【文章內(nèi)容簡介】 　　（二）統(tǒng)一幣種和貨幣單位　　在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種（如美元）的價格換算為另一幣種（如人民幣）的價格，應采用該價格所應對的日期的匯率，一般采用成交日期的匯率。但如果先按照原幣種的價格進行市場狀況調(diào)整，則對進行了市場狀況調(diào)整后的價格應采用價值時點的匯率進行換算。匯率的取值，一般采用國家外匯管理部門公布的外匯牌價的賣出、買入中間價?！　≡诮y(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”?！　。ㄈ┙y(tǒng)一面積內(nèi)涵和計量單位　　在現(xiàn)實的房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計價的沒有按套內(nèi)建筑面積或使用面積計價的，也有按套計價的。其中，建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積下的單價之間的換算為：　　建筑面積下的單價＝套內(nèi)建筑面積下的單價　　套內(nèi)建筑面積下的單價＝使用面積下的單價　　使用面積下的單價＝建筑面積下的單價　　在面積計量單位方面，中國內(nèi)地通常采用平方米（土地面積單位除了平方米，有時還采用公頃、畝），而中國香港地區(qū)和美國、英國等習慣采用平方英尺，中國臺灣地區(qū)和日本、韓國一般采用坪。由于　　1公頃＝10 000平方米＝15畝　　1畝＝　　1平方英尺＝　　1坪＝　　所以，將公頃、畝、平方英尺、坪下的價格換算為平方米下的價格為：　　平方米下的價格＝公頃下的價格247。10 000　　平方米下的價格＝畝下的價格247?！　∑椒矫紫碌膬r格＝平方英尺下的價格247?！　∑椒矫紫碌膬r格＝坪下的價格247?！　　纠?5】搜集了甲、乙兩個交易實例。已知甲交易實例的建筑面積為200㎡，成交總價為80萬元人民幣，分3期付款，首付款為16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于1年后支付；乙交易實例的使用面積為2 500平方英尺，成交總價為15萬美元，于成交時一次性付清。如果選取該兩個交易實例為可比實例，請在對它們的成交價格進行有關(guān)修正和調(diào)整之前，進行“建立比較基礎”處理。　　【解】對該兩個交易實例的成交價格進行建立比較基礎處理，包括統(tǒng)一付款方式和統(tǒng)一計價單位，具體如下：　?。?）統(tǒng)一付款方式，如果以在成交日期一次性付清為基準，假設當時人民幣的年利率為8%，則：　　　?。剑ㄈf元人民幣）　　乙總價＝（萬美元）　?。?）統(tǒng)一計價單位?！　、俳y(tǒng)一價格表示單位。統(tǒng)一采用單價：　　　?。剑ㄔ嗣駧?平方米建筑面積）　　　　＝（美元/平方英尺使用面積）　?、诮y(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準，則需要將乙實例的美元換算成人民幣元。，則：　　甲單價＝（元人民幣/平方米建筑面積）　　乙單價＝　?。剑ㄔ嗣駧?平方英尺使用面積）　?、劢y(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準，則：　　甲單價＝（元人民幣/平方建筑面積）　　乙單價＝　?。剑ㄔ嗣駧?平方英尺建筑面積） 　?、芙y(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準，由于1平方英尺＝，則：　　甲單價＝（元人民幣/平方米建筑面積）　　乙單價＝247?！　。剑ㄔ嗣駧?平方米建筑面積）第五節(jié)　交易情況修正　　一、交易情況修正的含義　　可比實例的成交價格是實際發(fā)生的，可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的估價對象價值或價格是合理的，所以可比實例的成交價格如果是不正常的，則應把它修正為正常的。這種對可比實例成交價格進行的修正，稱為交易情況修正。因此，經(jīng)過交易情況修正后，就將可比實例實際而可能是不正常的成交價格變成了正常價格?！　《⒃斐沙山唤唤o偏離正常價格的因素　　要把可比實例實際而可能是不正常的成交價格修正為正常價格，首先要了解有哪些因素可能使成交價格偏離正常價格及其是如何偏離的?！　∮捎诜康禺a(chǎn)具有不可移動、獨一無二、價值較大等特性，以及房地產(chǎn)市場是一個不完全市場，房地產(chǎn)成交價格容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而偏離正常價格。交易中的特殊因素多樣復雜，歸納起來主要有下列方面：　?。?）利害關(guān)系人之間的交易。例如，親友之間、母子公司之間、公司與員工之間的房地產(chǎn)交易，成交價格通常低于正常價格。但也有成交價格高于正常價格的，如在上市公司的大股東公司的資產(chǎn)交易中，存在大股東將房地產(chǎn)高價賣給上市公司的情況?！　。?）對交易對象或市場行情缺乏了解的交易。如果買方不了解交易對象或市場行情，盲目購買，成交價格往往偏高。相反，如果賣方不了解交易對象或城市行情，盲目出售，成交價格往往偏低?！　。?）被迫出售或被迫購買的交易。包括急于出售或急于購買的交易，如因還債、出國等急于出售房地產(chǎn)；被強迫出售或購買的交易，如司法拍賣。被迫出售的成交價格通常偏低，被迫購買的成交價格通常偏高?！　。?）