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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)評估之比較法(編輯修改稿)

2024-07-19 01:00 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】   (二)統(tǒng)一幣種和貨幣單位  在統(tǒng)一幣種方面,將某一幣種(如美元)的價(jià)格換算為另一幣種(如人民幣)的價(jià)格,應(yīng)采用該價(jià)格所應(yīng)對的日期的匯率,一般采用成交日期的匯率。但如果先按照原幣種的價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整,則對進(jìn)行了市場狀況調(diào)整后的價(jià)格應(yīng)采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的匯率進(jìn)行換算。匯率的取值,一般采用國家外匯管理部門公布的外匯牌價(jià)的賣出、買入中間價(jià)?! ≡诮y(tǒng)一貨幣單位方面,按照使用習(xí)慣,人民幣、美元、港幣等,通常都采用“元”?! 。ㄈ┙y(tǒng)一面積內(nèi)涵和計(jì)量單位  在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)交易中,有按建筑面積計(jì)價(jià)的沒有按套內(nèi)建筑面積或使用面積計(jì)價(jià)的,也有按套計(jì)價(jià)的。其中,建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積下的單價(jià)之間的換算為:  建筑面積下的單價(jià)=套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)  套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)=使用面積下的單價(jià)  使用面積下的單價(jià)=建筑面積下的單價(jià)  在面積計(jì)量單位方面,中國內(nèi)地通常采用平方米(土地面積單位除了平方米,有時(shí)還采用公頃、畝),而中國香港地區(qū)和美國、英國等習(xí)慣采用平方英尺,中國臺灣地區(qū)和日本、韓國一般采用坪。由于  1公頃=10 000平方米=15畝  1畝=  1平方英尺=  1坪=  所以,將公頃、畝、平方英尺、坪下的價(jià)格換算為平方米下的價(jià)格為:  平方米下的價(jià)格=公頃下的價(jià)格247。10 000  平方米下的價(jià)格=畝下的價(jià)格247?! ∑椒矫紫碌膬r(jià)格=平方英尺下的價(jià)格247?! ∑椒矫紫碌膬r(jià)格=坪下的價(jià)格247。  【例65】搜集了甲、乙兩個(gè)交易實(shí)例。已知甲交易實(shí)例的建筑面積為200㎡,成交總價(jià)為80萬元人民幣,分3期付款,首付款為16萬元人民幣,第二期于半年后付32萬元人民幣,余款32萬元人民幣于1年后支付;乙交易實(shí)例的使用面積為2 500平方英尺,成交總價(jià)為15萬美元,于成交時(shí)一次性付清。如果選取該兩個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例,請?jiān)趯λ鼈兊某山粌r(jià)格進(jìn)行有關(guān)修正和調(diào)整之前,進(jìn)行“建立比較基礎(chǔ)”處理?!  窘狻繉υ搩蓚€(gè)交易實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行建立比較基礎(chǔ)處理,包括統(tǒng)一付款方式和統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位,具體如下: ?。?)統(tǒng)一付款方式,如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn),假設(shè)當(dāng)時(shí)人民幣的年利率為8%,則:    =(萬元人民幣)  乙總價(jià)=(萬美元) ?。?)統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位?! 、俳y(tǒng)一價(jià)格表示單位。統(tǒng)一采用單價(jià):   ?。剑ㄔ嗣駧?平方米建筑面積)    =(美元/平方英尺使用面積) ?、诮y(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準(zhǔn),則需要將乙實(shí)例的美元換算成人民幣元。,則:  甲單價(jià)=(元人民幣/平方米建筑面積)  乙單價(jià)=  =(元人民幣/平方英尺使用面積) ?、劢y(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn),則:  甲單價(jià)=(元人民幣/平方建筑面積)  乙單價(jià)= ?。剑ㄔ嗣駧?平方英尺建筑面積)  ?、芙y(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準(zhǔn),由于1平方英尺=,則:  甲單價(jià)=(元人民幣/平方米建筑面積)  乙單價(jià)=247?! 。剑ㄔ嗣駧?平方米建筑面積)第五節(jié) 交易情況修正  一、交易情況修正的含義  可比實(shí)例的成交價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的,可能是正常的,也可能是不正常的。由于要求評估的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格是合理的,所以可比實(shí)例的成交價(jià)格如果是不正常的,則應(yīng)把它修正為正常的。這種對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正,稱為交易情況修正。