【文章內(nèi)容簡介】 +++　　VB=（元/m2）　　重新構(gòu)建總價=300　　=（元/m2）　　分部分項法的實質(zhì)是由部分加總成整體。注意各個部分計價單位可能不一致，既不要漏項也不得重復計算?！　〗滩腜291例83　　【例83】 估算某舊辦公樓2009年6月30目的建筑物重置價格。房地產(chǎn)估價師經(jīng)實地查勘、查閱有關(guān)圖紙等資料，得知該辦公樓共10層，總建筑面積為8247 m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，并調(diào)查到估算該重置價格所需要的有關(guān)數(shù)據(jù)如下：　?。骸　。?）土建工程直接費：　?、倩A(chǔ)工程：／m2　?、趬w工程：／m2　?、哿喊逯こ蹋海痬2　　④墻混凝土（電梯井壁、混凝土剪力墻）工程：／m2　?、輼翘莼炷凉こ蹋海痬2　　⑥零星混凝土工程：／m2　?、呶菝婀こ蹋海痬2　?、嗄_手架工程：／m2　?、崾彝馀涮坠こ蹋海痬2　　小計：／m2　?。?）安裝工程直接費：　　①電梯工程：／m2（其中：／m2）　?、诮o排水工程：／m2（其中：／m2）　?、鄄膳L工程： 元／m2（其中：／m2）　　④電氣工程：／m2（其中：／m2）　?、菹拦こ蹋海痬2（其中：／m2）　　⑥綜合布線工程：／m2（其中：／m2）　　小計：／m2（其中：／m2）　?。?）裝飾裝修工程直接費：　　①門窗工程：／m2（一次性包死承包價）　?、趦?nèi)部裝飾工程：／m2（其中：／m2）　?、弁鈮ΣＡ坏裙こ蹋海痬2（一次性包死承包價）　　小計：／m2（其中：／m2）　　（4）%，%，%，%?！　。航ㄖ惭b工程費的6%?！　。航ㄖ惭b工程費與專業(yè)費用之和的3%?！　。菏蹆r的3%?！　。洪_發(fā)經(jīng)營期為2年；費用第一年投入60%，第二年投入40%；%?！　。??！　。和顿Y利潤率為20%。　　【解】 設該舊辦公樓的建筑物重置總價為VB，估算如下：　　：　?。?）土建工程費＝[（1+%）]（1+%）　?。剑ㄔ痬2）　?。?）安裝工程費＝（+%）（1+%）　?。剑ㄔ痬2）　?。?）裝飾裝修工程費＝（+%）（1+%）　?。剑ㄔ痬2）　?。?）單位建筑安裝工程費＝++　　＝（元／m2）　　建筑安裝工程費總額＝8247　?。剑ㄈf元）　?。?%　?。剑ㄈf元）　?。剑?）3%　　＝（萬元）　?。絍B3%　?。剑ㄈf元）　　以上l至4項費用之和＝+（萬元）　?。剑?）[60%（1+%）+40%（1+%）]　　＝+（萬元）　?。絍B%　?。剑ㄈf元）　?。剑?）20%　?。?（萬元）　　8. VB＝++++++　　VB＝（萬元）　　建筑物重置單價＝247?！　。剑ㄔ痬2）　　工料測量法。優(yōu)點：詳細、準確。缺點：比較費時，需專業(yè)技術(shù)，用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格?！　≈笖?shù)調(diào)整法，也稱為成本指數(shù)趨勢法，即利用指數(shù)或成本變動率，將歷史成本調(diào)整為重新購建成本?！　￡P(guān)于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是（?。！?011年真題】　　　　　　　　　　【正確答案】A【答案解析】參見教材P290294。　　根據(jù)求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有（?。??！?008年真題】　　　　　　　　　　【正確答案】ADE【答案解析】市場提取法，是取得“報酬率”的方法。參見教材P290。　　第五節(jié)　建筑物折舊的求取　　，是指各種原因造成的建筑物價值的實際減損。其金額為建筑物在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差?！　〗ㄖ镎叟f＝建筑物重新購建價格－建筑物市場價值　　　　折舊總額＝物質(zhì)折舊+功能折舊+外部折舊　　物質(zhì)折舊，也稱為有形損耗，是建筑物因?qū)嶓w老化、磨損、損壞造成的建筑物價值減損。　　功能折舊，也稱為無形損耗，是指建筑物因功能缺乏、落后或過剩造成的建筑物價值的減損。如：功能缺乏、功能落后、功能過剩。導致功能折舊的原因有：建筑設計上的缺陷、過去的建筑標準過低、人們消費觀念的改變以及建筑技術(shù)進步?！　⊥獠空叟f，也稱為經(jīng)濟折舊，是指建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損?！　⊥獠坎焕蛩赜校簠^(qū)位因素、經(jīng)濟因素、其它因素?！　】键c：區(qū)分功能折舊和外部折舊。區(qū)分要點：就是看造成減值的因素是否和建筑物有關(guān)，有的就是功能折舊，沒有的就是外部折舊?！　∫鸾ㄖ镂镔|(zhì)折舊的因素包括（?。??！?011年真題】　　　　　　　　　　【正確答案】ACE【答案解析】B是功能缺乏的功能折舊，D是外部折舊，規(guī)劃限制導致的。