房地產(chǎn)評估之收益法-習(xí)題-全文預(yù)覽
【正文】 稅 兩個重要指標(biāo)： 可以通過市場提取法獲得 凈收益率＋運營費用率＝1 特點：業(yè)主與經(jīng)營者為同一主體，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開 與租賃收入測算凈收益的區(qū)別 潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入 要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益（正常利潤） ?。ㄕ莆眨 ☆愋鸵唬撼鲎狻 〕鲎獾姆康禺a(chǎn)凈收益的求取 計算公式：凈收益＝租賃收入－由出租人負(fù)擔(dān)的費用 租賃收入（2項）：租金收入、租賃保證金或押金的利息 出租人負(fù)擔(dān)的費用（6項）：維修費，管理費，保險費，房地產(chǎn)稅，租賃費用，租賃稅費。不要重復(fù)計算無形收益?！ 〉谖骞?jié) 報酬率的求取 ?。ㄊ煜ぃ ⊥顿Y收益與風(fēng)險呈正相關(guān)。 。 ?。ㄊ煜ぃ 》椒ㄒ?累加法：報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋投資風(fēng)險補償率＋管理負(fù)擔(dān)補償率＋缺乏流動性補償率－投資帶來的優(yōu)惠率 方法二 市場提取法 方法三 投資報酬率排序插入法 第六節(jié) 直接資本化法 （熟悉） 將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率，或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。客觀收益才是估價的依據(jù)?！ ☆愋投鹤誀I 營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取，要扣除合理的利潤 類型三：自用或空置 根據(jù)同一市場上類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料來測算 類型四：混合收益的房地產(chǎn) 混合收益的房地產(chǎn)凈收益的求?。?種方法 方法1：首先區(qū)分變動費用和固定費用，將各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動費用，再減去加總的固定費用?！ ∵\營費用與會計上成本費用的區(qū)別（四個不包括）——重要考點?！ ∪绻麩o補償，則不考慮建筑物殘值得影響?！ ∪N情況的處理： 兩者同時結(jié)束，以其共同的期限作為收益期限?！ 〉谌?jié) 收益期限的確定 收益期限是估價對象自價值時點起至預(yù)期未來可以獲得收益的時間?！ 。?）市場法中因期限不同進行的價格調(diào)整?！ 〔贿m用于無收益的項目 常用于市場法和成本法中，如市場法中因土地使用期限、收益期限不同進行的價格調(diào)整，成本法中不可修復(fù)的建筑物折舊的計算；收益法還用于房地產(chǎn)損害賠償中房地產(chǎn)價值減損和相關(guān)經(jīng)濟損失的評估。 本章重要考點 第一節(jié) 收益法概述 。二者在計算的時候，沒有明顯的數(shù)學(xué)關(guān)系。本題中的折舊費只有60萬元。（?。菊_答案】正確【答案解析】參見教材P238。（?。菊_答案】錯誤【答案解析】土地使用權(quán)價格公式 無限年價格公式是 土地使用權(quán)價格接近無限年價格的程度為Δ＝ 當(dāng)報酬率為2%時，需要520年才能接近無限年的價格，報酬率為4%時，需要260年，報酬率為8%時，需要130年，報酬率為20%時，需要50年，報酬率為25%，需要25年。應(yīng)該是選取較低的報酬率或資本化率。（?。菊_答案】錯誤【答案解析】前半部分是對的，后半部分正確的應(yīng)當(dāng)是“其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費用后的余額”。（?。┤绻窃u估抵押價值，那么根據(jù)謹(jǐn)慎原則，應(yīng)該選擇較保守的估計；如果是評估抵押價值以外的其他價值，則應(yīng)該選擇最可能的估計值。運營費用是由出租人承擔(dān)的費用。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運營費用包括（?。??！菊_答案】ACE【答案解析】參見教材P238?！菊_答案】ABDE【答案解析】重置提拔款是建筑物經(jīng)濟壽命期內(nèi)，更換經(jīng)濟壽命較短的構(gòu)件的費用，或在未來持有期結(jié)束前需要更換的構(gòu)件的費用，屬于運營費用。資本化率是第一年的凈收益與其價值的比率＝5000/＝%。 ，報酬率為10%，未來5年的凈收益預(yù)測分別為5000、5250、5600、5850、65000?！ 也不對?！ 蟪曷适峭顿Y回報和投入資本的關(guān)系，A說成了投資回收?！菊_答案】D【答案解析】參見教材P256?！ t該宗房地產(chǎn)的價值為（?。┤f元。該房地產(chǎn)的價值為（?。┤f元?！ ≡搶懽謽怯玫氐膬r格為（?。┤f元?！菊_答案】B【答案解析】運營費用中包含設(shè)備折舊費，但是不包含房地產(chǎn)折舊。需要扣除的就是：維修費、保險費、管理費50萬元，水電供暖費40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅65萬元，所以凈收益為500－40－50－65＝345萬元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負(fù)擔(dān)?！ 菊_答案】A【答案解析】參見教材P21P233?！ 菊_答案】C【答案解析】參見教材P229?！ ? ，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價為3500元/㎡，報酬率為8%；乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價為3000元/㎡，報酬率為6%。【正確答案】D【答案解析】通過收益法的報酬資本化法公式得知，收益和風(fēng)險是求房地產(chǎn)收益價格的兩個必不可少的要素，只有量化其值才能運用公式求得價格?！ ?br />
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