人為哄抬價格交易。形成房地產(chǎn)正常成交價格的交易方式，應是買賣雙方根據(jù)市場供求狀況，經(jīng)過充分討價還價的協(xié)議方式。拍賣、招標等方式容易受諸如現(xiàn)場氣氛、情緒，競買人之間的爭強好勝，甚至購買房地產(chǎn)看中的不是房地產(chǎn)本身價值而是購買房地產(chǎn)這種行為所帶來的廣告宣傳效應等因素的影響，從而使成交價格失常。但中國目前建設用地使用權(quán)出讓是例外?！　∨馁u、招標、掛牌等方式形成的價格也會受非理性因素的影響，但相對與協(xié)議方式較能反映市場行情，協(xié)議方式形成的價格通常偏低，其因素是管理體制尚不完善，出讓人是政府（實際的運作者是政府的某個部門及某些個人），受讓人是與自身利益較為密切的企業(yè)、個人等，從而協(xié)議方式出讓的結(jié)果往往是政府讓利。如果出讓人是追求自身利益最大化的“理性經(jīng)濟人”，就難以出現(xiàn)這種情況。　?。?）對交易對象有特殊偏好的交易，例如，買方或賣方對所買賣的房地產(chǎn)有特別的愛好、感情，特別是對買方或賣方有特殊的意義或價值，從而買方執(zhí)意購買或賣方惜售，在這種情況下，成交價格往往偏高?！　。?）相鄰房地產(chǎn)合并的交易。房地產(chǎn)價格受土地是否規(guī)則、土地面積或建筑規(guī)模是否適當?shù)鹊挠绊?。形狀不?guī)則或面積、規(guī)模過小的房地產(chǎn)，價值通常較低。但這類房地產(chǎn)如果與鄰房地產(chǎn)合并后，則利用價值會提高，從而會產(chǎn)生附加價值或“合并價值”。因此，當相鄰房地產(chǎn)的擁有者欲購買該房地產(chǎn)時，往往愿意出較高的價格，出售人通常也會索要高價，從而相鄰房地產(chǎn)合并交易的成交價格往往高于單獨存在或與不相鄰者交易的正常價格?！　。?）受迷信影響的交易　　有上述特殊情況的交易實例一般不宜選為可比實例，但當可供選擇的交易實例較少而不得不選用時，則應對其進行交易情況修正。　　三、交易情況修正的方法　　交易情況修正的方法主要有：①總價修正、單價修正；②金額修正、百分比修正?！　】們r修正是基于總價對可比實例的成交價格進行交易情況修正；單價修正是基于單價對可比實例的成交價格進行交易情況修正?！　〗痤~修正是采用金額對可比實例的成交價格進行交易情況修正，其一般公式為：　　可比實例成交價格177。交易情況修正金額=可比實例正常價格　　百分比修正是采用百分比對可比實例的成交價格進行交易情況修正，其一般公式為：　　可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)=可比實例正常價格　　在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應以正常價格為基準來確定。假設可比實例的成交價格比其正常價格高或低的百分率為177。S%（當可比實例的成交價格比其正常價格高時，為＋S%；低時，為S%；），則有：　　可比實例正常價格（1177。S%）=可比實例成交價格　　因此有　　　　在交易情況修正中之所以要以正常市場價格為基準，是因為采用市場法估價時要求選取多個可比實例。這樣，如果以正常市場價格為基準，只會有一個比較基準，而如果以每個可比實例的實際成交價格為基準，則會出現(xiàn)多個比較基準。例如，以正常市場價格為基準，說可比實例成交價格比其正常市場價格高10%，意即：　　可比實例成交價格＝可比實例正常市場價格（1＋10%）　　假設可比實例正常市場價格＝1500元/m2，則有：　　可比實例成交價格＝1500（1＋10%）　?。?650（元/m2）　　如果以可比實例成交價格為基準，說可比實例正常市場價格比其成交價格低10%，意即：　　可比實例正常市場價格＝可比實例成交價格（1－10%）　　假設可比實例成交價格＝1650元/m2，則有：　　可比實例正常價格＝1650（110%）＝1485（元/m2）　　可見：1485元/m2≠1500元/m2。所以說“可比實例成交價格比其正常市場價格高10%”與說“可比實例正常市場價格比其成交價格低10%”是不等同的。為此，在交易情況修正中應統(tǒng)一采用可比實例成交價格比其正常市場價格是高還是低多少的說法。　　進行交易情況修正，不僅需要了解交易中有哪些特殊因素影響了成交價格，還需要測定這些特殊因素使成交價格偏離正常市場價格的程度。但由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，這種測定有時非常困難。因此，在哪種情況下應當修正多少，主要是房地產(chǎn)估價師以其扎實的估價理論知識、豐富的估價實踐經(jīng)驗以及對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情、交易習慣等的深入調(diào)查了解作出判斷。不過，房地產(chǎn)估價師平常就應當搜集整理交易實例，對其成交價格進行分析、比較，在積累了豐富經(jīng)驗的基礎上，把握適當?shù)男拚禂?shù)或修正金額也是不難的。其中，對于交易稅費非正常負擔的修正，只要調(diào)查了解清楚了實際情況，然后按照有關(guān)公式進行計算即可?！　τ诮灰锥愘M非正常負擔的修正，具體是將成交價格修正為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定（沒有規(guī)定的，按照當?shù)亓晳T），買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格。