【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)市場狀況后，便可以選取最佳的開發(fā)利用方式，包括選取最佳的用途、建筑規(guī)模、檔次等。這些都要在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)選取，也就是說在規(guī)劃條件給定的范圍內(nèi)的最佳。在選取最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是選取最佳的用途?！　∵x取最佳的用途要考慮該土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢，或者說，要分析當?shù)厥袌龅慕邮苣芰?，即在項目建成后市場上究竟需要什么類型的房地產(chǎn)。例如，某宗土地的規(guī)劃用途為賓館或公寓、寫字樓，但在實際估價中究竟應(yīng)選擇哪種用途？這首先要調(diào)查、分析該土地所在城市和區(qū)域賓館、公寓、寫字樓的供求關(guān)系及其走向。如果對賓館、寫字樓的需求開始趨于飽和，表現(xiàn)為客房入住率、寫字樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買到公寓住房的人逐漸增加，而在未來幾年內(nèi)能提供的數(shù)量又較少時，則應(yīng)選擇該土地的用途為公寓。第六節(jié)　假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取　　一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期　　為了預(yù)測開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的各項必要支出發(fā)生的時間及金額，便于進行折現(xiàn)或測算投資利息，首先需要預(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期（以下簡稱開發(fā)經(jīng)營期）。開發(fā)經(jīng)營期的起點是（假設(shè)）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期（即價值時點），終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期?！　。ㄕ莆眨　￠_發(fā)完成后的價值對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況（房地產(chǎn)狀況），不同的房地產(chǎn)狀況對應(yīng)不同的價值，有時還包括其它財產(chǎn)（如動產(chǎn)、權(quán)利等）的價值?！　￠_發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間（市場狀況）　　開發(fā)完成的價值對應(yīng)的時間不一定是開發(fā)完成之時，有三種情況：　　一般銷售的，預(yù)測它在開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值?！　☆A(yù)售的，則預(yù)測它在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。如果需要延遲銷售的，預(yù)測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值　　開發(fā)完成后的價值的預(yù)測方法：　　銷售的，通常采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)市場價格的未來變動趨勢，或者采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合，比較的單位一般為單價而不是總價?！　〕鲎饣驙I業(yè)的房地產(chǎn)，可先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價值。　　注：假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值，可以用市場法，也可以用收益法，但是不能用成本法求取開發(fā)完成后的價值（變成成本法了）?！　　?011年真題】關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯誤的是（　）?！　?，開發(fā)完成后的價值可以采取收益法求取　　　　“扣除項目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項目在未來發(fā)生時的值　　，應(yīng)將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格作為開發(fā)完成后的價值　　[答疑編號950276090106]【答案】D【解析】A只要可以預(yù)測開發(fā)完成后的收益（如出租或自營用途的房地產(chǎn)），就可以收用益法求取開發(fā)完成后的價值；B現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，不需要測算利息和開發(fā)利潤，體現(xiàn)在折現(xiàn)過程中；C扣除項目實際上還沒發(fā)生，是未來要發(fā)生的；D在預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，不能將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格作為開發(fā)完成后的價值，而應(yīng)該結(jié)合未來的變動趨勢，如長期趨勢法。參見教材P331。　　【2011年真題】某房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑面積3850㎡，建設(shè)期2年，根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時的平均單價為2850元／㎡，折現(xiàn)率為15%。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)期初的價值為（?。┤f元?！　　　　　　　　　答疑編號950276090107]【答案】C【解析】38502850（50%/+30%/+20%/） 　　　　【2010真題】在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況對應(yīng)的價值，開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間，不一定是開發(fā)完工之時?！　答疑編號950276090108]【答案】正確【解析】開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間，可以是完工的時間，也可以在其之前（如提前預(yù)售），也可以在其之后（如出租后出售）。參見教材P331?！　　　『罄m(xù)必要支出項目，估算方法與成本法中相同?！　∨c成本法中估算的區(qū)別：　　它本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項目在未來發(fā)生時的值，而不是在估價時點時的值　　它們是在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后至把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的必要支出及應(yīng)得利潤，而不包括在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出及應(yīng)得的利潤　　投資利息和開發(fā)利潤，只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，包含在折現(xiàn)率中考慮了?！　?yīng)計息的項目（銷售稅費一般不計息）　　未知的需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值　　取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費　　后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用和銷售費用　　計息期　　待開發(fā)房地產(chǎn)價取得的稅費假設(shè)一次性取得時支付，因而發(fā)生的時間是估價時點　　后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用通常假設(shè)為所發(fā)生的時間段的期中　　利潤的計算與成本法中的利潤相同　　【2011年真題】采用假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法估價時，應(yīng)計息項目包括后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用和銷售稅費等。（?。　答疑編號950276090109]【答案】錯誤【解析】參見教材P332。銷售稅費是不計算利息的?！　　?009年真題】在假設(shè)開發(fā)的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費、后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，主要是根據(jù)估價時的相應(yīng)市場水平估計出來。　　[答疑編號950276090110]【答案】錯誤【解析】是根據(jù)這些項目未來發(fā)生時候的數(shù)值，而不是估價時點的數(shù)值。參見教材P332?！　。ㄕ莆眨　∈遣捎矛F(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的重要參數(shù)，與報酬資本化法中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相同。具體應(yīng)等同于同一市場上相同或類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率?！　”举|(zhì)上體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分，所以用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時，利息和利潤就不需要再另外計算了。包含在折現(xiàn)率中予以考慮了。　　五、測算中的其他有關(guān)問題　　假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，在上述測算中只講了通常情況下的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值這種收入，在實際估價中特別是評估投資價值時，有時還應(yīng)考慮某些額外的收入、節(jié)省的費用或無形收益。例如，深圳市 1987 年12月1日首次公開拍賣的一塊面積為8588m2的國有土地50年使用權(quán)，從當時預(yù)測的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值減去建設(shè)成本等必要支出及應(yīng)得利潤后的余額來看，價值也許不高，但由于是國內(nèi)首塊公開拍賣的土地，購買者一旦獲得了該塊土地后會附帶取得一些意想不到的社會效果?！　±?，隨著對這種改革開放措施的廣泛宣傳，實際上也就間接地對該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用。因此，這塊土地的成交價格比較高是較自然的（當時該塊土地的拍賣底價為200萬元人民幣，最后成交價格為