【文章內(nèi)容簡介】 　　（二）統(tǒng)一幣種和貨幣單位　　在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種（如美元）的價(jià)格換算為另一幣種（如人民幣）的價(jià)格，應(yīng)采用該價(jià)格所應(yīng)對的日期的匯率，一般采用成交日期的匯率。但如果先按照原幣種的價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，則對進(jìn)行了市場狀況調(diào)整后的價(jià)格應(yīng)采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的匯率進(jìn)行換算。匯率的取值，一般采用國家外匯管理部門公布的外匯牌價(jià)的賣出、買入中間價(jià)?！　≡诮y(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”?！　。ㄈ┙y(tǒng)一面積內(nèi)涵和計(jì)量單位　　在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計(jì)價(jià)的沒有按套內(nèi)建筑面積或使用面積計(jì)價(jià)的，也有按套計(jì)價(jià)的。其中，建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積下的單價(jià)之間的換算為：　　建筑面積下的單價(jià)＝套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)　　套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)＝使用面積下的單價(jià)　　使用面積下的單價(jià)＝建筑面積下的單價(jià)　　在面積計(jì)量單位方面，中國內(nèi)地通常采用平方米（土地面積單位除了平方米，有時(shí)還采用公頃、畝），而中國香港地區(qū)和美國、英國等習(xí)慣采用平方英尺，中國臺灣地區(qū)和日本、韓國一般采用坪。由于　　1公頃＝10 000平方米＝15畝　　1畝＝　　1平方英尺＝　　1坪＝　　所以，將公頃、畝、平方英尺、坪下的價(jià)格換算為平方米下的價(jià)格為：　　平方米下的價(jià)格＝公頃下的價(jià)格247。10 000　　平方米下的價(jià)格＝畝下的價(jià)格247?！　∑椒矫紫碌膬r(jià)格＝平方英尺下的價(jià)格247?！　∑椒矫紫碌膬r(jià)格＝坪下的價(jià)格247。　　【例65】搜集了甲、乙兩個(gè)交易實(shí)例。已知甲交易實(shí)例的建筑面積為200㎡，成交總價(jià)為80萬元人民幣，分3期付款，首付款為16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于1年后支付；乙交易實(shí)例的使用面積為2 500平方英尺，成交總價(jià)為15萬美元，于成交時(shí)一次性付清。如果選取該兩個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例，請?jiān)趯λ鼈兊某山粌r(jià)格進(jìn)行有關(guān)修正和調(diào)整之前，進(jìn)行“建立比較基礎(chǔ)”處理?！　　窘狻繉υ搩蓚€(gè)交易實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行建立比較基礎(chǔ)處理，包括統(tǒng)一付款方式和統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位，具體如下：　?。?）統(tǒng)一付款方式，如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)當(dāng)時(shí)人民幣的年利率為8%，則：　　　　＝（萬元人民幣）　　乙總價(jià)＝（萬美元）　?。?）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位?！　、俳y(tǒng)一價(jià)格表示單位。統(tǒng)一采用單價(jià)：　　　?。剑ㄔ嗣駧?平方米建筑面積）　　　　＝（美元/平方英尺使用面積）　?、诮y(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準(zhǔn)，則需要將乙實(shí)例的美元換算成人民幣元。，則：　　甲單價(jià)＝（元人民幣/平方米建筑面積）　　乙單價(jià)＝　　＝（元人民幣/平方英尺使用面積）　?、劢y(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，則：　　甲單價(jià)＝（元人民幣/平方建筑面積）　　乙單價(jià)＝　?。剑ㄔ嗣駧?平方英尺建筑面積） 　?、芙y(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1平方英尺＝，則：　　甲單價(jià)＝（元人民幣/平方米建筑面積）　　乙單價(jià)＝247?！　。剑ㄔ嗣駧?平方米建筑面積）第五節(jié)　交易情況修正　　一、交易情況修正的含義　　可比實(shí)例的成交價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的，可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格是合理的，所以可比實(shí)例的成交價(jià)格如果是不正常的，則應(yīng)把它修正為正常的。這種對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正，稱為交易情況修正。因此，經(jīng)過交易情況修正后，就將可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格變成了正常價(jià)格?！　《⒃斐沙山唤唤o偏離正常價(jià)格的因素　　要把可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格修正為正常價(jià)格，首先要了解有哪些因素可能使成交價(jià)格偏離正常價(jià)格及其是如何偏離的?！　∮捎诜康禺a(chǎn)具有不可移動、獨(dú)一無二、價(jià)值較大等特性，以及房地產(chǎn)市場是一個(gè)不完全市場，房地產(chǎn)成交價(jià)格容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而偏離正常價(jià)格。交易中的特殊因素多樣復(fù)雜，歸納起來主要有下列方面：　?。?）利害關(guān)系人之間的交易。例如，親友之間、母子公司之間、公司與員工之間的房地產(chǎn)交易，成交價(jià)格通常低于正常價(jià)格。但也有成交價(jià)格高于正常價(jià)格的，如在上市公司的大股東公司的資產(chǎn)交易中，存在大股東將房地產(chǎn)高價(jià)賣給上市公司的情況?！　。?）對交易對象或市場行情缺乏了解的交易。如果買方不了解交易對象或市場行情，盲目購買，成交價(jià)格往往偏高。相反，如果賣方不了解交易對象或城市行情，盲目出售，成交價(jià)格往往偏低。　?。?）被迫出售或被迫購買的交易。包括急于出售或急于購買的交易，如因還債、出國等急于出售房地產(chǎn)；被強(qiáng)迫出售或購買的交易，如司法拍賣。被迫出售的成交價(jià)格通常偏低，被迫購買的成交價(jià)格通常偏高?！　。?）人為哄抬價(jià)格交易。形成房地產(chǎn)正常成交價(jià)格的交易方式，應(yīng)是買賣雙方根據(jù)市場供求狀況，經(jīng)過充分討價(jià)還價(jià)的協(xié)議方式。