因此,經(jīng)過交易情況修正后,就將可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格變成了正常價(jià)格?! 《⒃斐沙山唤唤o偏離正常價(jià)格的因素  要把可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格修正為正常價(jià)格,首先要了解有哪些因素可能使成交價(jià)格偏離正常價(jià)格及其是如何偏離的?! ∮捎诜康禺a(chǎn)具有不可移動、獨(dú)一無二、價(jià)值較大等特性,以及房地產(chǎn)市場是一個(gè)不完全市場,房地產(chǎn)成交價(jià)格容易受交易中的一些特殊因素的影響,從而偏離正常價(jià)格。交易中的特殊因素多樣復(fù)雜,歸納起來主要有下列方面: ?。?)利害關(guān)系人之間的交易。例如,親友之間、母子公司之間、公司與員工之間的房地產(chǎn)交易,成交價(jià)格通常低于正常價(jià)格。但也有成交價(jià)格高于正常價(jià)格的,如在上市公司的大股東公司的資產(chǎn)交易中,存在大股東將房地產(chǎn)高價(jià)賣給上市公司的情況?! 。?)對交易對象或市場行情缺乏了解的交易。如果買方不了解交易對象或市場行情,盲目購買,成交價(jià)格往往偏高。相反,如果賣方不了解交易對象或城市行情,盲目出售,成交價(jià)格往往偏低。 ?。?)被迫出售或被迫購買的交易。包括急于出售或急于購買的交易,如因還債、出國等急于出售房地產(chǎn);被強(qiáng)迫出售或購買的交易,如司法拍賣。被迫出售的成交價(jià)格通常偏低,被迫購買的成交價(jià)格通常偏高?! 。?)人為哄抬價(jià)格交易。形成房地產(chǎn)正常成交價(jià)格的交易方式,應(yīng)是買賣雙方根據(jù)市場供求狀況,經(jīng)過充分討價(jià)還價(jià)的協(xié)議方式。拍賣、招標(biāo)等方式容易受諸如現(xiàn)場氣氛、情緒,競買人之間的爭強(qiáng)好勝,甚至購買房地產(chǎn)看中的不是房地產(chǎn)本身價(jià)值而是購買房地產(chǎn)這種行為所帶來的廣告宣傳效應(yīng)等因素的影響,從而使成交價(jià)格失常。但中國目前建設(shè)用地使用權(quán)出讓是例外?! ∨馁u、招標(biāo)、掛牌等方式形成的價(jià)格也會受非理性因素的影響,但相對與協(xié)議方式較能反映市場行情,協(xié)議方式形成的價(jià)格通常偏低,其因素是管理體制尚不完善,出讓人是政府(實(shí)際的運(yùn)作者是政府的某個(gè)部門及某些個(gè)人),受讓人是與自身利益較為密切的企業(yè)、個(gè)人等,從而協(xié)議方式出讓的結(jié)果往往是政府讓利。如果出讓人是追求自身利益最大化的“理性經(jīng)濟(jì)人”,就難以出現(xiàn)這種情況?! 。?)對交易對象有特殊偏好的交易,例如,買方或賣方對所買賣的房地產(chǎn)有特別的愛好、感情,特別是對買方或賣方有特殊的意義或價(jià)值,從而買方執(zhí)意購買或賣方惜售,在這種情況下,成交價(jià)格往往偏高。 ?。?)相鄰房地產(chǎn)合并的交易。房地產(chǎn)價(jià)格受土地是否規(guī)則、土地面積或建筑規(guī)模是否適當(dāng)?shù)鹊挠绊?。形狀不?guī)則或面積、規(guī)模過小的房地產(chǎn),價(jià)值通常較低。但這類房地產(chǎn)如果與鄰房地產(chǎn)合并后,則利用價(jià)值會提高,從而會產(chǎn)生附加價(jià)值或“合并價(jià)值”。因此,當(dāng)相鄰房地產(chǎn)的擁有者欲購買該房地產(chǎn)時(shí),往往愿意出較高的價(jià)格,出售人通常也會索要高價(jià),從而相鄰房地產(chǎn)合并交易的成交價(jià)格往往高于單獨(dú)存在或與不相鄰者交易的正常價(jià)格?! 。?)受迷信影響的交易  有上述特殊情況的交易實(shí)例一般不宜選為可比實(shí)例,但當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少而不得不選用時(shí),則應(yīng)對其進(jìn)行交易情況修正。  三、交易情況修正的方法  交易情況修正的方法主要有:①總價(jià)修正、單價(jià)修正;②金額修正、百分比修正?! 】們r(jià)修正是基于總價(jià)對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正;單價(jià)修正是基于單價(jià)對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正。  金額修正是采用金額對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正,其一般公式為:  可比實(shí)例成交價(jià)格177。交易情況修正金額=可比實(shí)例正常價(jià)格  百分比修正是采用百分比對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正,其一般公式為:  可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常價(jià)格  在百分比修正中,交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高或低的百分率為177。S%(當(dāng)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高時(shí),為+S%;低時(shí),為S%;),則有:  可比實(shí)例正常價(jià)格(1177。S%)=可比實(shí)例成交價(jià)格  因此有    在交易情況修正中之所以要以正常市場價(jià)格為基準(zhǔn),是因?yàn)椴捎檬袌龇ü纼r(jià)時(shí)要求選取多個(gè)可比實(shí)例。這樣,如果以正常市場價(jià)格為基準(zhǔn),只會有一個(gè)比較基準(zhǔn),而如果以每個(gè)可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn),則會出現(xiàn)多個(gè)比較基準(zhǔn)。