參見教材P29296?！　〗ㄖ镎叟f分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟折舊的有（?。！　　　　　　　　　　　菊_答案】CD【答案解析】AB為功能折舊，E為物質(zhì)折舊。參見教材參見教材P29296。　　教材P297【例84】　　某舊住宅的重置價格為40萬元，門窗、墻面、地面等破損引起的物質(zhì)折舊為2萬元，戶型設計不好、沒有獨用衛(wèi)生間、燃氣和共用電視天線引起的功能折舊為6萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的外部折舊為3萬元。請求取該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值?！　　菊_答案】　?。?）該舊住宅的折舊總額求取如下：　　該舊住宅的折舊總額=物質(zhì)折舊+功能折舊+外部折舊=2+6+3=11（萬元）　?。?）該舊住宅的現(xiàn)值求取如下：　　該舊住宅的現(xiàn)值=重置價格折舊　　=4011=29（萬元）　　——年限法　　年限法及年限的相關(guān)概念　　年限法，也稱為年齡—壽命法，是根據(jù)建筑物的預期經(jīng)濟壽命、有效年齡或預期剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。　　相關(guān)概念　　建筑物的年齡（實際年齡、有效年齡）　　實際年齡：建筑物自竣工日期起至估價時點止的年數(shù)，類似于人的實際年齡?！　∮行挲g：是指估價時點的建筑物狀況和效用所顯示的年齡，類似于人看上去的年齡，或者生理年齡、心理年齡等?！　∮行挲g可能小于也可能等于或大于實際年齡。當維修養(yǎng)護為正常時，有效年齡＝實際年齡；當維修養(yǎng)護比正常好，有效年齡＜實際年齡；當維修養(yǎng)護比正常差，有效年齡＞實際年齡?！　〗ㄖ锏挠行挲g，可能等于，也可能大于或者小于其實際年齡。（?。?010年真題】【正確答案】正確【答案解析】參見教材P297?！　〗ㄖ锏膲勖ㄗ匀粔勖⒔?jīng)濟壽命）　　自然壽命：建筑物竣工日期起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設備自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日止的時間?！　〗?jīng)濟壽命：建筑物自竣工日期起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻之日止，即產(chǎn)生的收入大于經(jīng)營費用，使用凈收益大于零的持續(xù)時間?！　∫话憬?jīng)濟壽命短于自然壽命?！　∈Ｓ鄩勖ㄊＳ嘧匀粔勖⑹Ｓ嘟?jīng)濟壽命）　　剩余自然壽命=自然壽命實際年齡　　剩余經(jīng)濟壽命=經(jīng)濟壽命有效年齡　　利用年限法求建筑物折舊時，壽命應為經(jīng)濟壽命，年齡應為有效年齡，剩余壽命應為剩余經(jīng)濟壽命?！　τ谑找嫘苑康禺a(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟壽命是（?。！?009年真題】　　　　　　、工程質(zhì)量、用途與維護狀況等決定的時間　　【正確答案】B【答案解析】A是自然壽命；C也是自然壽命的影響因素；D剩余經(jīng)濟壽命與有效年齡之和的時間等于經(jīng)濟壽命。參見教材P298。　　　　　　殘值=重新構(gòu)建價格殘值率　　年折舊率=年折舊額247。重新構(gòu)建價格　　有效年齡為t年的建筑物的折舊總額＝年折舊率有效年齡　　建筑物現(xiàn)值＝重新購建價格－t年的折舊總額＝重新購建價格（1－年折舊率t）　　折舊求取時，有綜合折舊法、分類折舊加總法和個別折舊加總法?！　　纠?—5】 某幢平房的建筑面積為150m2，有效年齡為20年，預期經(jīng)濟壽命為40年，重置價格為800元／m2，殘值率為3%。請用直線法計算該房屋的折舊總額，并計算其現(xiàn)值。　　【解】 已知：t=20年，N=40年，C=800150120000（元），R=3%；該房屋的折舊總額Et和現(xiàn)值V計算如下：　　　　　　先判定出成新率，再用重新購建價格與成新率的乘積來求取建筑物的現(xiàn)值。　　成新率可以根據(jù)經(jīng)驗直接判斷，也可以根據(jù)壽命概念求取。　　這種方法比較粗略，適用于初步估價，以及同時需要對大量建筑物進行估價的場合?！　〗ㄖ铿F(xiàn)值＝建筑物的重新購建價格成新率　　成新率＝1－年折舊率有效年齡t　　當殘值率為0時　成新率＝剩余經(jīng)濟壽命/（有效年齡+剩余經(jīng)濟壽命）　　教材P302【例86】　　【例86】 某幢10年前建成交付使用的房屋，在此10年間維護狀況正常，房地產(chǎn)估價師經(jīng)實地查勘判定其剩余經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為零。