià)對(duì)象價(jià)值的差異：　?、俪山粌r(jià)格與比較價(jià)值的內(nèi)涵和形式不同；②特殊交易情況與正常交易情況不同；③成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同（實(shí)質(zhì)上是這兩個(gè)時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不同）；④可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況不同。上述這些對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的處理，分別簡(jiǎn)稱(chēng)為建立比較基礎(chǔ)、交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整，在進(jìn)行這些處理時(shí)，應(yīng)盡量分解各種房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，并盡量采用定量分析來(lái)量化這些因素對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度，如通過(guò)對(duì)大量成交價(jià)格進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，得出不同因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度?！　〉捎谠S多因素對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度難以采用定量分析予以量化，主要是估價(jià)師憑其估價(jià)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào)研后作出判斷。因此，如果估價(jià)師沒(méi)有扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)和豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和交易習(xí)慣等不夠熟悉，則難以運(yùn)用比較法得出正確的估價(jià)對(duì)象價(jià)值。　　還值得指出的是，比較法求得的價(jià)值有時(shí)并不一定合理、真實(shí)，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)參與者群體過(guò)于樂(lè)觀或過(guò)于悲觀的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格可能被市場(chǎng)所高估或低估，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不合理偏離房地產(chǎn)本身的價(jià)值，有時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化過(guò)快，估價(jià)報(bào)告尚未完成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格就發(fā)生了明顯的變化，這也會(huì)給比較法估價(jià)帶來(lái)麻煩，特別是其估價(jià)結(jié)果難以讓人接受，如在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲時(shí)期的房屋征收評(píng)估中?！　∥?、比較法估價(jià)的操作步驟　　運(yùn)用比較法估價(jià)一般分為4大步驟：①搜集交易實(shí)例，即搜集大量真實(shí)成交的房地產(chǎn)及其基本狀況、交易雙方基本情況、交易方式、成交日期、成交價(jià)格、付款方式、融資條件、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、交易目的等信息。②選取可比實(shí)例，即從搜集的大量交易實(shí)例中選取一定數(shù)量符合一定條件的交易實(shí)例。③對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理。根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調(diào)整，價(jià)格換算主要是對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的內(nèi)涵和形式進(jìn)行處理，使各個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格之間口徑一致、相互可比。這種處理稱(chēng)為建立比較基礎(chǔ)，價(jià)格修正是把可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格處理成正常價(jià)格，即對(duì)可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格進(jìn)行“改正”。這種處理稱(chēng)為交易情況修正，價(jià)格調(diào)整是對(duì)價(jià)格“參考系”的調(diào)整，即從可比實(shí)例“參考系”下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象“參考系”下的價(jià)格，“參考系”有市場(chǎng)狀況和房地產(chǎn)狀況兩種。這兩種處理分別稱(chēng)為市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。因此，該大步驟又分為建立比較基礎(chǔ)、交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整四個(gè)小步驟。④計(jì)算比較價(jià)值，即把多個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格經(jīng)過(guò)處理得到的多個(gè)比較價(jià)值綜合為一個(gè)比較價(jià)值。第二節(jié)　搜集交易實(shí)例　?。私猓　≈挥袚碛辛斯纼r(jià)對(duì)象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實(shí)例，才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實(shí)例，才能把握估價(jià)對(duì)象所在地的正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情，從而保障評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值不會(huì)超出合理的范圍；才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可不實(shí)例，保障根據(jù)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值更加準(zhǔn)確而不會(huì)出現(xiàn)較大誤差。