例如,以正常市場價(jià)格為基準(zhǔn),說可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場價(jià)格高10%,意即:  可比實(shí)例成交價(jià)格=可比實(shí)例正常市場價(jià)格(1+10%)  假設(shè)可比實(shí)例正常市場價(jià)格=1500元/m2,則有:  可比實(shí)例成交價(jià)格=1500(1+10%) ?。?650(元/m2)  如果以可比實(shí)例成交價(jià)格為基準(zhǔn),說可比實(shí)例正常市場價(jià)格比其成交價(jià)格低10%,意即:  可比實(shí)例正常市場價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格(1-10%)  假設(shè)可比實(shí)例成交價(jià)格=1650元/m2,則有:  可比實(shí)例正常價(jià)格=1650(110%)=1485(元/m2)  可見:1485元/m2≠1500元/m2。所以說“可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場價(jià)格高10%”與說“可比實(shí)例正常市場價(jià)格比其成交價(jià)格低10%”是不等同的。為此,在交易情況修正中應(yīng)統(tǒng)一采用可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場價(jià)格是高還是低多少的說法。  進(jìn)行交易情況修正,不僅需要了解交易中有哪些特殊因素影響了成交價(jià)格,還需要測定這些特殊因素使成交價(jià)格偏離正常市場價(jià)格的程度。但由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度,這種測定有時(shí)非常困難。因此,在哪種情況下應(yīng)當(dāng)修正多少,主要是房地產(chǎn)估價(jià)師以其扎實(shí)的估價(jià)理論知識、豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào)查了解作出判斷。不過,房地產(chǎn)估價(jià)師平常就應(yīng)當(dāng)搜集整理交易實(shí)例,對其成交價(jià)格進(jìn)行分析、比較,在積累了豐富經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,把握適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)或修正金額也是不難的。其中,對于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正,只要調(diào)查了解清楚了實(shí)際情況,然后按照有關(guān)公式進(jìn)行計(jì)算即可?! τ诮灰锥愘M(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正,具體是將成交價(jià)格修正為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定(沒有規(guī)定的,按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣),買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。修正公式如下:  正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=賣方實(shí)得金額  正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)付金額  買方實(shí)付金額-賣方實(shí)得金額=應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費(fèi)  如果賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是正常成交價(jià)格的一定比率,即:  應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率  應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率    解此類題的關(guān)鍵除了記住公式外,就是確定價(jià)格是由哪一方實(shí)際得到的  【例63】  某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元/m2,賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%,買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。請計(jì)算賣方實(shí)得金額和買方實(shí)付金額?! 答疑編號950276060401]【解】賣方實(shí)得金額計(jì)算如下:  賣方實(shí)得金額=正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)  =2500-25007%=2325(元/m2)  買方實(shí)付金額計(jì)算如下:  買方實(shí)付金額=正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi) ?。?500+25005%=2625(元/m2)  【例64】  某宗房地產(chǎn)交易,買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2325元/m2,買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉,該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和5%。