【文章內(nèi)容簡介】 +++　　VB=（元/m2）　　重新構(gòu)建總價(jià)=300　　=（元/m2）　　分部分項(xiàng)法的實(shí)質(zhì)是由部分加總成整體。注意各個(gè)部分計(jì)價(jià)單位可能不一致，既不要漏項(xiàng)也不得重復(fù)計(jì)算?！　〗滩腜291例83　　【例83】 估算某舊辦公樓2009年6月30目的建筑物重置價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)實(shí)地查勘、查閱有關(guān)圖紙等資料，得知該辦公樓共10層，總建筑面積為8247 m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，并調(diào)查到估算該重置價(jià)格所需要的有關(guān)數(shù)據(jù)如下：　?。骸　。?）土建工程直接費(fèi)：　?、倩A(chǔ)工程：／m2　　②墻體工程：／m2　?、哿喊逯こ蹋海痬2　?、軌炷粒娞菥?、混凝土剪力墻）工程：／m2　?、輼翘莼炷凉こ蹋海痬2　　⑥零星混凝土工程：／m2　?、呶菝婀こ蹋海痬2　?、嗄_手架工程：／m2　　⑨室外配套工程：／m2　　小計(jì)：／m2　?。?）安裝工程直接費(fèi)：　?、匐娞莨こ蹋海痬2（其中：／m2）　?、诮o排水工程：／m2（其中：／m2）　　③采暖通風(fēng)工程： 元／m2（其中：／m2）　?、茈姎夤こ蹋海痬2（其中：／m2）　　⑤消防工程：／m2（其中：／m2）　?、蘧C合布線工程：／m2（其中：／m2）　　小計(jì)：／m2（其中：／m2）　?。?）裝飾裝修工程直接費(fèi)：　?、匍T窗工程：／m2（一次性包死承包價(jià)）　　②內(nèi)部裝飾工程：／m2（其中：／m2）　?、弁鈮ΣＡ坏裙こ蹋海痬2（一次性包死承包價(jià)）　　小計(jì)：／m2（其中：／m2）　?。?）%，%，%，%?！　。航ㄖ惭b工程費(fèi)的6%?！　。航ㄖ惭b工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的3%?！　。菏蹆r(jià)的3%?！　。洪_發(fā)經(jīng)營期為2年；費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%；%?！　。?。　?。和顿Y利潤率為20%?！　　窘狻?設(shè)該舊辦公樓的建筑物重置總價(jià)為VB，估算如下：　　：　?。?）土建工程費(fèi)＝[（1+%）]（1+%）　　＝（元／m2）　?。?）安裝工程費(fèi)＝（+%）（1+%）　　＝（元／m2）　?。?）裝飾裝修工程費(fèi)＝（+%）（1+%）　?。剑ㄔ痬2）　?。?）單位建筑安裝工程費(fèi)＝++　?。剑ㄔ痬2）　　建筑安裝工程費(fèi)總額＝8247　　＝（萬元）　?。?%　?。剑ㄈf元）　?。剑?）3%　　＝（萬元）　?。絍B3%　　＝（萬元）　　以上l至4項(xiàng)費(fèi)用之和＝+（萬元）　?。剑?）[60%（1+%）+40%（1+%）]　?。?（萬元）　?。絍B%　?。剑ㄈf元）　　＝（+）20%　?。?（萬元）　　8. VB＝++++++　　VB＝（萬元）　　建筑物重置單價(jià)＝247?！　。剑ㄔ痬2）　　工料測量法。優(yōu)點(diǎn)：詳細(xì)、準(zhǔn)確。缺點(diǎn)：比較費(fèi)時(shí)，需專業(yè)技術(shù)，用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購建價(jià)格?！　≈笖?shù)調(diào)整法，也稱為成本指數(shù)趨勢法，即利用指數(shù)或成本變動(dòng)率，將歷史成本調(diào)整為重新購建成本。　　關(guān)于建筑物重新購建價(jià)格求取方法的說法，錯(cuò)誤的是（　）?！?011年真題】　　　　　　　　　　【正確答案】A【答案解析】參見教材P290294?！　「鶕?jù)求取建筑物重新購建價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價(jià)格的方法有（?。?。【2008年真題】　　　　　　　　　　【正確答案】ADE【答案解析】市場提取法，是取得“報(bào)酬率”的方法。參見教材P290?！　〉谖骞?jié)　建筑物折舊的求取　　，是指各種原因造成的建筑物價(jià)值的實(shí)際減損。其金額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格之差?！　〗ㄖ镎叟f＝建筑物重新購建價(jià)格－建筑物市場價(jià)值　　　　折舊總額＝物質(zhì)折舊+功能折舊+外部折舊　　物質(zhì)折舊，也稱為有形損耗，是建筑物因?qū)嶓w老化、磨損、損壞造成的建筑物價(jià)值減損。　　功能折舊，也稱為無形損耗，是指建筑物因功能缺乏、落后或過剩造成的建筑物價(jià)值的減損。如：功能缺乏、功能落后、功能過剩。導(dǎo)致功能折舊的原因有：建筑設(shè)計(jì)上的缺陷、過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低、人們消費(fèi)觀念的改變以及建筑技術(shù)進(jìn)步。　　外部折舊，也稱為經(jīng)濟(jì)折舊，是指建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。　　外部不利因素有：區(qū)位因素、經(jīng)濟(jì)因素、其它因素?！　】键c(diǎn)：區(qū)分功能折舊和外部折舊。區(qū)分要點(diǎn)：就是看造成減值的因素是否和建筑物有關(guān)，有的就是功能折舊，沒有的就是外部折舊。　　引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括（?。！?011年真題】　　　　　　　　　　【正確答案】ACE【答案解析】B是功能缺乏的功能折舊，D是外部折舊，規(guī)劃限制導(dǎo)致的。參見教材P29296?！　〗ㄖ镎叟f分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（　）。　　　　　　　　　　　【正確答案】CD【答案解析】AB為功能折舊，E為物質(zhì)折舊。參見教材參見教材P29296?！　