拍賣、招標(biāo)等方式容易受諸如現(xiàn)場氣氛、情緒，競買人之間的爭強(qiáng)好勝，甚至購買房地產(chǎn)看中的不是房地產(chǎn)本身價(jià)值而是購買房地產(chǎn)這種行為所帶來的廣告宣傳效應(yīng)等因素的影響，從而使成交價(jià)格失常。但中國目前建設(shè)用地使用權(quán)出讓是例外?！　∨馁u、招標(biāo)、掛牌等方式形成的價(jià)格也會受非理性因素的影響，但相對與協(xié)議方式較能反映市場行情，協(xié)議方式形成的價(jià)格通常偏低，其因素是管理體制尚不完善，出讓人是政府（實(shí)際的運(yùn)作者是政府的某個(gè)部門及某些個(gè)人），受讓人是與自身利益較為密切的企業(yè)、個(gè)人等，從而協(xié)議方式出讓的結(jié)果往往是政府讓利。如果出讓人是追求自身利益最大化的“理性經(jīng)濟(jì)人”，就難以出現(xiàn)這種情況?！　。?）對交易對象有特殊偏好的交易，例如，買方或賣方對所買賣的房地產(chǎn)有特別的愛好、感情，特別是對買方或賣方有特殊的意義或價(jià)值，從而買方執(zhí)意購買或賣方惜售，在這種情況下，成交價(jià)格往往偏高。　?。?）相鄰房地產(chǎn)合并的交易。房地產(chǎn)價(jià)格受土地是否規(guī)則、土地面積或建筑規(guī)模是否適當(dāng)?shù)鹊挠绊?。形狀不?guī)則或面積、規(guī)模過小的房地產(chǎn)，價(jià)值通常較低。但這類房地產(chǎn)如果與鄰房地產(chǎn)合并后，則利用價(jià)值會提高，從而會產(chǎn)生附加價(jià)值或“合并價(jià)值”。因此，當(dāng)相鄰房地產(chǎn)的擁有者欲購買該房地產(chǎn)時(shí)，往往愿意出較高的價(jià)格，出售人通常也會索要高價(jià)，從而相鄰房地產(chǎn)合并交易的成交價(jià)格往往高于單獨(dú)存在或與不相鄰者交易的正常價(jià)格?！　。?）受迷信影響的交易　　有上述特殊情況的交易實(shí)例一般不宜選為可比實(shí)例，但當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少而不得不選用時(shí)，則應(yīng)對其進(jìn)行交易情況修正。　　三、交易情況修正的方法　　交易情況修正的方法主要有：①總價(jià)修正、單價(jià)修正；②金額修正、百分比修正?！　】們r(jià)修正是基于總價(jià)對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正；單價(jià)修正是基于單價(jià)對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正。　　金額修正是采用金額對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正，其一般公式為：　　可比實(shí)例成交價(jià)格177。交易情況修正金額=可比實(shí)例正常價(jià)格　　百分比修正是采用百分比對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正，其一般公式為：　　可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常價(jià)格　　在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高或低的百分率為177。S%（當(dāng)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高時(shí)，為＋S%；低時(shí)，為S%；），則有：　　可比實(shí)例正常價(jià)格（1177。S%）=可比實(shí)例成交價(jià)格　　因此有　　　　在交易情況修正中之所以要以正常市場價(jià)格為基準(zhǔn)，是因?yàn)椴捎檬袌龇ü纼r(jià)時(shí)要求選取多個(gè)可比實(shí)例。這樣，如果以正常市場價(jià)格為基準(zhǔn)，只會有一個(gè)比較基準(zhǔn)，而如果以每個(gè)可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)，則會出現(xiàn)多個(gè)比較基準(zhǔn)。例如，以正常市場價(jià)格為基準(zhǔn)，說可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場價(jià)格高10%，意即：　　可比實(shí)例成交價(jià)格＝可比實(shí)例正常市場價(jià)格（1＋10%）　　假設(shè)可比實(shí)例正常市場價(jià)格＝1500元/m2，則有：　　可比實(shí)例成交價(jià)格＝1500（1＋10%）　?。?650（元/m2）　　如果以可比實(shí)例成交價(jià)格為基準(zhǔn)，說可比實(shí)例正常市場價(jià)格比其成交價(jià)格低10%，意即：　　可比實(shí)例正常市場價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格（1－10%）　　假設(shè)可比實(shí)例成交價(jià)格＝1650元/m2，則有：　　可比實(shí)例正常價(jià)格＝1650（110%）＝1485（元/m2）　　可見：1485元/m2≠1500元/m2。所以說“可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場價(jià)格高10%”與說“可比實(shí)例正常市場價(jià)格比其成交價(jià)格低10%”是不等同的。為此，在交易情況修正中應(yīng)統(tǒng)一采用可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場價(jià)格是高還是低多少的說法。　　進(jìn)行交易情況修正，不僅需要了解交易中有哪些特殊因素影響了成交價(jià)格，還需要測定這些特殊因素使成交價(jià)格偏離正常市場價(jià)格的程度。但由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，這種測定有時(shí)非常困難。因此，在哪種情況下應(yīng)當(dāng)修正多少，主要是房地產(chǎn)估價(jià)師以其扎實(shí)的估價(jià)理論知識、豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào)查了解作出判斷。不過，房地產(chǎn)估價(jià)師平常就應(yīng)當(dāng)搜集整理交易實(shí)例，對其成交價(jià)格進(jìn)行分析、比較，在積累了豐富經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，把握適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)或修正金額也是不難的。其中，對于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，只要調(diào)查了解清楚了實(shí)際情況，然后按照有關(guān)公式進(jìn)行計(jì)算即可?！　τ诮灰锥愘M(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，具體是將成交價(jià)格修正為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定（沒有規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣），買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。