請求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格?! 答疑編號950276060402]【解】該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格求取如下:    【例65】  某宗房地產(chǎn)交易,買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2625元/m2,買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉,該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和5%。請求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格?! 答疑編號950276060403]【解】該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格求取如下:    例題  某可比實(shí)例賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)由買方承擔(dān),若買方付給賣方的金額不變,當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時(shí),該可比實(shí)例的正常成交價(jià)格會(?。?。【2011年真題】          [答疑編號950276060404]【答案】A【解析】參見教材P191?! ≌3山粌r(jià)格=買方支付給賣方的金額+買方承擔(dān)的應(yīng)由賣方承擔(dān)的稅費(fèi)  為評估某估價(jià)對象2011年10月15日的市場價(jià)格,選取的可比實(shí)例價(jià)格情況是:交易日期為2011年4月15日,按買賣雙方約定,買方付給賣方7000元/m2,交易中涉及的稅費(fèi)全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%,%,則該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格是( )元/m2。【2011年真題】          [答疑編號950276060405]【答案】B【解析】還原正常成交價(jià)格,設(shè)為X  X=7000X*3%  X=  該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格=*()^6=7003  參見教材P190?!  ?010年真題】某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定,買方付給賣方2659元/平方米,買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān),據(jù)悉,%,%,若買賣雙方重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān),并在原價(jià)基礎(chǔ)上,相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格,則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格為( )元/平方米。          [答疑編號950276060406]【答案】A【解析】分兩步計(jì)算,先要計(jì)算正常成交價(jià)格,再計(jì)算買方實(shí)際支付的價(jià)格?! 〉谝徊?,計(jì)算正常成交價(jià)格?! ☆}干中說明了,稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān),即買方稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給了賣方,所以站在賣方視角分析。賣方得到了2659元/平方米,但是他還要幫買方支付買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi),正常成交金額要低一些?! ∮脺p法  設(shè)正常成交價(jià)格為x, x=2659x*% x=2559  第二步,買家承擔(dān)賣家應(yīng)繳納的稅費(fèi),則買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格肯定比實(shí)際成交價(jià)格2559小,CD排除,買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格=25592559*%=2385  參見教材P190191?! 】偨Y(jié):轉(zhuǎn)嫁給賣方的話,賣方實(shí)際得到的金額幫買家繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格  轉(zhuǎn)嫁給買方的話,買方實(shí)際付出的金額+幫賣家繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格第六節(jié) 市場狀況調(diào)整 ?。ㄊ煜ぃ 】杀葘?shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格,是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。由于可比實(shí)例的成交日期通常是過去,所以可比實(shí)例的成交價(jià)格通常是在過去的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。需要評估的估價(jià)對象的價(jià)值應(yīng)當(dāng)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值,應(yīng)是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的
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