〗滩腜297【例84】　　某舊住宅的重置價(jià)格為40萬元，門窗、墻面、地面等破損引起的物質(zhì)折舊為2萬元，戶型設(shè)計(jì)不好、沒有獨(dú)用衛(wèi)生間、燃?xì)夂凸灿秒娨曁炀€引起的功能折舊為6萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的外部折舊為3萬元。請(qǐng)求取該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值。　　【正確答案】　?。?）該舊住宅的折舊總額求取如下：　　該舊住宅的折舊總額=物質(zhì)折舊+功能折舊+外部折舊=2+6+3=11（萬元）　　（2）該舊住宅的現(xiàn)值求取如下：　　該舊住宅的現(xiàn)值=重置價(jià)格折舊　　=4011=29（萬元）　　——年限法　　年限法及年限的相關(guān)概念　　年限法，也稱為年齡—壽命法，是根據(jù)建筑物的預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。　　相關(guān)概念　　建筑物的年齡（實(shí)際年齡、有效年齡）　　實(shí)際年齡：建筑物自竣工日期起至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止的年數(shù)，類似于人的實(shí)際年齡。　　有效年齡：是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑物狀況和效用所顯示的年齡，類似于人看上去的年齡，或者生理年齡、心理年齡等?！　∮行挲g可能小于也可能等于或大于實(shí)際年齡。當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)為正常時(shí)，有效年齡＝實(shí)際年齡；當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)比正常好，有效年齡＜實(shí)際年齡；當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)比正常差，有效年齡＞實(shí)際年齡。　　建筑物的有效年齡，可能等于，也可能大于或者小于其實(shí)際年齡。（?。?010年真題】【正確答案】正確【答案解析】參見教材P297。　　建筑物的壽命（自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命）　　自然壽命：建筑物竣工日期起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日止的時(shí)間。　　經(jīng)濟(jì)壽命：建筑物自竣工日期起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)之日止，即產(chǎn)生的收入大于經(jīng)營費(fèi)用，使用凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間?！　∫话憬?jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命?！　∈Ｓ鄩勖ㄊＳ嘧匀粔勖⑹Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命）　　剩余自然壽命=自然壽命實(shí)際年齡　　剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命有效年齡　　利用年限法求建筑物折舊時(shí)，壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，年齡應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命?！　?duì)于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是（　）?！?009年真題】　　　　　　、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間　　【正確答案】B【答案解析】A是自然壽命；C也是自然壽命的影響因素；D剩余經(jīng)濟(jì)壽命與有效年齡之和的時(shí)間等于經(jīng)濟(jì)壽命。參見教材P298?！　　　　　堉?重新構(gòu)建價(jià)格殘值率　　年折舊率=年折舊額247。重新構(gòu)建價(jià)格　　有效年齡為t年的建筑物的折舊總額＝年折舊率有效年齡　　建筑物現(xiàn)值＝重新購建價(jià)格－t年的折舊總額＝重新購建價(jià)格（1－年折舊率t）　　折舊求取時(shí)，有綜合折舊法、分類折舊加總法和個(gè)別折舊加總法?！　　纠?—5】 某幢平房的建筑面積為150m2，有效年齡為20年，預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命為40年，重置價(jià)格為800元／m2，殘值率為3%。請(qǐng)用直線法計(jì)算該房屋的折舊總額，并計(jì)算其現(xiàn)值?！　　窘狻?已知：t=20年，N=40年，C=800150120000（元），R=3%；該房屋的折舊總額Et和現(xiàn)值V計(jì)算如下：　　　　　　先判定出成新率，再用重新購建價(jià)格與成新率的乘積來求取建筑物的現(xiàn)值。　　成新率可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)直接判斷，也可以根據(jù)壽命概念求取?！　∵@種方法比較粗略，適用于初步估價(jià)，以及同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場合?！　〗ㄖ铿F(xiàn)值＝建筑物的重新購建價(jià)格成新率　　成新率＝1－年折舊率有效年齡t　　當(dāng)殘值率為0時(shí)　成新率＝剩余經(jīng)濟(jì)壽命/（有效年齡+剩余經(jīng)濟(jì)壽命）　　教材P302【例86】　　【例86】 某幢10年前建成交付使用的房屋，在此10年間維護(hù)狀況正常，房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)實(shí)地查勘判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為零。