因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)努力搜集較多的交易實(shí)例?！　‰m然搜集交易實(shí)例是比較法中的一個(gè)步驟，但搜集交易實(shí)例無(wú)須等到采用比較法估價(jià)時(shí)，而在平時(shí)就應(yīng)留意搜集和積累，這樣才能保證在采用比較法估價(jià)時(shí)有足夠多的交易實(shí)例可供選用?！　。ㄊ煜ぃ　〗灰讓?shí)例不會(huì)自己跑到估價(jià)師手中。估價(jià)師應(yīng)視為自己要買(mǎi)賣(mài)、租賃房地產(chǎn)那樣用心去調(diào)查估價(jià)對(duì)象所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和搜集交易實(shí)例的途徑，掌握搜集交易實(shí)例的技巧，盡力搜集較多的交易實(shí)例?！　∷鸭灰讓?shí)例及相關(guān)參考資料的途徑主要有：　　（1）走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人，了解其交易的房地產(chǎn)及成交價(jià)格等信息?！　。?）訪問(wèn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、相關(guān)律師、房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的鄰居等，了解其促成交易或知悉交易的房地產(chǎn)及成交價(jià)格等信息?，F(xiàn)在，越來(lái)越多的房地產(chǎn)交易是通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員促成的，通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可以獲得大量及時(shí)、真實(shí)的交易實(shí)例。　?。?）查閱政府和有關(guān)部門(mén)的房地產(chǎn)價(jià)格等資料。例如，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)向有關(guān)部門(mén)申報(bào)的成交價(jià)格等資料，政府出讓建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格等資料，政府或其授權(quán)的部門(mén)確定、公布的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格等資料。　?。?）向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息提供機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)價(jià)格等資料?，F(xiàn)在，出現(xiàn)了一些以營(yíng)利為目的的專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)價(jià)格等信息搜集、整理、分析和提供的機(jī)構(gòu)?！　。?）查閱報(bào)刊、網(wǎng)站上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告，參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)，與房地產(chǎn)的業(yè)主、開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)人員等房地產(chǎn)出售人或其代理人洽談，獲取房地產(chǎn)的要價(jià)、標(biāo)價(jià)、掛牌價(jià)、報(bào)價(jià)等資料，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情。要價(jià)、標(biāo)價(jià)、掛牌價(jià)、報(bào)價(jià)等雖然不是成交價(jià)格，一般不能反映真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格行情，不應(yīng)作為交易實(shí)例，但與成交價(jià)格之間有一定的關(guān)系，在一定程度上可以作為了解市場(chǎng)行情的參考。　?。?）同行之間相互提供。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師之間可以建立某種協(xié)作關(guān)系，相互提供所搜集的交易實(shí)例和經(jīng)手的估價(jià)案例資料。　?。ㄕ莆眨　?nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本保證?！　∷鸭灰讓?shí)例的內(nèi)容：　　交易實(shí)例房地產(chǎn)的基本狀況：如名稱(chēng)、坐落、規(guī)模（面積）、用途、權(quán)屬以及土地形狀、土地使用期限、建筑物竣工日期（或建成年份、建成年代）、建筑結(jié)構(gòu)、周?chē)h(huán)境和景觀等。　　交易雙方，如賣(mài)方和買(mǎi)方的名稱(chēng)及之間的關(guān)系等　　成交價(jià)格，包括總價(jià)、單價(jià)及計(jì)價(jià)方式（如是按建筑面積計(jì)價(jià)還是按套內(nèi)建筑面積、使用面積、套計(jì)價(jià)）　　成交日期　　付款方式，例如是一次性付款還是分期付款（包括付款期限、每期付款額或付款比例）、貸款方式付款（包括首付款比例、貸款期限）　　交易情況，如交易目的（賣(mài)方為何而賣(mài)，買(mǎi)方為何而買(mǎi)）、交易方式（如協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等）、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式（如買(mǎi)賣(mài)雙方是依照規(guī)定或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣各自繳納自己應(yīng)繳納的稅費(fèi)，還是全部稅費(fèi)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)或由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)等），以及有無(wú)利害關(guān)系人之間的交易和急于出售、急于購(gòu)買(mǎi)等特殊交易情況。　?。私猓　》康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫(kù)　　是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，也是形成估價(jià)機(jī)構(gòu)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段之一　　判斷　　在房地產(chǎn)交易實(shí)例搜集工作中，要了解交易雙方的名稱(chēng)、關(guān)系以及交易目的。（?。?011年真題】　　[答疑編號(hào)950276060201]【答案】正確【解析】據(jù)以判斷交易價(jià)格是否是正常交易價(jià)格。參見(jiàn)教材P177。第三節(jié)　選取可比實(shí)例　?。