修正公式如下：　　正常成交價(jià)格－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝賣方實(shí)得金額　　正常成交價(jià)格＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝買方實(shí)付金額　　買方實(shí)付金額－賣方實(shí)得金額＝應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費(fèi)　　如果賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是正常成交價(jià)格的一定比率，即：　　應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率　　應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率　　　　解此類題的關(guān)鍵除了記住公式外，就是確定價(jià)格是由哪一方實(shí)際得到的　　【例63】　　某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元/m2，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。請計(jì)算賣方實(shí)得金額和買方實(shí)付金額?！　答疑編號950276060401]【解】賣方實(shí)得金額計(jì)算如下：　　賣方實(shí)得金額＝正常成交價(jià)格－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)　　＝2500－25007%＝2325（元/m2）　　買方實(shí)付金額計(jì)算如下：　　買方實(shí)付金額＝正常成交價(jià)格＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)　?。?500＋25005%＝2625（元/m2）　　【例64】　　某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2325元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和5%。請求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格?！　答疑編號950276060402]【解】該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格求取如下：　　　　【例65】　　某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2625元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和5%。請求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格?！　答疑編號950276060403]【解】該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格求取如下：　　　　例題　　某可比實(shí)例賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)由買方承擔(dān)，若買方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時(shí)，該可比實(shí)例的正常成交價(jià)格會（?。?。【2011年真題】　　　　　　　　　　[答疑編號950276060404]【答案】A【解析】參見教材P191?！　≌３山粌r(jià)格=買方支付給賣方的金額+買方承擔(dān)的應(yīng)由賣方承擔(dān)的稅費(fèi)　　為評估某估價(jià)對象2011年10月15日的市場價(jià)格，選取的可比實(shí)例價(jià)格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元／m2，交易中涉及的稅費(fèi)全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，%，則該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格是（ ）元／m2。【2011年真題】　　　　　　　　　　[答疑編號950276060405]【答案】B【解析】還原正常成交價(jià)格，設(shè)為X　　X=7000X*3%　　X=　　該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格=*（）^6=7003　　參見教材P190?！　　?010年真題】某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，據(jù)悉，%，%，若買賣雙方重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)基礎(chǔ)上，相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格為（　）元/平方米。　　　　　　　　　　[答疑編號950276060406]【答案】A【解析】分兩步計(jì)算，先要計(jì)算正常成交價(jià)格，再計(jì)算買方實(shí)際支付的價(jià)格?！　〉谝徊?，計(jì)算正常成交價(jià)格?！　☆}干中說明了，稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，即買方稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給了賣方，所以站在賣方視角分析。賣方得到了2659元/平方米，但是他還要幫買方支付買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，正常成交金額要低一些?！　∮脺p法　　設(shè)正常成交價(jià)格為x, x=2659x*% x=2559　　第二步，買家承擔(dān)賣家應(yīng)繳納的稅費(fèi)，則買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格肯定比實(shí)際成交價(jià)格2559小，CD排除，買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格=25592559*%=2385　　參見教材P190191?！　】偨Y(jié)：轉(zhuǎn)嫁給賣方的話，賣方實(shí)際得到的金額幫買家繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格　　轉(zhuǎn)嫁給買方的話，買方實(shí)際付出的金額+幫賣家繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格第六節(jié)　市場狀況調(diào)整　?。ㄊ煜ぃ　】杀葘?shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格，是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。由于可比實(shí)例的成交日期通常是過去，所以可比實(shí)例的成交價(jià)格通常是在過去的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。需要評估的估價(jià)對象的價(jià)值應(yīng)當(dāng)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值，應(yīng)是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的