請(qǐng)用直線法計(jì)算該房屋的成新率?！　　窘狻恳阎簍=l0年，n=30年，R=0；該房屋的成新率q計(jì)算如下：　　　　某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計(jì)算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為（?。?。【2011年真題】　　%　　　% 　　　%　　　%【正確答案】B【答案解析】剩余使用年限=40年　　建筑物已經(jīng)使用年限=8年　　成新率=40/48=%　　　　某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價(jià)格為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是（?。??！　?　　%　　%　　%　【正確答案】D【答案解析】完全重置價(jià)值為120600=72000，　　年折舊為1440，　　所以建筑物壽命期為72000247。1440=50年，已經(jīng)經(jīng)過8年，所以成新率為（508）/50=84%?！　　　±煤信c估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實(shí)例，來求取估價(jià)對(duì)象中建筑物折舊的方法。知道舊房價(jià)值，再根據(jù)重新構(gòu)建價(jià)格倒推折舊。本質(zhì)上屬于市場法?！　」健　〗ㄖ镎叟f＝土地重新購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格－舊的房地產(chǎn)價(jià)值　　＝建筑物重新購建價(jià)格－（舊的房地產(chǎn)價(jià)值－土地重新購建價(jià)格）　?。浇ㄖ镏匦沦徑▋r(jià)格－建筑物折舊后價(jià)值　　市場提取法的步驟　　?！　。?個(gè)以上）。　　、修正與調(diào)整（注意：不進(jìn)行市場狀況調(diào)整），得出可比實(shí)例價(jià)值。　　，減去可比實(shí)例價(jià)值?！　∷膫€(gè)重要公式　　總折舊率＝建筑物折舊247。建筑物重新購建價(jià)格　　年平均折舊率＝總折舊率247。建筑物年齡　　當(dāng)殘值率為零時(shí)　建筑物經(jīng)濟(jì)壽命＝1247。年平均折舊率　　建筑物成新率＝1－總折舊率　　P303【例87】某房地產(chǎn)土地面積5000平方米，建筑面積12500平方米，現(xiàn)行市價(jià)4700元/平方米，土地重置（樓面地價(jià)）2300元/平方米，建筑物重置價(jià)格3000元/平方米，建筑年齡10年。計(jì)算建筑物折舊總額、總折舊率和年折舊率?！菊_答案】　　建筑物折舊總額=土地重置價(jià)格+建筑物重置價(jià)格房地產(chǎn)市場價(jià)格　　（2300+30004700）=750（萬元）　　建筑物總折舊率=750247。（3000）=20% 八成新　　年折舊率=20%247。10=2%　　分解法　　先把建筑物折舊分成三種類型的折舊，分別進(jìn)行測算，再相加來求取建筑物折舊的方法。是最詳細(xì)、最復(fù)雜的方法?！　　　D82 分解法求取建筑物折舊的思路　　思路：分別計(jì)算物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，在將三個(gè)數(shù)據(jù)加總?！　〉谝徊糠郑何镔|(zhì)折舊　　把物質(zhì)折舊區(qū)分為：可修復(fù)的和不可修復(fù)的?！　】尚迯?fù)的物質(zhì)折舊，折舊就是修復(fù)費(fèi)用，折舊額＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或者相當(dāng)于新的狀況的必要費(fèi)用　　修復(fù)的條件：修復(fù)的必要費(fèi)用≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值－修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值（修復(fù)增值）?！　∽⒁鈪^(qū)分估價(jià)前提，保持現(xiàn)狀，還是更新、改造和重新開發(fā)前提，參見第5章，最高最佳利用原則的內(nèi)容　　不可修復(fù)的要區(qū)分壽命期長短?！　?duì)于短壽命項(xiàng)目（修復(fù)項(xiàng)目剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命），根據(jù)重新購建價(jià)格、壽命、年齡或剩余使用壽命，利用年限法計(jì)算折舊額　　對(duì)于長壽命項(xiàng)目（修復(fù)項(xiàng)目剩余使用壽命等于或長于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命），根據(jù)建筑物的重新購建價(jià)格減去可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用和各短壽命項(xiàng)目的重新購建價(jià)格后的余額、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年限或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，利用年限法計(jì)算折舊額（合并計(jì)算）　　【例88】某建筑物的建筑面積為500㎡，重置價(jià)格為3600元/㎡，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元；裝飾裝修得重置價(jià)格為600元/㎡，平均壽命為5年，年齡為3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬元，平均壽命為15年，年齡為10年。殘值率假設(shè)均為零。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的物質(zhì)折舊額?！菊_答案】該建筑物的物質(zhì)折舊額計(jì)算如下：　　門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用=2（萬元）　　裝飾裝修的折舊額=6005001/53