房地產(chǎn)評估之收益法-習題(編輯修改稿)
2025-04-22 00:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 水費、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負擔。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應減去的運營費用包括（?。?。 【正確答案】CDE【答案解析】參見教材P239240。電費和物業(yè)管理費，由承租人負擔，不在運營費用里。運營費用是由出租人承擔的費用?！ ?，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（?。?。 [答疑編號950277070205]【正確答案】ABE【答案解析】預測凈收益時存在樂觀估計、保守估計和最可能估計。如果是評估抵押價值，那么根據(jù)謹慎原則，應該選擇較保守的估計；如果是評估抵押價值以外的其他價值，則應該選擇最可能的估計值。CD的說法，過高或過低，這種說法本身就是錯誤的。參見教材P245?！ ∪?、判斷題 ，因為沒有收益，所以不能采用收益法進行估價。（ ）【正確答案】錯誤【答案解析】該住宅空置無實際收益，但是具有潛在收益，可以參照市場上類似住宅的租金，作為收益估算其收益價值。 ，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場、停車場、標準工業(yè)廠房、倉庫和土地等，其凈收益是根據(jù)銷售資料來求取，通常為銷售收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費等后的余額。（?。菊_答案】錯誤【答案解析】前半部分是對的，后半部分正確的應當是“其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額”。出租型房地產(chǎn)沒有銷售收入。 。無形收益通常難以貨幣化，難以在計算凈收益時予以考慮，但可通過選取較高的報酬率或資本化率予以考慮。（?。菊_答案】錯誤【答案解析】參見教材P21213。如果選取較高的報酬率或資本化率，會使得最終的評估結(jié)果更低。這樣非但沒有考慮無形收益，反而還降低了這種無形收益。應該是選取較低的報酬率或資本化率。理解：因為存在無形收益，所以投資者要求的報酬率可以略低。 ，對土地凈收益每年收益不變的情形，報酬率越高，土地使用權(quán)價格接近無限年價格就越慢。（ ）【正確答案】錯誤【答案解析】土地使用權(quán)價格公式 無限年價格公式是 土地使用權(quán)價格接近無限年價格的程度為Δ＝ 當報酬率為2%時，需要520年才能接近無限年的價格，報酬率為4%時，需要260年，報酬率為8%時，需要130年，報酬率為20%時，需要50年，報酬率為25%，需要25年。所以報酬率越高，土地使用權(quán)價格接近無限年價格就越快（越短）。參見教材P223。 ，建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限為40年，該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價值，只需要計算該房地產(chǎn)現(xiàn)在到將來30年內(nèi)的收益現(xiàn)值即可。（ ）【正確答案】錯誤【答案解析】該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價值包括2塊，一個是現(xiàn)在到將來30年內(nèi)的收益現(xiàn)值，還有一個是30年后－40年末的建設(shè)用地使用權(quán)的價值，二者加總才是該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價值。 ，重置提拔款是屬于運營費用。（?。菊_答案】正確【答案解析】參見教材P238?！ ≈刂锰岚慰钍墙ㄖ锝?jīng)濟壽命期內(nèi)，更換經(jīng)濟壽命較短的構(gòu)件的費用，或在未來持有期結(jié)束前需要更換的構(gòu)件的費用，屬于運營費用。建筑物的折舊費用和土地取得費用攤銷不包括在運營費用中。 ，房屋設(shè)備年折舊費為10萬元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費為50萬元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價時，計入年運營費用的折舊費為160萬元。（?。菊_答案】錯誤【答案解析】參見教材P238?！ 〗ㄖ锏恼叟f費用，不能計入運營費用。短壽命周期的資產(chǎn)的折舊才能計入運營費用。本題中的折舊費只有60萬元。 ，所以資本化率與報酬率之間沒有明顯的嚴格數(shù)學關(guān)系。（ ） 【正確答案】正確【答案解析】資本化率是未來第一年的凈收益與價值的比率，報酬率是各年凈收益折算為收益現(xiàn)值時的折現(xiàn)率。二者在計算的時候，沒有明顯的數(shù)學關(guān)系。 ，但它并不能明確表示房地產(chǎn)未來各期的獲利能力。（?。菊_答案】正確【答案解析】參見教材P255。 本章重要考點 第一節(jié) 收益法概述 。是根據(jù)估價對象的預期未來收益來求取估價對象價值的方法?！ ≈饕椒ǎ骸 蟪曩Y本化法（現(xiàn)金流量折現(xiàn)） 直接資本化法（用資本化率或收益乘數(shù)計算） ——預期原理 收益性房地產(chǎn)價值高低的決定因素（三因素）：未來凈收益的大小，獲得凈收益期限的長短，獲得凈收益的可靠性（也就是風險）。 ?。ㄕ莆眨 ∈找娣ǖ倪m用的估價對象是有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)?！ 〔贿m用于無收益的項目 常用于市場法和成本法中，如市場法中因土地使用期限、收益期限不同進行的價格調(diào)整，成本法中不可修復的建筑物折舊的計算；收益法還用于房地產(chǎn)損害賠償中房地產(chǎn)價值減損和相關(guān)經(jīng)濟損失的評估?！ 康禺a(chǎn)未來的收益和風險都能夠較準確地量化（預測） （熟悉） 第二節(jié) 報酬資本化法的公式 ?。ㄕ莆眨 鲎钜话愎健找娣ǖ脑砉健 。璙：房地產(chǎn)在
教學課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1