請用直線法計算該房屋的成新率?！　　窘狻恳阎簍=l0年，n=30年，R=0；該房屋的成新率q計算如下：　　　　某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為（?。！?011年真題】　　%　　　% 　　　%　　　%【正確答案】B【答案解析】剩余使用年限=40年　　建筑物已經(jīng)使用年限=8年　　成新率=40/48=%　　　　某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價格為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（　）?！　?　　%　　%　　%　【正確答案】D【答案解析】完全重置價值為120600=72000，　　年折舊為1440，　　所以建筑物壽命期為72000247。1440=50年，已經(jīng)經(jīng)過8年，所以成新率為（508）/50=84%?！　　　±煤信c估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實例，來求取估價對象中建筑物折舊的方法。知道舊房價值，再根據(jù)重新構(gòu)建價格倒推折舊。本質(zhì)上屬于市場法?！　」健　〗ㄖ镎叟f＝土地重新購建價格+建筑物重新購建價格－舊的房地產(chǎn)價值　　＝建筑物重新購建價格－（舊的房地產(chǎn)價值－土地重新購建價格）　?。浇ㄖ镏匦沦徑▋r格－建筑物折舊后價值　　市場提取法的步驟　　。　?。?個以上）?！　?、修正與調(diào)整（注意：不進行市場狀況調(diào)整），得出可比實例價值。　　，減去可比實例價值?！　∷膫€重要公式　　總折舊率＝建筑物折舊247。建筑物重新購建價格　　年平均折舊率＝總折舊率247。建筑物年齡　　當殘值率為零時　建筑物經(jīng)濟壽命＝1247。年平均折舊率　　建筑物成新率＝1－總折舊率　　P303【例87】某房地產(chǎn)土地面積5000平方米，建筑面積12500平方米，現(xiàn)行市價4700元/平方米，土地重置（樓面地價）2300元/平方米，建筑物重置價格3000元/平方米，建筑年齡10年。計算建筑物折舊總額、總折舊率和年折舊率?！菊_答案】　　建筑物折舊總額=土地重置價格+建筑物重置價格房地產(chǎn)市場價格　?。?300+30004700）=750（萬元）　　建筑物總折舊率=750247。（3000）=20% 八成新　　年折舊率=20%247。10=2%　　分解法　　先把建筑物折舊分成三種類型的折舊，分別進行測算，再相加來求取建筑物折舊的方法。是最詳細、最復雜的方法。　　　　圖82 分解法求取建筑物折舊的思路　　思路：分別計算物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊，在將三個數(shù)據(jù)加總?！　〉谝徊糠郑何镔|(zhì)折舊　　把物質(zhì)折舊區(qū)分為：可修復的和不可修復的。　　可修復的物質(zhì)折舊，折舊就是修復費用，折舊額＝在估價時點采用最優(yōu)修復方案使其恢復到新的或者相當于新的狀況的必要費用　　修復的條件：修復的必要費用≤修復后的房地產(chǎn)價值－修復前的房地產(chǎn)價值（修復增值）。　　注意區(qū)分估價前提，保持現(xiàn)狀，還是更新、改造和重新開發(fā)前提，參見第5章，最高最佳利用原則的內(nèi)容　　不可修復的要區(qū)分壽命期長短?！　τ诙虊勖椖浚ㄐ迯晚椖渴Ｓ嗍褂脡勖逃谡w建筑物剩余經(jīng)濟壽命），根據(jù)重新購建價格、壽命、年齡或剩余使用壽命，利用年限法計算折舊額　　對于長壽命項目（修復項目剩余使用壽命等于或長于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命），根據(jù)建筑物的重新購建價格減去可修復項目的修復費用和各短壽命項目的重新購建價格后的余額、建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年限或剩余經(jīng)濟壽命，利用年限法計算折舊額（合并計算）　　【例88】某建筑物的建筑面積為500㎡，重置價格為3600元/㎡，經(jīng)濟壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝飾裝修得重置價格為600元/㎡，平均壽命為5年，年齡為3年；設備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，年齡為10年。殘值率假設均為零。請計算該建筑物的物質(zhì)折舊額。【正確答案】該建筑物的物質(zhì)折舊額計算如下：　　門窗等損壞的修復費用=2（萬元）　　裝飾裝修的折舊額=6005001/53