修正公式如下：　　正常成交價格－應由賣方繳納的稅費＝賣方實得金額　　正常成交價格＋應由買方繳納的稅費＝買方實付金額　　買方實付金額－賣方實得金額＝應由買賣雙方繳納的稅費　　如果賣方、買方應繳納的稅費是正常成交價格的一定比率，即：　　應由賣方繳納的稅費＝正常成交價格應由賣方繳納的稅費比率　　應由買方繳納的稅費＝正常成交價格應由買方繳納的稅費比率　　　　解此類題的關(guān)鍵除了記住公式外，就是確定價格是由哪一方實際得到的　　【例63】　　某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2500元/m2，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應繳納的稅費為正常成交價格的5%。請計算賣方實得金額和買方實付金額?！　答疑編號950276060401]【解】賣方實得金額計算如下：　　賣方實得金額＝正常成交價格－應由賣方繳納的稅費　?。?500－25007%＝2325（元/m2）　　買方實付金額計算如下：　　買方實付金額＝正常成交價格＋應由買方繳納的稅費　?。?500＋25005%＝2625（元/m2）　　【例64】　　某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2325元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方、買方繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和5%。請求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價格?！　答疑編號950276060402]【解】該宗房地產(chǎn)的正常成交價格求取如下：　　　　【例65】　　某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2625元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方、買方繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和5%。請求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價格?！　答疑編號950276060403]【解】該宗房地產(chǎn)的正常成交價格求取如下：　　　　例題　　某可比實例賣方應繳納的稅費由買方承擔，若買方付給賣方的金額不變，當賣方應繳納的稅費增加時，該可比實例的正常成交價格會（　）?！?011年真題】　　　　　　　　　　[答疑編號950276060404]【答案】A【解析】參見教材P191?！　≌３山粌r格=買方支付給賣方的金額+買方承擔的應由賣方承擔的稅費　　為評估某估價對象2011年10月15日的市場價格，選取的可比實例價格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元／m2，交易中涉及的稅費全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，%，則該可比實例經(jīng)修正、調(diào)整后的價格是（ ）元／m2?！?011年真題】　　　　　　　　　　[答疑編號950276060405]【答案】B【解析】還原正常成交價格，設為X　　X=7000X*3%　　X=　　該可比實例經(jīng)修正、調(diào)整后的價格=*（）^6=7003　　參見教材P190?！　　?010年真題】某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/平方米，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔，據(jù)悉，%，%，若買賣雙方重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔，并在原價基礎上，相應調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應付給賣方的價格為（?。┰?平方米?！　　　　　　　　　答疑編號950276060406]【答案】A【解析】分兩步計算，先要計算正常成交價格，再計算買方實際支付的價格。　　第一步，計算正常成交價格?！　☆}干中說明了，稅費均由賣方負擔，即買方稅費轉(zhuǎn)嫁給了賣方，所以站在賣方視角分析。賣方得到了2659元/平方米，但是他還要幫買方支付買方應負擔的稅費，正常成交金額要低一些?！　∮脺p法　　設正常成交價格為x, x=2659x*% x=2559　　第二步，買家承擔賣家應繳納的稅費，則買方應付給賣方的價格肯定比實際成交價格2559小，CD排除，買方應付給賣方的價格=25592559*%=2385　　參見教材P190191?！　】偨Y(jié)：轉(zhuǎn)嫁給賣方的話，賣方實際得到的金額幫買家繳納的稅費=正常成交價格　　轉(zhuǎn)嫁給買方的話，買方實際付出的金額+幫賣家繳納的稅費=正常成交價格第六節(jié)　市場狀況調(diào)整　　（熟悉）　　可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。由于可比實例的成交日期通常是過去，所以可比實例的成交價格通常是在過去的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。需要評估的估價對象的價值應當是價值時點時的價值，應是在價值時點時的