私猓　〗灰讓?shí)例庫(kù)中實(shí)例雖多，但針對(duì)某一具體的估價(jià)對(duì)象及估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)的實(shí)例必須進(jìn)行選擇。符合一定條件，可以作為參照比較的交易實(shí)例簡(jiǎn)稱(chēng)可比實(shí)例　?。ㄕ莆眨　?shù)量要求：310個(gè)　　從理論上講，只要對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行了“適當(dāng)”的處理，通過(guò)一個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格就可以得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。但在實(shí)際估價(jià)中，因信息不完全等，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的處理不可能做到完全“適當(dāng)”。因此，為了減小估價(jià)誤差，增加估價(jià)的可信度，要求選取多個(gè)可比實(shí)例，并且從理論上講，選取的可比實(shí)例越多越好。　　但如果要求選取的可比實(shí)例過(guò)多，一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到，二是會(huì)造成后續(xù)處理的工作量很大，因此從某種意義上講，選取可比實(shí)例主要在于精而不在于多，一般選取3個(gè)至10個(gè)可比實(shí)例即可?！　≠|(zhì)量要求（四要求）（掌握）　　可比實(shí)例選得是否合適，直接關(guān)系到市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：　　■要求一：類(lèi)似　　■要求二：可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合　　■要求三：可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)（一年以上的不采用）　　■要求四：可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為（或可修正為）正常市場(chǎng)價(jià)格，（對(duì)照教材P94）　?。?）可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)　　□區(qū)位相近?？杀葘?shí)例與估價(jià)對(duì)象應(yīng)在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的相似地區(qū)。所謂同一供求范圍，也稱(chēng)為同一供求圈、同一市場(chǎng)，是指與估價(jià)對(duì)象有一定的替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)區(qū)域范圍。以北京市為例，如果估價(jià)對(duì)象是位于王府井地區(qū)的一個(gè)商場(chǎng)，則選取的可比實(shí)例最好也位于王府井地區(qū)；而如果在王府井地區(qū)內(nèi)可供選取的交易實(shí)例不多，則應(yīng)選取東單這類(lèi)近鄰地區(qū)或西單這類(lèi)同等級(jí)別商業(yè)區(qū)中的交易實(shí)例。如果估價(jià)對(duì)象是位于北京市區(qū)某個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)的一套住房，則選取的可比實(shí)例最好也位于同一住宅小區(qū)；而如果在同一住宅小區(qū)內(nèi)沒(méi)有合適的交易實(shí)例可供選取，則應(yīng)選取北京市區(qū)內(nèi)在區(qū)位、規(guī)模、檔次等方面與估價(jià)對(duì)象小區(qū)相當(dāng)?shù)淖≌^(qū)內(nèi)的交易實(shí)例。　　□用途相同。這里的用途相同主要指大類(lèi)用途相同，如果能做到小類(lèi)用途相同則更好。大類(lèi)用途一般分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等。小類(lèi)用途可參見(jiàn)本書(shū)第二章第三節(jié)“房地產(chǎn)的種類(lèi)”?！　　鯔?quán)利性質(zhì)相同。當(dāng)不相同時(shí)，一般不能作為可比實(shí)例。例如，國(guó)有土地與集體土地的權(quán)利性質(zhì)不同；出讓的建設(shè)用地使用權(quán)與劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不同；商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房、房改所購(gòu)住房的權(quán)利性質(zhì)不同。因此，如果估價(jià)對(duì)象是出讓的建設(shè)用地使用權(quán)或出讓的建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)，則應(yīng)選取出讓的建設(shè)用地使用權(quán)或出讓的建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例，不宜選取劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)或劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例?！　　鯔n次相當(dāng)。檔次是指按一定標(biāo)準(zhǔn)分成的不同等級(jí)。例如，賓館劃分的五星級(jí)、四星級(jí)、三星級(jí)等；寫(xiě)字樓劃分的甲級(jí)、乙級(jí)等。這里的檔次相當(dāng)主要指在設(shè)施設(shè)備（如電梯、空凋、智能化等）、裝飾裝修、周?chē)h(huán)境等方面的齊全、優(yōu)劣程度應(yīng)相當(dāng)?！　　跻?guī)模相當(dāng)，　　例如，估價(jià)對(duì)象為一宗土地，則選取的可比實(shí)例的土地面積應(yīng)與該土地的面積大小差不多，既不能過(guò)大也不能過(guò)小?！?倍范圍內(nèi)，即：≤可比實(shí)例規(guī)模/估價(jià)實(shí)例規(guī)模≤2?！　　踅ㄖY(jié)構(gòu)相同，這里的建筑結(jié)構(gòu)相同主要指大類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)相同，如果能做到小類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)相同則更好。大類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)一般分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)?！　∨袛唷　≡谑袌?chǎng)法中，如果可比實(shí)例的土地等級(jí)與估價(jià)對(duì)象土地的等級(jí)不相同，則應(yīng)該