【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)市場狀況后，便可以選取最佳的開發(fā)利用方式，包括選取最佳的用途、建筑規(guī)模、檔次等。這些都要在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)選取，也就是說在規(guī)劃條件給定的范圍內(nèi)的最佳。在選取最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是選取最佳的用途?！　∵x取最佳的用途要考慮該土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度和未來發(fā)展趨勢，或者說，要分析當(dāng)?shù)厥袌龅慕邮苣芰?，即在?xiàng)目建成后市場上究竟需要什么類型的房地產(chǎn)。例如，某宗土地的規(guī)劃用途為賓館或公寓、寫字樓，但在實(shí)際估價(jià)中究竟應(yīng)選擇哪種用途？這首先要調(diào)查、分析該土地所在城市和區(qū)域賓館、公寓、寫字樓的供求關(guān)系及其走向。如果對賓館、寫字樓的需求開始趨于飽和，表現(xiàn)為客房入住率、寫字樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買到公寓住房的人逐漸增加，而在未來幾年內(nèi)能提供的數(shù)量又較少時(shí)，則應(yīng)選擇該土地的用途為公寓。第六節(jié)　假設(shè)開發(fā)法測算中各項(xiàng)的求取　　一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期　　為了預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)必要支出發(fā)生的時(shí)間及金額，便于進(jìn)行折現(xiàn)或測算投資利息，首先需要預(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期（以下簡稱開發(fā)經(jīng)營期）。開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期（即價(jià)值時(shí)點(diǎn)），終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期?！　。ㄕ莆眨　￠_發(fā)完成后的價(jià)值對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況（房地產(chǎn)狀況），不同的房地產(chǎn)狀況對應(yīng)不同的價(jià)值，有時(shí)還包括其它財(cái)產(chǎn)（如動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利等）的價(jià)值。　　開發(fā)完成后的價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間（市場狀況）　　開發(fā)完成的價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間不一定是開發(fā)完成之時(shí)，有三種情況：　　一般銷售的，預(yù)測它在開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值。　　預(yù)售的，則預(yù)測它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值。如果需要延遲銷售的，預(yù)測它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值　　開發(fā)完成后的價(jià)值的預(yù)測方法：　　銷售的，通常采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)市場價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢，或者采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合，比較的單位一般為單價(jià)而不是總價(jià)?！　〕鲎饣驙I業(yè)的房地產(chǎn)，可先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。　　注：假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價(jià)值，可以用市場法，也可以用收益法，但是不能用成本法求取開發(fā)完成后的價(jià)值（變成成本法了）。　　【2011年真題】關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯(cuò)誤的是（?。??！　?，開發(fā)完成后的價(jià)值可以采取收益法求取　　　　“扣除項(xiàng)目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項(xiàng)目在未來發(fā)生時(shí)的值　　，應(yīng)將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格作為開發(fā)完成后的價(jià)值　　[答疑編號(hào)950276090106]【答案】D【解析】A只要可以預(yù)測開發(fā)完成后的收益（如出租或自營用途的房地產(chǎn)），就可以收用益法求取開發(fā)完成后的價(jià)值；B現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，不需要測算利息和開發(fā)利潤，體現(xiàn)在折現(xiàn)過程中；C扣除項(xiàng)目實(shí)際上還沒發(fā)生，是未來要發(fā)生的；D在預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，不能將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格作為開發(fā)完成后的價(jià)值，而應(yīng)該結(jié)合未來的變動(dòng)趨勢，如長期趨勢法。參見教材P331?！　　?011年真題】某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑面積3850㎡，建設(shè)期2年，根據(jù)市場調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時(shí)的平均單價(jià)為2850元／㎡，折現(xiàn)率為15%。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)期初的價(jià)值為（?。┤f元?！　　　　　　　　　答疑編號(hào)950276090107]【答案】C【解析】38502850（50%/+30%/+20%/） 　　　　【2010真題】在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價(jià)值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況對應(yīng)的價(jià)值，開發(fā)完成后的價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間，不一定是開發(fā)完工之時(shí)?！　答疑編號(hào)950276090108]【答案】正確【解析】開發(fā)完成后的價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間，可以是完工的時(shí)間，也可以在其之前（如提前預(yù)售），也可以在其之后（如出租后出售）。參見教材P331?！　　　『罄m(xù)必要支出項(xiàng)目，估算方法與成本法中相同。　　與成本法中估算的區(qū)別：　　它本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項(xiàng)目在未來發(fā)生時(shí)的值，而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值　　它們是在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后至把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的必要支出及應(yīng)得利潤，而不包括在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出及應(yīng)得的利潤　　投資利息和開發(fā)利潤，只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算。現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，包含在折現(xiàn)率中考慮了?！　?yīng)計(jì)息的項(xiàng)目（銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息）　　未知的需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值　　取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)　　后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用　　計(jì)息期　　待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)取得的稅費(fèi)假設(shè)一次性取得時(shí)支付，因而發(fā)生的時(shí)間是估價(jià)時(shí)點(diǎn)　　后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常假設(shè)為所發(fā)生的時(shí)間段的期中　　利潤的計(jì)算與成本法中的利潤相同　　【2011年真題】采用假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法估價(jià)時(shí)，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)等。（　）　　[答疑編號(hào)950276090109]【答案】錯(cuò)誤【解析】參見教材P332。銷售稅費(fèi)是不計(jì)算利息的?！　　?009年真題】在假設(shè)開發(fā)的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等，主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的相應(yīng)市場水平估計(jì)出來。　　[答疑編號(hào)950276090110]【答案】錯(cuò)誤【解析】是根據(jù)這些項(xiàng)目未來發(fā)生時(shí)候的數(shù)值，而不是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的數(shù)值。參見教材P332?！　。ㄕ莆眨　∈遣捎矛F(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需要確定的重要參數(shù)，與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同。具體應(yīng)等同于同一市場上相同或類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率。　　本質(zhì)上體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分，所以用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)，利息和利潤就不需要再另外計(jì)算了。包含在折現(xiàn)率中予以考慮了?！　∥?、測算中的其他有關(guān)問題　　假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，在上述測算中只講了通常情況下的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值這種收入，在實(shí)際估價(jià)中特別是評估投資價(jià)值時(shí)，有時(shí)還應(yīng)考慮某些額外的收入、節(jié)省的費(fèi)用或無形收益。例如，深圳市 1987 年12月1日首次公開拍賣的一塊面積為8588m2的國有土地50年使用權(quán)，從當(dāng)時(shí)預(yù)測的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去建設(shè)成本等必要支出及應(yīng)得利潤后的余額來看，價(jià)值也許不高，但由于是國內(nèi)首塊公開拍賣的土地，購買者一旦獲得了該塊土地后會(huì)附帶取得一些意想不到的社會(huì)效果。　　例如，隨著對這種改革開放措施的廣泛宣傳，實(shí)際上也就間接地對該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用。因此，這塊土地的成交價(jià)格比較高是較自然的（當(dāng)時(shí)該塊土地的拍賣底價(jià)為200萬元人民幣，最后成交價(jià)格為